裁判字號：臺灣臺南地方法院106年重訴字第114號民事判決
裁判日期：民國107年09月19日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣臺南地方法院民事判決106年度重訴字第114號原告 黃士鳴 訴訟代理人 蔡淑娟 律師
李世豪 被告吳 清誥 訴訟代理人 黃厚誠 律師複代理人 莊承融 律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國107年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於本院民事執行處（下稱執行法院）105年度司執字第117572號強制執行事件（下稱本件執行事件），拍定得標原為 陳怡樺 所有之坐落台南市○○區○○段○○○○○○號土地，面積69,519平方公尺，權利範圍全部（下稱系爭土地），而被告雖主張其就系爭土地與陳怡樺間有租賃關係存在，對系爭土地有優先承買權，惟被告提出之租賃契約書出租人是 陳怡文 ，不是陳怡樺，且原告至系爭土地現地查訪發現土地上養殖魚蝦者非被告本人，則被告無自任耕作之事實，不合土地法第107條規定，然被告主張其對系爭土地有優先承買權，將影響原告拍定取得系爭土地之所有權。為此提起本訴，並聲明：確認被告對於本院105年度司執字第117572號拍賣抵押物強制執行事件，就臺南市○○區○○段○○○○○○號土地，面積69,519平方公尺，權利範圍全部之優先承買權不存在。
二、被告則辯稱略以：系爭土地原為陳怡樺之祖父 陳聯亭 所有，被告早於陳怡樺取得系爭土地所有權之前，就向陳聯亭承租系爭土地設置魚塭養殖魚蝦，嗣於陳怡樺受讓系爭土地後續向陳怡樺承租迄今，就系爭土地有租賃關係存在，且被告均親自管理養殖事業，就系爭土地有自任耕作，符合土地法第106條之規定，並有土地法第107條之優先承買權等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠本院105年度司執字第117572號拍賣抵押物強制執行事件拍
賣陳怡樺所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地，拍賣通知使用情形記載「假扣押查封時，據地政指界人員稱，該土地上約有7個魚塭，至於未保存登記平房及豬舍是否坐落該土地上，須由土地所有權人聲請鑑界始能確定，嗣本案會同地政指界時，該土地上有大面積魚塭，另據前案記載土地上魚塭由承租人 吳清誥 養殖魚蝦，土地上之塭寮亦係伊所搭建，只放置發電機及馬達，土地上建物佔有關係不明，不在拍賣範圍內，拍定後不影響原有法律關係，請應買人自行查證，拍定後不點交」，系爭土地於106年2月22日由原告得標。
㈡系爭土地原所有權人陳聯亭，於95年11月15日以買賣為原因
移轉登記予陳怡樺，系爭土地於97年3月20日經本院假扣押查封登記在卷。
㈢被告就系爭土地領有台南（縣）市陸上魚塭養殖漁業登記證
，有限期限自93年2月8日至98年2月8日；於103年11月19日經臺南市以養字第994127號核發台南市陸上魚塭養殖漁業登記證，有效期限自103年11月12日至108年11月11日。
㈣被告就系爭土地申請水產養殖用電，經學甲鎮公所於97年1月2日核發水產養殖用電證明。
四、兩造爭執事項：㈠被告就系爭土地與陳怡樺有無租賃關係存在？倘有，是否對
原告不生效力？㈡被告就鈞院105年度司執字第117572號拍賣抵押物強制執行
事件拍賣之系爭土地，有無土地法第107條優先承買權存在？
五、得心證之理由：㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起，所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院著有52年台上字第1240號判例在案。本件原告於執行法院系爭執行事件中，拍定得標原為陳怡樺所有之系爭土地，因被告主張其就系爭土地與陳怡樺間有租賃關係存在，對系爭土地有優先承買權，然為原告所否認，堪認被告有無優先承買權之法律關係存否不明確，致原告在法律上地位有不安之狀態，該不安狀態得以確認判決將之除去，而有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，核無不合，應予准許。
