裁判字號：臺灣嘉義地方法院106年訴字第294號民事判決
裁判日期：民國106年08月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣嘉義地方法院民事判決106年度訴字第294號原告 陳勇志 訴訟代理人 唐淑民 律師
蕭道隆 律師被告 陳靜芬 訴訟代理人 洪銘憲 律師上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國106年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、實體方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。查兩造約定以土地（即嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地，下稱系爭土地）坐落之地方法院即本院為第一審管轄法院，此有兩造所簽訂土地租賃契約書（下稱系爭契約）第16條約定可憑（本院卷第19頁），從而本院自有管轄權，合先敘明。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。經查，原告起訴時原列 賴中 成、陳靜芬為共同被告，嗣於訴訟進行中於民國106年7月11日當庭撤回對 賴中成 之起訴，並經被告同意（本院卷第189頁），揆諸首揭規定，原告所為撤回於法並無不合，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、原告於105年8月18日由友人 陳彥中 夫婦陪同至被告及被告之夫賴中成（下合稱被告夫妻）位於臺南市白河區昇安里三間厝403之1住處，向其承租系爭土地，相關承租條件皆由賴中成與原告洽談協商，簽約當日則由被告出名當出租人，並於系爭契約載明每月租金新臺幣（下同）3萬元，保證金及押租金6萬元，賴中成顯為被告之代理人。又租約簽訂後原告即花費499,340元興建鐵皮屋（下稱系爭建物）經營永源商行，高價收購報廢車整理後再賣可用之零件，原告於租賃期間均按時繳納租金，被告夫妻亦在前方經營廣成輪胎行，初期雙方均相安無事，僅賴中成偶而會於言談中脫口說出「不在乎每個月3萬元之租金」等語，原告不知其意，也未放在心上。嗣於106年3月1日中午左右，賴中成突然請求原告協助將其先前所買停放在承租地之數台報廢車移走，原告心想正當中午很熱，詢問是否可晚點再移，賴中成即臉露不悅、自行移車後不再理睬原告，原告於106年3月3日再去廣成輪胎行找賴中成解釋、賠不是，詎賴中成滿臉怒氣指責原告稱不在乎每個月3萬元之租金，要求原告立即搬走，損失多少他都照賠，不要整天在其面前礙眼就好，之後因幾乎都沒有客戶上門詢價，原告心想再繼續租下去生意也難做，只得打包整理搬遷事宜。近二個星期打包期間，被告夫妻從未關心、挽留，原告乃於106年3月22日晚上7時許傳訊給賴中成，告知大約之損害額及月底前會全部搬走，賴中成旋即於當晚8時56分許打電話給陳彥中確認原告真意，交談中也坦承其曾生氣要求原告搬走並願意賠償損失等語，原告即依承諾於106年3月29日將置留於承租地之動產全部搬走。被告對於賴中成前開終止契約之表示並未表示反對，至少有表見代理之適用，賴中成對原告所為終止契約之意思表示效力自及於被告。
㈡、系爭契約第13條固約定「甲乙雙方同意，若甲方（即出租人）因事實之需要，甲方得終止租約，乙方（即承租人）絕無異議。」惟本件為定有3年租期之定期契約，於租期剛滿7個月即遭被告毫無正當理由於租賃期間單方違約終止租約及命原告搬離，並口頭承諾願賠償原告所有損失，原告被迫需另覓承租地，重新搭蓋鐵皮屋、購置設備等另起爐灶，受有587,340元之損失及難以估算之營業損失，而名義出租人即被告對於賴中成之決定亦未表示反對，顯有表見代理之適用，且民法對於可歸責於出租人之事由，致承租人無法繼續使用租賃物之情形漏未規定，依民法第453條規定，並參照最高法院33年上字第5264號、40年臺上字第599號判決意旨，自得類推適用民法第226條第1項規定，請求被告賠償所有損害共527,340元（興建系爭建物費用499,340元、拖吊費28,000元）。另系爭契約已因出租人單方表示終止，系爭契約即已消滅，原告亦無債務不履行情形，自得依押租金之要物契約（即系爭契約第4條之約定），請求被告返還押租金60,000元及法定遲延利息。
