宣 示 判 決 筆 錄 98年度板簡字第1123號
原 告 非常歐洲社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 景玉鳳 律師
沈建宏 律師
陳家良 律師
甲○○
被 告 乙○○
號7樓
上列當事人間98年度板簡字第1123號請求給付管理費事件，於中
華民國98年6月11日辯論終結，於中華民國98年6月25日下午4時
整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 程萬全
書記官 石于倩
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾伍萬壹仟貳佰元，及自民國九十八年
六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。
被告應自民國九十八年七月起至九十八年十月止，按月於每月五
日給付原告新台幣陸仟參佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣壹拾伍萬壹仟貳佰元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本件原告起訴主張：
一、聲明部分：
(一)被告應給付原告新台幣（下同）151,200元，及自準備（一
）狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息
。
(二)被告應自民國（下同）98年7月起至98年10月止，每月5日
給付原告6,300元。
(三)訴訟費用由被告負擔。
(四)如受勝訴判決，原告願供擔保請 鈞院 依職權宣告假執行。
二、陳述：
（一）程序部分：
⑴按『訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有
下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實
同一。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…』、『
‧‧‧所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與
原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生
活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，
於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，
得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程
序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，
即屬之。‧‧』分別為民事訴訟法第255條第1項第2、3款
、最高法院90年台上字第16號、90年台抗字28號著有明文
。本件原告前於98年2月10經臺灣士林地方法院非訟中心
核發支付命令經債務人異議後移轉至鈞院管轄審理，惟本
件係按月持續發生之債權、債務關係（部分係將來給付之
訴，詳後述），故自鈞院開庭時債務累積金額已有變更，
特依上揭規定擴張聲明如訴之聲明所示，先予敘明。
（二）實體部分：
⑴事實經過：
①緣原告自91年10月4日起，依據公寓大廈管理條例第26條
第1項之規定經板橋市公所核發公寓大廈管理組織報備證
明，而被告乙○○係本公寓大廈臺北縣板橋市○○路○○○
號1樓之所有權人，合先敘明。
②被告乙○○將其所有之一樓房屋出租於訴外人 陳佩岑 並有
租賃契約可稽，嗣後被告乙○○在原告之一、二樓公同共
有之外牆上懸掛營業用招牌。
按原告之住戶規約及經區分所有權人大會決議後之廣告物
管理辦法第5條規定：『付費方式：一、二樓區分所有權
人申請於本大樓承租使用外牆懸掛廣告招牌，需繳交以下
費用予管理委員會～一、每月租金：每一層樓12,600元…
』（按：本件被告使用一、二樓廣告物範圍為二分之一
，故為12,600元之半數為6300元）
④被告自96年7月至98年6月為止，均未依約定繳納懸掛廣告
招牌之費用，故已發生之債權金額已累計24期，共151,20
0元。
將來給付預為請求部分（民事訴訟法第246條）：
又被告經原告發函催告、起訴至今均無正當理由拒絕給付
，故有預為請求之必要，又被告與訴外人陳佩岑之租賃契
約至98年10月止，故廣告物可預見至少會再懸掛4個月，
故有必要預為請求4個月之管理費共27,200元(6,800元×
4＝27,200元)，合計第4點已發生之債權共176400元，併
此說明。
⑵請求權基礎暨法令依據：
①管理規約暨其管理辦法具有物權效，得拘束區分所有權之
繼受人：按公寓大廈管理條例第24條係規定公寓大樓區分
所有權人決議之規約具有物權效力，得拘束承繼前手區分
所有權之繼受人，故公寓大廈管理條例第24條之規定具有
物權效、對世效，被告乙○○亦受規約之拘束。
②非常歐洲社區廣告物管理辦法第五條。理由同。
③原告97年第七屆區分所有權人大會決議。（公寓大廈最高
意思機關，其決議等同規約效力，具物權效）繼續維持現
況收費廣告招牌每月6,300元。
④上揭請求權競合，原告依『選擇合併』請法院擇一有理由
下判決：
稱選擇合併者，謂相同原告對於相同被告，以單一之聲明
，主張二以上訴訟標的，請求法院擇一訴訟標的而為其勝
訴之判決。原告依法提起追加之訴，並以選擇合併方式請
求法院擇一訴訟標的有理由而下判決。爰依法提起本訴，
求為判決如聲明之所示。業據其提出與所述相符之公寓大
