裁判字號：臺灣彰化地方法院104年訴字第1155號民事判決
裁判日期：民國105年05月25日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決104年度訴字第1155號原告 簡錦秀 訴訟代理人 陳振吉 律師
林輝明 律師 王育琦 律師被告 鄭淑敏 訴訟代理人 鄭啓泰
張宗存 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國105年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。查原告提起本件訴訟之原訴之聲明為：「一、被告應將原告所有坐落於彰化縣彰化市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），如圖示紅色部分87.97平方公尺，於測量後範圍內之建物拆除，將占用土地返還原告。二、請求損害賠償。被告無權占用，請求相當於一年租金新臺幣（下同）48,000元之賠償，自取得所有權日（即103年10月22日）至被告返還占有土地為止。三、訟費用由被告負擔。」等語（見本院卷第2頁）。復於105年3月9日言詞辯論期日中，當庭變更訴之聲明為：「一、被告應將原告所有坐落於系爭土地，如圖示紅色部分87.97平方公尺，於測量後範圍內之建物拆除，將占用土地返還原告。二、請求不當得利返還及損害賠償至被告返還佔有土地為止。三、訟費用由被告負擔。」等語（見本院卷第83頁）。再於105年3月31日具狀變更訴之聲明為：「一、被告應將原告所有坐落於系爭土地編號A建物占用面積61.82平方公尺，及編號B建物占用面積7.53平方公尺，共69.35平方公尺範圍之建物拆除，將占用土地返還原告。（以上係按彰化縣彰化地政事務所【下稱彰化地政事務所】土地複丈成果圖所示）。二、被告無權占用，請求不當得利之返還。自104年8月13日分割登記完成日起，每年48,000元，按每月賠償至被告返還土地為止。三、訟費用由被告負擔。」等語（見本院卷第94頁）。
又於105年5月4日當庭變更訴之聲明為：「一、被告應將其所有坐落於系爭土地如彰化地政事務所105年1月20日彰地二字第0000000000號函所附收件日期：104年12月1日，文號：
彰土測字第3355號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分、面積61.82平方公尺；編號B部分、面積7.53平方公尺，共69.35平方公尺範圍之建物（下稱系爭建物）拆除，將佔用土地返還原告。二、被告應給付原告自104年8月13日起至返還第一項聲明之日止，每年48,000元。三、訴訟費用由被告負擔。」等語（見本院卷第114頁背面），揆諸前揭規定，均無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告起訴主張：
一、原告於法院拍賣程序合法取得系爭土地，並於103年10月22日完成登記為所有權人。又系爭土地係自原同段594地號土地分割而出，並於104年8月12日（誤載為104年7月30日）完成分割登記。而被告所有系爭建物（門牌號碼為彰化縣彰化市○○里○鄰○○○街○○巷○○號）係屬未保存登記建物，起造人登記為被告，故推定系爭建物為被告所興建，而被告就系爭土地無任何合法占有權源，屬無權占有。原告前曾寄發存證信函予被告，亦向彰化市調解委員會申請調解，請求被告出面商討解決方案，被告卻置之不理，未有任何回應，原告遂依民法第767條第1項前段、中段及民法第179條規定提起本件訴訟。
二、按實際出資興建人乃為原始取得該不動產所有權之人，被告既為系爭建物之實際出資興建人，確為原始取得所有權人，則系爭土地為訴外人 王宗地 與他人所共有，足見系爭土地及系爭建物未同屬一人所有，本案無民法第4251條之1規定適用。
三、被告於80年8月9日與王宗地簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），而系爭建物係由被告提供資金，復由王宗地負責興建及購買材料以完成建築，收款人亦為王宗地，惟王宗地並無營造商資格，原同段594地號土地的抵押權人為合作金庫資產管理股份有限公司（下稱合庫管理公司），被告亦委託王宗地代辦貸款的申請，故此系爭買賣契約書乃王宗地與被告間買賣合約書，並無建商或營造商列名其中。查：
