裁判字號：臺灣高等法院105年上易字第122號民事判決
裁判日期：民國105年07月19日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院民事判決105年度上易字第122號上訴人 林福鑫 訴訟代理人 潘維成 律師被上訴人 吳秀蕋 訴訟代理人 白宗益 上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國104年11月6日臺灣桃園地方法院103年度訴字第2072號第一審判決提起上訴，本院於105年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人在第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查，本件上訴人於原審係主張被上訴人於將其所有坐落桃園市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）出賣予上訴人之締結買賣契約過程中，故意隱匿系爭土地毗鄰變電所之嫌惡設施，致伊意思表示之內容陷於錯誤，而於民國（下同）103年7月31日與被上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並支付第1期簽約款新臺幣（下同）65萬元，伊已撤銷系爭買賣契約之意思表示，爰依民法第179條規定請求被上訴人返還上開價金等語。嗣於本院主張伊於簽訂系爭買賣契約後知悉系爭土地毗鄰變電所時，即透過仲介人員反應上情，被上訴人並未受有任何損失，故被上訴人沒入簽約款65萬元作為違約金應酌減為零等語（見本院卷第35頁至第37頁）。核屬上訴人於原審已提出攻擊方法之補充，與前揭規定並無不合，應准許之。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊前透過訴外人冠信不動產經紀有限公司（即中信房屋中壢健行加盟店，下稱冠信公司）居間，以總價625萬元向被上訴人購買系爭土地，雙方並簽訂系爭買賣契約，伊同時支付第1期簽約款65萬元。惟系爭買賣契約締約過程中，不論係冠信公司仲介人員帶看土地或兩造簽約之際，甚至契約簽訂後進行土地複丈時，被上訴人及冠信公司仲介人員均僅告知伊系爭土地毗鄰一座電塔，而隱匿系爭土地尚毗鄰一變電所等設施，被上訴人亦故意未將此足以重大影響土地價值之嫌惡設施記載在土地現況說明書，顯係規避有嫌惡設施之存在；且被上訴人亦已坦承因其無電力設備之專業知識，而未告知伊系爭土地緊鄰變電所。故伊於簽訂系爭買賣契約時，意思表示之內容有所錯誤，且該意思表示顯然係受被上訴人詐欺隱瞞行為所致。爰以本件民事起訴狀繕本送達被上訴人為撤銷系爭買賣契約之意思表示。系爭買賣契約既經撤銷，被上訴人自無法律上原因受領伊支付之簽約款65萬元，依民法第179條之規定請求被上訴人返還。又伊於簽訂系爭買賣契約後知悉系爭土地毗鄰變電所時，即開始透過冠信公司仲介人員反應上情，被上訴人至遲於103年10月13日寄發中壢東興郵局第203號存證信函（下稱系爭存證信函）表示解除系爭買賣契約，期間不超過75天，被上訴人並未受有任何損失，故被上訴人沒入簽約款65萬元作為違約金應酌減為零（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人於冠信公司仲介人員帶看系爭土地現場、簽訂系爭買賣契約，及進行鑑界時均親自到場，未曾對高達數十尺之高壓電塔提出疑問；且高壓電塔周邊之圍牆隔離乃台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）為保護供電設備安全所為之設置，台電公司未在高壓電塔坐落基地設置變電所。至系爭買賣契約所附土地現況說明書為冠信公司所提供，主要係填載關於銷售標的物本身於委託銷售當時之情形，由委託人據實告知，伊並無上訴人所指故意隱瞞嫌惡設施乙情，且上訴人多次至現場勘查，知悉系爭土地周遭現況，並自承伊有表明系爭土地旁有電塔存在。