㈢、對被告抗辯所為之陳述：
１、系爭契約係賴中成準備之制式契約書，內容規範的約款有多處矛盾，如第7條喪失租用權之約定與第3條後段與第11條之約定相抵觸，且第2條有被告手寫之約定：「但日後地上建物所有權人與土地所有權人相同設籍」，賴中成並當場表示：未來若原告不再續租，則於土地上所搭建之地上物必須無條件贈與被告，此部分協議內容並經陳彥中證述明確。
２、系爭契約簽訂時間為105年8月18日，原告鐵皮屋之估價單日期為同年8月11日，系爭土地、建物的土水工程施作費用估價單為同年8月17日，均是在兩造簽訂租賃契約之前，原告不可能在明知有系爭契約第7條約款之當然喪失租用權之規定下，仍願意興建鐵皮屋，是被告與賴中成同意原告搭建鐵皮屋，被告始會親自書寫第2條約款。且原告搭建鐵皮屋需用水電，在未聲請水電前曾向被告借電使用，被告亦同意借用水電，若系爭契約第7條約款之真意為禁止原告搭建違建鐵皮屋，則應該會在該時即禁止原告搭建違建鐵皮屋，故兩造並未就系爭契約第7條達成合意。
㈣、並聲明：被告應給付原告587,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則辯以：
㈠、原告主張賴中成為被告之代理人，且依民法第169條後段「表見代理」而主張被告應負授權責任，惟此應以被告實際知其事實為前提，且消極地不為防止或干預無權代理行為。查被告為系爭契約之出租人，亦為出租地之所有權人，系爭契約簽約當日，係原告親至被告家中洽談，其中簽約與否條件皆由被告作主，簽約時亦由被告親自簽名，每月5日均為原告至廣成輪胎行繳納租金予被告，益證本件實質上並無表見代理之外觀。況被告從頭至尾均不知賴中成與原告間之齟齬，在原告106年3月22日傳訊予賴中成前，被告全然不知原告已在打包準備搬離，甚至原告於106年3月10、11、15、17日均有與賴中成通電話，通話秒數皆在10秒以上，原告起訴稱「近2個星期的打包期間，被告夫妻看在眼裡，也從未關心、挽留」等語並非實在，原告若主張被告知此事實，應由原告負舉證責任（最高法院68年度臺上字第1081號判決意旨參照）。是被告既為系爭契約出租人，其從未向原告為終止租約之意思表示，亦未授權賴中成為終止契約之意思表示，更不知賴中成是否逕向原告為終止租約之意思表示，賴中成所為之終止租約之意思表示自不歸屬於被告，原告主張被告違法終止租約而請求損害賠償，洵無足採。
㈡、退步言，縱賴中成為系爭契約當事人，並有向原告口出是否繼續承租等情，惟契約合意終止，依民法第153條第1項規定，係契約雙方當事人依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，以當事人相互表示意思一致，契約即為成立，依原告主張，賴中成係於106年3月1日向原告口出是否繼續承租等語，惟彼時原告並未立時承諾，遲至106年3月22日始向賴中成表示其決定搬遷，依民法第156條規定「對話為要約者，非立時承諾，即失其效力。」該要約已失其效力，兩造合意終止租約自不生效。況縱賴中成有向原告口出坦承曾生氣要求原告搬走並願意賠償損失等語，原告決定搬離系爭承租地亦係肇因於考量自身生意難做，與賴中成口出上開言論無因果關係，原告自行決定搬遷所受損害，自應自行負責。
㈢、賴中成因先前購置放於系爭承租地之車輛有移置需要，恰巧原告報廢車輛亦有移置堆疊之需求，賴中成乃與原告講好，由賴中成出錢租堆高機，兩人合力將車輛及報廢車輛移走堆疊，嗣於106年3月1日下午時，賴中成開著堆高機回來請求原告一起移置車輛，詎原告竟態度惡劣拒絕幫忙，賴中成始向原告口出不然你要搬你搬等語，絕無命原告立即搬遷，當下原告亦未有任何表示即離開，隔天即106年3月2日晚間即於通訊軟體LINE上向被告道歉，賴中成於彼時已原諒原告，其後亦相安無事，之後數日亦與原告保持日常聯繫，106年3月5日中午原告亦有至廣成輪胎行繳納3月份租金予被告，當時全無異樣，原告稱其於106年3月3日找賴中成解釋、賠不是，賴中成仍怒氣指責並要求原告立即搬走乃子虛烏有之事，然原告卻於106年3月22日突然跟賴中成告知將搬離之事，實令賴中成莫名其妙。
㈣、並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項為（本院卷199、238至240頁）：