廈管理組織報備證明影本一份、被告乙○○與訴外人陳佩
岑之租賃契約影本一份、彩色照片一楨、非常歐洲住戶約
規影本一份、廣告物管理辦法影本一份、原告催告被告給
付管理費之存證信函影本一份等件影本為證。
（三）對於被告抗辯之陳述：
⑴被告乙○○於98年3月27日之民事答辯狀，無非係以：『
…其被告坪數已繳交每月6,300元之管理費，惟社區諸多
公共設施渠均未實際使用，並執兩不相侔之其他社區均未
收取廣告招牌管理費為由拒絕給付原告規約…』云云，惟
查管理規約為住宅憲法，政府為落實社區自治而設之，苟
不違反公寓大廈管理條例及公序良俗前提下，均為有效。
被告猶執他社區為由拒絕給付已無可採之外，對於公設是
否實際使用亦非構成本案拒絕給付之理由，概無人阻止其
使用，此為其一。被告對於公設既有繳納管理費則隨時可
得使用亦為潛在之使用者，此為其二。故依規約除繳納管
理費外，應上揭規定繳納廣告招牌管理費應完全合法，故
被告之答辯理由應有誤會，實不可採。
⑵被告主張原告徵收廣告招牌清潔費是不合理云云；惟查，
原告是依照規約徵收廣告招牌清潔費，除了一般管理費以
外，另外徵收廣告招牌清潔費，因為他們使用到公寓大廈
共有之外牆。
貳、本件被告則以：
⑴一樓店面住戶每月須繳大樓管理費6,300元，且一樓店面住
戶須分攤（4樓至23樓）住家住戶所發生之費用，但一樓店
面住戶實際並未使用。而大樓管理費用支出項目：水蓮物業
管理費支出：主任一人、秘書2人及警衛3人等薪資。3樓游
泳池水電支出。住戶中央系統冷氣電費支出（4樓至23樓）
。大樓電梯使用電費及保養支出（23層樓）。照明設備公共
電費支出（23層樓）。
⑵一樓店面住戶所有權狀約97坪，其中共同公有約26坪產權，
係無償提供（4樓至23樓）住家住戶使用。但但一樓店面住
戶實際並未使用。而整棟大樓共同公有之產權包括如下：
①一樓大廳（約100坪）。②大樓電梯設備所占地坪（23層樓
）。③大樓電梯出入口玄關空間（23層樓）。④三樓游泳池
、圖書館。⑤地下室停車場走道。
⑶本棟大樓於96年12月中經管理委員會委員 林世裕 會同社區主
任拜會對面龍鳳雙星大樓總幹事，經確認，並無收取相關廣
告招牌設置費，對面店家為麥當勞、全家便利商店、愛的世
界、松青超市等知名連鎖店。
⑷住戶住家（4樓至23樓）使用共同公有產權，除繳納大樓管
理費外，未支付任何其他費用。一樓店面住家懸掛廣告招牌
（大樓外牆亦屬公同共有）除繳納大樓管理費每月6,300元
外，大樓管理委員會卻另行強徵廣告招牌清潔費用每月6,
300元，厚此薄彼，有失公允，理應不得收廣告招牌清潔費
。
⑸ 屈臣氏 白經理稱全省400家屈臣氏商店，沒有一家有繳納廣
告招牌清潔費。永慶房屋公司稱全省400家商店，沒有一家
有繳納廣告招牌清潔費。統一超商公司稱全省4000家商店，
沒有一家有繳納廣告招牌清潔費。華南銀行全國各分行、永
豐金控全國各分行、陽信銀行全國各分行，沒有一家有繳納
廣告招牌清潔費。全台北市各商店，沒有一家有繳納廣告招
牌清潔費。全台灣省各商店，沒有一家有繳納廣告招牌清潔
費，除原告強徵廣告招牌清潔費每月6300元外。原告若能舉
證一家商店徵收廣告招牌清潔費，則被告同意必趙辦理繳納
，否則原告之主張無理由，說詞顯與常情不符，違背經驗法
則，請判決原告不得強行徵收廣告清潔費，以示公允。
⑹一樓店面住戶實際並未使用大樓管理費費用支出之任何項目
，在98年6月4日下午4時開庭前，有調解庭之主任委員說明
很多在法庭之判例為一樓店面住戶只須繳納住家住戶之大樓
管理費之一半，所以被告請求原告退還75,600元（即3150元
×24個月＝75,600元）。而原告住戶規約第14條：約定專用
部分或約定共用部分使用償金繳交或給付，共用部分之約定
專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，
應繳交或給付使用償金。（A）依與起造人或建築業者之買
賣契約書或分管契約書或車位使用約定書內所載已擁有停車
空間持份者。（B）登記機關之共同使用部分已載有專屬之
停車空間遲份面積者。故一樓店面住戶懸掛廣告招牌（大樓
外牆、亦屬共用部分）一樓店面住戶所有權狀約97坪，其中
共用部分26坪產權，理應不用繳交償金或給付等語置辯。並
據提出聲明函2份、產權調查表、原告管委會開會通知等件
影本為證。並聲明原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔、如
受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一
。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…」、「‧‧‧
所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主
要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為
同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進
行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求
之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避
免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。‧‧」，民
事訴訟法第255條第1項第2、3款、最高法院90年台上字第16
號、90年台抗字28號分別定有明文及判決可資參照。本件原
告前於98年2月10日經臺灣士林地方法院非訟中心核發支付
