宣 示 判 決 筆 錄
103年度北簡字第555號
原 告 陳新琬
被 告 張翰華
上列當事人間103年度北簡字第555號請求給付租金等事件，於
中華民國103年4月23日言詞辯論終結，同年5月9日下午4時
在本院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈佳宜
書記官 陳紀元
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟柒佰零柒元，及自民國一百零三
年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。被告以新臺幣肆萬壹仟柒佰零柒元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基
礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款及3款定有明文。查
原告原起訴請求被告應將坐落臺北市○○路○○○號房屋全部
遷讓交付原告，並自民國102年10月12日起至交屋日止，按
月給付原告新臺幣（下同）19,800元，嗣於本院審理中，陸
續變更訴之聲明為：被告應給付原告202,487元，及自103
年3月31日起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息。核其請求之基礎事實同一及減縮應受判
決事項聲明，揆諸首揭說明，原告所為訴之變更，程序合法
，應予准許。
二、原告起訴主張：被告與原告於102年9月11日在民間公證人
信義聯合事務所簽訂房屋租賃租約（下稱系爭租約），約定
由原告將臺北市○○區○○路○○○號3樓之房屋（下稱系爭
房屋）出租予被告，租賃期間自102年9月12日起至105年
9月11日止，租金每月19,800元，保證金為39,600元，惟被
告除給付押金及第一個月租金外，自第二個月（102年10月
12日）起至返還房屋日（103年1月28日）止，從未依約繳
付租金，原告請求如下：⒈積欠租金69,960元〔19,8003
個月（102年10月12日至103年1月11日）＋19,80030
天16天（103年1月12日至103年1月28日）〕；⒉依系
爭租約第11條，雙方得合意終止租約，但應於2個月前通知
對方，被告除未提前通知原告，且違約拒繳租金，違反系爭
租約第15條，原告得終止租約，被告於102年11月11日告知
欲終止租約，原告多次與被告溝通入內拍照及帶看新房客，
皆為被告拒絕或相應不理，又逢年節致無法招攬新房客，造
成原告無謂之損失，依系爭租約第12條，請求按照房租2倍
計算之違約金101,640元〔（19,8002個月（102年11月
11日至103年1月10日）＋19,80030天17天（103年1
月11日至103年1月28日）2倍〕；⒊被告於除夕前一天
返還系爭房屋時，因未繳水電費用遭斷電，致滿屋垃圾無法
處理，至新春開工繳清相關費用，恢復水電後才得以清理，
惟垃圾已發臭，隔間木牆損毀，冰箱內霉菌滋生，窗戶玻璃
遺失，被告未盡善良管理人之責致系爭房屋損壞，依系爭租
約第8條應負損害賠償責任，請求賠償29,800元（含木片牆
修補5,000元、冰箱清除800元、鋁窗部分19,500元及玻璃
部分4,500元）；⒋欠繳電費：102年9月11日至102年10
月29日為3,098元〔3,955－3,9556013天（扣除102
年8月29日至103年9月11日）〕、102年10月30日至102
年12月29日為1,856元、接電費400元及設備維持費43元，
合計5,397元（3,098＋1,856＋400＋43）；⒌欠繳水費
：102年12月20日至103年1月28日為325元（本期金額51
3元6038天）、違約金20元及舊欠款993元，合計1,33
8元（325＋20＋993）；⒍欠繳瓦斯費：102年9月至10
2年10月為1,750元〔2,143－2,1436011天（扣除10
2年9月1日至102年9月11日）〕、102年11月至102年
12月為2,298元、12月違約金206元及102年12月16日至10
3年1月28日為1,698元（2,4266042天），合計5,95
2元（1,750＋2,298＋206＋1,698）；⒎原告因本案奔
波於各機關單位，出席調解及申請撤銷，舟車勞頓、費心費
時，致無法安心工作，為此請求精神撫慰金30,000元，以上
合計244,087元，扣除押金2個月39,600元及訂金2,000元
，總計求償202,487元。爰依租賃租約及侵權行為法律關係
起訴請求。並聲明：被告應給付原告202,487元，及自103
年3月31日起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息。
三、被告則以：被告雖未於2個月前通知原告終止租約，而係提
前1個月通知，雖有不符，但無賠償約定，原告請求2倍租
金之違約金101,640元，計算有誤，被告係於103年1月25
日搬出系爭房屋而非103年1月28日，且原告請求之違約金
過高，請求減輕。又原告請求損害賠償金29,800元，亦嫌無
