裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第3252號民事判決
裁判日期：民國101年03月30日
裁判案由：給付 居間 報酬
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第3252號原告 楊適聰 被告鄉林建設事業股份有限公司法定代理人 賴正鎰 訴訟代理人 陳炳坤 上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國101年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）原告起訴主張：
1、原告於民國100年9月間於被告公司興建完工之鄉 林皇居 大樓銷售中心與被告公司銷售副總 黃忠義 協議，由原告居間介紹訴外人 姚武邦 及其友人 葉家銘 購買被告公司 鄉林皇居 大樓產品共三戶，當時被告公司銷售副總黃忠義要求原告必須約定買方至被告公司銷售中心，並允諾日後成交給予原告居間報酬，原告亦按照雙方協議約定買方至被告公司銷售中心，由業務 郭慧中 小姐與黃忠義副總親自洽談，由於雙方對於買賣條件與價格仍有差距，無法一次達成共識，中間經過一個多月的議價，終於在同年11月1日簽訂不動產買賣合約，完成交易共三戶（姚武邦購買兩戶分別為D2棟23樓一戶新臺幣〈下同〉21,650,000元、D3棟23樓一戶18,810,000元；葉家銘購14樓一戶約15,000,000元），合計成交總價約達55,000,000元。自該三戶買賣成交後，被告公司竟未依先前協議之約定履行支付原告應得之居間報酬，原告遂於同年11月9日以電話聯繫被告公司銷售副總黃忠義先生，要求履行先前協議支付予原告居間報酬，詎料銷售副總黃忠義先生竟諉稱：「你於簽約時未到場，故不支付居間介紹費」云云，旋即掛斷電話置之不理，藉此託辭意圖不履行承諾。
2、原告因遲未獲黃忠義副總善意回應，乃寄發存證信函及手機短訊催告，亦皆置之不理，按公司經理人就其職務所為之行為對外代表公司，此乃法有明文，非被告公司可迴避也。今該買賣契約既已成立，且合計成交總價約達55,000,000元，被告竟不履行協議，明顯意圖規避因原告居間介紹該三戶不動產買賣契約成立後，其應履行對原告之義務，按民法第566條規定：如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。本件被告既不按先前協議約定履行給付原告應得之居間報酬，原告自得主張被告需按一般民間習慣給付契約總價1％作為給付原告之居間報酬。
3、並聲明：被告應給付原告550,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
（二）就被告答辯所為之陳述：
1、本件原告先於100年9月間到被告興建完工之鄉林皇居大樓接待中心參觀，並由現場銷售小姐 吳素珍 接待，嗣原告介紹姚武邦購買，由於吳素珍當時已經離職，乃改由銷售小姐郭慧中接待，原告並當場打電話給被告公司副總黃忠義，要求黃忠義馬上到接待中心，原告欲當面向黃忠義與郭慧中小姐說明姚武邦與其友人葉家銘是原告介紹之客戶，並表示倘若成交，被告必須給付原告報酬之意，當時被告公司副總黃忠義表示歡迎，向原告表示原告也曾任職於被告公司擔任業務總職，應該知道公司文化，並允諾如姚武邦與葉家銘如有成交購屋，都認定是原告居間介紹，但只能給原告每戶成交底價以上給100,000元、底價以下給60,000元，後續如有介紹成交，亦比照辦理，原告亦表示接受，是雙方達成協議，黃忠義也要求原告必須邀請買方前來接待中心洽談，將客戶帶來才算數。後來原告就約姚武邦與葉家銘至接待中心，當天即由黃忠義副總與郭慧中小姐接待，然當時因買賣雙方對於售價無法達成合意，乃表示對於價格後續再談。至此，原告已履行作為居間介紹人所應盡之義務，抑符合先例：「所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求辦酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例參照）」。