㈡被告就系爭土地有租賃關係：
⒈按土地法第104條第1項或第107條第1項，關於基地或耕地承
租人之優先承買權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在。但若為消極確認之訴，則應由被告負立證責任，故於確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。最高法院亦迭著有44年台上字第700號判例、最高法院42年台上字第170號判例意旨可佐。系爭土地原所有權人為陳怡樺，被告主張其向陳怡樺承租系爭土地等情，既為原告所否認，則依前揭說明，即應先由被告就其對系爭土地有租賃關係之事實負舉證之責任。
⒉被告辯稱系爭土地原為陳怡樺之祖父陳聯亭所有，被告至少
於93年間起即向陳怡樺祖父陳聯亭承租系爭土地設置魚塭養殖魚蝦，嗣陳怡樺於95年11月15日以買賣為原因，受讓取得系爭土地，被告即續向陳怡樺承租系爭土地，且其為經營魚塭事業，共向陳怡樺及陳怡樺伯父 陳協 同、 陳協加 等人承租土地十幾筆，租金則按年度簽發支票交付予陳怡樺父親 陳協盛 或 陳協同 、陳協加等情，業據提出系爭土地所有權狀影本及異動索引第二類謄本各1紙（見本院卷第12-23頁）、台南縣(市)魚塭養殖漁業登記、105年12月電費繳費憑證、學甲鎮公所水產養殖用電證明（見本院卷第28-31頁）、給付租金之票據、收據影本6紙（見本院卷第59-64頁）、支票（見本院卷第97頁-100頁），並舉證人即陳怡樺之父陳協盛及陳怡樺伯父陳協加為證。經查：
⑴證人陳協盛證稱：「（你們兄弟有無一起出租土地給他人使
用？）是我女兒出租給吳清誥，我二哥陳協加也有，出租大概二十年了，上一代就開始出租了，我父親陳聯亭出租的，我父親已過世。（出租的地號為何？）學甲區33-9、33-19，很多筆，有一、二十筆，有陳怡文、陳怡樺、 陳協嘉 （登記為 江仁鏗 ）、陳協同，總共二十幾甲，出租做養魚、蝦。（一、二十年有無中斷出租過？）沒有。（本院卷第61頁收據上寫陳協盛收取吳清誥租金，下方有日期、陳協盛的簽名，這張收據的意義為何？）收租金的憑證。（是你出租還是你女兒陳怡文、陳怡樺出租？）我女兒，是我代表，土地是陳怡樺、陳怡文的。（本院卷第62頁支票是吳清誥兒子吳清豐簽發的，你是否知道取款背書人陳怡文取款背書用意為何？）兩個姊妹一起代收，有時候是我哥哥收，有時候是一起收，不一定，有時候45萬、66萬是不一定的。（本院卷第63頁支票是做何用途？）也是收租金，66萬元是有時候是連我大哥、二哥的一起收，我收了之後領取現金再給我哥哥，這張26萬元是陳怡文、陳怡樺自己收，45萬元是陳怡文、陳怡樺跟我大哥陳協同的一起收。（被證6-2這張45萬元支票是否就是你剛剛說的你這房與陳協同共同收的？）是，因為陳協加收他自己的，45萬元是我收陳怡樺、陳怡文、陳協同的。（出租給吳清誥的土地105或106年有無被拍賣掉？）很早以前就有在拍賣了。（是否33-19近期被拍定？）是陳怡樺的，是。（這筆是否有出租給吳清誥？）已經出租20年了。
（關於陳怡樺的土地出租給吳清誥是每年簽約還是多久簽約一次？）三年簽一次合約，最後一次簽約是三年前，今年底到期。（租金是每年收一次，是年初還是年底？）年底，所以他支票開年底或年初，12月底或1月初。.....租給吳清誥是上一代就開始出租給他，已經二十年，我是陳怡樺的父親，她有授權給我這個租約的程序問題，且我在都是我去收租金的。」等語（見本院卷第157-160頁）；證人陳協加證述：「（陳家在學甲區有無出租土地？）有，二十幾年了，租給清誥。（一開始是從父親陳聯亭就開始出租？）是。（租多少土地？）