裁判字號：臺灣高等法院臺中分院107年上字第367號民事判決
裁判日期：民國108年09月03日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上字第367號上訴人 游佳諭 被上訴人 蕭賜茂 兼前一人訴訟代理人 蕭淑媛 被上訴人 蕭賜鐘
蕭賜勲 蕭賜滄 劉玖芳 （即 蕭賜欽 之承受訴訟人） 蕭東明 （即蕭賜欽之承受訴訟人） 蕭惠瑜 （即蕭賜欽之承受訴訟人） 蕭東峰 （即蕭賜欽之承受訴訟人） 蕭惠瑛 （即蕭賜欽之承受訴訟人） 蕭淑嫥 蕭邱雨 蕭麗娟 蕭麗惠 蕭瑞和 蕭瑞炘 蕭瑞誠 蕭瑞陞 蕭天輔 蕭安富 蕭東栢江 蕭秀丹 林庭煇 林庭煌 林慧玲 蕭淑美 張蕭鑾 廖順翠 劉美芳 劉麗蘭 林 蕭三枝 蕭嘉元 蕭淑華 蕭輔墻 蕭俊哲 蕭俊卿 蕭孟宸 （即 蕭駿霖 之承受訴訟人） 蕭桂婷 （即蕭駿霖之承受訴訟人） 蕭雁齡 （即蕭駿霖之承受訴訟人） 蕭嘉珊 （即蕭駿霖之承受訴訟人）張 蕭碧雲 蕭敏惠 應受送達處所不明 蕭麗津 蕭添益 蕭榳桐 蕭琇予 （即 蕭嘉福 之承受訴訟人） 蕭雅馨 （即蕭嘉福之承受訴訟人）
參加人 蕭天恩
蕭延吉 楊 賴玉春 上一人訴訟代理人 楊勝達 上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年4月25日臺灣彰化地方法院106年度訴字第156號第一審判決提起上訴，嗣為一部撤回，本院於108年8月20日言詞辯論終結，並判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面查原審被告蕭嘉福於原審訴訟進行中死亡，上訴人已於原審聲請由其繼承人蕭琇予、蕭雅馨承受訴訟（原審卷2第51頁），蕭琇予、蕭雅馨2人亦已到庭進行言詞辯論，堪認其2人已同意承受訴訟（同上第58頁反面）。被上訴人蕭賜欽、蕭駿霖於本院訴訟進行中死亡，劉玖芳、蕭東明、蕭惠瑜、蕭東峰、蕭惠瑛為蕭賜欽之繼承人，蕭孟宸、蕭桂婷、蕭雁齡、蕭嘉珊為蕭駿霖之繼承人，有戶籍謄本附卷可參，其等均未拋棄繼承，上訴人聲明由其等承受已故蕭賜欽及蕭駿霖之訴訟，自無不合。再上訴人於上訴後，就不當得利之金額雖有擴張，但其後已具狀撤回關於不當得利之上訴及其擴張之訴（本院卷三第63頁），故不當得利部分已不在本院審理範圍，合先敘明。
二、蕭淑媛以外之被上訴人經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列之情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、上訴人方面
㈠、上訴人起訴主張：系爭坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱：系爭土地），係伊與其他共有人所共有。被上訴人等人先祖未經其前手即原土地所有人之同意，擅自占用如原判決彰化縣田中地政事務所民國106年9月21日田土測字第1093號土地複丈成果圖（下稱：附圖）所示編號A部分面積
356.40平方公尺、編號B部分面積49.41平方公尺之土地，在其上建蓋磚造平房，顯係無權占用系爭土地，伊自得本於民法第821條、第767條規定請求被上訴人拆除A、B部分之地上建物並交還各該部分土地予上訴人及其他共有人。
㈡、系爭土地上之建物為三合院，現無人居住，被上訴人所提之贌耕證明書，只有 蕭再枝 一人係重測前土地共有人，且土地應有部分比例少，無法代表全體共有人，且出租人媽祖會不是共有人，其管理人不能代表土地所有權人，證明書不能作為占有之依據。