因此之後後續的聯絡也全部都由被告公司業務人員直接和買方聯絡，後來成交了三戶，並於100年11月1日當天成交並簽訂不動產買賣契約書。
2、三戶成立契約後，原告詢問黃忠義副總關於居間報酬何時給付一事，詎料黃忠義竟稱簽約當天原告沒有來．表示礙難給付原告居間報酬云云。查被告副總黃忠義於原告索取居間報酬時既主張原告必須於簽約日到場陪同簽約才算數，其說詞亦等於間接證明原告居間介紹之事實至為明顯，原告於是寄發存證信函給被告公司，然被告公司亦回覆否認。綜上事實，該三戶之成交確係由原告之報告媒合而得以有定約之機會，且經原告向郭慧中小姐求證被告並無通知原告必須到場之行為，試問倘偌原告非為居間報酬，何需努力穿梭媒合致此。本件被告既毀先前承諾約定在先，原告只好請求被告依法定居間報酬給付，民法第566條第2項：「如未定報酬額者，按照『價目表』給付之；無價目表者，按照『習慣』給付」（最高法院79年台上字第847號判例要旨參照）。是以，原告得請求被告按契約成交總價之l％（按民間給付居間報酬習慣上為契約總價2％，由買賣雙方各負擔二分之一），給付原告居間報酬。
3、原告乃個人居間介紹買方前往購買被告公司鄉林皇居個案，如上述說明都屬口頭性質的邀約與承諾，也是屬於民法規定契約的一種，實務上並非需如仲介業必須有書面委託為憑，而是基於民間一般習慣人與人之間的認知與信任度所建立的一種契約，且再加上原告因曾任職被告公司擔任業務副總職，與該個案主管黃忠義副總屬舊識同事，既然都已經面談達成協議，原告基於信賴原則即據以執行，未曾有料到需要預立書面契約加以防範之必要，此亦符合民間一般實務運作習慣之行為。
二、被告方面：
（一）兩造間並無「報告居間」契約關係之存在：
1、按訴外人姚武邦係因其友人即訴外人葉家銘經由媒體廣告獲悉「鄉林皇居」建案而有意洽購，遂於100年9月4日（按原告誤為100年9月5日）陪同葉家銘前來「鄉林皇居」接待中心參觀，姚武邦本人則初無自行購買之意。縱如原告自稱，姚武邦係因其推薦始前來參觀，然此充其量僅為姚武邦與原告間有無成立「報告居間」契約之問題，要與被告無涉，此由原告100年12月30日陳報狀中明確自承：
姚武邦係逕自進入接待中心賞屋，且由銷售人員郭慧中做介紹等語，均足證明被告並未委託原告提供訂約之機會，而被告之銷售人員與姚武邦及葉家銘二人初次見面並開始洽談房屋買賣事宜，亦確非經由原告所提供之訂約機會而來甚顯；且迄姚武邦、葉家銘於同年11月1日與被告簽訂房地買賣契約之時止，二人從未向被告公司人員提及原告與任何有關居間之情事，葉家銘甚且自始至終與原告完全不識！
2、至原告所提「鄉林皇居」產品說明書是否確係由被告公司前銷售人員吳素珍於100年9月間所提供？因查吳素珍於100年8月31日即與被告公司約滿離職，原告復未舉證以實其說，被告爰否認之；且按該產品說明書係廣泛贈送予到場參觀者，原告欲持以證明吳素珍同意其所為居間介紹之提議，尚屬無稽。
3、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條本文定有明文。查被告公司「鄉林皇居」建案均由本公司聘僱銷售人員自行銷售，迄無任何房屋單位曾委託居間介紹或係經由居間介紹而成立買賣契約者；即被告公司所聘僱銷售人員郭慧中及業務主管黃忠義二人，亦從未與原告成立居間契約。是原告依法應舉證證明兩造間有成立居間契約，暨原告已依約履行而得請求報酬等情。