故上訴人於決定是否承購系爭土地及以何價格承購時，業將該嫌惡設施列入考量範圍，此亦為系爭土地成交價之所以較鄰近農地成交價低之原因。況經伊向台電公司詢問電塔基地內是否有除電塔外之變電所設施，台電公司亦稱並未有變電所存在。再者，上訴人經伊寄發系爭存證信函催告履約後仍置之不理，伊已依系爭買賣契約第13條第2款約定解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已支付之簽約金65萬元作為違約金。而系爭契約關於雙方違約之約定，並未偏袒任一方，上訴人既無法證明違約金有何過高之情事，若酌減違約金，不啻將違約之不利益歸由伊分攤，對伊顯然不公等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於103年7月31日就系爭土地與上訴人簽訂系爭買賣契約，併附土地現況說明書，依該契約第13條第2款約定：
「除因不可抗力之事由外，甲方（按即上訴人）違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價金千分之一計算違約金予乙方（按即被上訴人），並應於補繳價金時一併繳清。若經乙方催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，…」（見原審卷第8頁至第14頁）。
㈡上訴人已依約支付第1期簽約款65萬元，並匯入履約保證專戶保管中。
四、本件上訴人主張被上訴人故意隱匿系爭土地旁有變電所等嫌惡設施，以詐欺方式使伊陷於錯誤，而簽訂系爭買賣契約，故主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，且被上訴人沒入簽約金65萬元作為違約金過高，應酌減為零等語；惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究厥者：㈠被上訴人有無對上訴人隱瞞系爭土地毗鄰變電所等嫌惡設施，致上訴人陷於錯誤，而為簽訂系爭買賣契約之意思表示？㈡上訴人主張簽訂系爭買賣契約屬錯誤之意思表示，得依民法第88條之規定撤銷之，是否有理由？㈢上訴人主張被上訴人沒入之違約金過高，應酌減為零，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠被上訴人有無對上訴人隱瞞系爭土地毗鄰變電所等嫌惡設施
，致上訴人陷於錯誤，而為簽訂系爭買賣契約之意思表示？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號民事判例意旨參照）。再按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號民事判決意旨參照）。經查：
⒈證人 黎東美 〔即系爭買賣契約買方（即上訴人）之仲介業務
〕於原審證稱：上訴人委託要購買系爭土地，伊於簽約前即103年7月初，有帶上訴人去系爭土地看過兩次。在去現場前，被上訴人委託出售系爭土地時，就有說系爭土地有「抗性」，也就是有嫌惡設施，伊有把此事轉達給上訴人。去看系爭土地時，現場狀況沒有雜草，有整地過，沒有高低落差，嫌惡設施即電塔是在系爭土地正旁邊，上訴人有看到。電塔週邊有以牆圍起來，除電塔外，沒有看到電塔週邊的相關設備，至圍牆內有無其他設施不清楚。當時上訴人沒有問任何問題，上訴人表示希望土地要便宜，要辦農保用，所以有嫌惡設施沒有關係，並不在意系爭土地旁有電塔及圍牆。又系爭土地因為鄰近嫌惡設施，所以價錢低蠻多的，附近一坪2萬多元，系爭土地成交1坪才1萬2千6百元。且兩造簽約時，代書有將鄰近的嫌惡設施現況說明1次等語（見原審卷第86頁背頁至第88頁背頁）。證人 劉奎年 〔即系爭買賣契約賣方（即被上訴人）之仲介業務〕於原審亦證稱：伊在簽約後有跟上訴人及黎東美去系爭土地現場看過2次，1次是鑑界，1次是銀行評估貸款。簽約時，兩造有就嫌惡設施及電塔這件事確認，鑑界時也有再提到。上訴人在現場時，有一直在圍牆旁邊走來走去，且從圍牆的門上之鐵欄杆可以看到裡面的設施等語（見原審卷第89頁背頁至第90頁）。核與被上訴人於原審陳稱：簽約前伊有說旁邊有電塔，仲介也有說，所以才會賣的比較便宜。伊沒有說電塔外，另有供電設備及圍牆等設施等語（見原審卷第58頁背頁）相符。