㈠依據系爭買賣契約書第1條約定，全部建坪（包含室內、陽
台、花台及公共設施負擔面積）約53坪；第4條約定工程預定完工期限365天；第7條約定房屋施工標準悉依核定設計圖說及附件建材說明由乙方全權負貴建造；第8條約定甲方按工程進度付款，不得藉故拖延短缺，則王宗地與承攬人地位無異。換言之，被告預先提供部份資金（訂金及簽約金），再以分期付款按工程進度繳付價款，而王宗地將被告前期繳付之價款，用以購買材料及支付後期工程之費用，則被告與定作人地位無異，系爭建物之原始取得所有權人乃被告無誤。
㈡又付款明細表為系爭買賣契約書之重要從約，足以證實被告
確於80年7月17給付訂金10萬、80年8月17日給付簽約金40萬、80年9月28日地樑完成給付30萬、80年11月15日—樓完程給付30萬、80年11月23日二樓完成給付30萬、81年2月21日三樓完成給付10萬，總共給付價金為150萬，並有王宗地及被告雙方之簽章，一方為他方完成一定之工作，他方等到工作完成，給付報酬之契約（民法第490條），雙方顯屬重在財產權之移轉。雖內部粉刷、水電等設備尚未完工，然已為獨立性之不動產，具經濟上使用之目地，雖未經辦理第一次所有權登記，被告已然為新建物所有權人。從而，被告先於80年7月17日給付訂金10萬，後以其姓名於80年8月1日申請建築執照，再按工程進度繳付價金，且鑒於土地登記之公示性，及實務上起造人與建物第一次保存登記之密切關係，被告為系爭建物的出資委建人，無庸置疑。
四、被告為系爭建物之定作人，且為系爭建物之原始起造人及所有權人，本件並無民法第425條之1規定之適用：
㈠被告於80年7月17日交付第一期之定作金10萬元後，即於80
年8月1日由王宗地向彰化縣政府以被告名義登記為爭系建物之起造人，被告再於80年8月9日與王宗地正式簽立系爭買賣契約書，系爭買賣契約書雖名為「不動產預定買賣契約書」，惟按其內容及付款明細表所示，顯為買賣與承攬之混合契約，側重於王宗地為被告完成一定工作，故該契約應定性為承攬關係，則被告既為系爭建物之出資者及定作人，自當為系爭建物之原始起造人及所有權人。
㈡況被告以自己之名義登記為系爭建物之起造人，並為被告所
自承，此依被告於本院庭詢時陳稱：「系爭地號土地上房屋是原地主以我的名字申請建造所蓋，所以房屋只有建造，沒有保存登記。」等語甚明。易言之，於彰化縣政府公務人員所掌管之公文書上，所登記原始起造人之公文書上，所登載之原始起造人之狀態之物權與真實物權一致，且具有物權變動之存在之效力，況依民事訴訟法第355條第1項規定，文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。則被告自始即為系爭建物之原始起造人及所有權人，縱然被告嗣後違反土地使用規則，未前往地政事務所辦理系爭建物之第一次保存登記，亦無礙於被告為系爭建物之原始起造人及所有權人之身份及事實。則被告抗辯被告與王宗地之間「為求行政手續簡便，便將系爭房屋起造人登記為被告」云云，顯與事實不符。
㈢又王宗地於本院102年度司執字第9622號強制執行卷中以103
年3月12日民事陳報狀陳述，顯見王宗地於本院強制執行時否認系爭建物為其所有，且承認被告始為系爭建物之原始起造人，本院民事執行處亦認為系爭建物並非王宗地所有，並非王宗地名下之責任財產，而以102年度司執字第9622號民事裁定駁回合庫管理公司對系爭建物之強制執行程序，再再證明系爭建物之原始起造人及所有權人為被告，而並非由王宗地取得系爭建物之所有權後，再移轉所有權予被告，此有相關彰化市公所之公文書登載甚明，被告與土地之所有權人王宗地，係分屬不同之人，與民法第425之1條所規定，根本即不該當於構成要件，自無適用之餘地。請求傳喚證人王宗地，待證事實為系爭土地與地上建物並非均為王宗地所有。㈣綜上，本件系爭建物之原始起造人與系爭土地之所有權人分
屬不同之人，依民法第425條之1所規定之構成要件並不該當，本件無民法第425條之1規定之適用，亦無溯及效力。
五、並聲明：㈠被告應將其所有坐落於系爭土地如附圖所示系爭建物拆除，將佔用土地返還原告。㈡被告應給付原告自104年8月13日起至返還第一項聲明之日止，每年48,000元。㈢訴訟費用由被告負擔。
