裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第455號民事判決
裁判日期：民國102年03月05日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第455號
上訴人 洪儒宗
邱佩慈 共同訴訟代理人 羅秉成 律師複代理人 戴愛芬 律師被上訴人 葉佳東
黃詩惠 吳俊德 賴亭伶 上四人共同訴訟代理人 曾桂釵 律師複代理人 唐梓淇 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對中華民國101年4月2日臺灣新竹地方法院100年度訴字第266號第一審判決提起上訴，本院於102年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人及原審共同原告 許月鳳 於民國96年至98年間，分別購買上訴人洪儒宗、邱佩慈與訴外人承新建設有限公司（下稱承新公司）合作興建如附表所示之「曉峰大地」建案之透天房地（下稱系爭房地），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣價金各如附表所示，復已給付買賣價金及移轉系爭房地所有權之登記。而被上訴人係因見現場附近之宣傳看板載有「戶戶雙車位」等文字，始至銷售中心與上訴人接洽購屋。又銷售人員亦具體指出：雙車位中第一個車位在自家門前處，第二個車位在門口對面圍牆邊即共有土地（馬路）上。被上訴人因此買受系爭房地，故依消費者保護法第22條規定，系爭契約標的即應包括二個停車位之專用權利，且其中一個停車位之位置，係位於被上訴人各戶門口對面圍牆邊即共有之道路上。嗣於99年2月間，其他住戶竟宣稱第二個停車位為共有共用，全部住戶皆可停車，管理委員會並對停在圍牆邊的車輛收費。但被上訴人所買受之系爭房屋面寬僅4.5公尺，屋前庭院僅足以停放一部汽車。故上訴人未依約履行，構成權利瑕疵。且因該停車位之土地所有權，業經上訴人移轉登記為該社區之全體住戶共有，故上訴人就各該一個專用停車位之給付，已陷於給付不能，致被上訴人等人受有相當本件停車位專用權價值35萬2,450元之損害。爰依民法第350條前段、第353條準用第226條第1項規定，求為判命上訴人應給付被上訴人及原審共同原告許月鳳各35萬元本息等語（原審為被上訴人勝訴之判決，並駁回許月鳳之訴。許月鳳未提起上訴，此部分已告確定。上訴人則就其敗訴部分提起上訴。）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人並非因受廣告宣傳單上內容之影響，而購買系爭房地，故上訴人並未違反消費者保護法第22條規定。上訴人及系爭建案之銷售人員，從未對被上訴人表示第二個車位係在門口對面圍牆邊，且系爭契約第2條第2項第5款⑷關於「公有面積中之空地約定專用使用權為上開各戶個人所有」之文字，並無讓人有誤認之虞。而被上訴人在締約前，已有適當之審閱期。上訴人已依約交付系爭土地，並使被上訴人取得所有權，上訴人並無債務不履行可言。又本件車位價額鑑定報告所比較標的與系爭土地大相逕庭，不能援用。系爭604地號土地為農牧用地，且為路邊停車位，並非建物內停車位，則鑑定報告使用附近房屋地下一樓之停車位為評估依據，顯有不當。又鑑定報告以「收益法」之評估方式，並未說明比較之停車位實際坐落位置，亦未說明比較標的加權數35％、30％之實際項目為何，亦不能作為損害賠償認定之依據等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人等於96年至98年間，分別購買上訴人等與訴外人承
新公司合作興建如附表所示「曉峰大地」建案之不動產，並約定價金如附表所示，兩造並簽訂不動產買賣契約書，且關於土地買賣價金之給付及土地所有權之移轉，雙方皆已履行完畢。
㈡原審卷第68頁所示廣告單、69頁所示廣告看板，係上訴人委
託他人印製並發放廣告單、及豎立看板。原審卷第104至105頁所示報紙報導，為系爭不動產之銷售廣告。原審卷第107頁所示廣告單，係上訴人為銷售系爭不動產所散發（以下合稱系爭廣告）。
㈢原審卷第153頁所示系爭社區內6弄、8弄房屋之房地買賣契
約書、及原審卷第196頁所示社區住戶規約第二條約定內容，與系爭契約書第2條第2項第5款⑷約定相同。
四、兩造爭執要點為：㈠系爭契約之標的，是否包含二個停車位之約定專用權？㈡上訴人所交付系爭不動產，若欠缺一個停車位專用權，是否具有權利瑕疵？被上訴人得否請求損害賠償？金額若干？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠系爭契約之標的，是否包含二個停車位之約定專用權？⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義