命令經債務人異議後，將本訴移轉至本院管轄審理。查本件
原告起訴時係請求：被告應給付原告113,400元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
嗣於98年6月4日言詞辯論期日時，當庭具狀擴張請求為：
被告應給付原告151,200元及自該準備書狀繕本送達被告翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息及被告應自98
年7月起至98年10月止，每月5日給付原告6,300元。查因本
件係按月持續發生之債權、債務關係，故至本院開庭時債務
累積金額已有變更，故原告依上揭規定擴張訴之聲明之請求
金額，揆諸前開規定，於法無違，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張有關被告係原告社區之一樓之所有權人，
且被告將該房屋出租於訴外人陳佩岑做屈臣氏連鎖店營業使
用，而原告即依所訂定之管理規約暨廣告物管理辦法，且招
牌管理費經97年第七屆區分所有權人大會維持收費決議。然
⑶被告自96年7月起，均未給付每月6,300元之廣告招牌管理費
用至今等之事實，業據其提出與所述相符之公寓大廈管理組
織報備證明一份、被告乙○○與訴外人陳佩岑之租賃契約一
份、彩色照片一楨、非常歐洲住戶約規一份、廣告物管理辦
法一份、原告催告被告給付管理費之存證信函一份等件影本
為證，而被告對此部分之事實亦不爭執，自堪認原告此部分
之主張為真實。
三、而本件兩造所爭執之事項，厥在於被告是否應依規約等規定
自96年7月起，按月給付原告新台幣6,300元至98年10月作為
懸掛招牌之清潔管理費用？以及原告請求將來給付自98年7
月至同年10月共27200元之部分是否有預為請求之必要？
四、經查，按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避
難室非依法令規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有
變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為
；又「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其應有部分比例分擔之」、「區分所有權人或
住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已
逾二期或達相當之金額，經定相當期間催告仍不給付者，管
理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲
延利息。」，公寓大廈管理條例第8條第1項前段、第10條第
2項及第21條分別定有明文。而本件原告之住戶規約及經區
分所有權人大會決議後之廣告物管理辦法第5條既規定：「
付費方式：一、二樓區分所有權人申請於本大樓承租使用外
牆懸掛廣告招牌，需繳交以下費用予管理委員會～一、每月
租金：每一層樓12,600元…」，而本件被告因使用一、二樓
廣告物之範圍為二分之一，故減半計算為6,300元等情，業
據原告提供上開規定之影本附卷可參，參照前開相關法條規
定之旨趣，管理委員會及區分所有權人大會依法就外牆之廣
告物之設置加以管理，並訂定收費之標準，於法並無違背，
雖被告以已有繳納管理費及其他大廈並無此項收費等語資為
抗辯，然查，被告所謂之管理費用本係基於區分所有權人之
身分本應分擔繳納大樓日常管理之費用，與其須再使用外牆
所須依規約再繳納之系爭費用，本屬二事，彼此並不衝突，
被告執此作為拒繳系爭費用之理由，即屬無據。再者，至於
其他大廈有無收取系爭費用，乃係各大廈各自分別管理方式
之問題，非可執此作為拒繳系爭費用之依據，是被告既為原
告所屬社區之區分所有權人，為其所不否認，則其自有依各
區分所有權人決議所制訂之規約規定繳交系爭外牆廣告設置
費用之義務。而被告積欠96年7月至98年6月止之系爭費用未
為繳納，經原告於97年11月18日催告被告繳納，亦均未繳納
，尚積欠上開所請求金額之費用未繳等情事，亦業經被告自
承在卷，已如上述，則原告援引上開規定，請求被告給付96
年7月至98年6月止之系爭費用，共計151,200元，為有理由
，應予准許。
五、至原告所提起之將來給付之訴部分，按「請求將來給付之訴
，以有預為請求之必要者為限，得提起之。」，民事訴訟法
第246條有明文，查本件原告對於是項已產生之費用，既已
均無給付之意，自難期其迄至98年10月，即出租予第三人營
業並作廣告使用之租約到期時止，有給付該費用之可能，從
而，原告請求被告併給付自98年7月起至同年10月止，按月
於每月5日給付6,300元，亦於法有據，為有理由。
六、從而原告本於公寓大廈管理條例第21條規定，訴請被告清償
及給付如主文所示之第一項所示之金額及利息、第二項所示
之金額，即無不合，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依職權就主文第一項已屆期之部
分宣告假執行及被告得預供相當擔保金額而免為假執行。
八、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自
無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 98 年 6 月 25 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官石于倩
法官程萬全
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 25 日
書記官石于倩