貳、被告抗辯：
一、被告占有系爭土地具有合法權源，原告主張依民法第767條第1項前段及中段拆屋還地，應無理由：
㈠參照最高法院93年度台上字第1792號民事裁判及99年度台上
字第2344號民事裁判意旨，系爭土地重測前之地號為彰化市○○段○○○○○○○○號，被告於80年間向該地所有權人王宗地購買預售屋（即系爭建物）及其坐落之土地，為求行政手續簡便，便將系爭建物起造人登記為被告，惟實際上系爭建物乃由王宗地興建而取得所有權，被告再向王宗地購買後，取得系爭建物之事實上處分權。
㈡復參酌最高法院101年度台上字第127號判決意旨，系爭建物
之建造執照雖登記為被告，包括系爭建物在內，實際上坐落於原同段594地號土地上共12戶建物均由王宗地所出資興建，被告再向王宗地購買，此有系爭買賣契約書附卷可稽。則系爭建物建造執照之起造人雖登記為被告，但實際出資興建之人為王宗地，王宗地因出資興建而原始取得系爭建物所有權。且依最高法院99年度台上字第1723號判決意旨，系爭建物建造完成後，因故無法取得使用執照而無法辦理建物保存登記，致無法辦理所有權移轉登記，但事實上王宗地已將系爭建物之事實上處分權讓與被告，並由被告居住使用20餘年，實與系爭建物之所有權人無異，是系爭建物與其坐落土地間亦應有民法第425-1條規定之適用。
二、參見本院104年度訴字第1157號民事判決（原告與另案被告 姚崴勝 【居住於一心東街23巷95號】，下稱另案判決）之內容，另案判決之爭點與本案大致相同，茲簡要整理說明如下：
㈠另案判決認定爭執建物由王宗地出資興建而原始取得所有權：
1.原同段594地號土地為王宗地、訴外人 王美玲 、 林誓卿 所共有，且由王宗地於80年間委由訴外人 林國治 建築師事務所設計，並興建編號1至編號13等13棟建物（其中12棟建物申請門牌號碼分別為彰化市○○里○○○街○○巷81、83、85、87、89、91、93、95、97、99、101、103號）。
2.另案判決認定上開95號建物為王宗地於80年7月間所興建，而非姚崴勝指示王宗地承攬建築。
3.另案判決在解釋代刻專用印章委託書真意時，認定上開95號建物建築完畢後，為便於王宗地履行買賣契約移轉標的物之義務，所需辦理相關行政程序，乃簽訂委託書，授權王宗地辦理上開事項，尚難憑此即認姚崴勝方為上開95號建物之起造人。
㈡本件系爭買賣契約書之內容與另案判決所涉及買賣契約書內
容，除編號不同外（本件被告為編號1，姚崴勝為編號8），其餘文字內容完全相同，且買賣價金同為420萬元，足證被告所有系爭建物確由王宗地興建，由王宗地原始取得系爭建物所有權，被告再向王宗地購買系爭建物無誤。
㈢另案判決認定業已原告與姚崴勝間就上開95號建物所占用之土地，具有法定租賃關係存在，原告不得訴請拆屋還地。
三、本案系爭建物之建造執照雖登記被告為起造人，然考量被告與王宗地簽立系爭買賣契約書時，系爭建物尚未興建完成，王宗地以被告之名義申請建造執照，應解為王宗地係在履行其移轉標的物所有權之義務，而非由王宗地承攬建築，可參照最高法院62年台上字第1546號民事判例要旨。
四、另衡諸系爭買賣契約書第4條約定內容，本工程預定自開工之日起三六五個工作晴天完成、第8條付款辦法等規定，以及原告檢附之原證1付款明細表（依工程進度付款），可知系爭建物於80年8月9日被告與王宗地簽約時尚未興建完成，待興建完成後再由王宗地出賣房屋所有權予被告取得，原始起造人實係王宗地，王宗地亦因原始出資興建而取得系爭建物之所有權，至於建造執照登記之起造人為被告，僅是便利王宗地日後將房屋所有權移轉予被告之行政措施，原告以此主張系爭建物為被告所興建，實屬無據。且系爭買賣契約書約定內容，在著重財產權之移轉，而非勞務之給付，故在該買賣契約中從未見以乙方提供之勞務內容作為計價基礎，僅有關於系爭建物產權標的之描述，應屬買賣關係而非承攬，原告主張被告之地位與定作人無異，顯無理由。興建系爭建物之錢由伊給付給王宗地，王宗地再把錢給營造商，伊跟營造商之間沒有訂立契約。而參酌被證二買賣契約書，系爭建物是由王宗地興建後再移轉所有權給被告，且原告對於不動產買賣契約書之真正並未爭執，沒有再傳喚王宗地之必要。
五、並為答辯聲明：如主文所示。
參、兩造不爭執事項：