⒉復經原審於104年3月18日至系爭土地現場勘驗結果，電塔基
地正鄰接系爭土地旁，圍牆內確實有兩座高壓電塔及相關供電設備，有勘驗筆錄、桃園市楊梅地政事務所104年6月23日楊地測字第0000000000號函檢送之土地複丈成果圖各1份附卷可稽（見原審卷第41頁、第50頁及外放附圖）；並有兩造於原審分別提出之相片多張附卷可參（見原審卷第15頁、第16頁、第28頁至第32頁）。另台電公司新桃供電區營運處104年5月15日桃供字第0000000000號函略謂：前開輸電鐵塔連接站係架空線路轉入地下電纜線路之設備，該鐵塔基地內並無設置變電所等語（見原審卷第104頁）。
⒊綜上可知，被上訴人在與上訴人締結系爭土地買賣契約過程
中，無論於兩造簽訂系爭買賣契約前後，並無對冠信公司仲介人員及上訴人刻意隱匿鄰近系爭土地有電塔設施存在之情事，其對鄰近系爭土地有電塔存在之資訊已經充分揭露；且上訴人於簽訂系爭買賣契約前後曾多次前往系爭土地查看，亦知悉鄰近系爭土地有電塔設施存在，更曾向陪同伊前往之證人黎東美表示「希望土地要便宜，要辦農保用，所以有嫌惡設施沒有關係」等語。顯見被上訴人並無對上訴人隱瞞鄰近系爭土地有電塔設施存在之情事，則上訴人於查看系爭土地周遭環境，並知悉鄰近系爭土地有電塔存在之事後，與被上訴人簽訂系爭買賣契約，難認其有受被上訴人之詐欺而為簽訂系爭買賣契約之意思表示。再者，前開鐵塔坐落基地內並未設置變電所乙節，亦有原審前揭勘驗筆錄及台電公司新桃供電區營運處上揭函文可佐。是上訴人主張被上訴人並未告知除電塔外，鄰近土地尚有以圍牆區隔之變電設施，有詐欺之故意，致伊陷於錯誤，而為簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，洵屬無據。
㈡上訴人主張簽訂系爭買賣契約屬錯誤之意思表示，得依民法
第88條之規定撤銷之，是否有理由？⒈復按錯誤與不知二者在觀念上有別，不知謂正當認識之全不
存在，而錯誤則不特無正當認識，且有積極的謬誤之認識；但全無正當認識之不知，如表意人知其事情即不為意思表示者，其效力與錯誤同，均得為意思表示撤銷之原因，民法第88條第1項分別就意思表示內容之錯誤或表示行為之錯誤而為規定（最高法院83年度台上字第2960號民事判決意旨參照）。準此，本件上訴人主張不知系爭土地旁另有變電所等嫌惡設施，若知有該變電所設施存在，即不為買受系爭土地之表示，業據上訴人 陳明 在卷，是本件上訴人係主張系爭買賣契約有民法第88條之錯誤意思表示之情形，應可認定。
⒉又按民法第88條第1項規定：「意思表示之內容有錯誤，或
表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，倘該錯誤之意思表示係因表意人本身之過失所致，基於風險自負及交易安全考量則不得撤銷，惟本條過失之標準及程度，因民法第88條在救濟因表意人主觀上之認知與事實不符，因而造成意思表示錯誤之情形而設，係對己義務違反之一環，過失之有無，自應以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷標準，較能與立法意旨相呼應（本院暨所屬法院84年度法律座談會民事類第1號研討結論）。即前開規定之過失標準，應以表意人主觀上是否違反處理自己事務同一注意之具體輕過失為斷。
⒊查，系爭土地旁固有以圍牆圈圍之兩座電塔及相關供電設備
