裁判字號：臺灣宜蘭地方法院103年訴字第369號民事判決
裁判日期：民國104年05月22日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
臺灣宜蘭地方法院民事判決103年度訴字第369號原告 吳國清 被告 林秀 完
林金魚 林瑞光 上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於中華民國104年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告先、備位之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，固非法所禁止（參見最高法院98年度台上字第1486號判決意旨）。本件情形，原告提起主觀預備合併，係以伊向被告林瑞光購買坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地11.1坪，而該土地係被告林瑞光之亡父 林水蓮 向被告林金魚、 林民夫 購買，現被告 林秀完 自林民夫處取得該該土地之所有權，則先位被告林秀完、林金魚即負有移轉宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地之應有部分5896/0000000予原告（林秀完移轉2948/0000000、林金魚移轉2948/0000000）之義務。若對於先位被告林秀完、林金魚之請求未能勝訴，則備位被告林瑞光對於原告即應負給付不能之損害賠償責任。核原告先、備位主張之訴訟標雖有不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實相同，攻擊防禦方法相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，且備位訴訟之當事人並未拒卻而應訴，符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，本院認為應准許原告提起本件主觀預備合併之訴，合先敘明。又原告原聲明求為「先位聲明：㈠被告林民夫、林秀完間就坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號（地目田、面積6223.85平方公尺）土地權利範圍1/2，於民國95年6月2日所為之買賣行為，及95年6月16日所為之所有權移轉登記行為，應予撤銷。㈡被告林秀完應將如附表所示之不動產於95年6月16日所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告林民夫、林金魚應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號（地目田、面積6223.85平方公尺）土地之應有部分5896/0000000，移轉登記予原告（被告林民夫、林金魚各移轉2948/100000）。備位聲明：
被告林瑞光應給付原告新臺幣（下同）55萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。」，原告嗣撤回對被告林民夫之起訴，並將聲明變更為「先位聲明：被告林秀完、林金魚應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號（地目田、面積6223.85平方公尺）土地之應有部分5896/0000000，移轉登記予原告（林秀完移轉2948/0000000、林金魚移轉2948/0000000）。備位聲明：被告林瑞光應給付原告55萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許，併此敘明。
貳、原告主張：
甲、先位之訴部分：
一、原告於95年12月12日與被告林瑞光簽訂買賣承諾書，由原告以總價19萬9800元之價格，向被告林瑞光購買坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號（重測前為宜蘭縣○○鎮○○段○○○○段00地號）土地中之11.1坪土地（下爭系爭土地）及其上之建築物。而系爭土地係被告林瑞光之父林水蓮於64年1月6日向被告林金魚及訴外人林民夫所購買，依照當時法令，系爭土地無法分割移轉給非自耕農，所以當時約定系爭土地日後可分割時，出賣人應出具印章出面以資過戶。嗣後林水蓮於79年9月28日將系爭土地讓渡給訴外人 林清源 （即被告林瑞光之弟），再由林清源於95年9月13日將土地出賣給被告林瑞光，被告林瑞光再於95年12月12日將系爭土地出售給原告。