㈠、原告與被告就系爭土地，於105年8月18日簽立系爭契約，租期自105年8月1日起，至108年8月31日止，每月租金3萬元，系爭契約第2條由被告手寫註記「但日後地上建物所有權人與土地所有權人相同設籍」，第4條由被告手寫記載「保證金新台幣6萬元正」。
㈡、原告於系爭土地上興建系爭建物，估價單日期、金額分別為：105年8月11日、376,840元、105年8月17日、51,000元、105年8月23日、71,500元，合計共支出499,340元。原告興建系爭建物，係作為經營永源商行（主要經營收購報廢車整理、出售零件）之用。
㈢、系爭建物為未辦保存登記之違章建築。
㈣、原告於106年3月29日搬離系爭土地，將系爭建物騰空，並因此支出拖吊費用28,000元。系爭建物於106年3月29日原告搬離後，無人使用，閒置至今。
㈤、賴中成為被告之夫。
㈥、系爭建物於105年9月底建造完成，如需計算折舊，兩造同意自105年10月1日起，算至106年3月29日止。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意本件之爭點為：㈠、原告興建未辦保存登記之系爭建物，是否喪失租用權？㈡、系爭契約是否業已終止？㈢、原告主張類推適用民法第226條第1項之規定，請求被告給付興建系爭建物費用499,340元、拖吊費用28,000元，及依押租金契約請求被告返還押租金60,000元，有無理由（本院卷第199至200頁）？茲分述如下：
㈠、原告興建未辦保存登記之系爭建物，是否喪失租用權：
１、系爭土地為被告所有，使用分區及使用地類別為一般農業區農牧用地，為農業發展條例所規定之耕地，有土地登記謄本可參（本院卷第23頁）。被告於系爭契約第2條手寫註記：
「但日後地上建物所有權人與土地所有權人相同設籍。」等文字，依被告所述，其真意係被告單純將系爭土地出租予原告，如原告於系爭土地上亦搭有建物，租約屆期原告如未續租，建物屬被告所有等語（本院卷第229頁）。核與證人即介紹兩造簽訂系爭契約之陳彥中證稱：原告租用系爭土地是要興建建物經營汽車零件廠，如地主不同意興建，就無法簽約。簽約當天賴中成有說以後不租鐵皮屋就是賴中成的，也在合約書上載明，即第2條手寫註記：「但日後地上建物所有權人與土地所有權人相同設籍。」部分等語（本院卷第193至194頁）相符，足認原告向被告承租系爭土地，係作為建屋使用。又系爭契約第7條約定：租用土地內乙方（指原告）若有「違章建築」時，無論租期是否屆滿，乙方當然喪失租用權，且其政府拆除違建之費用及罰款由乙方負擔（本院卷第19頁），可見原告依約固得於所承租土地之建造房屋，但仍應符合相關建築法令規定，不得興建違章建築物，否則喪失其租用權。原告主張雙方訂立租賃契約時，被告同意其在土地上搭建房屋，固屬實情。惟於實際建造房屋時，竟未依法令規定申請建築許可，即貿然興建屬違章建築之系爭建物，自仍屬有違雙方之約定。原告雖主張系爭契約第7條之約定與第3條後段及第11條之約定相牴觸，可知第7條之約定顯非當事人之真意云云，惟查系爭契約第3條後段及第11條係就租賃期間屆滿後未續租時，地上物所有權如何處理所為之規定，並非如第7條就違章建築加以約定，是原告主部分之主張尚難憑採。
２、承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反此項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止租約，民法第438條規定甚明。兩造所訂系爭契約第7條，明定原告在租用之土地上有違章建築時，無論租期是否屆滿，承租人當然喪失租用權，其真意是否為約定之租約終止事由，雖不甚明瞭。但顯然可見，此項違章建築禁止之約定，乃原告為租賃物使用、收益方法之限制。故原告在該租用土地上建造前開違章房屋及圍牆，自屬未依約定方法，為租賃物之使用。本件依被告所述，系爭契約第7條之真意係表示原告喪失租用權，被告可以不再承租予原告，但被告並無向原告為終止系爭契約之意思表示等語明確（本院卷第229、238頁）。是雖系爭建物為違章建築，依系爭契約第7條之約定，原告喪失租用權，然被告並未依系爭契約第7條之約定，向原告主張終止契約，是系爭契約並未因原告於系爭土地上興建違章建築之系爭建物而發生終止之效力。
㈡、系爭契約是否業已終止：
