臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹北簡字第266號
原 告 妍發科技股份有限公司
法定代理人 呂維泓
訴訟代理人 胡峰賓 律師
複 代理人 劉書帆
被 告 遠電興業有限公司
法定代理人 曾怡華
訴訟代理人 由美倫
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106年4月25日
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查：原告起訴時，原聲明：㈠被
告應給付原告新臺幣（下同）3,403,482元及自起訴狀送達
之翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。㈡被告應給
付原告15萬元及自民國2月2日起至清償之日止每日支付按
租金計算1﹪之違約金。㈢被告應給付原告15萬元及自3月
2日起至清償之日止每日支付按租金計算1﹪之違約金。㈣
被告應給付原告23,780元及自起訴狀送達之翌日起至清償日
止，按年息5﹪計算之利息。嗣於本院審理期間，具狀變更
為：㈠被告應給付原告3,403,482元及自起訴狀送達之翌日
起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。㈡被告應給付原告
30萬元（本院卷第99-102頁），核屬減縮應受判決事項之聲
明。揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告前向原告承租位於台元科技園區之新竹縣○○市○○街
○○號4樓之5（原告誤載為4）、6、7房屋共計3戶及IJ
K區地下第1層停車位2個，並簽訂房屋租賃契約書（下稱
系爭租賃契約），約定租賃期間自103年10月1日起至105
年9月30日止，每月租金含稅15萬元，房屋、車位之管理費
及水電費由被告負責繳納，匯款日為每月租期首日（即每月
1日），如逾期未繳納，應按日給付違約金。惟被告自105
年2月起即積欠租金，且在此之前已有多次積欠租金之情形
，經原告以律大法律事務所105年4月1日函文催告被告於
函到7日之內給付租金，如未於限期內給付，即終止系爭租
賃契約等語，該律師函於104年4月4日送達，惟被告迄未
給付，故系爭租賃契約應於該律師函文到達第8日即105年
4月11日終止。
㈡被告應給付懲罰性違約金3,403,482元：
⒈依系爭租賃契約第2條第2項約定，如被告未按時支付租金
，每逾1日應支付按月租金之1﹪作為違約金，故被告若未
清償該期租金時，無論是否已有部分給付，違約金仍應按月
租金「全額」之1﹪計算，先予陳明。
⒉被告自103年10月起至105年1月止應付款項如附表一所示
扣除原告同意減免金額後，共計2,631,242元，惟被告均未
依約於每月1日繳納，嗣分別於104年3月4日、5月27日
、6月29日、9月22日、105年1月19日始陸續繳納完畢（
計算式：15萬元+86,164元+50萬元+50萬元+1,395,078
元＝2,631,242元），依民法第322條規定應自先到期之債
務（即103年10月起）優先抵充。是被告應給付之懲罰性違
約金數額如附表二所示，共計4,293,000元，原告為免延誤
訴訟，僅請求起訴時之金額3,403,482元。
㈢被告應給付105年2、3月租金合計30萬元：
⒈被告自105年2月起即積欠租金，且在此之前已有多次積欠
租金之情形，經原告以律大法律事務所105年4月1日函催
告被告給付租金，因被告迄未給付，故系爭租賃契約已於10
5年4月11日終止，業如前述。原告並於該律師函內已明確
表明：被告所稱原告前以電子郵件表示免收104年2、3月
租金部分，因被告未為確定承諾而撤回，又其中提及搬遷日
期為105年3月31日，是因上開律師函係於105年4月1日
寄發，故是針對「105年2月1日電子郵件」之內容，而非
兩造於105年3月30日簽立之搬遷協議書，斯時雙方約定搬
遷日期為105年4月6日，兩者自然不同。
⒉縱認原告不得撤回，然該電子郵件內容顯係有附隨條件，被
告應於105年3月31日之前清空房屋，但被告亦未達成該條
件，併此敘明。
⒊綜上，被告應給付原告105年2月租金15萬元及自105年2
月2日起至105年4月11日止（共計70日），按日計算1﹪
之違約金，共計255,000元（計算式：150,000元+1,500元
×70日=255,000元）；及105年3月租金15萬元及自105年
3月2日起至105年4月11日止（共計41日），按日計算1
﹪之違約金，共計211,500元（計算式：150,000元+1,500
元×41日=211,500元），合計為466,500元（計算式：255,
000元+211,500元=466,500元），原告為免延誤訴訟，僅請
求起訴時主張之金額30萬元。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈兩造針對「搬遷」部分雖有約定並簽立搬遷協議書，然其授