4、又數位錄音光碟並無從依鑑定之調查證據程序確認其是否曾經由剪接等方法而為變造，且查卷內資料似無原告所謂通話錄音光碟之存在，則原告所稱通話錄音譯文從何而來，無從知悉；是原告所提通話錄音譯文應乏證據能力。退步言，姑不論上述錄音譯文證據能力之有無，即就其內容與原告所提其他證物觀之，亦均不能證明兩造間確有居間契約法律關係之存在，或原告確曾參與被告與姚武邦、葉家銘間房地買賣契約之磋商，遑論原告得據以請求被告給付居間報酬。
（二）兩造間並無「媒介居間」契約關係之存在，且原告從未參與被告與姚武邦、葉家銘間房地買賣契約之磋商及斡旋：
1、按姚武邦、葉家銘於100年9月4日初次前來「鄉林皇居」接待中心，嗣後2、3日間，姚武邦、葉家銘及其友人、家人即密集到建案現場參觀，並就買賣標的房屋棟別、樓層、坪數、戶別、戶數及價金等交易事項之確定與被告公司人員進行多次磋商，惟原告於此數日間從未隨同在場，遑論其受買賣雙方之委託，周旋於雙方之間為之說合，而為訂約之媒介。
2、迄100年9月6日，原告始前來接待中心，向郭慧中自稱係 姚董 （按即姚武邦）囑其代為詢問各期價金付款之流程，郭慧中至此始第一次與原告見面，並拿出給姚武邦先前所表示比較中意的三戶房屋之付款流程說明，請其轉交姚武邦。嗣後原告雖曾向到場之黃忠義提及給付居間報酬之問題，然因買方姚武邦、葉家銘二人最初係自行至接待中心參觀、洽談，被告並無所謂委託原告提供訂約機會之情事，詳如上述；且因被告已於建案現場聘有諸多專業之銷售人員，足敷與買方商談之需，是否有另行委託原告媒介之必要，尚需呈請被告公司簽准，非黃忠義所能決定，故黃忠義與原告間就是否委託原告為居間之媒介並未達成任何協議，更無達成所謂居間報酬約定之餘地！此參101年2月3日原告於本案言詞辯論期日猶自陳：「以成交金額在底價上下作為居間報酬計算基礎之約定，為被告所否認」等情即足明瞭。
3、再查100年9月10日，原告雖有陪同姚武邦至建案現場，惟原告自始至終完全未參與雙方之協商、斡旋，且當日因買方姚武邦出價過低，而葉家銘原屬意之戶別已售出，雙方無法達成合意，是姚武邦、葉家銘與被告公司間有關第一次房地交易之談判至此遂告終結，原告自當日起即未再出現，此由原告100年12月30日陳報狀中自承：「因此之後後續的聯絡也全部都由該公司業務人員直接和買方聯絡」等語即足證明。其後，姚武邦及葉家銘因郭慧中之聯繫，始再與被告接觸，進而重啟協商、談判，迄同年11月1日簽約完成之時止，此新開之契約談判、商談過程，更與原告完全無涉。至原告稱黃忠義曾要求渠將客戶帶來接待中心才算數，及在電話中提及原告於簽約時並未在場等語，尚無確切而合法之證據足資證明，被告爰否認之。
（三）並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）本件原告主張與被告成立居間契約，且原告已完成契約約定之給付內容，被告則否認兩造有報告居間或媒介居間之法律關係存在，更否認有何積欠原告居間報酬之情形，是以兩造之爭點厥為：兩造有無成立上開居間契約？若兩造間確有居間法律關係存在，則原告主張已完成契約約定之給付內容為何？又其請求被告給付550,000元之居間報酬，是否有理由？
（二）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴；又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張之事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號等判例要旨供參）。是以，原告就其所主張兩造間確有成立居間契約，且其業依居間契約履行其給付義務等事實，當應負舉證責任。
