裁判字號：臺灣臺南地方法院99年訴字第935號民事判決
裁判日期：民國99年11月24日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣臺南地方法院民事判決99年度訴字第935號原告 郭玉芳 訴訟代理人 王正宏 律師被告 羅瑞祥
胡振福 上二人訴訟代理人 蘇明道 律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國99年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告胡振福就坐落 台南 縣○○鎮○○○段○○○○○號、地目田、面積二一九八平方公尺土地之優先承買權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告胡振福及原告各負擔二分之一。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院著有42年台上字第1031號及52年台上字第1240號判例意旨可資參照。
查法務部行政執行署台南行政執行處98年度助執字第1319號行政執行案件於民國99年4月15日就債務人 胡振葭 所有之台南縣○○鎮○○○段○○○○○號土地（下稱系爭1612地號土地）進行拍賣並經原告得標拍定，嗣經被告羅瑞祥以毗鄰耕地所有權人身份及被告胡振福以系爭1612地號土地承租人身份主張優先購買權，法務部行政執行署台南行政執行處對此優先購買權之爭議，雖曾通知原、被告3人進行協調，但仍無結果，故乃於99年6月14日發文通知原告即拍定人應於文到30日內對該被告2人提起確認優先承買權不存在之訴訟，否則將視為不否認被告之優先承買權，是以，原告即拍定人現因被告主張優先購買權之法律關係存否不明，以致原告身為拍定人之私法上權利地位已明確受到危險，故乃不得不提起本件確認之訴，以求排除。
二、被告羅瑞祥主張其為毗鄰耕地之現耕所有權人並無理由，其對系爭1612地號土地無優先購買權應甚為明確，詳細說明如下：
（一）農地重劃條例第5條第3款規定重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人，有優先購買權。再依農業發展條例第3條第12款規定「農業使用：指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作農業使用。」，另依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條規定「農業用地有下列情形，且無第6條及第7條所定情形者，認定為作農業使用：一、農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作農業使用。二、農業用地上施設有農業設施，並檢附下列各款文件之一：（一）容許使用同意書及建築執照。但依法免申請建築執照者，免附建築執照。（二）農業設施得為從來使用之證明文件。三、農業用地上興建有農舍，並檢附農舍之建築執照」。
（二）被告羅瑞祥對於系爭1613地號土地係作為豪宅使用，並無心於農業耕種：
（１）查被告羅瑞祥所有之系爭1613地號土地上有被告羅瑞祥興建之門牌號碼台南縣善化鎮胡厝里百二甲4之35號房屋，面積191平方公尺（下稱系爭房屋），然被告羅瑞祥更將周遭953平方公尺之土地以圍牆環繞阻隔，圍牆內之土地鋪設有豪華地磚、栽種植栽與草皮，係屬名符其實的大型豪宅，足見被告羅瑞祥對於系爭1613地號土地是作為豪宅使用，而無心於農業耕種。
（２）次查，被告羅瑞祥所有之1613地號土地面積為3,418平方公尺，依照複丈成果圖之記載，被告羅瑞祥住宅周圍圍牆所包圍之建物及地磚等非農業使用面積即達1,144平方公尺（191＋953=1144），若再加計圍牆外鄰農路處之三角地帶，被告羅瑞祥作為門庭花圃並有鋪設水泥之面積約54平方公尺，則非農業使用之面積高達1,198平方公尺，換言之，系爭1613地號土地超過3分之1以上的農地面積是作為非農業使用，已經明顯違反農業法規之規定，由此可知，被告羅瑞祥絕非係以從事農業耕種為業之人，且因豪華農舍之違規使用現況而無法取得農地農用證明。
（三）被告羅瑞祥所有之系爭1613地號土地之使用現況，並不符合毗連耕地之現耕所有權人之要件，詳細說明如下：
（１）按農地重劃條例第5條第3款規定，重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人，有優先購買權，其立法意旨，乃在擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能，最高法院81年度台上字第2553號判決意旨參照。