權員工與被告洽談之範圍僅限於「搬遷」，就此以外之事項
，對原告自不生效力。遑論本件負責與被告洽談之人員亦未
曾向被告表示免除本件請求之債務。又此與本件依據系爭租
賃契約之違約金條款本屬二事，原告未放棄依系爭租賃契約
請求之權利，也無免除被告債務之意思，本件自無免除債務
之問題。
⒉被告於103年9月16日所繳納15萬元，為103年9月份之租
金，因兩造雖約定租約自103年10月1日起，但訴外人即被
告之前法定代理人 曾凱豐 早於103年9月即開始使用，故兩
造均認定此為上開月份之租金，與本件請求內容無關。
㈤為此，依系爭租賃契約之法律關係，提起本訴，並聲明：⒈
被告應給付原告3,403,482元及自起訴狀送達之翌日起至清
償日止，按年息5﹪計算之利息。⒉被告應給付原告30萬元
。
二、被告則以：
㈠兩造於103年9月4日簽訂系爭租賃契約，其於簽約時支付
2個月押金30萬元，並依約於103年9月16日先行支付103
年10月租金15萬元，而非原告主張103年9月之租金。倘如
原告所述，原告於103年9月同意訴外人曾凱豐開始使用，
則其明知已和被告簽訂系爭租賃契約，且被告法定代理人為
曾怡華，豈可未經被告同意擅自提供他人使用？又原告於簽
約時，按理應要求租賃期間自103年9月1日起算，而非10
3年10月1日，方為合理。
㈡被告已付清所有租金及應付費用：被告公司於103年7月間
因經營權更迭，遲未能遷入，原告亦知悉此節，而向被告表
示得緩付租金，且同意被告得於方便付款時給付租金。被告
於同年12月5日始向經濟部申請變更公司所在地，於同年12
月8日准予登記，於104年1月16日遷入使用。被告自該時
起即開始給付租金，期間兩造均無遲付租金之爭執，原告亦
從未向被告主張違約金。原告於105年1月11日以律師函要
求被告應於函到2日內給付租金135萬元及代墊管理費45,0
78元。被告收受後要求原告提供應支付租金明細表，原告於
105年1月19日寄送應付租金明細表，金額共計1,395,078
元，被告隨即於當日支付，並無遲付租金乙事。
㈢詎原告嗣卻告知其已將系爭租賃契約出租標的出賣予第三人
，不欲繼續履行系爭租約，要求被告配合遷出，並以鉅額違
約金相脅。惟系爭租賃契約約定之租賃期間尚未屆滿，原告
此舉實令被告措手不及，致被告先前投資設置之裝潢付之一
炬，且因搬遷機台設備產生鉅大費用及人事異動等損害，致
被告權益嚴重受損。兩造幾經協商，於105年3月30日簽訂
和解協議即搬遷協議書（下稱系爭搬遷協議書），約定原告
應支付被告搬遷費用10萬元及返還系爭租賃契約押金30萬元
，被告則於105年4月6日前遷出。系爭搬遷協議書已先敘
明「緣雙方間關於搬遷相關事宜之權利義務，今達成協議，
並約定條件如下」等語，可知兩造對於搬遷相關事宜，即包
含廠房、車位租金、押金、違約金、管理費、水電費、搬遷
補償費等業已一併達成協議，原告自不得本於系爭租賃契約
再為請求。且觀之系爭搬遷協議書第2條約定，原告同意返
還被告全額押金30萬元，即可知被告並無積欠租金或違約金
等租賃債務，否則原告豈會同意返還全額押金，甚至給付被
告搬遷費用10萬元？
㈣況105年2月、3月租金，原告已告知被告免付，被告自無
給付前述租金之義務。且被告係基於原告免收之前提下，始
願簽訂系爭搬遷協議書等語置辯，並聲明：如主文第1項所
示。
三、本院協同兩造爭點整理如下：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於103年9月4日簽訂系爭租賃契約書，租賃期間自10
3年10月1日起至105年9月30日止，每月租金15萬元，被
告另應給付水電費及管理費。
⒉系爭租賃契約第2條第2點，約定未按期給付租金應支付懲
罰性違約金。
⒊被告給付租金後，原告並交付發票。
⒋被告於105年1月19日匯款給付原告1,395,078元。
⒌系爭租賃契約出租標的於105年2月4日簽訂買賣契約，實
際出賣日期約為同年4月。
⒍兩造於105年3月30日簽訂搬遷協議書。
㈡爭執事項：（依後述得心證理由調整文字及順序）
⒈原告請求被告給付3,403,482元懲罰性違約金及法定利息有
無理由？
①系爭租賃契約終止時間為何？
②原告主張被告於103年9月16日給付15萬元為103年9月租
金（被告主張該給付為103年10月租金15萬元）有無理由？
③被告主張系爭搬遷協議書和解內容包含違約金部分有無理由
？
④被告主張原告同意暫緩繳納每月租金，以便靈活運用有無理
由？
⒉原告請求被告給付105年2、3月租金合計30萬元有無理由
？
①原告主張以105年4月1日律師函撤回免收105年2、3月
租金有無理由？
②原告主張免收105年2、3月租金之條件為被告應於105年
3月31日清空房屋有無理由？
③被告主張免收105年2、3月租金有無理由？
四、得心證之理由：
㈠原告請求被告給付3,403,482元懲罰性違約金及法定利息為