據，依系爭租約第8條房屋損壞者，應付損害賠償責任，如
因不可歸責乙方（即被告）之自然損壞，應由原告負責修理
，本件並非房屋損壞，只是垃圾問題（被告住於系爭房屋之
員工於早上搬離系爭房屋，因每日垃圾清運時間為下午6時
，故將垃圾置於垃圾袋中）；且隔間木牆承租時即已破損，
應由原告自行修理負責；又窗玻璃於承租時即已不見，被告
無拿走及毀損玻璃之必要，原告索賠並無證據及理由；又冰
箱自承租時即未使用（原告於租約簽訂時，亦自承冰箱已毀
損，且因係美國廠商製大冰箱，非常耗電，且常自行停電）
，原來就很髒，並未毀損。又原告請求精神撫慰金30,000元
，於法無據，因除有身體實際受損傷等才可請求等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准免
為假執行。
四、得心證之理由：
㈠被告於何時返還系爭房屋？
⒈依系爭租約第11條約定：「本租約於期限屆滿前，得期前終
止租約，但應於2個月前通知對方，不需賠償。」，有系爭
租約附卷可按。本件原告主張被告於102年11月11日通知原
告欲終止系爭租約，則系爭租約於被告通知後2個月即103
年1月11日終止，且為被告所不爭執，原告前開主張自為可
採，故系爭租約於103年1月11日終止。
⒉按占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態。所謂對於物有
事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或
者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實
上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照
）。原告主張被告於103年1月28日晚上返還系爭房屋之鑰
匙，被告則辯稱係於103年1月25日搬離系爭房屋。惟被告
即便於103年1月25日搬離系爭房屋，如未將系爭房屋之鑰
匙返還予原告，則對系爭房屋仍有事實上之管領力，尚難稱
已返還系爭房屋予原告，是本院認原告主張被告於103年1
月28日返還系爭房屋（取得系爭房屋之鑰匙）為有理由，被
告所辯，自難可採。
㈡原告請求積欠租金、違約金、損害賠償金、欠繳電費、欠繳
水費、欠繳瓦斯費及精神撫慰金有無理由？
⒈關於積欠租金69,960元：
兩造間系爭租約於103年1月11日終止，已如前述，又原告
主張被告於102年10月12日起未給付租金，且為被告所不爭
執，則原告請求自102年10月12日起至103年1月11日止，
3個月之租金59,400元（19,8003＝59,400），為有理由
。至於系爭租約終止後，兩造間租賃關係消滅，被告自無給
付租金之義務，故原告請求自103年1月12日起至103年1
月28日止之租金，則屬無據。
⒉關於違約金101,640元：
查系爭租約第12條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方合
意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方（即被告）
應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（即
原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得
要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房
屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至
遷讓完竣日止，按照房租貳倍計算之違約金。」，有系爭租
約附卷可參。系爭租約業於103年1月11日終止，被告復未
依約於租約終止時遷讓返還系爭房屋，已如前述，原告自得
依上開約定請求終止租約之翌日起至遷讓系爭房屋日止之違
約金。又按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志
，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返
還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之金額
；而得予酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預
定性違約金。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情
況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行債務時，債權
人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行
者，亦得比照債權人所受利益，減少其違約金金額（最高法
院79年台上字第1915號、50台抗字第55號及49年台上字807
號判例意旨參照）。本院審酌系爭租約之租賃期間為3年，
