裁判字號：最高法院93年台上字第359號民事判決
裁判日期：民國93年02月26日
裁判案由：返還保證金
最高法院民事判決九十三年度台上字第三五九號
上訴人甲○○訴訟代理人 黃虹霞 律師上訴人乙○○共同訴訟代理人 劉宗欣 律師
傅祖聲 律師 高文欣 律師上訴人 葉白蕾 即 葉肇 被上訴人永三企業股份有限公司法定代理人 張伯欣 訴訟代理人 黃教範 律師右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十一年五月七日台灣高等法院第二審判決（九十年度重上字第四一八號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人葉白蕾經原審判決命應與共同訴訟人甲○○、乙○○連帶給付，因甲○○、乙○○之第三審上訴，係提出非基於其個人關係之抗辯為有理由，其訴訟標的對於共同訴訟人即屬必須合一確定，依民事訴訟法第五十六條第一款規定，其上訴效力及於未提起上訴之共同訴訟人葉白蕾，爰併列為上訴人，合先說明。
其次，被上訴人主張：伊於民國八十九年五月十八日向上訴人承租台北市○○路○段○○號及六六號一、二樓暨地下一樓之房屋（下稱系爭房屋），訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定作為經營一般零售及簡餐業使用，伊應於訂約後四個月內自費辦理系爭房屋使用執照用途變更，倘無法如期完成，雙方同意解除契約，並均不得向對方請求賠償或給付租金。伊於承租後，雖檢附申請書及相關書類資料，向台北市政府工務局（下稱工務局）申請辦理使用執照用途變更，惟於該四個月期限內即八十九年九月十八日前仍未辦理完成，乃於同月二十七日向上訴人為解除系爭租約之意思表示，請求上訴人返還伊前所繳納之保證金，竟遭上訴人拒絕。經伊再於同年十月十八日通知上訴人將於同月二十日下午二時點交返還系爭房屋，請上訴人依約返還保證金，仍為上訴人所拒。伊既已將系爭房屋騰空返還，上訴人即應返還保證金。爰依租賃契約之法律關係，求為命上訴人連帶返還（給付）伊保證金新台幣（下同）二千七百六十四萬五千五百十六元及自應返還翌日（八十九年十月二十二日）起加付法定遲延利息之判決（第一審判命上訴人連帶給付被上訴人一千七百零八萬零七百九十一元及自八十九年十一月十八日起加付法定遲延利息，駁回被上訴人其餘部分之請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴之一千零五十六萬四千七百二十五元及自八十九年十月二十二日起加付法定遲延利息部分提起上訴。另就本金一千七百零八萬零七百九十一元應自八十九年十月二十二日起至十一月十七日止加付法定遲延利息部分，則未聲明不服。原審判命上訴人再連帶給付被上訴人一千零五十六萬四千七百二十五元本息，駁回上訴人之上訴）。
上訴人則以：兩造簽約後，伊已將租賃物點交被上訴人，並全力協助被上訴人申請辦理使用執照用途之變更。被上訴人之申請，經工務局於八十九年七月十二日以應修改或補正事項而予退件後，伊即未再接獲任何有關被上訴人申請之通知。因系爭房屋之租賃契約附有解除條件，而被上訴人故意促使條件成就之不作為，應視為解除條件尚未成就，其於同年九月二十七日所為解除系爭租約之意思表示即非合法，自不得據此請求返還系爭保證金。況被上訴人積欠租金達二期以上，已屬違約，業經伊於同年十一月十七日終止系爭租約，並沒收全額保證金作為懲罰性違約金。加計伊受有被上訴人積欠租金八百六十萬零八百二十八元、系爭房屋後方建物租金六千八百六十四萬元、協助被上訴人裝潢修繕支出一百九十六萬三千八百九十八元、被上訴人破壞建物應復原費用一千四百五十六萬一千零三十元等損失，均應由被上訴人賠償，已超過保證金之數額，伊亦無庸再予返還。