又訴外人林民夫已於95年6月2日以買賣為原因，將其所擁有之宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地所有權移轉登記給其女兒即被告林秀完。如今非自耕農身分已經可以買受登記為農地所有權人，查宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地面積為6223.85平方公尺，原被告林金魚及訴外人林民夫各持有二分之一，現被告林金魚及林秀完各持有二分之一，以原告所購買之11.6坪（即36.69平方公尺）計算，被告林秀完、林金魚應將宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之應有部分共5896/0000000移轉登記予原告（即被告林秀完移轉2948/0000000、被告林金魚移轉2948/0000000）。為此爰依據買賣及權利受讓之法律關係，訴請（先位訴之聲明）被告林秀完、林金魚應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號（地目田、面積6223.85平方公尺）土地之應有部分5896/0000000，移轉登記予原告（林秀完移轉2948/0000000、林金魚移轉2948/0000000）。
二、林水蓮與林金魚、林民夫已經約定林水蓮所承買之11.1坪土地，於日後可分割時，才辦理分割過戶，亦即契約當事人已預期於不能之情形除去後為給付，故上開買賣契約應屬有效。
三、原告係輾轉受讓林水蓮請求被告林金魚及林民夫移轉所有權之權利，原告自有權請求被告林金魚、林秀完移轉土地所有權。
四、被告林金魚、林民夫與訴外人 林陳含笑 、游 林錫 、林水蓮間64年1月6日買賣契約雖未載明被告應移轉土地持分予承買人，然依該買賣契約及後附之標示附圖約定「甲方（指林金魚、林民夫）此有坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○段00地號內田地部分出賣予下列三方：3.丁方林水蓮承買11.100坪」及第3條約定「本約土地日後可分割時，出賣人應出具印章出面以資過戶之。」，及參酌分割登記必須以登記為共有狀態為前提，故買賣雙方之意思應係指林水蓮所承買的11.1坪，其面積應換算成應有部分5896/0000000，且於法令修改後始辦理應有部分所有權移轉登記及分割登記甚明。因此，原告在法令修正後，請求被告林秀完、林金魚移轉應有部分5896/0000000，已符合法令之規定。
五、系爭土地上業有林水蓮所建築之未辦保存登記建物，林水蓮建屋之依據係64年1月6日之買賣契約，而上開建築物所坐落之系爭土地已由原告買賣而繼受取得占有，倘認原告先位之訴無理由，無異讓系爭土地永久處於爭議狀態，徒增當事人紛爭。實則系爭土地僅11.1坪，佔宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地面積甚微，移轉系爭土地之持分，對於被告之損害甚微，被告拒絕移轉持分實無理由。
六、依據64年1月6日買賣契約書之約定內容、林水蓮出具之承諾書內容、林清源出具之承諾書內容、林瑞光出具之承諾書內容，可知林水蓮係買受系爭土地之所有權持分，並非買賣使用權，林清源、林瑞光及原告轉讓交易的也都是系爭土地之所有權持分，並非買賣使用權。
乙、備位之訴部分：
一、本件土地所有權移轉登記源自於原告與被告林瑞光間之買賣契約，依據買賣契約被告林瑞光負有交付系爭土地予原告，並使原告取得系爭土地所有權之義務，是以倘若認定先位之訴無理由，則被告林瑞光就系爭土地即有給付不能之情形，且係可歸責於被告林瑞光，則原告自得依據民法第226條第1項給付不能規定，請求被告林瑞光賠償原告所受之損害。查系爭土地已納入都市計畫範圍內，市價每坪5萬元以上，是以原告所受損害為55萬5000元。為此，依民法第226條第1項給付不能規定，備位訴請（備位之訴聲明）：被告林瑞光應給付原告55萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、因被告林瑞光給付不能，原告所受損害為價金19萬9800元、95年12月12日起至103年9月26日止，以本金19萬9800元計算之法定遲延利息損失7萬7812元、系爭土地附近每坪土地成交價在5萬元以上，原告另行承購11.1坪土地需花費55萬500
0元以上之價金，所以原告總損失金額高達62萬元以上，原告只請求被告林瑞光賠償55萬5000元。
參、被告則抗辯稱：
甲、先位被告林金魚、林秀完部分：
一、原告非64年1月6日買賣契約之當事人，無權向被告要求移轉所有權， 爰求為 （答辯聲明）：駁回原告之訴。
二、64年1月6日買賣的是特定土地之使用權，並非買賣土地持分，原告無權要求被告移轉土地持分。