無理由：
⒈系爭租賃契約於105年1月11日至同月19日間之某日終止：
①按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾二個月時，始得終止契約；民法第439條前段、第44
0條第1、2項分別定有明文。經查：
②證人即原告公司採購課長 蘇桂青 於本院結證：伊為承辦兩造
租賃契約業務之負責人，從105年1月份開始，租金部分一
直是由伊做催討，但被告沒有按時繳納租金，伊基本上是口
頭先請被告繳，後來有發律師函等語（本院卷第76-78頁）
，核與證人即原告公司業務 張淑芬 於本院結證稱：被告沒有
按時繳納租金等語相符（本院卷第84-85頁），被告就上情
亦不否認，故原告主張被告遲付租金已達2個月以上應堪可
採。
③觀之原告以律大法律事務所105年1月11日函告被告，表示
示自函到之日起終止系爭租賃契約等語（本院卷第126-128
頁）。佐以被告陳稱不記得收受上開函文之時間，但收受後
即與原告聯絡付款事宜，並於105年1月19日付清租金等語
（本院卷第119頁）。由於原告未能提出被告收受上開律師
函之時間，而從被告上開陳述推論，可知被告係於105年1
月11日至同月19日間之某日收受上開律師函文應無違經驗法
則。
④按契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則
為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止
之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人
之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止（最高法院94
年台上字第1594號判決參照）。原告雖主張其委請律師於10
5年1月11日寄發上開律師函後，兩造仍就租約事宜持續洽
談，故系爭租賃契約仍未終止等語（本院卷第155頁背面）
，惟原告以兩造租賃契約關係具法定終止事由存在，而行使
法定終止權，揆之上開規定，此屬單獨行為。是原告終止契
約之意思表示到達被告時即生效力。故原告主張以其後之律
師函到時間即105年4月4日為終止時點，即無可採。
⑤從而，被告於105年1月11日至同月19日間之某日收受上開
律師函，故系爭租賃契約應於上開期間之某日合法終止。
⒉原告主張被告於103年9月16日給付15萬元為103年9月租
金為無理由：
①被告主張其於上開日期之給付為103年10月租金，並提出被
證七明細表為證（本院卷第129頁）。其上記載：「已開立
發票：103.09.16，發票總金額150,000。合計總費用欄：
103.09.16匯入103.09租金」等內容，雖紀錄匯入時間為
103年9月，然租金採預付方式為我國民間習慣；且系爭租
賃契約自103年10月1日起算，是被告主張其於103年9月
16日所付之15萬元為103年10月之租金，應屬可信。
②原告雖主張被告上開給付係代訴外人曾凱豐給付使用租賃物
之款項，惟上開被證七明細表記載給付項目名稱為『租金』
，而系爭租賃契約關係存在兩造之間，未涉及訴外人曾凱豐
。次觀原告提出之承諾書及附件清冊（本院卷第172-174頁
），當事人非原告，亦未提及原告。清冊內容所示相片為「
資產」，無『租賃契約』。清冊最後一頁雖有簽名，惟非被
告法定代理人，而係被告訴訟代理人姓名。再以簽名旁附記
「點交」、「簽收」，此與原告主張被告同意代為支付租金
之語意關連性薄弱。復以原告未提出其與訴外人曾凱豐存在
租賃契約之證據，故其上開主張及舉證，均難可採。
⒊原告請求被告給付3,403,482元懲罰性違約金為無理由：
被告主張系爭搬遷協議書為和解契約，已就系爭租賃契約包
含違約金部分一併和解完畢，惟為原告所爭執，並主張系爭
搬遷協議書僅及於「搬遷」部分，不及違約金之請求，且原
告未放棄系爭租賃契約違約金之請求等語。經查：
①系爭搬遷協議書非獨立之另一新約：
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句；民法第98條定有明文。復按解釋私人之契約應通觀全
文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高
法院18年上字第1727號判例意旨參照）。再按解釋契約，應
於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，
並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上
之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從
該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會