㈢、蕭淑媛所提出之繳租收據，其中領款人 蕭橘 並不是土地共有人之一，這是偽造的。蕭橘沒有權利收取租金，也不能代表土地所有權人。有些收款人已經去世很久了，沒有辦法去釐清，被上訴人等人最後一次是在102年間繳納，但是目前已經108年了。蕭賜滄也沒有提出有付租金的收據。
㈣、當初老舊的房子已經拆掉了，被上訴人說那是修繕，伊不認同。
二、被上訴人方面
㈠、蕭賜滄雖未到庭但以書面抗辯：其先祖與地主所簽立之租約為有效，100年來經過四個朝代的政府，伊父親 蕭文永 生前說得很清楚，蕭家家產請蕭再枝和伊父親蕭文永同輩來管理，當時係因由長輩管理人員會商決定，寫下無定期租約即贌耕證書，這是鐵證，上訴人請求無理由，請駁回其上訴。
㈡、蕭賜茂、蕭淑媛稱：⒈系爭土地最早係由其先祖 蕭鼎源 自日據時代開始，向地主媽
祖會所租用，並由媽祖會管理人簽訂贌耕證明書，歷經政府變更，租賃關係均延續，渠等係有權占用。
⒉系爭建物現已無人居住，雖只有堆放東西，但係合法租地，如上訴人要請求拆屋還地，希望能補償。
⒊本件應該由地政機關來測量，如果真的是上訴人的，我們就還他，但我們是合法租地的。
⒋蕭橘是 蕭國法 他們那一房的女兒，她們收取租金，就是到她
們公媽廳拜拜所需的燒香拜拜的錢。而且也不是從92年才收租金，而是以前就收了。
⒌系爭建物不是重建，我們沒有蓋新房子，那是修繕，因為屋
頂都塌陷了。我們是修繕完之後，上訴人再來告我們的，不是蓋新的。
㈢、 蕭賜勳 於原審稱：土地是祖先承租來的，有付租金。
㈣、蕭雅馨、蕭琇予於原審稱：希望上訴人能給予補償。
㈤、蕭賜鐘於原審稱：伊等留有先祖所訂無限期租用系爭土地之租約，並非無權占有。
㈥、蕭瑞和、蕭瑞炘於原審稱：只知祖厝在那裡，不清楚事實狀況。
㈦、前開被上訴人於原審答辯聲明均稱：㈠駁回上訴人於原審之訴；㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。被上訴人蕭賜茂、蕭淑媛上訴聲明：㈠駁回上訴；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈧、其餘被上訴人經合法通知於原審及本院均未到場陳述亦未提出任何書狀答辯。
三、參加人方面
㈠、蕭天恩：⒈伊係地主，以前每年蕭淑媛均有繳租金，但最近幾年沒有繳
，系爭土地祖先時代就已出租，伊不知係何時出租，伊是繼承來的。
⒉地主有三房，伊是第二房，三房按年輪流收取租金。
⒊蕭淑媛之前有繳租金，三房最近幾年都沒有繳租金，有7、8年未繳，伊有向蕭淑媛表示終止租約。
㈡、 楊賴玉春 ：⒈依贌耕證明書，土地所有權人有變更即要回復（土地）原狀。
⒉如果蕭橘有收租金，她的權利亦只限於他們那一房而已，不代表全體所有人。
⒊蕭賜滄稱有租約，但有租的話，那就要付租金才算數。被上
訴人既然曾經拆掉房屋，就不算房屋了，後面該加蓋屋頂，就屬於第二次的無權占有。
㈢、蕭延吉：伊於42年間即離開故鄉，伊沒有收過租金。
參、原判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，於審理期間先擴張不當得利之金額，嗣減縮、撤回不當得利擴張之訴及上訴，此部分已告確定，其減縮、撤回後上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人拆屋還地請求部分廢棄；㈡被上訴人應將如附圖所示系爭A、B部分建物予以拆除並將各該部分土地返還予上訴人及其他共有人；㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔，並願供擔保請准宣告假執行。被上訴人蕭賜茂、蕭淑媛則答辯聲明：㈠駁回上訴；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。其餘被上訴人則未到庭答辯。
