裁判字號：臺灣高等法院109年上易字第1300號民事判決
裁判日期：民國110年02月09日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決109年度上易字第1300號上訴人 林淑卿 住○○市○○區○○里○○街00巷0號0樓訴訟代理人 郭佩君 律師被上訴人 陳如意 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年7月31日臺灣桃園地方法院107年度重訴字第510號第一審判決提起上訴，本院於110年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付部分及該部分假執行之宣告，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國105年9月25日經由原審共同被告信義房屋股份有限公司（下稱信義公司）居間介紹，與上訴人訂定不動產買賣契約（下稱買賣契約），以買賣價金新臺幣（下同）888萬元，向其購買桃園市○○區○○路00○00號「長春藤社區」（下稱系爭社區），其中之88號4樓建物及坐落土地（下稱A房地）暨地下2層編號31停車位（下稱B2車位，與A房地下合稱系爭不動產），詎伊於107年2月12日收受桃園市政府建築管理處（下稱建管處）之桃建拆字第1070007596號函文（下稱建管處函文），通知系爭社區增建地下2層停車場使用係屬違章建築，應自行拆除等語，方知上訴人及信義公司之業務員即訴外人 王信雄 、 許由德 在締約過程中，共同隱匿B2車位所在之地下2層為應拆除之違章建築，將B2車位所在位置記載為地下1層，致伊誤信B2車位具有產權，而受有停車位價金之損失，上訴人因而受有前開價金之利益，應與信義公司就此負不真正連帶責任等語。爰依民法第179條、第227條第1項之規定，求為擇一有利命上訴人給付48萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年11月11日起算法定遲延利息之判決。原審判命上訴人、信義公司各給付被上訴人48萬8000元，及上訴人自107年11月11日、信義公司自同年10月30日起算之法定遲延利息，如任一人已為給付，另一人於同額範圍內免給付義務（被上訴人、信義房屋及原審共同原告 楊肅懿 ，就原審判決其等敗訴部分，均未據上訴，非本院審理範圍，不予贅述）。並為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於101年12月9日向訴外人 黃宗德 、 黃暉雅
購買系爭不動產後，隨即分別於102年1月11日出租予他人，租約各於104年7月31日及105年1月10日屆至，伊未曾入住，自始不知系爭社區地下2層均屬違章建築，伊於105
年間委託信義公司銷售系爭不動產，被上訴人有意購買，於105年9月25日簽訂買賣契約時，信義公司業務員王信雄向伊表示，為使不動產說明書之內容與謄本或使用執照等相關文件所示一致，請伊於信義房屋買賣仲介一般委託書（下稱仲介委託書）上停車位位置由B2更改為B1，並以附件裝訂於買賣契約書後，伊非專業人士，無法知悉系爭社區地下2層為違章建築，因信任信義公司專業而配合更改，未曾隱匿，亦無任何可歸責事由，被上訴人於購買前已親至現場查看，明知瑕疵仍願購買，伊不負瑕疵擔保責任。又買賣契約第
9條第6項已約定：「違章建築物部分：…若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險」，本件係於交屋後之107年2月12日始經通知系爭社區地下2層係違章建築，應由被上訴人自負風險等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查，被上訴人於105年9月25日經信義公司居間介紹向上訴人購買系爭不動產，買賣價金為888萬元，被上訴人於107年2月12日收受建管處函文，通知其B2車位所在之系爭社區地下第2層停車場使用係屬違章建築，應自行拆除等情，為兩造所不爭執，復有買賣契約、建管處函文可據（見原審卷㈠第37至56頁），堪信為真實。
四、被上訴人依民法第179條、第227條第1項之規定，請求上訴人給付48萬8000元，並與信義房屋就前開給付負不真正連帶責任，是否有據?㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；民法第227條第1項、第2項定有明文。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。經查：
⒈被上訴人於105年9月25日經信義公司居間介紹向上訴人購
買系爭不動產，買賣價金為888萬元，被上訴人於107年2月12日收受建管處函文，通知B2車位所在之系爭社區地下2層停車場使用係屬違章建築，應自行拆除，已如前述；觀諸仲介委託書上停車位位置記載為「B1」，於產權部分則勾選「無獨立權狀，登記於共有部分建號9600」（見原審卷㈠第24頁），買賣契約第1條關於買賣標的物「停車位事項」，亦記載「含停車位1個、位置在地下1層」等語（見原審卷㈠第39頁），前開約定之內容，與被上訴人買受之B2車位位置為地下2層，亦無產權之情形，已有不符，且仲介委託書第2條亦載有「以上價格含車位價款」等語（見原審卷㈠第24頁），足見被上訴人給付之價金，係包含車位價款在內，則上訴人交付被上訴人之B2車位所在系爭社區地下2層停車場使用，屬違章建築，並經建管處通知應自行拆除，顯與契約約定內容及效用不符，自屬不完全給付；故被上訴人主張上訴人應負不完全給付之債務不履行責任，並請求其賠償減損之價值，即屬正當。
⒉上訴人雖抗辯伊因信任信義公司專業，因此配合於仲介委託