當初我父親有帶我去跟清誥見面，大約十年前左右他交代我以後租金等有什麼問題就找我，當時出租給他有二十三甲，差不多快二十三公頃，他已經在那邊住了二十幾年，全家老小。（你父親過世之後是否就由你兄弟出租給吳清誥？）我常在國外，出租的事情都是我弟弟陳協盛處理。（你們三兄弟租金如何收？）平均分配，以前是整筆，都是弟弟在分，現在我拿到的就是三分之一，三兄弟各三分之一，三分之一差不多二十萬元。（你、陳協加部分的土地是否登記你的名字？）不是，我的部分有的部分登記我的朋友 江仁鉦 ，有的登記在姪女陳怡樺、陳怡文名下，我與陳協盛沒有登記，也沒有區分，我們二個的合在一起，陳協同自己有登記七公頃。（你收到的租金是支票還是現金？）目前是支票，很早以前是現金。（被證8-2支票，你有無收到這張20萬元的租金支票？）有，我本人有去收過，收過三張，我應該是存在華南銀行北臺南分行帳戶內。（這張被證8-4支票也是租金支票嗎？）確定是租金，他一定開三張，不只一張。（你是否知道你姪女陳怡樺有一筆土地被拍賣？）知道，但我們租金照收。（這筆被拍賣的土地有在出租給吳清誥的土地範圍內嗎？）有，一直都有。....（你剛剛的意思是說你父親留下來的十幾筆土地，一開始就是被告在承租，做何使用？）養虱目魚。（是十幾筆土地連在一起嗎？）是，土地全部連在一起，由吳清誥與他兒子承租，他們父子長年居住在魚塭上，經營管理，十幾筆土地總共二十三公頃。」等語（見本院卷第161-164頁），則依上開二位證人所言可知，被告早於陳怡樺取得系爭土地所有權以前，即向原所有權人陳聯亭承租系爭土地，嗣陳怡樺取得系爭土地，繼與陳怡樺簽訂租約，並交付租金予陳怡樺授權之陳協盛或陳怡樺母親 王靜鋆 收取，且被告承租系爭土地，已逾20年，其間並未間斷。
⑵另本院依被告聲請向將軍區農會、台南第三信用合作社、第
一商銀赤崁分行、中小企銀學甲分行、玉山銀行查詢被告主張支付系爭土地租金之支票兌領情形，其中被告提出被證6-2票號「FA0000000」支票確係由陳怡樺姐妹陳怡文領取兌現，有第一商業銀行赤崁分行107年6月11日函文附件可參（本院卷第188頁），其中被證8-2票號「AZ0000000」支票係華南商業銀行開立帳戶及代收（見本院卷第189頁）等情，核與證人陳協盛、陳協加證述租金係收取支票，有時候由陳怡文、陳怡樺一起代收，有時候陳協加收，陳協加是存在華南銀行北台南分行帳戶內等語相合，證人所述，益足採信。⑶再觀系爭土地於97年4月11日經執行法院以本院97年度執全
字第781號執行事件查封時，土地上約有7個魚塭，嗣執行法院於105年12月30日系爭執行事件執行查封時，系爭土地上仍有大面積魚塭，並對照被告提出之改制前台南縣政府於93年2月18日核發之台南縣(市)魚塭養殖漁業登記，及臺南市政府103年11月19日核發台南市陸上魚塭養殖漁業登記（本院卷第28-29頁），其上經營地址均為系爭土地，負責人姓名為被告，有效期限為103年11月12日至108年11月11日，及被告提出土地租賃契約書（見本院卷第24頁）亦足認被告辯稱：至少93年間即承租系爭土地迄今等語，堪予憑採。
⑷至於被告提出由陳怡樺與被告於98年2月1日簽立、約定租賃
期限自98年2月1日至101年2月1日之租賃契約書一份，原告雖否認其真正，然被告已經舉證證明其與陳怡樺間就系爭土地有租賃之合意，並交付租金之事實，已如前述，且陳怡樺、陳怡文與被告就系爭土地與其他土地，以陳怡樺、陳怡文之繼母王靜鋆為代理人，再次簽立租賃契約，租賃期間為106年1月1日至108年12月31日，有原告提出之土地租賃契約（見調字卷第13、14頁）為證，證人陳協盛亦稱被證6-3收據上記載「陳協盛先生收取吳清誥先生租金一年份！共計金額新台幣肆拾伍萬元整」等文字，係其叫其太太寫的等語（見本院卷第159頁反面），足認關於系爭土地之租賃事宜，陳怡樺均授權其父親陳協盛，而陳協盛又委託王靜鋆代為簽訂租賃契約書，則被告與陳怡樺既於106年1月1日續為簽訂租賃契約，租期至108年12月31日屆滿，被告抗辯：對於系爭土地有租賃關係存在等語，自屬可採。
