裁判字號：臺灣士林地方法院94年重訴字第155號民事判決
裁判日期：民國94年08月16日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣士林地方法院民事判決94年度重訴字第155號原告甲○○
之2訴訟代理人 徐揆智 律師
林幸慧 律師被告丙○○
之1乙○○丁○○共同訴訟代理人 林天財 律師複代理人 鄭至量 律師當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國94年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自台北市○○區○○路○○○巷○○號13樓之1號房屋遷出。
被告應自民國94年3月30日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬貳仟貳佰伍拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣叁佰柒拾伍萬元供擔保後，得假執行。被告如為原告供擔保金新台幣壹仟壹佰貳拾萬元或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段2小段76地號土地，應有部分萬分之338，及其上門牌號碼為台北市○○區○○路○○○巷○○號13樓之1號房屋（下稱系爭房地），經原告於民國94年3月8日，分別以新台幣（下同）10,400,000元、11,200,000元，共計21,600,000元，參與台灣士林地方法院民事執行處拍賣之競標而得標，並於94年3月25日取得權利移轉證書，而於94年4月7日完成不動產所有權移轉登記。詎被告竟仍無權占用系爭房地，爰本於所有權，訴請被告自系爭房屋遷出，並按月給付相當於租金之不當得利、損害金。又縱鈞院認系爭房地為被告丙○○、乙○○所有，然原告係一善意拍定人，本於信賴土地登記，參與投標，取得系爭房地所有權，自應受土地法第43條之保護，被告丙○○、乙○○自無從對原告主張任何權利。另被告丁○○係與被告丙○○、乙○○訂立租賃契約，既非與原告所訂立，且丁○○亦未獲原所有權人 黃佩玉 之同意，自無法援引民法買賣不破租賃之規定，以對抗原告等情。並聲明：（一）被告應自台北市○○區○○路○○○巷○○號13樓之1號房屋遷出；（二）被告應自94年3月25日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告95,000元；（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地自始係由被告丙○○、乙○○夫婦與出賣人元利建設企業股份有限公司（下稱元利公司）接洽買賣有關事宜，並為議價及繳款，被告丙○○、乙○○買受系爭房地之總價金為31,000,000元，其中房屋部分為10,850,000元、土地部分為20,150,000元，於86年7月間，被告丙○○、乙○○曾依預估之銀行貸款成數七成簽發三紙保證支票，金額共計9,300,000元作為自備款交付予出賣人元利公司，惟因嗣後系爭房地買賣之銀行貸款比例確定為總價31,000,000元之八成，是被告僅需交付總價額二成之自備款，合計6,200,000元，元利公司嗣將三紙保證支票中之一紙退還予被告丙○○、乙○○。系爭房地之頭期自備款既係由被告丙○○、乙○○所繳納，買賣契約簽訂後之相關文件正本亦均由被告丙○○、乙○○持有及保管中，且由被告與元利公司辦理交屋程序，並由被告丙○○、乙○○為裝潢並居玉僅為系爭房地形式上之名義人。而黃佩玉前曾訴請被告丙○○、乙○○返還系爭房地，然經台灣高等法院91年度上字第909號判決駁回，並認定系爭房地為黃佩玉與被告丙○○、乙○○共同出資買受，惟鈞院93年度執字第8380號就系爭房地所為之第3次拍賣，就被告丙○○、乙○○就系爭房地所共有之部分，屬拍賣第三人所有之不動產，該部分之拍賣應屬無效，原告自未取得系爭房地該部份之所有權。縱鈞院認本件非單純拍賣第三人之物，而認拍賣並非無效，然黃佩玉既僅為系爭房地共有人之一，依民法第819條第2項之規定，黃佩玉於未徵得其他共有人全體同意前，對該共有物並無處分權，而被告丙○○、乙○○既不願承認黃佩玉之處分行為，則原告自無從經由拍賣程序而取得系爭房地之所有權。