書上停車位位置由B2更改為B1，伊非專業人士，無法知悉地下2層為違章建築，未曾隱匿，亦無任何可歸責事由，被上訴人於購買前已親至現場查看，明知瑕疵仍願購買，伊不負損害賠償責任云云。惟B2車位位置之系爭社區地下2層停車場使用，係屬違章建築，並經建管處通知應自行拆除，上訴人於出售系爭不動產予被上訴人時，未告知該社區地下2層停車場使用係違建，為上訴人所不爭執（見本院卷第89頁），是無論被上訴人於購買前是否已親至現場查看，其顯亦無從獲悉B2車位位置之系爭社區地下2層停車場使用係屬違章建築，而一般人於購置不動產時，若知悉為違章建築，衡情將影響其交易意願，進而造成交易價值減損，被上訴人給付之價金既已包含B2車位價款在內，上訴人交付之B2車位與契約約定內容及效用不符，即係不完全給付，其就有何不可歸責於己之事由，亦未舉證證明，自無從解免其責；故上訴人前開抗辯，並不可取。⒊上訴人雖又抗辯買賣契約第9條第6項已約定：「違章建築
物部分：…若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由買方自行負擔風險」，本件係於交屋後之107年2月12日才被通知地下2層係違章建築，應由被上訴人自負風險云云；然觀諸買賣契約第1條關於買賣標的物「增建違建事項」，係記載「含已增建（外推）之違章建築物，區域位置為『陽台加窗』」等語（見原審卷㈠第39頁），已載明買賣標的關於違章建築之位置為「陽台加窗」部分，而依買賣契約第9條第6項約定內容以觀，應係指於買賣契約訂定時，就已確知之前開違章建築部分，約定買賣雙方應負擔之風險，顯與本件買賣契約訂定時，被上訴人對於B2車位位置之系爭社區地下2層停車場使用係屬違章建築並不知情，且上訴人亦未告知之情形，不相符合；況若兩造間有免除上訴人此部分物之瑕疵擔保責任之意，就此重要事項，豈有未於買賣契約載明以確保責任歸屬之理；是依買賣契約第9條第6項之約定，無從推認被上訴人應就B2車位所在地下二層停車場使用，係屬違章建築部分自負風險，上訴人仍無從解免其責；故上訴人前開抗辯，亦不可取。
㈡又被上訴人主張上訴人應負不完全給付責任，係屬正當，業如前述；而兩造於原審合意由法院指定估價之鑑定單位（見原審卷㈡第210頁），經原審囑託正聯國際不動產估價師聯合事務所（下稱鑑定單位）進行估價，並作成估價報告（見原審外放之估價報告）；觀諸前開估價報告係由估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的，依最有效使用情況下，及估價師專業意見分析後，採用比較法及收益法第二種估價方法進行評估，其結論係略以：「合法車位如為地下一層價格為118萬5000元，地下二層價差約10萬元，故得出地下二層合法車位為108萬5000元；非合法車位以車位使用權利價格與一般車位價格比例求得B2車位比較價格為60萬8000元，收益價格為58萬5000元，再以比較價格50％、收益價格50％的權重加權平均，得出B2車位價格為59萬7000元」等語（見原審外放之估價報告第45頁），兩造對於鑑定單位以買賣時之車位市價進行估價乙情，亦無意見（見本院卷第89頁），則兩造已於原審合意由法院指定鑑定單位，經法院指定之鑑定單位其估價師，本其專業所估定買賣時系爭社區車位之價格、價格減損率各情，客觀上應屬適當公允，自得採為裁判基礎。準此，本件社區之合法車位如為地下1層，其價格為108萬5000元，B2車位為非合法車位，其價格為59萬7000元，是被上訴人主張B2車位價格較合法車位減損48萬8000元（108萬5000元－59萬7000元＝48萬8000元），並依民法227條第1項規定，請求上訴人賠償之，尚非無憑。㈢另不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一
人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367號判決參照）。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償。承前所述，被上訴人請求上訴人賠償48萬8000元，固非無憑；然原審係判命上訴人、信義公司各給付被上訴人48萬8000元本息，如任一人已為給付，另一人於同額範圍內免給付義務，而信義房屋於原審判決後，已給付被上訴人48萬8000元本息，為兩造所不爭執（見本院卷第100頁），則上訴人在信義房屋前開給付範圍內免給付之義務，被上訴人即不得再向上訴人請求給付前開金額。
五、從而，被上訴人依民法第227條第1項之規定，請求上訴人給付48萬8000元，及自107年11月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，上訴人、信義房屋並就前開給付負不真正連帶責任，固屬正當；然信義房屋於原審判決後，業給付被上訴人48萬8000元本息，上訴人在信義房屋前開給付範圍內免給付之義務，被上訴人不得再向上訴人請求給付前開金額；是原審未及審酌前情，判命上訴人給付本息部分，已有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至原審判命上訴人與信義房屋負不真正連帶責任部分，所為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌上訴人與信義房屋就原審判命給付部分應負不真正連帶責任，上訴人係因信義房屋於原審判決後已為給付，而免給付之義務，故本院認訴訟費用仍以命上訴人一造負擔為適當，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中華民國110年2月9日
民事第十四庭
審判長法官蔡和憲
法官湯千慧法官邱靜琪正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國110年2月9日
書記官張淨卿