裁判字號：臺灣臺南地方法院95年訴字第1416號民事判決
裁判日期：民國96年05月11日
裁判案由：給付管理費等
臺灣臺南地方法院民事判決95年度訴字第1416號原告永樺企業家大樓管理委員會法定代理人 陳建宇 訴訟代理人陳培芬律師被告亞伯大飯店股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 詹俊平 律師上列當事人間請求給付管理費等事件，經本院於民國96年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾柒萬捌仟捌佰肆拾捌元，及自民國九十五年十一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬肆仟陸佰陸拾肆元，由被告負擔新臺幣壹萬玖仟貳佰捌拾肆元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾貳萬陸仟貳佰捌拾貳元供擔保後，得假執行，但被告以新臺幣壹佰捌拾柒萬捌仟捌佰肆拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。但有訴訟代理人時，不適用之，民事訴訟法第170條、第173條分別定有明文。查本件原告永樺企業家大樓管理委員會（下稱永樺大樓管委會）之法定代理人於民國95年11月24日由乙○○變更為陳建宇，業據原告提出「永樺企業家」管理委員會會議記錄及公告各1份為證，堪認屬實，又陳建宇已依法於95年12月29日具狀向本院聲明承受訴訟，並由本院送達繕本予被告收受，是本件訴訟原告之法定代理人已由陳建宇承受訴訟，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：㈠緣原告係永樺大樓管委會，而被告所有坐落臺南市○區○○
路236建號（門牌號碼：臺南市○○路○段○○○號1至2樓）、2
37、238建號（門牌號碼：臺南市○○路○段○○○號3樓、4樓）房屋，係屬永樺大樓1至4樓之位置。詎被告自84年1月起至95年6月止，共積欠原告管理費新臺幣（下同）2,928,408元及大樓公共用電分擔費1,423,182元，合計4,351,590元。
雖經原告委託律師於95年9月1日發函催繳，被告仍置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條及民法第799條、第822條第1項、公寓大廈管理條例第10條、第18條及83年度屋主大會會議決議之規定，訴請被告給付上開欠繳之管理費及公共用電電費，共4,351,590元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年11月17日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡永樺大樓管理費之收費標準，在83年以前，係以每坪每月30
元計價，嗣於83年11月16日屋主大會決議，為增加大樓管理費，改以未用之空屋者，每坪每月30元，已使用者，每坪每月45元（下稱系爭收費標準）計算。又管理費係按所有權狀持分比例按坪數計價，每3個月收費乙次，而公共用電分攤費係按所有權狀持分比例每月繳費乙次。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈否認被告與訴外人永樺建設股份有限公司（下稱永樺公司）
及永樺大樓管委會間，有繳納管理費及公共用電電費6折優惠之約定，且縱認被告與永樺公司及永樺大樓管委會間有該約定，亦不得拘束原告。
⒉永樺大樓早在81年間即設有管理委員會之組織迄今，只是至
95年6月間才向主管機關臺南市政府申請備查在案。而依臺灣板橋地方法院85年度簡上字第274號判決要旨，公寓大廈管理條例公布施行前，區分所有權人仍應依民法第799條、第822條第1項規定，各按其應有部分之價值分擔管理費。被告抗辯原告於95年6月前未向主管機關申請核備即屬未合法成立，而無權追討管理費及公共用電電費云云，於法無據。⒊永樺大樓管委會於80年成立後，依80年、81年管理費及公共
用電電費收支帳冊記載，被告係按持分坪數全額繳納管理費及公共用電電費，且依管委會編製之全體住戶管理費及公共用電電費持分表內容，均可證明全體住戶皆應按持分表全額繳納管理費及公共用電電費，原告自始至終從未同意被告以
6折優待之。因此，被告在84年起在未經住戶大會決議下，僅依訴外人永樺公司之承諾即自行決定管理費及公共用電電費以6折繳費，顯依法無據。更何況永樺公司早在82年12月17日申請解散在案，又如何代表永樺大樓協商同意被告以6折繳費？⒋83年11月16日屋主大會會議紀錄關於大樓管理經費及管委會
討論區分空屋及已使用者收取費用一案，經管委會討論後還要送屋主大會決議，雖然決議資料未交接，但事後應該有經屋主大會同意，而依永樺大樓88年、93年、95年之管理費分擔表可知，住戶及被告應繳納之管理費即是依據上開標準計算。
⒌依臺灣嘉義地方法院88年度簡上字第13號民事判決要旨，管