且原告明知黃佩玉與被告丙○○、乙○○三人就系爭房地為共有關係，應不受土地法信賴登記之保護。被告丙○○、乙○○既基於共有人地位占有，即非屬無權占有，縱鈞院認系爭房地為黃佩玉所有，然黃佩玉既自承系爭房地交由被告丙○○、乙○○所使用，而丙○○、乙○○既就系爭房地已有部分出資，亦應可視為交付予黃佩玉之租金，故應有民法第425條買賣不破租賃之適用，該租賃契約對原告仍繼續存在。另被告丙○○、乙○○於86年7月12日將系爭房屋之一部分出租予被告丁○○居住，以扣抵被告丁○○為被告丙○○、乙○○烹煮晚餐及負責房屋清潔工作之工資，是被告丁○○自86年7月12日起迄今基於租賃關係使用系爭房屋之一部分，亦屬有權使用。而鈞院於93年度執字第8380號執行拍賣程序中，即於拍賣公告上載明拍定後不點交，並載明系爭房屋由被告丁○○占有使用中，是原告應不得諉為不知，足證其於參與投標之程序中即應可得而知系爭房屋具有權利瑕疵之情事存在。且原告請求相當於租金之不當得利顯屬過高等語置辯。並聲明：（一）駁回原告之訴；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭房地經本院93年度執字第8380號債務人為黃佩玉之執行事件拍賣，由原告於94年3月8日以21,600,000元拍定。
㈡被告三人目前占有系爭房地。
㈢台灣高等法院91年度上字第909號民事判決理由認定系爭房
地為被告丙○○、乙○○與訴外人黃佩玉所共有，執行處拍賣系爭房地之公告上亦將該理由載明，並請應買人自行查明注意。
四、本件之爭點為：㈠原告是否取得系爭房地之所有權？㈡被告三人是否無權占有系爭房地？㈢如被告三人無權占有系爭房地，原告主張相當於租金之不當得利是否過高？茲述如下：㈠原告是否取得系爭房地之所有權？
按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。次按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條亦定有明文。經查：
①系爭房地經本院93年度執字第8380號事件拍賣，原告於94年
3月8日以21,600,000元拍定，已如前述，原告於94年3月30日取得系爭房地之權利移轉證書，亦經本院調閱本院93年度執字第8380號事件核閱無訛，此部分事實已堪認定。②被告辯稱系爭房地為被告丙○○、乙○○出資購買，本院93
年度執字第8380號事件就系爭房地所為之拍賣程序無效一節，固據提出台灣高等法院91年度上字第909號民事確定判決一份為證，然縱令被告丙○○、乙○○始為向元利公司購買系爭房地之實際出資人，惟被告丙○○、乙○○既非原始出資興建系爭房地之人，自無從主張原始取得系爭房地，復經本院調閱系爭房地歷次移轉之謄本核閱，被告丙○○、乙○○亦從未登記為系爭房地之所有權人，揆諸前揭規定，自無從以其等出資向元利公司購賣系爭房地，即認其等已取得系爭房地之所有權。而被告所提出之台灣高等法院91年度上字第909號民事確定判決，係訴外人黃佩玉本於民法767條訴請被告丙○○、乙○○返還系爭房地，與本件非屬同一事件，本院自不受該判決效力之拘束，且該確定判決亦僅提及系爭房地係由黃佩玉與被告丙○○、乙○○共同出資買受，黃佩玉雖為登記名義人，惟彼三人間「內部」屬共有關係，並非認定被告丙○○、乙○○已因出資而取得系爭房地之所有權。被告丙○○、乙○○既從未取得系爭房地之所有權，被告所辯本院93年度執字第8380號事件就系爭房地所為之拍賣程序為拍賣第三人之物而無效云云，自不足採，亦不因執行法院於系爭房地拍賣程序中將台灣高等法院前揭確定判決理由載明於拍賣公告中而有異。
③綜上所述，本院93年度執字第8380號事件就系爭房地所為之
拍賣程序既非無效，而原告經拍賣程序拍定系爭房地，並於94年3月30日取得權利移轉證書，均如前述，是原告於94年
3月30日取得系爭房地之所有權已堪認定。㈡被告三人是否無權占有系爭房地？①按債之關係的當事人固得以債之關係為本權，而對他方當事