三、64年1月6日買賣契約違反當時土地法第30條私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限、農業發展條例第30條每宗耕地不得分割及移轉為共有之強制規定，應屬無效。
乙、備位被告林瑞光部分：
一、否認簽署系爭買賣承諾書，賣土地的是林清源，不是被告林瑞光。爰求為（答辯聲明）：駁回原告之訴駁回。
二、當初買賣的是土地使用權，不是土地所有權，也不是土地所有權持分。
三、原告買的時候就知道系爭土地是農地，農地不能分割，所以當初約定日後可以分割時，會協助辦理登記，原告明知而買受，並已占有使用系爭土地8年，自不能要求被告賠償。
肆、本件原告之主張，均已為被告所否認，是以本件爭點即為（）：
一、原告依據買賣及權利受讓之法律關係，先位訴請被告林秀完、林金魚應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號（地目田、面積6223.85平方公尺）土地之應有部分5896/0000000，移轉登記予原告（林秀完移轉2948/0000000、林金魚移轉2948/0000000），是否有理由？
二、原告依據民法第226條第1項給付不能規定，備位訴請被告林瑞光應給付原告55萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，是否有理由？
伍、就上開爭點，本院判斷如下：
一、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第348條第1項、第199條第1項、第226條第1項定有明文。而債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付。且債權人只能依據約定之給付內容，請求債務人為給付，並無權自行變更給付內容後，請求債務人為給付，更不能以債務人未履行變更後之給付內容為由，即指債務人有給付不能之債務不履行行為。另債務人所負之給付義務，若附有履行之條件，則於條件未成就前，債權人尚無請求債務人履行給付之權利，更不能因此指摘債務人為給付不能（最高法院83年度台上字第677號判決意旨參照）。次按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條固定有明文，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此觀最高法院17年上字第1118號判例意旨及最高法院86年度台上字第3042號判決意旨即明。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院亦著有18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第453號、19年上字第58號、39年台上字第1053號判例意旨及96年度台上字第286號、99年度台上字第1421號判決意旨可資參照。
二、查，林水蓮與林金魚、林民夫所簽署買賣契約書第1條約定「甲方（即林金魚、林民夫）此有坐○○○鎮○○段○○○○段00地號內田地部分出賣予下列三方：1.乙方林陳含笑承買64.525坪。2.丙方游林錫承買12.100坪。3.丁方林水蓮承買11.100坪。」、第3條約定「本約土地日後可分割者，分割費用悉由承買人負擔，但出賣人應出具印章出首以資過戶之。」、「土地標示：如圖」等旨，有原告所提出林水蓮與林金魚、林民夫所簽署之「買賣契約書」（原證二，見本院卷第8至9頁）在卷可稽。是以綜觀林水蓮與林金魚、林民夫所簽署買賣契約書及其附圖之前揭內容，顯然契約文字業已明白表示當事人真意，即林水蓮與林金魚、林民夫所合意之買賣標的確為「宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號（重測前為宜蘭縣○○鎮○○段○○○○段00地號）土地中，如該買賣契約附圖所示特定位置之11.1坪土地之所有權」無誤，並非購買該土地之使用權，亦非購買該土地之所有權應有部分持分（此觀被告林金魚於原告告訴被告林瑞光詐欺案件〈下同〉偵查中，於檢察官訊問時所證稱「林水蓮有向我購買土地，但沒有過名。」之情節益明，見宜蘭地檢署103年度他字第117號卷第69頁）。是以，原告主張「該買賣契約是買賣土地所有權持分」云云，被告抗辯「該買賣契約是買賣土地使用權」云云，均係曲解契約文字及當事人之真意，顯與實情有間，均非可採。又私有農地所有權之移轉，依89年1月26日修正前之土地法第30條、農業發展條例第30條規定，其承受人以能自耕者為限，且宗耕地不得分割及移轉為共有，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效（參見最高法院95年度台上字第1682號判決意旨）。本件情形，林水蓮與林金魚、林民夫已經約定林水蓮所承買之11.1坪土地，於日後可分割時，才辦理分割過戶，亦即契約當事人已預期於不能之情形除去後為給付，故上開買賣契約應屬有效，並不能認為已違反強制規定而應歸於無效，是以被告辯稱「64年1月6日買賣契約違反當時土地法第30條、農業發展條例第30條規之強制規定，應屬無效。」云云，並非可採。