肆、本院得心證理由：
一、上訴人主張系爭土地，係其與其他人共有人所共有，遭被上訴人先祖無權占用如附圖所示編號A、B部分土地建蓋磚造平房，為此請求被上訴人應拆屋還地並將A、B部分土地交還予上訴人及其他共有人。被上訴人則提出日據大正六年之贌耕證明書證明其先祖係本於租賃關係而占有系爭土地，非無權占有等語。
二、查上訴人主張系爭土地為其所共有，經被上訴人先祖在如附圖所示A、B部分土地建造磚造平房，前開建物目前僅堆放雜物並無人居住使用之事實，業據其提出土地登記謄本、現場照片（本院卷一第189-193頁）為證，並經原審會同田中地政事務所測量員勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，且為被上訴人所不爭執（本院卷一第122頁反面、123頁正面），上訴人前開主張，堪予採信。
三、上訴人固主張：被上訴人等人係無權占有系爭土地，但為被上訴人蕭淑媛、蕭賜茂、蕭賜勳、蕭賜鐘等人所否認，並抗辯：其等就系爭土地有租賃關係存在。被上訴人蕭淑媛並提出日據時代大正6年（即西元1917年，相當於民國6年）2月23日所簽立之贌耕證明書及繳租收據證明：其先祖蕭鼎源係基於租賃關係而占用系爭土地。觀諸前開贌耕證明書關於土地表示除載明係武東堡崙雅庄第四五七之四、武東堡崙雅庄第四五七之五（即重測後系爭土地）外，緊接著復記明「建物敷地一分二厘一毛四系」，關於贌耕期限則約定：「無定限也」，由其用語及字義，足認就建物坐落之土地部分，應屬租地建屋性質。又查，上揭贌耕證明書係由 蕭燕喜 、蕭吾舜、 蕭傳旺 及蕭再枝等4人以媽祖會管理人身分共同簽署出租（原審卷一第151頁），在此之前，上訴人並提出大正三年之贌耕租約，證明其出租人係由 蕭如松 以媽祖廟管理人身分出租武東堡崙雅庄第四五七之四土地予被上訴人先祖蕭鼎源使用（本院卷三第32-33頁），可見媽祖廟應為日本大正年間系爭土地之所有人，否則豈有無端由其管理人代表媽祖廟出租系爭土地予蕭鼎源之可能，且從大正6年以來歷時約百餘年，均無人異議？上訴人主張被上訴人係無權占用，是否足採，自非無疑。
四、依系爭土地於日據時代之土地臺帳資料有關所有人登記次序之記載復可知：媽祖會在日據大正年間確曾為系爭土地之所有權人，其後土地業主（即所有人）才變更為「他人共有」。而系爭土地於大正12年1月1日確移轉為 蕭坤中 、 蕭坤兌 、 蕭坤員 、 蕭子榮 、 蕭瑞權 、 蕭煥章 、 蕭煥奎 、 蕭瀛洲 、蕭平章、 蕭再成 、蕭再枝、 蕭耀輝 、蕭國法等13人（前開13人，以蕭再枝等13人稱之）共有（參本院卷一第161頁、162頁、第165頁），此亦有日據時代土地臺帳及土地登記簿謄本附卷可證，核與前開土地臺帳上載：系爭土地原為媽祖會所有，嗣由其他共有人共有一節不謀而合，堪足採信。次按，所謂之臺帳在日據時代雖係作為徵收地租及地稅管理之用（本院卷三第76頁彰化縣田中地政事務所108年6月26日中地一字第1080002922號函文參照），然系爭土地初始並未辦理土地所有權保存登記，此係因日據時代，就土地所有權之保存登記，係採任意登記制度，而系爭土地係至昭和11年9月24日才辦理保存登記，是在此之前，僅有土地臺帳資料可供參考，此亦有同所108年7月4日中地一字第1080003032號函供參（本院卷三第85頁），由此益證在日據時代大正年間，土地保存登記制度因尚未全面普遍，故關於土地所有權人之官方文件，往往僅留存課稅用之臺帳資料可供判斷所有權人係何人，且衡諸常情媽祖會若非系爭土地所有權人，按理臺帳資料當會隨之辦理變更登記，並無以媽祖會為名義且以該會為課稅對象之必要，可見媽祖會為日據時代大正年間系爭土地所有權人之可信性極高。