１、按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。民法第167條定有明文。若代理人確有代理權，雖未於契約書上表明代理人之名，但可由其他文件上看出代理權，即不能不認為代理之有效形式。原告主張賴中成為被告之代理人，代被告處理兩造間系爭契約之簽訂及後續事宜，惟此部分為被告所否認，原告自應就此有利於己之事實，負舉證責任。觀之系爭契約並無任何被告授權賴中成代為處理土地租賃事宜之記載，僅有被告陳靜芬之簽名（本院卷第21頁)，原告亦未提出相關被告授權賴中成簽訂系爭契約之證據資料，自難採為有利於原告之認定。
２、按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示其為代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。次按民法第169條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年臺上字第1081號民事判例參照）。準此，法律行為發生「表見代理」之情形，自須以本人實際知悉其表見事實為前提。復按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（最高法院60年臺上字第2130號判例參照）。經查：
⑴、系爭土地之所有權人為被告，系爭契約簽約人亦為被告，而
據證人陳彥中證稱：簽約之前是由原告與賴中成洽談租地事宜，租地的部份都是跟賴中成講的，簽約當時有原告、賴中成、被告、賴中成兒子、其與其太太、其兒子在場，系爭契約第2條約款是賴中成說要寫的，原告只有在簽約當天晚上才跟被告簽約，因為系爭土地是被告所有，因此才是跟被告簽定系爭契約等語明確（本院卷第192至194頁)，被告就此部分亦未否認，自堪信為真實。惟此係兩造間關於簽立系爭契約之經過，縱原告主張賴中成於締約過程中，有代理被告之外觀為真，亦難遽認其於系爭契約簽立後之相關事宜，亦有代理被告之權限。另原告雖提出line通訊對象「大頭成」及通訊內容「我在那塊土地花費了45萬以上，我們以45萬計算就好!...當初打契約有預付一筆押金6萬元，總計51萬元整，可否麻煩一起給!...」（本院卷第41至43頁)，佐證原告就搬離系爭土地之相關事宜交涉對象皆為賴中成。此核與證人陳彥中所證：關於原告搬離系爭土地之經過，伊有與賴中成通話等語（本院卷第195頁）相符。惟證人陳彥中亦證稱：被告未向伊提及要原告搬走乙事；伊於移車時雖有在廣成輪胎行遇見被告，但被告並未告知伊要請原告搬走乙事；關於原告未移車產生不愉快，及要原告搬走等事情，都是賴中成跟伊講，被告沒有跟伊講過等語明確（本院卷第195至196頁），足認賴中成關於要求原告搬走乙事，自始至終均係以自己之名義與原告聯繫，並非表示以被告代理人名義為之，此外，原告並未舉證證明被告有以表示以代理權授與賴中成，或知悉賴中成表示為其代理人向原告為終止系爭契約之意思表示，而不為反對意思表示之事實，自難令被告負表見代理之責任。
⑵、此外，夫妻於日常家務，互為代理人。夫妻之一方濫用前項
代理權時，他方得限制之。但不得對抗善意第三人。民法第1003條定有明文。另夫妻於日常家務固得互為代理人，但本件和解契約之訂立並非日常家務，則夫自非當然有代理其妻之權限（最高法院44年臺上字第1026號判例意旨參照）。基上可知，夫妻僅限於日常家務事項，方有上開條文之適用。本件終止系爭契約之行為，顯然非一般家庭事務範圍，故無夫妻日常家務代理之適用，亦不符表見代理之要件，原告主張表見代理等情，實非可取。
五、綜上所述，被告既未依系爭契約第7條之約定，向原告為終止系爭契約之意思表示，且未授權賴中成向原告為終止系爭契約之意思表示，其亦不負表見代理之責任，系爭契約之效力仍有效存在。從而，原告主張類推適用民法第226條第1項規定，請求被告賠償所有損害共527,340元（興建系爭建物費用499,340元、拖吊費28,000元），並依押租金之要物契約之約定，請求被告返還押租金60,000元及法定遲延利息，為無理由，不應准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中華民國106年8月29日
民事第二庭法官陳美利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月29日
書記官許睿軒