（２）被告羅瑞祥所有之系爭1613地號土地雖與遭拍賣之系爭1612地號土地相鄰，但在上開土地相連之土地界線上，有被告羅瑞祥興建超過1米40公分的圍牆以及高約60公分的擋土牆將上開土地加以隔絕，根本無從有利於機械化耕作。
（３）更甚者係被告羅瑞祥所有之系爭房屋及其圍牆所圍隔之建物與水泥、地磚及門前庭院等非農用範圍高達1,198平方公尺，更是清楚地隔絕了上開土地間之連結，也使機械化耕作成為不可能。
（４）末查，被告羅瑞祥本身並無從事農業耕作，而是從事飼養豬隻等畜牧業工作，此為鄰里週遭之人所共知，所以，被告羅瑞祥並不是現從事耕作之土地所有權人，當不得主張優先購買權。
三、被告胡振福主張其為系爭1612地號土地之承租人，有優先購買權云云，亦無理由，詳細說明如下：
（一）按依照農地重劃條例第5條規定：重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。次依照土地法第106條第1項規定「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用」。
（二）被告胡振福主張其為系爭1612地號土地之承租人云云，然查，系爭1612地號土地之原所有權人即訴外人胡振葭在行政執行程序中曾表示未將系爭1612地號土地出租與第三人使用，且被告胡振福亦未能舉證耕地租賃契約之存在，故其主張優先購買權存在云云，當無理由。並聲明：（１）確認被告羅瑞祥就系爭1612地號土地之優先購買權不存在。（２）確認被告胡振福就系爭1612地號土地之優先購買權不存在。
貳、被告則以：
一、系爭1612地號土地地目為田，使用分區為特定農業區，使用類別為農牧用地，現由被告胡振福耕作，每期農作物收成，均給付3分之1作為租金之代價，且胡振葭尚未終止租約，故租賃關係仍存在。按租賃關係，非以作成書面為租約之成立生效要件。被告胡振福本於耕地承租人承租系爭1612地號土地為耕作行為，並將收成3分之1交付予胡振葭（寄放於碾米廠），堪認被告胡振福於系爭1612地號土地有租賃契約存在。
二、被告羅瑞祥抗辯其所有坐落台南縣○○鎮○○○段585、586之1、1613、1621、1622地號之農地，均供農業使用，平日其耕作所收成之農作物，以系爭1613地號土地圍牆內鋪設之水泥地作為曬穀場之用等語，業據證人 羅永清 到庭具結證稱：「我從小就認識羅瑞祥，我是他小學的同學，我出生就住在善化鎮百二甲，沒有住過其他地方，被告羅瑞祥在養豬及從事農耕，他在所住的農舍從事農耕，他在農舍附近還有其他農地在耕作，他都是自己從事耕作，比較忙的時候才會請人幫忙，他都種植稻米、花生、胡麻，他農舍圍牆內的水泥地是用來晒稻米、花生、胡麻等，圍牆內除了水泥地外，還有種植一些南瓜、冬瓜、芭樂樹，農舍後面的棚架是用來放農耕機械等物品及堆放稻米」等語，即足證明。是原告主張被告羅瑞祥於系爭1613地號土地完全沒有從事農業使用云云，洵與事實不符。
三、系爭1612地號土地與系爭1613地號土地為相互毗鄰連接之二筆土地，而系爭1613地號土地之所有權人為被告羅瑞祥之事實，業據鈞院囑託台南縣新化地政事務所指派測量員會同鈞院及兩造於99年9月3日實地履勘現場，發現與系爭1612地號土地毗鄰之系爭1613地號土地，其上有合法之自用農舍約191平方公尺，農舍四周有圍牆，圍牆內之空地部分鋪設水泥地供為晒穀場之用，部分種植芭樂樹、南爪、冬瓜及種植韓國草，部分置放農耕機械等物品，其餘均種植花生及黑芝麻，有勘驗筆錄及命測量員繪製土地複丈成果圖各在卷可憑，復有證人羅永清到庭證述明確，益證被告羅瑞祥所有之系爭1613地號土地自非處於廢耕之狀態，被告羅瑞祥自係現耕所有權人，原告主張被告羅瑞祥非「現耕」云云，即無足採。
四、被告羅瑞祥所有之系爭1613地號土地附近仍有其他農地即台南縣○○鎮○○○段585、586之l、1621、1622地號土地，係由被告羅瑞祥自己從事耕作，種植稻米、花生、胡麻等作物，亦經證人羅永清結證屬實，復有卷附土地登記簿謄本、地籍圖及照片可稽，足證被告羅瑞祥所有之上開土地均供農業使用，平日收成之農作物，即以圍牆內鋪設之磚塊作為曬穀場之用，況其所施設之圍牆，係為防止人或動物之侵入，非謂系爭房屋有圍牆，即謂被告羅瑞祥未實際從事耕作等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張其係系爭1612地號土地之拍定人，被告2人就系爭1612地號土地並無優先承買權，被告胡振福則主張其係系爭1612地號土地之承租人，被告羅瑞祥主張其係系爭1612地號土地之毗連耕地現耕所有權人，渠等就系爭1612地號土地有優先承買權，因此被告2人就系爭1612地號土地是否有優先承買權並不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險自得以對於被告之確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