一、系爭土地分割自原同段594地號土地，原同段594地號土地原為王宗地、王美玲、林誓卿所共有，由原告與 李東璃 、 楊惠妙 、 潘阿綿 、 陳秀蓮 、 陳佑輔 、 傅靜芳 、 林東緯 、 王翊軒 於103年10月15日，經由本院執行處拍賣程序，以21,816,888元之價格拍定買受。
二、原告於104年8月12日因共有物分割，單獨取得系爭土地所有權。
三、被告於80年8月9日與王宗地簽訂系爭買賣契約書，向王宗地預定購買系爭建物，並於該屋居住。
三、系爭建物占用系爭土地之面積為共69.35平方公尺。
肆、兩造間爭執事項：
一、系爭建物由何人興建，而原始取得所有權？
二、系爭建物是否有權占用系爭土地？亦即被告抗辯依民法第425條之1規定，其就系爭土地具法定租賃關係存在，有無理由？
伍、本院得心證之理由：
一、原告主張其為系爭土地所有權人及系爭土地上有如附圖所示系爭建物等事實，有原告所提之系爭土地之土地登記第二類謄本（地號全部）、地籍圖謄本為證，且為到庭之被告所不爭執，並有本院於104年12月14日會同彰化地政事務人員履勘測量，製作之勘驗測量筆錄、略圖及及附圖在卷可稽（見本院卷第4、5、41至42、55至56頁），是原告此部分之主張，應堪認為真實。
二、原告又主張被告並無任何權源，使其因原始興建取得事實上處分權所取得之系爭建物而得以合法占用系爭土地，被告自屬無權占用，自應將系爭建物拆除，並將該等部分坐落之土地返還予原告，並給付相當於租金之不當得利等語。被告則系爭建物係由王宗地所興建，再由被告向王宗地購買取得，本件應有民法第425條之1規定之適用，被告使用系爭土地並非無權占有，且因被告係有權使用系爭土地，故無庸支付相當於租金之不當得力予原告等語為抗辯。
三、經查：㈠系爭建物由王宗地出資興建，而原始取得所有權：
⒈觀諸另案判決之得心證理由業已敘明：『…1.原始房屋之原
始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件（最高法院89年度台上字第1480號判決意旨參照）。是以未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之建築人。2.查系爭土地係分割自系爭594地號土地，系爭594地號土地原為王宗地、王美玲、林誓卿所共有乙節，為兩造所不爭執。又王宗地及訴外人鄭淑敏、 江清烈 、 盧恒德 、林誓卿、王美玲、 王林月娥 等7人於80年7月間，共同委由林國治建築師事務所設計，在系爭土地上興建編號1至編號13等13棟建物，其中系爭建物（即編號8建物）係由王宗地出資興建，並向彰化縣彰化市公所申請建築執照。嗣其中12棟建物申請門牌號碼分別為彰化市○○里○○○街○○巷81、83、85、87、89、91、93、95、97、99、101、103號等事實，業據王宗地於本院102年度司執字第9622號執行程序中陳報甚明，且經本院調閱上開執行卷宗核閱無訛，有該卷宗所附王宗地之民事陳報狀、彰化縣彰化市公所（80）彰市工字第22019號建造執照申請書、建造執造及建造執照存根、林國治建築師事務所繪製之使用面積計算表、基地面積位置圖面積計算表及上開13棟建物之設計圖說等件可稽。復觀諸被告於80年11月17日與王宗地所簽訂系爭買賣契約書第1條、第2條、第6條、第7條、第15條規定載明：「預定買賣房屋坐落彰化市○○段○○○段0000000地號、編號8號房屋1戶。...」、「乙方（即王宗地）興建上開房屋之所有權同意出賣與甲方（即被告）取得。」、「本預定買賣約定由甲方交付乙方金額420萬元整。」、「本預定買賣標的房屋施工標準，悉依核定設計圖說及附件建材說明書，由乙方全權負責建造，...」、「乙方保證本件出賣房地所有權，絕無來歷不明或債務糾紛等情事，...」（見本院卷第44至46頁），益可認系爭建物係由王宗地於80年7月間即出資興建無訛，而非由被告指示王宗地承攬建築甚明。嗣被告於80年11月17日系爭建物尚未建築完成時，向被告預定購買系爭建物，可見被告僅係立於買受人之地位，出資購買系爭建物。至其等間簽訂之代刻專用印章委託書雖記載：「本委託書於委託代建房屋及土地預定買賣契約書成立同時，由立委託書人（即被告）委由王宗地，授權好鄰居編號A區第8號房屋之有關申請建築執照、起造人名義變更、變更設計使用執照、保存登記、貸款作業、申請水電及撤回不必要文件，及對公共利益有關函件等業務使用。...」等語（見本院卷第49頁），然解釋其等間真意，應僅為系爭建物建築完畢後，為便於王宗地履行買賣契約移轉標的物之義務，所需辦理相關行政程序，而簽訂委託書，授權王宗地辦理上開事項，尚難憑此即認被告方為系爭建物之起造人。是原告主張被告為出資興建之人，而原始取得系爭建物所有權云云，尚不足採。…』等語（見本院卷第109頁反面至第110頁）。