務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條固有明文。從而就預售屋買賣之情形，因尚無具體房屋之外觀、裝潢、陳設可供買受人檢視，則基於上開規定保護消費者之立法意旨，應認為其廣告內容強調一般房屋必備部分者，若有欠缺，對於買受人即失去購屋之意義，故此類廣告內容即應視為要約，並因雙方締結買賣契約而成為契約之內容，無待於當事人就該廣告曾於締約前特別另行商議。惟就成屋買賣之情形，由於已有成品可供買受人實際檢視，以決定是否購屋，是其情形即與預售屋有所不同。成屋銷售廣告之目的，僅為吸引消費者前來觀賞，衡情具有要約引誘之性質，不能認為係買賣標的物之品質；惟於契約當事人間已就廣告之內容進行協商，並達於意思表示合致時，始得將廣告內容認定為契約內容之一部分。
⒉經查上訴人於其銷售之「曉峰大地」建案現場豎立廣告看板
，載有「戶戶雙車位、568萬起」等文字，固有照片可稽（見原審審訴字卷第69頁）。又該項廣告看板係於兩造締約前即已豎立，復為上訴人於原審所不爭執。惟上訴人辯稱：所謂「戶戶雙車位」，係形容被上訴人所購買之房屋前院有可供雙車位之停車空間等語，復經證人 曾育蓁 、 彭曉玲 、蔡家樺即帶領被上訴人等四人看屋之代銷人員、以及證人 曾睿彥 即銷售中心副總、證人 羅文駿 即現場業務經理於原審到庭結證屬實，有言詞辯論筆錄可稽。且被上訴人亦不爭執確實曾與房屋銷售人員談論第二個停車位之位置何在（但被上訴人主張係位於系爭房屋前院對面圍牆邊之土地，詳如後述），則依上說明，本件兩造於締約前，上訴人之銷售人員既已就停車位之使用空間與被上訴人進行談判磋商，合意締約而成為契約之一部分。故被上訴人主張系爭契約之標的，包含二個停車位之約定專用權（並非所有權），即屬有據。至於兩造雖不爭執其中一個停車位係位於系爭房屋前院，但就第二個停車位之位置有所爭執：被上訴人主張位於門口對面圍牆邊即共有土地（馬路）上，而上訴人則辯稱二個停車位均位於前院云云。惟兩造既均不爭執合意買賣第二個停車位約定專用權（並非所有權），而僅就其實際坐落位置發生爭執，則據此益證系爭契約標的確實包括二個停車位約定專用權。㈡上訴人所交付系爭不動產，若欠缺一個停車位專用權，是否
具有權利瑕疵？被上訴人得否請求債務不履行之損害賠償？金額若干？⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，民法第349條、第350條前段分別定有明文。惟出賣人依民法第349條規定所負之權利瑕疵擔保義務者，限於他項權利之負擔，而不及於擔保所有權之存在；蓋買賣標的物為所有權者，若所有權不存在，則構成自始客觀不能，依民法第246條第1項前段規定為無效。故第350條所稱之權利，不包括所有權及其他以所有權之存在為前提之用益物權。從而在物之買賣的情形，其所有權若有主觀給付不能、客觀給付不能或出賣人給付遲延之情形，則屬於債編通則中所定債務不履行之問題，而非權利瑕疵擔保之問題（ 黃茂榮 教授著，買賣法，第327、328頁，2004年增訂版參照）。⒉次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。經查兩造締約時，系爭房屋已落成，其前院範圍亦已確定，且兩造確實合意買賣二個停車位約定專用權（並非所有權）；但系爭契約並未明文約定二個停車位之實際坐落位置，亦未約定其價金計算方式，均為兩造所不爭執。惟衡諸常情，所謂「雙車位」當係位於系爭房屋之前院，始符合一般居住使用慣例。從而綜合兩造締約商議情形及契約約定等一切情事，以解釋契約當事人之真意，應認為上訴人應交付二個位於系爭房屋前院之停車位專用權，始屬於依債之本旨而為給付。
⒊惟系爭房屋前院於扣除圍牆厚度後，前院寬度僅為400公分
，深度為537公分，顯不足以停放二部中型汽車，而僅足以勉強停放二部小型汽車，例如台塑Matize迷你小型車、以及大發TERIOS排氣量1.3、車寬155公分之小型車；但該二部小型汽車之車門無法完全打開，不符合一般停車位之基本寬度需求，有被上訴人於原審之陳報狀及照片可證（見原審審訴卷第108至109頁、原審卷第94頁），且為上訴人所不爭執。
是據此足證系爭房屋前院之寬度，並不足以供二個停車位使用。且依上述照片所示，縱使將二部小型汽車前後錯開停放系爭房屋前院，仍無法完全打開二部汽車之車門，顯然不能實現正常汽車之使用效能。
⒋至於被上訴人雖主張：上訴人之系爭建案之銷售人員曾對被
上訴人說明，第二個約定專用停車位係位於門口對面圍牆邊即共有土地（馬路）上云云。經查：
⑴上訴人否認之，且證人曾育蓁即系爭房地之代銷人員業於
原審到庭結證稱：曾對客戶說有二個停車位，因為前院深度夠深，所以兩台車可以並排停一前一後；並未告知客戶另一台車可以停在對面圍牆旁邊，只說那是公共設施，為了方便可以臨時停用等語，有言詞辯論筆錄可證（見原審卷第65頁）。
⑵又衡諸一般常情，集合住宅中所謂約定專用停車位，必須