，已如前述。然由鄰近系爭土地及電塔坐落土地之產業道路旁即可直接察覺坐落臨路之設備（包括圍牆及鐵圍籬），與道路間並無任何障礙物，業經原審勘驗無訛（見原審卷第41頁）。由產業道路往圍牆內察看，亦能清楚觀察到除兩座電塔外，尚有其他供電設備存在（見原審卷第29頁上方照片）。上訴人既親至系爭土地現場確認系爭土地現狀，當可輕易知悉此情，而一般交易常情，交易標的之現狀為交易價格決定之重要因素，則上訴人既至現場確認電塔位置，卻不知其他供電設備及圍牆存在，顯然係對己義務之違反，就探詢及查證義務上有所欠缺，應評價為欠缺處理自己事務同一注意之具體輕過失。依此，上訴人不知鄰近系爭土地之土地上有供電設備之存在而為系爭買賣契約之意思表示，固然屬錯誤之意思表示，然該意思表示為基於自己過失所致，上訴人不得依民法第88條第1項之規定主張撤銷其意思表示。
㈢上訴人主張被上訴人沒入之違約金過高，應酌減為零，是否
有理由？⒈另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號民事判決意旨參照）。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年度台上字第697號民事判決意旨參照）。
⒉末按系爭買賣契約第4條約定：「……第四期：尾款：過戶
完畢後五日內，甲方（按即上訴人）應交付新台幣貳佰陸拾萬元整。乙方（按即被上訴人）同意甲方得以本買賣土地向金融機構申辦抵押貸款，並以該金融機構所能核准之最高額度貸款支付本期價金……」、第6條第1項約定：「甲方如需以本買賣土地申辦抵押貸款以支付價金，應於簽訂本契約書後二十天內完成對保、開戶……」、第13條第2項約定：「除因不可抗力之事由外，甲方違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任……若經乙方催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償……」等語（見原審卷第8頁至第11頁）。查，上訴人於簽訂系爭買賣契約後，除已依約支付第1期簽約款65萬元外，並未支付其餘款項等情，為兩造所不爭執。且因上訴人未依系爭買賣契約第6條第1項約定，於簽訂系爭買賣契約後20天內完成對保、開戶手續，以便以所貸得款項支付本件買賣價金，被上訴人遂於103年9月25日以中壢東興郵局第188號存證信函催告上訴人於函到3日內儘速完成對保、開戶手續；惟上訴人逾期仍未依約履行，上訴人乃於103年10月13日寄發系爭存證信函表示解除系爭買賣契約乙節，有前開2郵局存證信函在卷可按（見原審卷第33頁、第34頁），上訴人就此亦未表示爭執。則上訴人既違反系爭買賣契約第6條第1項之約定，被上訴人依契約第13條第2項約定先行對上訴人為催告後，因上訴人逾期未履行，被上訴人再為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒入上訴人已支付之第1期簽約款65萬元，於法並無不合。
⒊上訴人另主張被上訴人並未受有任何損害，違約金應酌減為
零云云。惟參酌前開說明，上訴人應就兩造約定違約金過高之有利事實負舉證責任，然上訴人並未舉證證明之；另參酌系爭買賣契約所約定之買賣價金為625萬元，被上訴人沒入第1期簽約款65萬元，占買賣價金之比例為10.4％，並未逾內政部90台內中地字第0000000號函修正之預售屋買賣契約書範本第27條第1項，關於買方違反有關「付款條件及方式」之規定時，賣方得沒入依房地總價款最高不得超過15％之條款約定（見本院卷第47頁至第51頁背頁）。是被上訴人沒入上訴人已支付第1期簽約款65萬元作為違約金，並無過高之情事，上訴人此部分主張，並無可採。
六、綜上所述，上訴人主張依民法第92條撤銷被詐欺之意思表示，及民法第88條撤銷錯誤之意思表示，請求被上訴人給付65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率息5％計算之利息，為無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年7月19日
民事第十法庭
審判長法官黃嘉烈
法官邱琦法官高明德正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年7月19日
書記官郭彥琪