客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以
為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意
推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號民事判決
意旨參照）。從而，解釋契約首就文義觀其內容是否足以顯
示當事人雙方之真意，如有未盡或未明之處，進而探求彼此
雙方真意。所謂探求彼此真意，可分從：當事人雙方締約背
景等事實，如彼此磋商過程談、內容及細節，以瞭解當事人
締約之目的。揆之契約訂定必雙方各享權利、各負義務，彼
此權利義務對等而相當，此乃誠信原則之當然解釋，苟其中
一方所享權利大於所負義務；或其權利顯然優於對造之權利
，此乃雙方權利義務不對等，即非理性當事人之所願，自無
由締結不利己之契約，始符常理及經驗法則。查：
⑴首就系爭搬遷協議書及系爭租賃契約之關係以觀：
系爭租賃契約原訂租賃期限自103年10月1日起至105年9
月30日止，原告於租賃期限屆滿前即105年2月4日與他人
簽訂買賣契約，並於同年4月出售系爭租賃契約標的等情，
為原告所不爭執。勾稽證人蘇桂青於本院結證：「（問：兩
造簽訂系爭搬遷協議書之原因為何？）因為當初我們租約還
沒有到期，原告請被告遷出，被告要求費用，所以我們才請
律師擬這張稿」等語（本院卷第79頁）；證人張淑芬於本院
結證：「（問：證人是否知悉兩造約定搬遷事宜之過程？）
因為我們房子賣出去所以要被告遷出。不知道協商過程等語
」（本院卷第86頁），足證兩造因系爭租賃契約提前終止，
為解決彼此爭議，而有搬遷事宜之商談，始有其後之系爭搬
遷協議書。從而，系爭搬遷協議書係為協商系爭租賃契約之
雙方權利義務，並非獨立存在，兩者不應切割。
⑵次觀系爭搬遷協議書內容：
系爭搬遷協議書第2條約定：「甲方（即原告）同意支付乙
方（即被告）先前支付之押金30萬元整。由乙方收核確認無
誤簽名如後。乙方應於收受該筆款項後，先支付先前所積欠
之台元科技園區管理委員會104年11月、104年12月、105
年1月之管理費」（本院卷第55頁），上開約定內容所提押
金即為系爭租賃契約所示之押金，且敘明清償方式，均與系
爭租賃契約相連，足證系爭搬遷協議書非獨立於系爭租賃契
約外之另一份新約至明。再以第6條約定：本協議書經雙方
充分閱覽，...，並由所有立和解書人各執乙份為憑；佐
以兩造各負權利義務，且系爭搬遷協議書簽名處記載「立和
解書人」等語（本院卷第55-56頁），亦徵系爭搬遷協議書
係兩造為解決系爭租賃契約爭議後之和解契約。所謂和解，
即係當事人互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，
而兩造前因系爭租賃契約有所爭執，故系爭搬遷協議書載明
『和解』，自文義可知係為終止系爭租賃契約爭議。苟原告
主張系爭搬遷協議書僅限於「搬遷」為真，即無庸記載『和
解』，故原告上開主張，委難採信。
⑶從而，系爭租賃契約既已終止，而系爭搬遷協議書即為清算
雙方權利義務而簽訂之和解契約。綜覽全文，均無被告應付
違約金之約定，故被告主張系爭搬遷協議書已包含違約金部
分和解完畢，應屬可採。
②原告行為足使被告信賴不收違約金：
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；民法第
148條定有明文。參之按權利固得自由行使，義務本應隨時
履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造
成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不
欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱
衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社
會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量
，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原
則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利
人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於「誠信原則」
，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之
「權利失效原則」，究與消滅時效之規定未盡相同，審判法
院當不得因已有消滅時效之規定即逕予拒斥其適用，且應依
職權為必要之調查審認，始不失民法揭櫫「誠信原則」之真
諦，並符合訴訟法同受有「誠信原則」規範之適用（最高法
院97年度台上字第950號判決意旨參照）。查：