肆、兩造不爭執之事實：
一、法務部行政執行署台南行政執行處98年度助執字第1319號行政執行案件，於99年4月15日就債務人胡振葭所有系爭1612地號土地進行拍賣，經原告得標拍定，嗣被告羅瑞祥以毗鄰耕地所有權人身分主張優先購買權，被告胡振福亦以系爭1612地號土地承租人身分主張優先購買權，法務部行政執行署台南行政執行處對此優先購買權之爭議，曾通知兩造進行協調，但無結果，乃於99年6月14日發文通知原告即拍定人應於文到30日內對被告2人提起確認優先承買權不存在之訴訟，否則將視為不否認被告之優先承買權。
二、被告羅瑞祥所有之系爭1613地號土地與系爭1612地號土地相毗鄰，且均屬農地重劃區內之耕地。
三、本院於99年9月3日至現場勘驗時，系爭1613地號土地如附圖編號1613（1）部分面積191平方公尺係被告羅瑞祥興建之系爭房屋，系爭房屋四周建有圍牆，附圖編號1613（2）部分面積953平方公尺係系爭房屋圍牆內空地（部分舖設磚塊，部分種植韓國草等）。系爭房屋圍牆外臨農路處約54平方公尺作為門庭花圃並舖設水泥。系爭1613地號其餘土地（面積約2,220平方公尺）由被告羅瑞祥種植花生及黑芝麻。系爭1613地號土地與系爭1612地號土地毗鄰處之北半部有高約60公分之擋土牆，南半部則係高約130公分之系爭房屋之圍牆。
四、系爭房屋係依法興建之農舍，並取得台南縣政府核發之使用執照。
五、系爭1613地號土地面積共3,418平方公尺。
伍、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：被告胡振福與系爭1612地號土地之原所有權人胡振葭就系爭1612地號土地有無訂立租約？被告羅瑞祥是否為農地重劃條例第5條第3款所稱「毗連耕地」之「現耕」所有權人？經查，
一、按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人，農地重劃條例第5條第1款定有明文。被告胡振福主張其係系爭1612地號土地之承租人，其就系爭1612地號土地有優先購買權，然為原告所否認，被告胡振福對該有利於己之事實，自應負舉證責任，惟被告胡振福並未舉證以實其說，其主張其係系爭1612地號土地之承租人，已難採信。況法務部行政執行署台南行政執行處曾囑託法務部行政執行署高雄行政執行處調查系爭1612地號土地之使用情形，系爭1612地號土地之原所有權人即債務人胡振葭於99年5月13日在法務部行政執行署高雄行政執行處表示系爭1612地號土地由其兄耕種，並無出租及與他人訂立租約等情事，業經本院調閱法務部行政執行署台南行政執行處98年度助執字第1319號卷查明屬實，足見被告胡振福確未向系爭1612地號土地之原所有權人胡振葭承租系爭1612地號土地。被告胡振福既非系爭1612地號土地之承租人，其就系爭1612地號土地自無優先購買權。
二、按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：三、毗連耕地之現耕所有權人，農地重劃條例第5條第1款定有明文。被告羅瑞祥主張其係系爭1612地號土地之毗連耕地現耕所有權人，其就系爭1612地號土地有優先購買權，然為原告所否認，並以：被告羅瑞祥住宅周圍圍牆所包圍之建物及地磚等非農業使用面積達1,144平方公尺，加計圍牆外鄰農路處之三角地帶，則非農業使用之面積高達1,198平方公尺，且因豪華農舍之違規使用現況而無法取得農地農用證明。系爭1613地號土地與系爭1612地號土地相連之土地界線上，有被告羅瑞祥興建超過1米40公分的圍牆以及高約60公分的擋土牆將上開2筆土地加以隔絕，根本無從有利於機械化耕作，被告羅瑞祥不符合「毗連耕地現耕」所有權人之要件置辯。經查，
（一）農地重劃條例第5條第3款規定，重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現耕所有權人，有優先承購權，其立法意旨，乃在擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之效能（最高法院81年度台上字第2553號裁判參照）。