理費並無民法第126條規定之5年短期時效之適用。因此，原告訴請被告給付自84年1月起至95年6月止所積欠之管理費及公共用電電費，依法有據。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告4,351,590元及自起訴狀繕本送達翌日即95年11月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉願供擔保宣告假執行
二、被告抗辯：㈠永樺大樓建造完成後，因地點非佳，且景氣不好，因此銷售
率甚差，永樺公司之股東為謀突破困境，乃由大股東 蔡國榮 等人洽商友人於現址投資設立亞伯飯店，蔡國榮及永樺建設公司之大股東 羅合全 、 林裕原 等人並表示除免費提供頂樓供飯店設立廣告招牌外，管理費及公用電費均願打6折優待，以示獎勵投資，被告乃於82年2月間向臺南市政府辦理設立登記，並由甲○○擔任負責人迄今。十餘年來，永樺建設公司及管委會均向被告收取6折之管理費及公共用電電費，被告亦依約如數繳納，並無積欠。則被告繳交6折管理費及公共用電電費之優惠，乃是被告與大樓所有人永樺建設公司及管委會之約定，與新成立之原告無涉，縱認被告有積欠永樺公司及管委會費用，永樺公司既未委託原告代為催討，原告即無理由代永樺公司催討，而於84年間成立之管委會，亦未有將被告欠繳管理費及公共用電電費之資料給予95年間成立之原告，故原告無任何理由可向被告要求給付永樺公司及管委會給予被告優惠減收之管理費及公共用電電費。況且，依民法第126條規定，該等請求權已罹於消滅時效。因此，原告之訴顯無理由，被告拒絕給付。
㈡被告否認原告係由依公寓大廈管理條例規定之程序召集並達
法定出席人數出席之區分所有權人會議推選而合法成立，故原告得否為訴訟當事人，自應提出證明。更何況原告成立後，如依管委會規定，向被告收取費用，被告無意見，但原告無權收取之前的管理費及公共用電電費。
㈢永樺大樓住戶於95年以前，雖有成立所謂管委會，初由訴外
人蔡國榮擔任主委，後由訴外人丙○○接任，但均未依公寓大廈管理條例之規定向主管機關報備。且依據原告所提之83年11月16日屋主大會手冊所附屋主芳名錄可知，永樺大樓屋主（含承租戶）共為46人，但該次屋主大會簽到冊之簽名出席屋主僅17人，並未達住戶人數三分之二，其中2名代理人更未有委託書，該次屋主大會自非合法。又83年11月16日屋主大會手冊亦足證明增加管理費，係由管委會討論決定，非經屋主大會或區分所有權人會議決定，因此，被告於95年以前與永樺大樓管委會之約定，並不受公寓大管理條例相關法條之規範，管委會決定給予被告6折管理費及公共用電電費之優惠，應屬有效，原告無任何法律依據回溯追討。
㈣83年11月16日永樺大樓管理費之計算方式變更，只經委員會討論決議，未經屋主大會決議，故不能拘束被告。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠永樺大樓係由永樺公司投資興建，於79年9月完工，被
告於84年1月至95年6月間，使用坐落於臺南市○區○○路23
6、237、238建號之房屋（門牌號碼分別為：臺南市○○路○段○○○號1至2樓、615號3樓、4樓），係屬永樺大樓1至4樓之位置。
㈡被告係於82年2月間向臺南市政府辦理設立登記。
㈢永樺大樓管委會於95年以前，並未依公寓大廈管理條例規定，向主管機關臺南市政府報備成立。
㈣永樺大樓於83年11月16日召開屋主大會時，該大樓之屋主共
有45人，如含承租戶，則為46人，而該次屋主大會簽到冊之出席簽名者有17人，且其中2名代理人未見有委託書。
㈤永樺大樓之管理費在83年11月以前，每坪每月為30元，於83年12月以後，改為以系爭收費標準計算。
㈥被告自84年1月起至95年6月止，有繳納以系爭標準計算應分
攤之管理費及公共用電電費之6折，對原告起訴狀所附被告自84年1月起至95年6月止，各年度所應繳納之其餘4折管理費及4折公共用電電費之金額及原告附件九所附之管理費及公共用電電費持分表內容無意見。
四、得心證之理由：本件經爭點整理程序，兩造之爭執事項厥為：㈠原告是否由依公寓大廈管理條例規定之程序召集並達法定出席人數出席之區分所有權人會議推選而合法成立，可為本件訴訟當事人？㈡原告是否得請求其於95年成立前之管理費？㈢系爭收費標準是否對被告發生拘束力？被告抗辯其與原告成立前之管委會有6折優惠之約定，應屬有效，而拒絕給付其餘4折管理費及公共用電電費，有無理由？㈣管理費及公共用電電費請求權是否適用5年短期時效？茲分述如下：
㈠原告是否由依公寓大廈管理條例規定之程序召集並達法定出