有明確標示以供特定所有權人使用者，始足當之。惟系爭房屋對面圍牆邊土地並無停車格之繪製，亦無停車編號，現場並無專用停車位，有現場照片為證（見原審審訴卷第70頁下方照片右側），亦為兩造所不爭執，自亦無從認定系爭房屋對面圍牆邊土地即為第二個約定專用停車位所在地。
⑶且系爭契約第2條第2項第4款⑴約定：「私有面積：各戶
單獨私有之土地面積。」⑵約定：「公共持分面積：包含社區綠帶○○○區○○區道路、花草種植等。」⑷約定：
「房屋編號為A8、A9、A10、A11、A12、A13、A14、A15、A16、A17、A18、A19、A20、A21、A22等（依附件二）公有面積中之空地約定專用使用權為上開各戶個人所有，惟上開各戶只可作為停車空間使用不得變更其他使用或增加建任何建築物（只能搭車庫採光罩但各戶需統一規格詳如住戶公約）……」有契約影本可稽（見原審審訴卷第19、
30、49、58頁）。則所謂「公有面積中之空地」，既然僅能搭蓋車庫採光罩而作為停車空間使用，足證其位置係在房屋前院部分，而不可能在房屋對面圍牆邊土地。蓋系爭房屋與對面圍牆之間，尚有道路相隔，衡情顯然不可能搭蓋採光罩，否則往來車輛即無從通行。
⑷又證人 張勳宇 、 彭永來 、 葉日盛 、 鄭安景 雖亦均於原審到
庭證稱：系爭房地銷售人員曾告知第二個停車位在前院對面圍牆旁邊云云，有言詞辯論筆錄可稽。且被上訴人復提出訴外人即系爭社區其他住戶之連署書，聲明其等於購屋時，亦經銷售人員告知第二個停車位在屋前對面圍牆邊云云，有連署書影本可憑（見原審卷第72頁）。則系爭房地銷售人員縱使曾告知第二個停車位在前院對面圍牆旁邊，惟系爭房屋為成屋買賣，被上訴人於締約時，即可親眼認知所謂「圍牆邊的停車位」，係位於社區道路上，並無停車格之繪製，亦無停車編號，衡諸常情不可能為專用停車位。是被上訴人此部分主張，即屬無據。
⒌從而兩造於締約時，系爭房屋業已落成，前院範圍已告確定
，其空間明顯不足以停放二部汽車，上訴人已不可能再行擴建增設第二個停車位，足證上訴人出賣之前院面積短少，使系爭房地之效用減少，應成立物之瑕疵，而非權利瑕疵。被上訴人雖主張上訴人出賣之標的物為一個位於系爭房屋前院之停車位專用權，以及第二個位於前院對面圍牆旁邊之停車位專用權云云，並不可採，已如前述。又被上訴人所謂「位於前院對面圍牆邊之停車位專用權」，並無任何他項權利負擔，則依上說明，即與民法第349條規定不符；且該項使用權若自始不存在，則構成自始客觀不能，依民法第246條第1項前段規定，應為無效，而與民法第350條無涉，亦如前述。是被上訴人主張依民法第350條前段、第353條準用第226條第1項規定，請求上訴人賠償損害云云，即屬無據。另被上訴人既未主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，則本院亦無從審酌，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人各給付35萬元本息，並非正當，不應准許。原審失察，未予詳酌，遽為上訴人此部分敗訴判決，尚有未恰。上訴人之上訴為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國102年3月5日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官林玉珮法官邱琦正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年3月6日
書記官蕭詩穎┌────────────────────────────────────┬─────┐│附表（新竹縣○○鄉○○街OOO巷O弄）││├──┬──────┬───────┬───────┬─────┬────┼─────┤│編號│買受人│出賣人│土地（新竹縣Ｏ│房屋│總價金│簽約時間│││○○○鄉○○段）││新台幣││├──┼──────┼───────┼───────┼─────┼────┼─────┤│1│葉佳東│土地：洪儒宗、││編號：A13│560萬元│98.7.3││││邱佩慈│605-14地號│門牌：17號││││││房屋： 陳素芬 │││││├──┼──────┼───────┼───────┼─────┼────┼─────┤│2│黃詩惠│土地：洪儒宗│605-12地號│編號：A11│558萬元│96.10.9││││房屋：承新建設││門牌：21號││││││公司│││││├──┼──────┼───────┼───────┼─────┼────┼─────┤│3│吳俊德│同上│605-10地號│編號：A9│559萬元│96.10.23││││││門牌：25號│││├──┼──────┼───────┼───────┼─────┼────┼─────┤│4│土地：賴亭伶│同上│605-9地號│編號：A8│580萬元│97.5.6│││房屋：鄭安景│││門牌：27號│││└──┴──────┴───────┴───────┴─────┴────┴─────┘