（三）經查，原告就兩造是否確有成立上開居間契約一節，係提出第三人姚武邦與被告間簽訂之房地買賣契約書影本2份、鄉林皇居產品說明書、證人郭慧中（即鄉林皇居之銷售業務人員）之名片、通聯紀錄、證人郭慧中書寫之個案戶別價格付款表、黃忠義（即被告公司副總）之名片、原告與郭慧中、黃忠義間之通話錄音譯文等為憑，並聲請調查證人郭慧中為證。惟查，證人郭慧中於本院言詞辯論時具結證稱：「（問：你目前任職被告公司的職務名稱及內容？）我是擔任被告公司業務，我是約聘的員工，職務內容為鄉林皇居銷售案現場的客戶接待及房屋銷售業務，包括收訂、簽約用印至交屋為止。（問：本件的鄉林皇居總負責人是否你們公司副總經理黃忠義？其權限為何？）黃忠義是總負責人，他的權限為與總公司就本件銷售案的企劃、廣告媒體及現場業務的統籌。（問：被告公司或者黃忠義本人有無與原告就系爭鄉林皇居銷售案成立居間或委託銷售之契約？）沒有。（問：被告公司有無在100年11月間將本件鄉林皇居銷售案的部分房屋與姚武邦、葉家銘簽立買賣契約？）有，是100年11月1日簽約，姚武邦購買D2棟23樓、D3棟23樓二戶，葉家銘購買B1棟14樓一戶，成交價分別為2165萬元、1881萬元及1500萬元左右，因為買賣契約書原本已送回總公司，B1棟14樓的部分要向總公司查詢，這三戶的成交價都在當時公司設定的底價之下，因為姚武邦、葉家銘是在100年9月4日第一次進入接待中心看屋，姚武邦曾經經營建築業，他的開價遠低於公司設定的底價，雙方一直磋商議價很久後，才在100年11月成交，但成交價仍低於公司底價。（問：提示本院卷第46頁付款流程說明表，是否為你所書寫？書寫目的為何？）這是我所書寫的沒錯，主要是做為客戶詢問房屋售價時，寫給客戶參考用，至於是因為原告來銷售中心詢問我這幾戶的售價，或是姚武邦詢問我這幾戶的售價，我無法確定，書寫的時間應該在100年9月間。100年9月4日、9月5日，姚武邦與葉家銘二度來看屋，都是由我接待，當時他們是鎖定C棟，所以我書寫此張付款流程說明表供他們參考，但到了100年9月中旬，姚武邦再來銷售中心，對C棟位置及其附近空地未來可能蓋屋有疑慮，所以改看D棟，至於葉家銘因資金能力，後來改看B棟。（問：請說明姚武邦及葉家銘從看屋到成立買賣契約過程，證人及原告在締約過程中所參與的部分？）100年9月4日姚武邦夫妻及葉家銘第一次來銷售中心看屋，由我親自接待，100年9月5日姚武邦的女兒 姚宛伶 也來看屋，在這之後，原告有一天有來銷售中心，並向我表示他先前有跟銷售中心已離職之員工吳素珍接洽來看屋且提到要帶朋友來看屋，我向原告表示我不認識原告，也不知道原告跟吳素珍之間的看屋情形，當天我也以接待看屋客人的方式招待原告，原告也向我說他會再帶朋友來看屋，原告又向我表示他有跟吳素珍談好由原告介紹姚武邦來買房屋，原告可取得介紹費的事，我則告訴原告被告公司將系爭銷售案委託我們銷售，至於原告能否向被告公司取得介紹費，銷售人員並無權限決定，所以我幫原告另外約時間與黃忠義副總談。在100年9月10日左右，我有安排原告與黃忠義見面，他們談的過程我有部分時間在場，我聽到的內容是黃副總歡迎原告日後為被告公司介紹客人，黃副總也有跟原告提到如果原告有居間介紹客人成功的話如何計算居間報酬，但是黃副總並沒有允諾已經自行來看房的姚武邦、葉家銘等人的部分，也算作原告介紹成功的客人。100年9月中旬姚武邦再度來看屋，並改看D棟，當時因為姚武邦改看高樓層且要求要與葉家銘的房子一起談，但是他們的開價一直低於公司可接受的價格，所以後續我一直持續與姚武邦等人聯繫並協調議價，一直到100年11月1日雙方對於價格達成共識，才簽立買賣契約。