席人數出席之區分所有權人會議推選而合法成立，可為本件訴訟當事人？按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款後段定有明文。又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。查原告主張：永樺大樓管委會之委員，係由該大樓之區分所有權人會議選出，該管委會組織成立一事亦報經主管機關臺南市政府備查，嗣並於95年11月24日召開永樺大樓管委會會議，由管理委員 蔡慶隆 、 陳慶璽 、陳建宇、 鄭淑月 、韓紹欣、 陳冠宇 、 朱國民 及 許振芳 等人改選陳建宇為主任委員，且公告予住戶知悉後，於95年12月27日報經主管機關臺南市政府同意等情，有臺南市政府95年6月8日南市工使字第09531044060號及96年1月9日南市工建字第09530392440號函文、「永樺企業家」管理委員會會議紀錄及公告附卷可按，復為被告所不爭執，自堪信為真實。被告雖爭執原告係由依公寓大廈管理條例規定之程序召集並達法定出席人數出席之區分所有權人會議推選而合法成立，認為原告應證明其有當事人能力。然縱認選任管理委員之永樺大樓區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令或章程之情，揆諸前揭說明，只要該次決議未經撤銷，即屬合法有效，其對各住戶仍有拘束力存在，因此由該次會議決議選出之委員所組成之原告，難謂非合法成立，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，自得為訴訟當事人。被告前揭抗辯，容有誤會，尚不足憑採。
㈡原告是否得請求其於95年成立前之管理費？
按法律之制定，有為創設新制度而設者，亦有就既有現狀為明確或補充規範者。而臺灣地區都市化情形甚為明顯，在84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前，公寓大廈或社區經由所有權人會議制定住戶規約，成立管理委員會或推選管理負責人依規約執行共有設施管理之情形相當普遍，公寓大廈區分所有人或社區建物所有人亦多願遵守規約，公寓大廈管理條例之制定，顯無創設新制度之作用，應認為僅是就既有公寓大廈或社區管理之現狀為明確或補充之規範。次按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；又公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推1人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第3條第9款、第29條第2項前段分別定有明文。是管理委員會係由多數人所組成之團體，有一定之職務（公寓大廈管理條例第36條參照），並設有代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或社區之公共基金，屬非法人團體，以往實務上就管理委員會是否具備當事人能力，固有不同見解，惟公寓大廈管理條例第38條第1項已明文規定管委會有當事人能力，顯見立法者肯認管委會之當事人能力，管委會自得為訴訟當事人，起訴請求給付管理費。查永樺大樓早於80年間即由屋主大會表決推舉代表擔任管理委員，組成管委會，嗣後並數次經屋主大會加以改選，迨於95年間成立之原告，才依公寓大廈管理條例之規定，向主管機關臺南市政府報備成立等情，有永樺大樓80年度屋主大會決議內容摘要、81年度屋主大會通知、會議程序、會議事錄、簽到表、屋主大會手冊所附83年度第1次會議程序、屋主大會提案、芳名錄、簽到冊、改選第3屆委員選票及臺南市政府95年6月8日南市工使字第09531044060號函文附卷可稽，參以公寓大廈管理條例之制定，係就既有現狀為明確或補充規定，並非創設公寓大廈或社區管理之新制度，已如前述，則於95年以前成立但未依公寓大廈管理條例報備之管委會與95年以後成立之原告，二者實具有同一性，即前者為原告之前身，縱使前者未依公寓大廈管理條例規定，向主管機關報備成立，於法律上仍為非法人團體，故原告得請求之管理費，自包括95年成立以前之管理費。被告辯稱：原告無權收取其於95年成立前之管理費云云，並非可採。
㈢系爭收費標準是否對被告發生拘束力？被告抗辯其與原告成
立前之管委會有6折優惠之約定，應屬有效，而拒絕給付其餘4折管理費及公共用電電費，有無理由？⒈系爭收費標準，係管委會於83年11月16日召開之83年度第1
次屋主大會所為之工作報告，為兩造所不爭執，並有企業家大樓屋主大會手冊所附83年度第1次屋主大會會議程序及會議紀錄附卷可參，自堪信為真實。被告雖抗辯：系爭收費標準未經該次屋主大會決議通過，不得拘束被告云云。然依企業家大樓屋主大會手冊之屋主大會會議紀錄可知，管委會已於該次屋主大會會議中將系爭收費標準報告予與會屋主知悉，嗣後全體屋主、住戶即均依上開收費標準繳納管理費迄今，並無人反對，而被告自承繳納之6折管理費同係以上開標準計算，則縱使未見系爭收費標準有經屋主大會決議通過之紀錄，亦足認全體屋主對於上開管理費之收費標準已有追認之意，而達意思一致之情。故上開收費標準對被告而言，有拘束力存在，被告自應依上開收費標準繳納管理費。
⒉被告雖以永樺大樓管理費收費標準係由管委會決定，非經屋