㈢被告就系爭土地有自任養殖，符合土地法第106條之規定，並有土地法第107條之優先承買權：
⒈按耕地三七五減租條例第16條第1項所稱『承租人應自任耕
作』，除應包括其家屬在內外，承祖人為維持一家生活而直接經營耕作，亦應認係自任耕作，此觀同條例第16條第3項，土地法第6條規定意旨自明。本件被上訴人自65年間任中山科學研究院傭工，不能全力耕作系爭耕地，但並未放棄耕作，其妻 黃鍾五 妹年壯有耕作能力，四子女均可幫工，耕作系爭耕地，被上訴人亦可請人幫忙耕作，為原審確定之事實，依上說明，被上訴人並非不自任耕作系爭耕地。（最高法院81年台上字第310號民事判決可資參照）；復按，耕地三七五減租條例第16條第1項所定之「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地祖約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益（最高法院83年台上字第2297號民事判決可參）。從而，土地法第106條之自任耕作並非僅限於本人親自耕作，本人家屬亦應包含在內。
⒉查被告就系爭土地除領有台南縣（市）陸上魚產養殖漁業登
記證外，並於97年1月2日申請水產養殖用電證明，此外系爭土地電費繳費憑證上亦可見係被告申請用電，綜上俱顯示系爭土地之漁業養殖及事業管理者，皆係被告。另依證人陳協加證稱：「土地全部連在一起，由吳清誥與他兒子承租，他們父子長年居住在魚塭上，經營管理。」等語（見本院卷第163頁反面），亦足認被告承租系爭土地係與其兒子共同養殖，此外，原告並未舉證證明系爭土地為 吳峻峰 獨自經營養殖，則原告主張被告未自任耕作云云，即難憑採。
㈣按以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為
耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。次按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第106條第1、2項、第107條第1項分別定有明文。再按強制執行法上之拍賣，亦為買賣方法之一種，以債務人為出賣人，以拍定人為買受人，關於出賣人允為出賣之意思表示，由執行法院以拍定代為之，倘耕地或基地租約確屬存在，承租人非不得對於拍定人主張優先承買權或優先購買權（最高法院49年台抗字第83號判例意旨）。如上所述，系爭土地地目養，為一般農業區養殖用地，被告為系爭土地之承租人，且確於系爭土地上自任養殖等情。是被告依土地法第107條第1項規定主張其對系爭土地有優先承買權存在，即屬有據。
㈤按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。強制執行法第51條第2項、第3項分別定有明文。而所謂再債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效（最高法院72年台上字第2642號判決意旨參照）。本件原告雖又主張被告與陳怡樺於97年3月20日查封之後才簽訂租約，使系爭土地歷經三次拍賣而無人應買，價值大為減損，屬有礙執行效果之行為云云，惟被告早於系爭土地97年3月20日查封之前即承租占有使用系爭土地，已如前述，與上開規定「實施查封後」之要件已屬不合，且系爭土地已經原告拍定，亦無妨礙執行效果之情事，原告此部分主張，自不足採。
六、綜上所述，依土地法第107條之規定，被告對於系爭土地得主張優先承買權，是原告請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，不應准許。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年9月19日
民事第四庭法官李杭倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月20日
書記官方秀貞