縱認系爭租約經被上訴人合法解除，依民法第二百五十九條規定，雙方負有回復原狀義務，被上訴人即應將系爭房屋回復原狀，伊仍得將回復原狀之費用自保證金中扣除等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為駁回被上訴人請求一千零五十六萬四千七百二十五元本息部分之判決，改命上訴人再連帶給付，並駁回上訴人之上訴，係以：系爭租約第十二條第二項：「乙方（被上訴人）應於本租賃契約簽訂後，即自費辦理租賃標的物使用執照用途變更等事項，倘乙方無法於四個月內（八十九年九月十八日）完成使用執照之變更者，則雙方同意解除本契約，任何一方均不得向對方請求賠償或給付租金」，屬解除權之約定，尚非附有解除條件，應無民法第九十九條、第一百零一條規定之適用。又該約定之文字，業已表示當事人之真意，即該「四個月」為辦理使用執照用途變更之期限，期限屆滿如未辦理完成，被上訴人自得解除契約，不以「係因不可歸責於被上訴人之事由所致」，為被上訴人行使約定解除權之條件。而被上訴人提出之使用執照用途變更申請，經工務局於八十九年七月十三日以申請書填寫不全、現況照片未檢附、結構檢討書未檢附、圖書檢具不全等為由，通知被上訴人改正及補件。被上訴人雖已積極配合補正，並於九月十三日通過消防書面審查，惟因系爭房屋之登記所有權人為上訴人之被繼承人 葉周妙鳳 ，工務局乃移請台北市政府法規委員會就「於建築物尚未完成繼承登記程序，是否可依繼承系統表之繼承人再委託第三人為申請人，提出變更使用執照之申請？」加以釋示，迨該會於八十九年九月二十七日解釋認為：「似應可由被上訴人為變更使用執照之申請人」，已逾約定之四個月期限。加以該申請案尚須經層層審核，其審核期間多長？是否審核通過？皆屬未知，則被上訴人於八十九年九月二十七日發函解除系爭租約，並無不當或違法之處。嗣被上訴人通知上訴人於同年十月二十日下午二時返還系爭房屋，上訴人未到場點收，並預示拒絕受領之意思，被上訴人之通知已生提出之效力，上訴人自應於同月二十一日前，返還被上訴人所交付之系爭保證金二千七百六十四萬五千五百十六元。再者，系爭租約第十一條第二項已約定：「租賃關係消滅時，乙方（被上訴人）應將租賃標的物除生財器具外，依當時現狀點交返還甲方（上訴人）」，則於雙方租賃關係消滅時，被上訴人僅需依系爭房屋當時之現狀點交返還予上訴人即可，無庸負回復原狀之責。雖上訴人辯以：其為配合被上訴人，支出裝潢修繕費用一百九十六萬三千八百九十八元，應由被上訴人賠償云云，並提出轉帳傳票及發票以實其說。然該發票所載之買受人為葉財記工程有限公司，並非上訴人，且是否確係用於系爭房屋之施工，未據上訴人舉證說明，該轉帳傳票及發票即難認與系爭房屋之租賃有關。況該費用非屬系爭租約第五條第四項約定得由保證金中扣除之範圍，則上訴人抗辯應自保證金中扣除其支出裝潢修繕費用之損失、租金損失及回復原狀之費用，俱屬無據。從而被上訴人依解除契約之法律關係，請求上訴人連帶給付（返還）保證金二千七百六十四萬五千五百一十六元本息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按適用法律為法院之職權，不受當事人主張之拘束。又附停止條件之法律行為，於條件成就時，當然發生效力，附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，均不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同。而約定解除權之行使，基於契約自由原則，非不得由當事人附加條件或期限。本件系爭租約第十二條第二項係約定：「乙方（被上訴人）應於本租賃契約簽訂後，即自費辦理租賃標的物使用執照用途變更等事項，倘乙方無法於四個月內（八十九年九月十八日）完成使用執照之變更者，則雙方同意解除本契約，任何一方均不得向對方請求賠償或給付租金」，有兩造不爭執之租賃契約書為憑，且為原審合法認定之事實。