100年9月中旬到100年11月1日買賣契約成立的過程中，原告並沒有出面，也沒有居中協調聯繫，沒有對本件買賣契約的磋商成立過程有任何協助。（問：提示本院卷第50頁由原告提出與證人之通話內容譯文，證人是否曾與原告有該份對話？）這是100年11月底或12月初原告有來銷售中心找我，要求要介紹費，但我告訴他這不是我可以作主的，之後原告也有以我名片上的電話打電話給我，我只向原告表示如果訴諸訴訟，我就實話實說。本件銷售案，自始至終都是我一人接待並持續聯繫客戶議價到最後締約，原告並未參與。」等語綦詳（詳本院卷第70頁背面至第72頁），衡諸證人郭慧中上開證述內容，顯不足以證明兩造間有何成立居間契約之事實，更不足以證明原告有何依居間契約履行給付義務之情形。
（四）再觀諸原告提出之證據中，第三人姚武邦與被告間簽訂之房地買賣契約書影本2份（詳本院卷第10至33頁）上並無任何關於原告有何居間報告訂約機會或為訂約媒介之記載；鄉林皇居產品說明書為被告公司廣泛印製對外發送之廣告文件，並非專由銷售仲介人員始能取得，尚難據以認定原告係基於兩造成立之居間契約而取得；郭慧中與黃忠義之名片僅足以證明其二人係任職於被告公司擔任業務及副理，並無從認定被告公司有何以黃忠義代表而與原告成立居間契約之情事；郭慧中書寫之個案戶別價格付款表（詳本院卷第46頁）上係記載C2棟21樓、C3棟21樓、C3棟23樓等三戶之付款流程說明，並非第三人姚武邦、葉家銘所購買之D2棟23樓、D3棟23樓、B1棟14樓，且核以證人郭慧中前揭證述內容，實難據以認定兩造間有何成立居間契約之情事；又原告所提通聯紀錄（詳本院卷第44頁）僅足以顯示被告有於100年9月5、6日間與第三人姚武邦、吳素珍（即被告公司已離職短期銷售人員）、黃忠義及證人郭慧中有以電話通話，然其通話內容不明，亦無證據證明與居間契約之成立有關；至於原告自行製作其與郭慧中、黃忠義間之通話錄音譯文（詳本院卷第49至50頁），為被告否認其真正，且依據該錄音譯文之記載，原告與黃忠義之對話情形為：「原告：我的介紹費什麼時候可以撥下來給我？」、「黃忠義：你說的介紹費，這個部分處理，你並沒有在場。」、「原告：唉！黃忠義你這時候怎麼會這樣講呢！這樣講對嗎？...你說這樣太那個了吧！你嘛別這樣！...你說要帶人來，我都將人幫你帶到了，你還要求什麼呢！這樣讓同業聽到不會貽笑大方嗎？」、「（黃忠義：通話掛斷）」，亦即被告公司副理黃忠義顯未允諾或承認兩造間有何成立居間契約之情事；又原告與證人郭慧中之對話情形，多為原告一再陳述己方之主張，證人郭慧中僅被動應答「對」或「好呀」等語，而當原告陳述其所主張之具體居間過程時，證人郭慧中則明確回應稱：「當天是沒有成交的，沒講成。」等語，亦即證人郭慧中於對話過程中，亦未承認兩造有間有何成立居間契約之情事，更對於原告主張已履行居間契約義務一節，為明確之反對表示。從而，原告就其所主張兩造間確有前揭居間契約存在以及原告已完成居間契約約定之給付內容等事實，均難認已盡舉證責任。
（五）從而，原告既未能舉證證明兩造確有成立系爭居間契約，且未能舉證證明原告已完成契約約定之給付內容等事實，則原告本於居間契約之法律關係，為本件給付居間報酬之主張，於法即屬無據。
四、綜上所述，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付原告550,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年3月30日
民事第二庭法官廖慧如正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月30日
書記官林雅慧