三、次查，原證一之承諾書（見本院卷第7頁）係被告林瑞光本人簽署之事實，已據被告林瑞光在檢察官訊問時自認在卷，此據本院調閱宜蘭地檢署103年度他字第117號卷查明屬實（見該案卷第44頁），是以被告林瑞光辯稱「並未簽署該承諾書，出賣系爭土地之人係林清源，並非被告林瑞光」云云，自不足採。
四、再查，林水蓮於79年9月28日出具承諾書，載明「立承諾書人林水蓮於民國64年元月6日向林金魚、林民夫承買坐○○○鎮○○段○○○○段00地號內部分土地約11.100坪，願自立此承諾書日無條件轉讓給次子林清源，因農地依法無法分割移轉，嗣後可分割移轉，其一切手續依照民國64年元月6日與出賣人所訂買賣契約書內容履行之。」等旨，林清源於95年9月13日出具承諾書，載明「立承諾書人林清源（亡父，林水蓮）於民國64年1月6日向林金魚購買土地坐○○○鎮○○段○○○○段00地號（林金魚持分1／2，林秀完持分1／2）內部分土地約11.1坪，今立此承諾書無條件（買賣）轉讓給林瑞光，嗣後如要分割林瑞光及土地所有權人須配合辦理至移轉完成。」等旨，林瑞光與原告於95年12月12日簽署承諾書，載明「立承諾書人林瑞光（亡父，林水蓮）於民國64年1月6日向林金魚等二人購買土地坐○○○鎮○○段○○○○號（重測前地號○○鎮○○段○○○○段00地號，內有建築物乙棟，林金魚持分1／2，林秀完持分1／2）部分土地約11.1坪，本人於95年9月13日向弟林清源取得所有權轉讓，今日本人再將本筆土地持分所有權讓售給吳國清，以每坪新臺幣1萬8千元正計算，總價新臺幣19萬9千8百元正，一次付清。因本筆土地原先持分購買權利係為亡父林水蓮與林金魚、林秀完之間的土地買賣私契，並無完成正式買賣過戶程序，至今仍為私契上有建築物佔有方式，日後新購買人與本筆土地地主有任何產權糾紛，訴訟問題林瑞光須無條件義務全程參與出庭作證，不得推諉拒絕。」，此有各該承諾書在卷可稽（原證一、四、五，見本院卷第7、12、13頁），是以綜觀上開各承諾書之內容，顯然契約文字業已明白表示當事人真意，即林水蓮、林清源、林瑞光、原告間所轉讓、買賣的標的確為「宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號（重測前為宜蘭縣○○鎮○○段○○○○段00地號）土地中，有林水蓮所建建物存在其上之特定位置之11.1坪土地之所有權」無誤，並非轉讓、買賣該土地之使用權，亦非轉讓、買賣該土地之所有權應有部分持分（此觀原告於檢察官訊問時所指訴「95年12月12日，林瑞光在宜蘭縣頭城鎮 陳秀暖 代書事務所，賣我11.1坪的土地。」之情節、證人林清源所證稱「我父親林水蓮有向林金魚購買土地，後來我父親把土地給我，我有把土地賣給林瑞光。」之情節、被告林瑞光稱「吳國清跟我買這10坪的地。」之情節益明，見宜蘭地檢署103年度他字第117號卷第6、69至71頁）。是以，原告主張「係向被告林瑞光購買土地所有權持分」云云，被告林瑞光抗辯「是買賣土地使用權」云云，均與實情有間，均非可採。
五、參諸前揭所述，依照林水蓮與林金魚、林民夫間所簽定之64年1月6日之買賣契約，林金魚、林民夫固有於法令許可分割時，將11.1坪之系爭土地之所有權分割移轉登記予林水蓮之義務。而依據被告林瑞光與原告間之買賣契約，被告林瑞光亦負有於買賣契約條件具備時，將11.1坪之系爭土地之所有權分割移轉登記予原告之義務。然林水蓮、林金魚、林民夫間之買賣契約，與被告林瑞光、原告間之買賣契約，係屬不同的兩個契約，且被告林瑞光、原告間所成立的是一個買賣土地所有權之契約，並非債權讓與契約，則基於債之相對性原則，原告僅能於條件具備時，依其與被告林瑞光間之買賣契約，訴請被告林瑞光履行「移轉系爭土地之所有權」之給付義務，並無依據林水蓮、林金魚、林民夫間之買賣契約，逕行訴請被告林金魚、林秀完履行「移轉系爭土地之所有權應有部分」之權利。更何況，林水蓮與林金魚、林民夫所買賣的是特定位置的11.1坪系爭土地之所有權，並非所有權應有部分持分，被告林秀完、林金魚自始即無移轉登記宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之應有部分予林水蓮之義務，是以原告逕行變更給付內容，並指被告林秀完、林金魚有移轉登記宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之應有部分予伊之義務，於法亦屬無據。