⒉又系爭買賣契約書約定記載如下：「…立契約書人買主：鄭
淑敏（以下簡稱甲方）賣方：王宗地（以下簡稱乙方），茲因後述標示買賣事項經甲方雙方同意訂立條款於左俾資共同遵守：第一條：預定買賣的標示如後詳載…房屋壹戶，全部建坪…伍拾參坪。…第二條：乙方興建上開房屋之所有權同意出賣與甲方取得。…」等語（見本院卷第76至79頁），足見系爭買賣契約書約定內容，在著重財產權之移轉，而非勞務之給付，應屬系爭買賣契約書之性質應屬買賣，而非承攬關係，故系爭建物係由王宗地所興建，再預先出售予被告，而非由被告以定作人身份指示王宗地承攬建築甚明。至於系爭建物之建造執照雖登記被告為起造人，此部分僅為行政機關管理建築執照事項之行政措施，尚不足以遽認被告即為原始起造人。從而，原告既未爭執系爭買賣契約書之形式真正，且未能提出被告曾與系爭建物之營造商間訂有承攬契約，從而原告請求傳喚證人王宗地到庭作證，欲證明系爭建物之原始起造人為被告，而非王宗地乙情，本院認為無調查之必要，併此敘明。
㈡兩造間就系爭建物所占用土地，具法定租賃關係存在，原告不得訴請拆屋還地：
⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，88年4月21日增訂民法第425條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號裁判意旨參照）。又民法第425條之1雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年台上字第1723號判決意旨參照）。另所謂「土地及房屋同屬一人」，可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103號裁判意旨參照）。
⒉查系爭土地分割自原同段594地號土地，原同段594地號土地
原為王宗地、王美玲、林誓卿所共有，為兩造所不爭執。又系爭建物乃王宗地出資興建，而原始取得所有權乙節，已如前述，足見系爭土地及坐落其上之系爭建物原同屬王宗地所有。嗣被告於80年8月9日與王宗地簽訂系爭買賣契約書，購買系爭建物，並居住在該建物乙節，亦如前開所述。系爭建物雖因未辦理保存登記，無法辦理所有權移轉登記為被告所有，然被告仍可取得該建物之事實上處分權。嗣原告與李東璃、楊惠妙、潘阿綿、陳秀蓮、陳佑輔、傅靜芳、林東緯、王翊軒等人於103年10月15日，經由本院拍賣程序，買受原同段549地號土地，原告並於104年8月12日因共有物分割，單獨取得系爭土地所有權，而使系爭建物及其坐落土地先後分屬不同人所有，為兩造所不爭執，則依前揭說明，即應推定在系爭建物得使用期限內，兩造間就系爭建物所使用之系爭土地具有租賃關係存在，且其期限不受民法第449條第1項規定之限制，從而，被告占有系爭土地即有合法權源，為有法律上原因，非屬無權占有，是原告主張被告所有系爭建物無權占用系爭土地，依民法第767條第1項前段、中段及第179條等規定，請求被告拆屋還地，並按月給付相當於租金數額之不當得利，即屬無據，不應准許。至於經由上開規定推定成立之租賃關係，倘兩造就租賃要件不能協議，自得訴請法院決定之，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第179條等規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示系爭建物拆除，將占用土地返還原告，並自104年8月13日起至返還土地之日止，每年給付原告48,000元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年5月25日
民事第四庭法官郭玄義以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月25日
書記官陳文新