主大會或區分所有權人會議決定，故原告成立前之管委會給予管理費及公共用電電費6折優惠，應屬有效云云置辯，拒絕給付其餘4折管理費及公共用電電費，並舉83年度第1次屋主大會會議節錄內容及證人即曾任永樺管委會主任委員之蔡國榮及丙○○為證，而證人蔡國榮亦證稱： 伊有 和管理委員討論，之後應該是經管委會決定被告應繳納之管理費及其他應繳費用可打6折優惠，這項作法伊有告訴之後的委員會，有交接下去，延續好幾年（見本院卷第190、191頁）；證人丙○○亦證稱：前手管委蔡國榮有交代給被告折扣優待，因為被告使用處所占永樺大樓很大的坪數，且收不到很多住戶的管理費，所以有給被告打折的共識，當時的協議是委員會與被告的協議，有經過管委會討論過（見本院卷第195頁）。然區分所有權人應繳納管理費、公共用電電費之數額及何住戶得享有優待之權利，係屬大廈管理之重要事項，應由全體區分所有權人之會議決議，此為法理之當然解釋，管委會或建商並無作成部分區分所有權人可繳6折管理費及公共用電電費之權利，是不論起造之建商或管委會有任何反於此之決定或決議，於法均有不合，應認該決定或決議對全體區分所有權人不生效力。因此，縱使原告成立前之管委會決議給予被告繳納6折優惠，只要未經區分所有權人同意，仍不得作為被告可繳納6折管理費及公共用電電費之依據。依此，經質諸證人蔡國榮及丙○○有無將上開優惠方案提報屋主大會決議或讓全體屋主知悉等節，證人蔡國榮證稱：上開優惠方案沒有提報屋主大會表決，也不記得有無將上開優惠方案照會其他住戶或在住戶大會或其他類似住戶大會的場合報告過（見本院卷第191、193頁），證人丙○○則證稱：上開優惠方案沒有提報屋主大會表決，也沒有在屋主大會上報告過，但有的住戶來問過，後來他們也沒有意見，但不知道的住戶，管委會也沒有公告週知等語（見本院卷第195、197頁），參以永樺大樓持以向屋主收取管理費及公共用電電費之管理費持分表及公共用電電費持分表，亦係載明被告應繳納全額之管理費及公共用電電費，並無6折優惠之記載，足見上開優惠方案既未經屋主大會決議通過，又難認全體屋主對之已有事實上默認之情事。因此，被告仍應依系爭收費標準繳納全額之管理費，並依持分分擔全額之公共用電電費，要難以管委會擅自決議僅需繳納6折管理費及公共用電電費為由，免除其應繳納全額管理費及公共用電電費之義務。被告前揭抗辯，尚不足以做為有利之認定。
㈣管理費及公共用電電費是否適用5年短期時效？
按1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126條所明定，凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益，最高法院50年臺上字第1960號著有判例可參。查依企業家大樓屋主大會手冊所附83年度第1次屋主大會會議紀錄、管理費持分表、公共用電電費持分表及95年6月之後訂定之管理經費收繳辦法所載，管理費及公共用電電費應於規定時間內按季預繳（自每年1月起算，以3個月為1季，於第1個月預繳）及按月繳納，足徵性質上均屬於不及1年之定期性給付，揆諸上開法律規定及判例意旨，管理費及公共用電電費之各期給付請求權自應適用5年短期時效之規定，且分別於每季之1月、4月、7月、10月及每月規定之繳納時間起算消滅時效期間。本件原告係於95年9月1日以存證信函請求，繼於95年9月28日起訴請求被告給付自84年1月起至95年6月止所積欠之管理費及公共用電電費，其中84年1月起至90年9月止之管理費及84年1月起至90年8月止之公共用電電費請求權，依上所述，至遲分別於95年7月及95年8月消滅時效期間屆滿，故被告以請求權罹於消滅時效為由拒絕給付，核屬有據。惟90年10月起至95年6月止之管理費及90年9月起至95年6月止之公共用電電費並未罹於消滅時效，被告此部分抗辯尚無足採。從而，原告僅得請求被告給付自90年10月起至95年6月止之管理費及自90年9月起至95年6月止之公共用電電費，據此計算，原告主張被告應給付管理費1,258,679元（計算式詳見附表一）及公共用電電費620,169元（計算式詳見附表二），合計1,878,848元部分，為有理由，逾此部分之請求尚屬無據。
㈤綜上所述，原告本於民法第799條、第822條第1項、公寓大
廈管理條例第10條、第18條及83年度屋主大會會議決議之規定，請求被告給付1,878,848元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年11月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又原告與被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔，分別為民事訴訟法第87條第1項、第79條前段所明定，經核本件訴訟費用額為裁判費44,164元、證人旅費500元，合計44,664元，應由兩造按勝敗比例分擔，爰依前揭規定，確定如主文第3項所示。
六、又本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論述，併予敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第79條前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年5月11日
民事第四庭法官陳映佐以上為正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年5月11日
書記官楊建新