六、從而，原告先位主張「依據買賣及權利受讓之法律關係，被告林秀完、林金魚應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號（地目田、面積6223.85平方公尺）土地之應有部分5896/0000000，移轉登記予原告（林秀完移轉2948/0000000、林金魚移轉2948/0000000）。」云云，於法顯然無據，自無從准許。
七、原告既能提出原證二之64年1月6日買賣契約書、原證四之79年9月28日承諾書、原證五之95年9月13日承諾書、原證一之95年12月12日承諾書，足認原告於95年12月12日與被告林瑞光簽署承諾書，向被告林瑞光購買特定位置之11.1坪系爭土地時，已經知道系爭土地之所有權尚不能分割移轉之事實（此觀原告於檢察官訊問時稱「我有拿到這張承諾書。95年時林瑞光說所有的私約都沒有問題。」、被告林瑞光稱「我把承諾書給吳國清他們看。」之情節益明，見宜蘭地檢署103年度他字第117號卷第14、15頁）。再參以被告林瑞光與原告於所簽署之承諾書上特別載明「因本筆土地原先持分購買權利係為亡父林水蓮與林金魚、林秀完之間的土地買賣私契，並無完成正式買賣過戶程序，至今仍為私契上有建築物佔有方式，日後新購買人與本筆土地地主有任何產權糾紛，訴訟問題林瑞光須無條件義務全程參與出庭作證，不得推諉拒絕。」等旨，且未約定被告林瑞光應於何時將11.1坪之系爭土地所有權移轉登記予原告（即依據買賣契約提出給付予原告）等情形觀之，顯然被告林瑞光與原告之買賣契約之本旨亦係原告先取得11.1坪系爭土地之佔有使用，至於系爭土地之所有權分割登記之給付義務，依然必須等到日後法令許可分割時，才來履行辦理分割過戶（此觀原告於檢察官訊問時所指訴「我跟林瑞光買土地時，這10坪的私契是買賣土地的條件之一。」之情節益明，見宜蘭地檢署103年度他字第117號卷第71頁）。是以被告林瑞光抗辯「原告買的時候就知道系爭土地是農地，農地不能分割，所以當初約定日後可以分割時，會協助辦理登記。」乙節，當屬有據，自屬可採。
八、以本件情形而言，原告與被告林瑞光所買賣的是特定位置的
11.1坪系爭土地之所有權，並非所有權應有部分持分，原告並無逕行變更給付內容，要求被告林瑞光移轉登記宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之所有權應有部分之權利。其次，被告林瑞光已經將系爭土地交給原告佔有使用之事實，已據原告及被告林瑞光自認在卷（見本院卷第95頁背面），自堪認定為真實。再者，被告林瑞光雖尚未履行將11.1坪之系爭土地所有權移轉登記予原告之給付義務，然此係因目前法令仍未許可耕地細分所致（農業發展條例第16條「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。」規定參照），亦即本件係因原告與被林瑞光所約定「日後法令許可分割時，才來履行辦理分割過戶」之給付條件尚未成就，並非屬於可歸責於被告林瑞光之給付不能。換言之，被告林瑞光既已將系爭土地交付予原告佔有使用，而關於移轉系爭土地所有權之部分，則屬約定之給付條件尚未成就，顯然被告林瑞光並無給付不能之債務不履行行為存在。
九、從而，原告備位主張「被告林瑞光不能依約讓伊登記取○○○鎮○○段○○○○號土地之應有部分5896/0000000，或登記取得11.1坪之系爭土地所有權，屬於可歸責於被告林瑞光之給付不能，被告林瑞光應賠償伊所受損害55萬5000元及法定遲延利息」云云，於法亦屬無據，仍無從准許。
陸、綜上所述，原告依據買賣及權利受讓之法律關係，先位訴請「被告林秀完、林金魚應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段000地號（地目田、面積6223.85平方公尺）土地之應有部分5896/0000000，移轉登記予原告（林秀完移轉2948/0000000、林金魚移轉2948/0000000）。」，及依據民法第226條第1項給付不能規定，備位訴請「被告林瑞光應給付原告55萬5000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。」，均為無理由，均應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告先、備位之訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年5月22日
民事庭法官劉家祥正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月22日
書記官高雪琴