則就「雙方同意解除本契約」之約定言，當事人之真意究為系爭租約當然解除、不待意思表示即失其效力？抑或仍須經被上訴人或上訴人為解除之意思表示始失其效力？原審未予調查審認，遽謂該約定之性質為解除權而非附解除條件，已嫌率斷。倘如原審所認定，系爭租約第十二條第二項係解除權之約定，被上訴人既以將來、客觀、不確定事實之成就（即「被上訴人無法於四個月內完成使用執照變更」），始得解除系爭租約，該「取得解除權」約定之法律行為，即附有「被上訴人無法於四個月內完成使用執照變更」之停止條件，自仍有民法第一百零一條規定之適用。原審竟為相反之認定，其法規之適用，亦有未洽。再者，被上訴人申請使用執照變更，經工務局以該申請書填寫不全、現況照片未檢附、結構檢討書未檢附、圖書檢具不全等事由，通知被上訴人改正及補件。而被上訴人已積極補正，終因「繼承問題」致無法於四個月內完成使用執照之變更等情，固為原審所認定，惟系爭租約第一條有關租賃標的物之約定，已載明：「甲方（上訴人）願將其等繼承葉周妙鳳所有詳如下列不動產出租予乙方（被上訴人）」，而依前述第十二條第二項之約定，被上訴人應於簽約後即自費辦理系爭房屋使用執照變更事項，似見被上訴人於訂約時應知系爭房屋仍係葉周妙鳳之名義。果爾，如原審認定被上訴人已積極辦理一節為真實，却將其無法於四個月內完成使用執照變更之「不利益」全部歸由上訴人負擔，是否有當？非無研求之餘地。次按契約解除時，除法律另有規定或契約另有訂定外，當事人雙方所負之回復原狀義務，應依民法第二百五十九條各款之規定決之。系爭租約第十一條第二項約定：「租賃關係消滅時，乙方（被上訴人）應將租賃標的物除生財器具外，依當時現狀點交返還甲方（上訴人）」中之所謂「租賃關係消滅」，依同條第一項：「租期屆滿或終止，雙方間之租賃關係消滅」，似僅限於「租期屆滿或終止」，不包括「契約解除」之情形。而原審既認定系爭租約係經由被上訴人之合法解除，竟又認被上訴人僅須以「現狀點交」返還系爭房屋，其依據何在？況依系爭租約第二條第一項及第三條第一項之約定可知，系爭房屋之租賃期間為七年，上訴人已於八十九年五月二十二日將系爭房屋點交被上訴人裝潢使用，而租金係自同年九月二十二日始起算，即被上訴人除可享受提前四個月裝潢而免付租金之利益外，尚得於無法完成使用執照變更時行使約定解除權，上訴人據此抗辯被上訴人有依民法第二百五十九條規定將系爭房屋回復原狀之義務，是否全無可取？尤有再加斟酌之必要。再按連帶債務之成立，以契約約定或法律規定者為限，民法第二百七十二條規定甚明。系爭租約第五條第二項有關保證金之返還，係約定：「租期屆滿或終止，乙方（被上訴人）騰空返還租賃標的物，並履行本契約之一切義務而無任何債務牽涉時，由甲方（上訴人）一次無息退還保證金予乙方。……甲方三人對於保證金負連帶返還之責任」，似應以「租期屆滿或終止」為上訴人負連帶返還責任之前提。原審認定系爭租約係經被上訴人「解除」，即不符合系爭租約該條項之約定，且法律亦無上訴人應「連帶」返還保證金之規定，則被上訴人何以仍得請求上訴人負連帶返還保證金之責任？未見原審說明其認定依據，不無判決不備理由之違法。此外，原審徒以上訴人提出之轉帳傳票及發票所載買受人非上訴人為由，認定上訴人辯稱其為配合被上訴人所支出之裝潢修繕費用應由被上訴人賠償一節為不可採，未令上訴人敘明或補充該證據與待證事實之關聯性而給予適當完全辯論之機會，遽為不利於上訴人之論斷，更屬難昭折服。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年二月二十六日
最高法院民事第七庭
審判長法官蘇茂秋
法官朱建男法官蘇達志法官陳碧玉法官沈方維右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十三年三月八日
Ｋ