⑴觀之兩造結算欠款方式：
參以系爭租賃契約已於105年1月11日至同月19日間之某日
終止，業如前述。被告陳稱收受原告所寄送之被證七明細表
（本院卷第129頁）後，即於105年1月19日匯款1,395,07
8元等語，核與證人 蘇桂芬 證述被證七為原告公司財務師計
算後傳送予被告，被告已繳納完畢等語相符（本院卷第79頁
及背面）。是原告終止系爭租賃契約之後，委由會計師清算
積欠款項，即應總計被告在租賃契約關係存續中全部之積欠
項目及金額始符常理。勾稽被證七明細表列載各該費用後有
「未收金額」等記載，足徵該結算表最後計算之金額為原告
所欲催討款項之總計。
⑵次觀簽訂系爭搬遷協議書之過程：
再被告於105年1月19日按原告上開明細表匯款之後，雙方
協商系爭租賃契約爭議，而於105年3月30日簽訂系爭搬遷
協議書。是上開明細表如因倉促不及而未納入違約金請求，
則在105年1月19日至同年3月30日有2個月以上之充裕時
間，自可向被告催討違約金。而原告在此期間均未向被告主
張收取違約金。
⑶再就原告返還押金以觀：
所謂押金旨在擔保承租人即被告於租賃期間所生債務之履行
，此亦明訂於系爭租賃契約第3條。是自系爭搬遷協議書第
2條約定原告同意返還被告系爭租賃契約之押金以觀，可知
原告已認兩造債務已清算完畢，始同意返還被告押金。綜合
原告上開舉措，足使被告信賴無收取違約金之意思甚明。
⑷末以系爭搬遷協議書簽訂之目的以觀：
參以原告係因出售租賃標的始需請求被告提前搬遷，倘兩造
協商過程，原告主張收取本件高達340萬以上之違約金，一
般人在此情況下勢必不同意搬遷之請求，被告亦當庭如是表
示（本院卷第167頁）。換言之，原告在協商過程，請求被
告給付340萬元以上之違約金，協商結果必定不利於己，自
無法達成意欲被告及早搬遷之目的。觀之原告委任律師於
105年4月1日寄發律師函，其內容為限被告收文7日內遷
出，並應給付逾期違約金等情，有上開律師函附卷可稽（本
院卷第111-115頁），可知上開律師函係於兩造於105年3
月30日簽訂後2日寄出，是原告未於搬遷協商前提出該請求
，而在簽訂系爭搬遷協議書完成後，始寄發上開律師函，原
告隱匿足以動搖簽訂成功之重大訊息。此舉使被告在未考量
該重大訊息下，同意系爭搬遷協議書條件。足見被告簽訂系
爭搬遷協議書之際，顯然處於不利地位。故本院認原告達成
其目的後，始請求違約金，有違前揭誠信原則規定！
⑸揆之前揭規定及判決意旨，本院認原告於系爭搬遷協議書簽
訂前之舉措已足使被告信賴其不收取違約金。
③被告主張不付違約金為可採之理由：
按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；民法第
425條第1項定有明文。參之立法理由敘明出租人於租賃物
交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其
第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其
義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。故設
本條以明其旨。準此，買賣不破租賃係為保障承租人能於租
賃期間安穩使用租賃標的，免受因租賃標的易主而需被迫遷
離之不利。本條乃兼顧第三人、出租人及承租人地位衡平性
而設。倘無本條規定，出租人出售租賃標的如房屋之類者，
基於債之相對性原則，承租人僅能向出租人請求損害賠償，
無從主張繼續居住使用之權利，非但有害居住安寧權，更有
違憲法保障人民之基本權利。
⑴系爭租賃契約原訂於105年9月30日屆滿，原告於屆滿前即
105年2月4日與他人簽訂買賣契約，並於同年4月出售系
爭租賃契約標的，揆之上開規定，被告本可繼續承租標的，
亦即不論原告基於提高售價或出賣順利何種原因而請求被告
搬遷之舉，均已違反民法第425條第1項規定之精神。而被
告依法本可拒絕原告搬遷之請求。換言之，被告簽訂系爭搬
遷協議書顯然被迫放棄其民法上權利。
⑵佐以本件租賃標的為台元科技園區廠房，足見租賃標的係供
放置機器為營業所用，是承租地點之選擇、搬遷之困難顯與
一般房舍不能比擬。
⑶次觀系爭搬遷協議書對被告之保障，原告支付搬遷費用10萬
元、返還押金30萬元、支付被告日後承租廠房租金15萬元等
（系爭搬遷協議書第1條、第2條、第3條）。其中押金於
租賃期滿符合條件即應返還，故該項本即原告義務，不應作
為被告權利。是被告因搬遷可得之利益為25萬元（計算式：
10萬元+15萬元＝25萬元）。佐以系爭租賃契約期限原訂至
105年9月30日止，系爭搬遷協議書約定搬遷日期為105年
4月6日，被告損失約5.5個月之租賃權。而本件租金為每
月15萬元，衡諸常情，該租金支出勢必在承租可得之利益之
內。換言之，被告之營業收入應大於15萬元，始有承租本件
租賃標的之誘因，如其營收小於15萬元，即無承租之理。從
而，本件以被告無虧損狀態即15萬元推估其搬遷而無法營業