再佐以日據時代迄今已相當久遠，欲尋找其他證據證明日本大正年間系爭土地之所有權人係何人，已有相當之困難，此外亦無其他反證足以推翻前開土地臺帳之記載，故本院認前開土地臺帳資料仍足供為判斷系爭土地在日據時代所有人之依據，否則媽祖會若非確曾為系爭土地所有人，當不致登載其為所有人並向其課稅，蕭淑媛抗辯其等係有權占用，核非無據。
五、蕭淑媛就其所稱其於102年以前均有繳租之事實，復據其提出租金收據為證。上訴人固否認其中蕭橘租金收據之真正，但由上訴人所提之租金收據，足證97年、98年、100年係大房 蕭錫清 代表收租，99年係由二房蕭天恩所收取，而參加人蕭天恩於原審坦承：「伊是地主，以前每年蕭淑媛都有繳租金，但是最近幾年沒有繳租金，有七、八年以上沒有繳租金」、「祖先那時候就出租，伊不曉得何時出租」、「地主有三房，我們是第二房，三房按年輪流收取租金，每年租金按稻穀折價」等語（原審卷二第58頁正、反面），核其所述與大正六年贌耕證明書上載小租額（即租金）係「每1個年以全額粟六石貳斗五升官大斗」即以稻穀計算租金並無不符，按理若非蕭再枝等先祖，原來即有按房輪流收租之事實，蕭天恩又如何延續先祖之舊例繼續收租？再參酌系爭土地於昭和年間之土地共有人即蕭再枝等13人確為分屬3房之堂兄弟，此業據經參加人蕭延吉陳述明確（本院卷三第26頁），足證蕭天恩稱歷來均由3房輪流收租，並非無據，否則蕭淑媛如何能提出前開租金收據，相關之租金收據又從何而來？上訴人於原審復自認被上訴人就系爭土地原來有租賃關係（原審卷二第71頁），及蕭天恩於107年所發存證信函亦係以蕭淑媛積欠租金達2個月以上為由終止系爭租約（原審卷二第82～83頁），堪認蕭再枝等13人及其繼承人長年以來，應均有基於租賃關係向蕭淑媛先祖及蕭淑媛收租，蕭天恩稱蕭淑媛僅近幾年未繳租，應屬可採。是本院由前開贌耕證明書、日據時代臺帳、土地登記簿謄本及蕭天恩、蕭錫清均有收租之事實等情綜觀，認蕭淑媛抗辯其等係基於租賃關係占用系爭222地號土地，洵屬可採。
六、第查，89年5月5日債編修正施行前民法第425條明定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」基於既有法律秩序之維護及買賣不破租賃之法則，在89年5月5日修正施行前所成立未經公證、期限逾5年或未定期之不動產租賃契約，即應依舊法之規定，而無修正後民法第425條第2項規定之適用。本件被上訴人之先祖蕭鼎源於日據大正六年間，即與斯時之土地所有人簽訂未定期限之租約，則蕭再枝等人縱於36年間共有取得系爭土地之所有權，原來存在於系爭土地上之租賃權對於其等亦仍繼續存在，且應由蕭再枝等13人繼受取得原來土地出租人之地位。被上訴人等人基於蕭鼎源繼承人之身分，除因繼承取得系爭A、B建物之事實上處分權外，其等基於租賃及繼承之法律關係，自得繼續占用使用系爭土地，是縱被上訴人等人其後已積欠租金7、8年以上未繳納，在系爭租約未經土地共有人合法終止以前，原租賃關係仍繼續存續，被上訴人自具有占用系爭土地之正當權源，而非無權占有。