每月租金為19,800元，被告自103年1月12日起未依約履行
遷讓返還系爭房屋之義務，延至103年1月28日方返還系爭
房屋，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及
租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，
原告所受損害難謂重大等情，認原告請求按月依租金2倍計
算之違約金尚屬過高，應予酌減為依月租金1倍計算違約金
為適當。準此，原告請求被告自103年1月12日起至103年
1月28日止之違約金11,220元（19,80030天17天＝11,2
20），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，
應予駁回。
⒊關於損害賠償金29,800元：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最
高法院著有17年上字第917號判例意旨可資參照）。原告雖
請求被告給付損害賠償金29,800元（含木片牆修補5,000元
、冰箱清除800元、鋁窗部分19,500元及玻璃部分4,500元
），被告則辯稱隔間木牆承租時即已破損，窗玻璃於承租時
即已不見，冰箱原來就很髒。則原告應提出出租時隔間木牆
並未毀損、窗玻璃存在及冰箱內部並未發黴之證明，原告雖
提出系爭房屋後隔間木牆毀損、窗玻璃不見及冰箱內部發黴
之照片，惟未提出出租時之照片以實其說，且所提出之報價
單、估價單亦僅能推斷原告有請志豪水電行、嘉陽鋼鋁工程
施作之事實，此外，原告未能提出其他證據證明系爭房屋承
租前之原狀為何，其遽為請求被告應賠償回復原狀之費用，
自難可採。
⒋關於欠繳電費5,397元：
業據原告提出台灣電力公司繳費收據為證，是原告得請求之
電費為102年9月12日至102年10月29日為3,098元〔3,95
5－3,9556013天（扣除102年8月29日至103年9月
11日），小數點以下四捨五入〕、102年10月30日至102年
12月29日為1,856元、接電費400元及設備維持費43元，合
計5,397元（3,098＋1,856＋400＋43）為有理由。
⒌關於欠繳水費1,338元：
業據原告提出臺北自來水事業處水費通知單（收據）為證，
是原告得請求之水費為102年12月20日至103年1月28日為
325元（本期金額513元6038天，元以下四捨五入）、
違約金20元及舊欠款993元，合計1,338元（325＋20＋99
3）為有理由，應予准許。
⒍關於欠繳瓦斯費5,952元：
業據原告提出大台北瓦斯股份有限公司瓦斯費通知單（收據
）為證，是原告請求之瓦斯費，102年9月至102年10月為
1,750元〔2,143－2,1436011天（扣除102年9月1
日至102年9月11日），小數點以下四捨五入〕、102年11
月至102年12月為2,298元、12月違約金206元及102年12
月16日至103年1月28日為1,698元（2,4266042天，
小數點以下四捨五入），合計5,952元（1,750＋2,298＋
206＋1,698），為有理由，應予准許。
⒎關於精神撫慰金30,000元：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第
1項前段及第195條第1項前段分別定有明文。據此規定，
被害人僅限於第195條第1項前段規定所列人格法益受侵害
且情節重大時，始得請求非財產上之損害賠償，即所謂之慰
撫金。經查被告並未以強暴、脅迫之手段使原告受有財產損
害，尚難認屬情節重大者，原告另請求精神慰撫金30,000元
，核與上開得請求非財產上損害賠償之要件不符，則其請求
被告賠償慰撫金30,000元，即屬無據，應予駁回。
㈢從而，原告得請求被告給付83,307（含租金59,400元、違約
金11,220元、電費5,397元、水費1,338元、瓦斯費5,952
元），扣除被告先前給付之押金2個月39,600元及訂金2,00
0元，則原告請求被告給付41,707元（83,307－39,600－2,
000＝41,707），核屬有據，逾此範圍之請求，洵非正當。
五、綜上所述，原告依系爭房屋租賃契約之法律關係請求被告給
付41,707元，及自103年3月31日起訴狀繕本送達之翌日即
103年4月18日（送達日為103年4月17日，見本院卷第11
0頁之限時掛號郵件執據）起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，洵屬
無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第
3項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供
擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官陳紀元
法官沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月9日
書記官陳紀元