之可能損害為825,000元（計算式：15萬元*5.5個月＝
825,000元）。比較損益後，顯見被告搬遷之可得利益25萬
元少於其可能損害825,000元。準此，系爭搬遷協議書條件
不利被告甚明。
⑷從而，系爭搬遷協議書不利被告，而其仍願簽訂，足見有其
他彌補虧損之誘因。是被告主張其因原告不收違約金而願意
接受上開不利於己之搬遷條件，符合經驗法則，而屬可信。
⑸另證人蘇桂青、張淑芬於本院均結證彼等業務範圍內僅包含
收取租金，而無涉違約金之部分（本院卷第78、85頁），故
二位證人證詞不足有利原告之認定，併此敘明。
⒋被告主張原告同意暫緩繳納每月租金，以便靈活運用有為無
理由：
①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；
民事訴訟法第277條前段定有明文。被告雖主張原告同意其
得彈性繳納繳納租金，惟為原告所否認，是應由被告就此有
利於己之事實負擔舉證責任。
②觀之證人蘇桂青於本院結證：原告法定代理人沒有同意被告
可以彈性繳納租金等語（本院卷第78頁），核與證人張淑芬
結證：原告法定代理人沒有指示伊收違約金，伊也不知道兩
造有無協商租金彈性繳納之事宜等語一致（本院卷第85頁）
，是被告上開主張，即難可採。
⒌綜上，原告主張被告有遲付租金之情，雖屬可信，惟被告主
張不付違約金為可採，業如上述。是原告請求被告給付3,40
3,482元懲罰性違約金及法定利息，委難可採。
㈡原告請求被告給付105年2、3月租金合計30萬元為無理由
：
⒈原告主張以105年4月1日律師函撤回免收105年2、3月
租金之意思，尚難可採：
①證人蘇桂青於本院結證：本院卷第58頁電子郵件是伊所寄，
內容提及「2-3月租金方面，董事會也同意不收」，係因那
時候被告說我們要把房子出售（請求不收租金），後來我們
說好2、3月不收，結到1月份等語（本院卷第58、80頁）
；證人張淑芬於本院結證：被告於105年2、3月租金未付
，係因原告要麻煩他們搬遷，不續租，所以沒有收，這應該
是協調的結果等語（本院卷第86頁），核與被告主張原告免
收上開2月份租金相符。
②租金之免收係基於原系爭租賃契約而來，其性質為債務之免
除，為單獨行為，無須債務人承諾，此觀民法第343條及其
立法理由至明。故原告同意免收上開2個月租金非另一新約
，原告主張此屬要約，於法不合，礙難可採。
⒉原告主張免收105年2、3月租金之條件為被告應於105年
3月31日清空房屋，為無理由：
①觀之原告提出之佐證即電子郵件內容記載4/1為最後期限交
屋，在3/31前清空等語，日期為105年2月1日，可知係於
系爭搬遷協議書105年3月30日簽訂之前所寄出。而系爭搬
遷協議書第4條前段約定被告應於105年4月6日前搬遷完
畢（本院卷第58、55頁），是被告搬遷時間即應以最後之系
爭搬遷協議書所定日期為據。
②其次，證人蘇桂青於本院結證：「（原告訴訟代理人問：2
、3月租金董事會同意不收這句話是否有附隨何條件？）當
初要賣房子於105年1月份告知，中間被告有困難，所以在
溝通，2、3月租金不收的狀況就是請被告搬遷。（原告訴
訟代理人〈提示被證三本院卷第58頁電子郵件〉這內容有提
到已同意105年4月1日交屋，後來又約定105年4月6日
，是否依照105年4月1日交屋，才有2、3月租金不收的
問題？）105年4月1日是我們一開始的約定沒錯，後來印
象是因為搬遷的吊車問題，所以變到105年4月6日才搬」
等語（本院卷第81-82頁），是原告訴訟代理人上開2問題
均係詢問免收租金是否附條件，證人蘇桂青證述內容均未肯
定。佐以證人張淑芬結證：2、3月租金不收之條件為請被
告搬遷等語（本院卷第87頁），均無證述需以105年4月1
日交屋為免收條件。再依證人蘇桂青證述，原告因與被告協
調搬遷事宜，而承諾不收105年2、3月之租金，其後因吊
車問題，協調至105年4月6日搬遷，核與系爭搬遷協議書
第4條約定之105年4月6日搬遷日期相符，即屬可信。
②原告訴訟代理人其後再次詢問「是否105年4月1日被告有
交屋，才有2、3月租金不收的問題？」，證人蘇桂青證述
：「是」等語（本院卷第82頁），原告訴訟代理人一再重複
相同問題，本次逕以誘導詢問，證人蘇桂青僅稱『是』，顯
屬附和，故此次證述要難採信。
③本院依據證人蘇桂青前2次證述內容具體而詳細，符合事情
經過，故採信其前2次證述。故原告此部分主張，無證據可
佐，委難可採。
⒊綜上，被告主張原告免收105年2、3月租金，應堪可採。
㈢準此，原告依系爭租賃契約之法律關係提起本訴，為無理由
，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則假執行之聲請即失所
附麗，應併予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證
，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國106年5月26日