七、上訴人固又主張：蕭錫清、蕭天恩之收租行為，僅能代表其個人，不能代表全體共有人云云。然蕭天恩已述明：系爭土地從來均由蕭再枝等三房兄弟及其繼承人輪流收租，則系爭土地共有人事後縱有變更，在其等未通知全體被上訴人要變更收租方式以前，仍應由原來共有人之代表繼續收租，至共有人間要如何分配租金是各共有人間內部應如何分配之問題，未可否認蕭天恩及蕭錫清等人收租之效力。參加人蕭天恩雖又以蕭淑媛有欠租，伊已催告其給付租金，並對其為終止租約之意思表示為由，主張被上訴人就系爭土地已無租賃關係存在云云。惟按租賃契約當事人之雙方均有數人者，其支付租金之催告，應由出租人全體向承租人全體為之，否則不發生催告之效力。次按出租人終止租約應向承租人以意思表示為之，當事人一方有數人時，應由出租人全體或向承租人全體為之（最高法院87年台上字第1679號、72年台上字第4813號判決意旨參照）。揆諸上開說明，本件蕭天恩對被上訴人蕭淑媛一人所為催告及終止租約意思表示，均非有效，系爭租約仍未生終止之效力。
八、上訴人及參加人楊賴玉春訴訟代理人楊勝達雖又稱：系爭建物已經因年久耗損而毀壞，已達不堪使用之程度，其等自得收回系爭土地云云，並提出現場照片為證。但系爭建物乃磚造平房，其中A棟建物係ㄇ字之三合院，依其房屋結構、建材、外型，雖足認已存在多時，但系爭土地之原來地主，歷經多年就系爭建物之存在均無異議亦未請求拆除，更持續收租，足證其等已默認並容任被上訴人將原始建物改為磚造平房，上訴人於105年取得系爭土地共有權之後，再為爭執，有違誠信原則。再查，系爭建物固有年份，但房屋結構、外觀仍完整，並無傾塌、毀壞之情，尚難逕認已達不堪使用之程度。參佐前揭贌耕證明書所載：蕭鼎源所承租之建物敷地面積係一分一厘五毛二系，換算平方公尺為1117.44平方公尺，堪認系爭建物所占用之土地面積並未逾原來租約之約定，亦無證據顯示系爭建物所在位置，已脫逸所謂建物敷地之範圍，自難認被上訴人有何逾權使用之情形。至系爭建物屋頂部分，雖有非屬磚造建材者，然此係因部分屋頂有漏水，才以鐵皮修理屋頂，並無新蓋或重建，業據蕭淑媛陳述於卷，依其材質、外觀，亦僅係將鐵皮鋪設於屋頂之上，並無證據證明被上訴人除屋頂外，就建物結構主體亦有進行大範圍之翻修或更換新材質，並藉此延長建物之使用期限，核屬簡易修繕性質，尚難因此即推認被上訴人有拆除、重建建物之事實。至系爭建物目前固無人居住，然仍非不得供其他用途使用，上訴人復未能舉證證明被上訴人在其於105年間取得系爭土地應有部分後有何重建或拆除改建之事實，甚至蕭天恩亦自稱伊於107年間向蕭淑媛催繳租金，並以其欠租為由終止租約，足證蕭天恩亦未認該建物已達不堪使用之程度，否則其又何須向蕭淑媛催繳租金？是被上訴人既基於租賃關係而占用使用系爭土地，其上之建物復未達於不堪使用之程度，則上訴人逕以被上訴人係無權占有，請求被上訴人應拆屋還地並返還如附圖所示A、B部分土地予全體共有人，即無可採。
九、綜上所述，被上訴人就系爭土地之租賃權利仍屬存在，並非無權占有系爭土地，系爭土地上建物復未達不堪使用之程度，上訴人以被上訴人係無權占有，依民法第821條、767條所有物返還請求權請求被上訴人拆屋還地，洵無理由，應予駁回。原審駁回上訴人於原審之訴及其假執行之聲請，所持理由與本院雖有部分不同，但結論並無不同，上訴意旨仍執前詞，求予將此部分不利判決予以廢棄改判，核屬無據，其上訴為無理由，應予駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦方法與證據方法與本件判決結果不生影響，無逐一論列之必要，附此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國108年9月3日
民事第二庭
審判長法官謝說容
法官葛永輝法官林慧貞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官陳信和中華民國108年9月3日