人主張有占有的正當權源，然債之關係係一方當事人僅得向他方當事人請求一定給付之法律關係，即僅具相對性，故不得據以拘束非債之關係之當事人，此即學說上所謂債權關係相對性原則。被告丙○○、乙○○辯稱其等始為系爭房地之實際出資者，自向元利公司購買系爭房地後即占有系爭房地云云，縱令彼等所述屬實，然其等就何以將系爭房地所有權登記於訴外人黃佩玉名下之原因，究係基於信託、贈與或其他債權契約之法律關係始終未能陳明，而被告丙○○、乙○○另辯稱其等與黃佩玉間有租賃契約，其等就系爭房地所為之出資即為租金云云，然依被告丙○○、乙○○所述，其等就系爭房地所為之出資係交付予元利公司，實無從將該出資即認係其等與黃佩玉間成立租賃契約之租金，且其等就租金如何計算、是否訂有租期等悠關租賃契約成立與否之重要之點，全未述及，更未舉證以實其說，故其等就此所辯，顯與事實不符，而不足採。被告丙○○、乙○○既非本於與黃佩玉間之租賃契約占有系爭房地，則依前述債之關係相對性原則，被告丙○○、乙○○自無從以其等與黃佩玉間非租賃契約之債權契約對抗原告，故被告丙○○、乙○○為無權占有系爭房地，亦堪認定。
②被告丙○○、乙○○既係無權占有系爭房地，則經被告丙○
○、乙○○同意使用系爭房地之被告丁○○，依前述債權關係相對性原則，亦係無權占有系爭房地，亦堪認定。
㈢原告主張相當於租金之不當得利是否過高？①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。被告三人無權占有系爭房地已如前述，揆諸前開規定，被告自應自系爭房屋遷出。
②次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179條前段、第184條第1項前段規定甚明。
又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項亦定有明文。再按土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價；建築改良物之價值，由該管直轄市或縣(市)地政機關於規定地價時同時估定之，平均地權條例第16條前段、土地法第161條分別著有明文。經查：系爭土地93年1月之公告地價為每平方公尺29,900元，系爭房屋94年度之課稅現值為1,237,800元，有台北市土地現值及公告地價查詢系統表一紙、94年房屋稅繳款書一紙在卷可證，而本院斟酌本院93年度執字第8380號執行卷附天開不動產估價師事務所所製之不動產估價報告書所載，系爭房地坐落台北市北投區之住宅區中，附近土地開發利用速度平穩，附近建物呈中密度分佈等情狀，其休閒設施建設、大眾運輸之便利性、附近道路規劃與路況、民生必需品取得之便利性、產業之勞力資源供應狀態等均屬尚可等情狀，以定被告使用系爭房屋之經濟價值及所受利益，認每月租金以不超過系爭房地申報總價額年息6%為當。又被告無權占用系爭房屋已如前述，揆諸前揭規定，被告自原告94年3月30日取得系爭房屋所有權起，每月受有相當於租金之不當得利12,257元（(1501.07×338/10000×29900×80%+0000000)×6%÷12=12257元以下四捨五入）。原告雖提出天開不動產估價師事務所出具就系爭房地租金所為之鑑價報告，然其所鑑定之租金價額遠逾土法地就城市地方房屋租金所為之限制，自不足採。
五、綜上所述，被告應自系爭房屋遷出，且因無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利每月12,257元均如前述，從而，原告訴請被告自系爭房屋遷出，及被告應自原告取得系爭房屋所有權即94年3月30日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付12,257元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無依據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第
392條第2項，判決如主文。中華民國94年8月16日
民事第二庭法官方彬彬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年8月18日
書記官楊婷婷