臺灣新竹地方法院竹北簡易庭
法官傅曉瑄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（竹北簡易庭）
提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中華民國106年5月26日
書記官李佳穎
附表一：
┌─────┬──┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬────┐
│年月│租金│台元│電費│水費│管理費│車位管│5%稅金│減免│應付金額│
│││電費││││理費││金額│合計│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│103年10月│15萬│5,019│4,127│2,477│24,523│400│1,827││188,373│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│103年11月│15萬│4,095│4,103││24,523│400│1,656││184,777│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│103年12月│15萬│3,639││2,010│24,523│400│1,529│2萬│162,101│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年1月│15萬│3,959│││24,523│400│1,444││180,326│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年2月│15萬│3,370││1,403│24,523│400│1,485││181,181│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年3月│15萬│3,543│││24,523│400│1,423││179,889│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年4月│15萬│3,749│││24,523│400│1,434││180,106│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年5月│15萬││││24,523│400│1,246││176,169│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年6月│15萬│││││400│20││150,420│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年7月│15萬│││││400│20││150,420│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年8月│15萬│││││400│20│3,780│146,640│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年9月│15萬│││││400│20││150,420│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年10月│15萬│││││400│20││150,420│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年11月│15萬││││││││150,000│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│104年12月│15萬││││││││150,000│
├─────┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤
│105年1月│15萬││││││││150,000│
├─────┴──┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴────┤
│應付金額總計：2,631,242元│
└─────────────────────────────────────────┘
附表二：
┌─────┬────┬──────┬──┬─────┬───────────────┐
│年月│應付金額│違約金起算日│違約│違約金金額│備註│
│││及終止日*│日數│=15萬×違│（*違約金終止日為最後抵充日）│
│││││約日數×1%││
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│103年10月│188,373│103年10月2日│238│357,000元│以被告104年3月4日給付150,000元│