（二）原告以系爭1613地號土地與系爭1612地號土地毗鄰處之北半部有高約60公分之擋土牆，南半部係高約130公分之系爭房屋之圍牆，主張系爭1613地號土地不符合農地重劃條例第5條第3款「毗連」耕地之要件云云，惟查，被告羅瑞祥所有之系爭1613地號土地與系爭1612地號土地相毗鄰，且均屬農地重劃區內之耕地，為原告所不爭執，可見被告羅瑞祥所有之系爭1613地號土地與系爭1612地號土地確實相毗鄰。被告羅瑞祥雖於系爭1613地號土地與系爭1612地號土地毗鄰處施設擋土牆及圍牆，然該擋土牆及圍牆並非不能拆除，該擋土牆及圍牆拆除後，被告羅瑞祥即能合併耕作系爭1613地號土地及系爭1612地號土地，擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，自不能以被告羅瑞祥於系爭1613地號土地與系爭1612地號土地毗鄰處施設擋土牆及圍牆，即認系爭1613地號土地不符合農地重劃條例第5條第3款「毗連」耕地之要件。原告主張系爭1613地號土地不符合農地重劃條例第5條第3款「毗連」耕地之要件云云，尚不足採。
（三）本院於99年9月3日至現場勘驗時，系爭1613地號土地如附圖編號1613（1）部分面積191平方公尺係被告羅瑞祥興建之系爭房屋，系爭房屋四周建有圍牆，附圖編號1613（2）部分面積953平方公尺係系爭房屋圍牆內空地（部分舖設磚塊，部分種植韓國草等）。系爭房屋圍牆外臨農路處約54平方公尺作為門庭花圃並舖設水泥。系爭1613地號其餘土地（面積約2,220平方公尺）由被告羅瑞祥種植花生及黑芝麻。系爭1613地號土地與系爭1612地號土地毗鄰處之北半部有高約60公分之擋土牆，南半部則係高約130公分之系爭房屋之圍牆。系爭房屋係依法興建之農舍，並取得台南縣政府核發之使用執照。系爭1613地號土地面積共3,418平方公尺，均業如前述，且被告羅瑞祥種植花生及黑芝麻之上開約2,220平方公尺之土地，於99年4月間亦有種植水稻等作物，有原告於法務部行政執行署台南行政執行處98年度助執字第1319號行政執行事件提出之照片3張可稽，可見被告羅瑞祥於上開約2,220平方公尺之土地，確有從事耕作。面積191平方公尺之系爭房屋既係依法興建之農舍，並取得台南縣政府核發之使用執照，被告羅瑞祥在上開約2,220平方公尺之土地又確有從事耕作，則被告羅瑞祥在系爭1613地號土地上，至少有約2,411平方公尺（2,220＋191＝2,411）係作合法農舍或耕作使用，已占系爭1613地號土地面積百分之70左右，堪認系爭1613地號土地被告羅瑞祥現仍作為耕作使用。又被告羅瑞祥雖因在系爭房屋四周違法興建圍牆，致無法取得系爭1613地號土地農地農用之證明，然被告羅瑞祥在系爭1613地號土地上，至少有約2,411平方公尺係作合法農舍或耕作使用，已占系爭1613地號土地面積百分之70左右，已如上述，自不能僅因其違法興建圍牆，致無法取得系爭1613地號土地農地農用之證明，即認其在系爭1613地號土地未從事耕作。原告主張被告羅瑞祥並非農地重劃條例第5條第3款所稱毗連耕地之「現耕」所有權人，系爭1613地號土地不符合農地重劃條例第5條第3款「耕地」之要件云云，均不足採。
（四）綜上，被告羅瑞祥所有之系爭1613地號土地既與系爭1612地號土地相毗鄰，且均屬農地重劃區內之耕地，被告羅瑞祥現又將系爭1613地號土地作為耕作使用，則被告羅瑞祥自係系爭1612地號土地之毗連耕地現耕所有權人，其依農地重劃條例第5條第3款之規定，就系爭1612地號土地自得主張優先承買權。原告主張被告羅瑞祥就系爭1612地號土地無優先承買權存在云云，自屬無據。
陸、綜上所述，被告胡振福並未承租系爭1612地號土地，原告訴請確認被告胡振福就系爭1612地號土地優先購買權不存在，為有理由，應予准許。被告羅瑞祥係系爭1612地號土地之毗連耕地現耕所有權人，其依農地重劃條例第5條第3款之規定，就系爭1612地號土地有優先承買權，原告主張被告羅瑞祥就系爭1612地號土地無優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
柒、本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國99年11月24日
民事第二庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月24日
書記官陳美萍