││元│104年5月27日│││及104年5月27日給付86,164元抵充│
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│103年11月│184,777│103年11月2日│240│360,000元│以104年5月27日給付剩餘之47,791│
││元│104年6月29日│││元及104年6月29日給付50萬元抵充│
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│103年12月│162,101│103年12月2日│210│315,000元│以104年6月29日給付剩餘之363,01│
││元│104年6月29日│││4元抵充│
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年1月│180,326│104年1月2日│179│268,500元│以前給付剩餘之200,913元抵充│
││元│104年6月29日││││
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年2月│181,181│104年2月2日│233│349,500元│以前剩餘之20,587元及104年9月22│
││元│104年9月22日│││日給付500,000元充抵│
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年3月│179,889│104年3月2日│205│307,500元│以104年9月22日給付剩餘之339,40│
││元│104年9月22日│││6元抵充│
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年4月│180,106│104年4月2日│293│439,500元│以前剩餘之159,517元及105年1月│
││元│105年1月19日│││19日給付1,395,078元抵充│
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年5月│176,169│104年5月2日│263│394,500元│以105年1月19日給付剩餘之1,374,│
││元│105年1月19日│││489元抵充│
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年6月│150,420│104年6月2日│232│348,000元│以前剩餘之1,198,320元抵充│
││元│105年1月19日││││
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年7月│150,420│104年7月2日│202│303,000元│以前剩餘之1,047,900元抵充│
││元│105年1月19日││││
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年8月│146,640│104年8月2日│171│256,500元│以前剩餘之897,480元抵充│
││元│105年1月19日││││
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年9月│150,420│104年9月2日│140│210,000元│以前剩餘之750,840元抵充│
││元│105年1月19日││││
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年10月│150,420│104年10月2日│110│165,000元│以前剩餘之600,420元抵充│
││元│105年1月19日││││
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年11月│150,000│104年11月2日│79│118,500元│以前剩餘之450,000元抵充│
││元│105年1月19日││││
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│104年12月│150,000│104年12月2日│49│73,500元│以前剩餘之300,000元抵充│
││元│105年1月19日││││
├─────┼────┼──────┼──┼─────┼───────────────┤
│105年1月│150,000│105年01月2日│18│27,000元│以前剩餘之150,000元抵充│
││元│105年1月19日││││
├─────┴────┴──────┴──┴─────┼───────────────┤
│違約金額總計：4,293,000元│元:新臺幣。日期:民國。│
└──────────────────────────┴───────────────┘