裁判字號：臺灣臺北地方法院99年重訴字第662號民事判決
裁判日期：民國100年06月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度重訴字第662號原告 吳秀萍 訴訟代理人 林衍鋒 律師被告 高明毅 訴訟代理人 陳淑芬 律師複代理人 陳曉祺 律師被告 高猛男
高肇堂 上一人訴訟代理人 蘇家宏 律師複代理人 朱慧倫 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於中華民國100年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段五小段三二七地號土地上如附圖A2、B2部分所示地上建物（門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號一樓、二樓、三樓）拆除，將如附圖A2、B2部分所示土地（面積各為五十平方公尺、五十七平方公尺，合計一百零七平方公尺）返還予原告。
被告應自民國九十八年十二月三十一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣叁萬柒仟柒佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新台幣陸佰叁拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告高明毅、高肇堂如以新台幣壹仟玖佰壹拾伍萬叁仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項部分於原告以新台幣貳拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告高明毅、高肇堂如以新台幣陸拾捌萬零肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告高猛男未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其就被告高猛男部分一造辯論而為判決。
二、原告起訴時本以 高馥堂 、高猛男、高肇堂為共同被告，嗣因高馥堂在訴訟繫屬前之民國94年7月30日即已死亡，原告遂於本院99年8月31日言詞辯論期日，以言詞及書狀撤回對高馥堂部分之起訴（見本院卷㈠第92頁、第130頁戶籍謄本），並於99年10月5日言詞辯論期日以民事聲請狀追加高馥堂之繼承人高明毅為共同被告（見本院卷第129頁背面）。被告高明毅、高肇堂對此均無異議而為本案之言詞辯論，且經核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及第二百六十二條規定相符，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：㈠訴外人 古勳妹 於98年12月9日將其所有坐落臺北市○○區○
○段五小段327地號土地（下稱系爭土地）出賣與原告，並於98年12月30日將系爭土地所有權移轉登記與原告。惟系爭土地遭被告興建門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號
1樓、2樓、3樓違章建物（下稱系爭房屋）無權占有使用，侵害原告合法所有權益，依民法第七百六十七條第一項前段及中段規定，原告自得訴請被告拆除系爭房屋，並將所占有之土地返還原告。
㈡被告無權占有如附圖A2、B2所示面積共107平方公尺之系爭
土地，受有使用系爭土地之利益，致原告受有相當於租金之損害，因該等利益依性質不能返還，是原告依民法第一百七十九條、第一百八十一條但書規定得請求被告償還相當於租金價額之不當得利。又系爭土地屬於城市地方，且坐落臺北市○○區○○○路○段大馬路上，鄰近臺北捷運公館捷運站，濱臨國立臺灣大學總區、公館商圈，店家小吃、連鎖餐飲、商業銀行等四處林立，不無繁榮，南來北往，交通便捷，人跡雜沓，加以，被告占用系爭土地，亦係供作經營商店使用，故爰以系爭土地99年度申報地價年息10%計算相當於租金利益之不當得利，因被告占用系爭土地面積為107平方公尺，而系爭土地99年度申報地價均為每平方公尺新台幣（下同）52,960元，是以，被告應自原告取得系爭土地所有權之翌日即98年12月31日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告47,664元之不當得利。
㈢為此，本於所有權人之地位，依民法第七百六十七條第一項
前段及中段規定，起訴請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地，另本於不當得利之法律關係，依民法第一百七十九條、第一百八十一條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：
⒈被告應將坐落臺北市○○區○○段五小段327地號土地上如附圖A2、B2所示之地上建物拆除，並將占有土地返還原告。
⒉被告應自98年12月31日起至返還上開土地之日止，按月給付原告47,664元。
⒊願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈依本院89年度重訴字第443號訴外人 林彥清 之繼承人（古勳
妹、 林麗卿 、 林己代 ）與訴外人高馥堂間就系爭土地所提拆屋還地事件，及本院92年度重訴字第262號訴外人 高阿書 之繼承人與林彥清前開繼承人間基於買賣契約而請求移轉系爭土地所有權等事件之確定判決，均未認定系爭土地上曾有被告所辯之租賃契約存在，故被告抗辯其等依土地法第一百零四條規定有優先購買權等情，並無依據。
⒉況被告所執高阿書與林彥清間買賣契約僅有債之效力，不得對抗原告，對原告而言仍屬無權占有系爭土地。
⒊高阿書確有於35年4月17日向林彥清買受系爭土地及其上木
造平房住家一棟，但嗣已於62年間由高馥堂重新原始起造系爭房屋，再於63年間由高馥堂配合臺北市○○○○○路公館圓環地下道拓寬工程而修建，據此，林彥清並非現況所存系爭房屋之所有權人，與民法第四百二十五條之一規定要件不符，無該條規定之適用。
⒋原告請求被告將坐落系爭土地上107平方公尺之系爭房屋拆
除，被告就系爭房屋其餘占有臺北市政府所有之臺北市○○區○○段五小段325、338地號土地部分仍得繼續使用，此並不影響被告居住權利，無權利濫用、違反誠信原則可言。
二、被告方面：㈠被告高猛男未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告高明毅、高肇堂部分抗辯略以：
⒈被告高肇堂、高明毅本於買賣及租賃契約關係而占有系爭土
地，對原告係屬有權占有，且依土地法第一百零四條規定被告享有優先購買權，因未獲古勳妹通知被告優先購買，原告與古勳妹間就系爭土地所為買賣契約及移轉之物權行為，對被告不生效力，原告不得對被告主張其為系爭土地之所有權人：
⑴高阿書（為高馥堂與被告高肇堂、高猛男之父，被告高明毅
之祖父）於20多年間向林彥清租用系爭土地（日據時代為臺北市富田町289番地），並於其上興建房屋， 嗣高阿書 於35年4月17日與林彥清簽訂買賣契約，向林彥清購買系爭土地及其上房屋一棟，惟因當時林彥清仍使用日式姓名「多田彥清」未回復本姓，致系爭土地之移轉登記手續延滯，其後又因林彥清入獄，系爭土地被宣告沒收，於45年3月1日經地政機關預告登記限制處分，致高阿書無法登記取得系爭土地之所有權；因林彥清僅將系爭房屋所有權及事實上處分權讓與高阿書，而未移轉系爭土地所有權，依民法第四百二十五條之一規定，自應推定林彥清與高阿書之間就系爭土地存在法定租賃關係，其期限不受同法第四百四十九條第一項規定限制。
⑵ 嗣林彥清 於62年5月間出具系爭土地之使用權證明書予被告
高明毅之父親高馥堂，由高馥堂與被告高猛男、高肇堂重新興建系爭房屋，並約定由高馥堂及被告高猛男、高肇堂負擔系爭土地之地價稅，做為系爭房屋坐落於系爭土地上之對價，亦即，林彥清與高馥堂及被告高猛男、高肇堂間就系爭土地亦另存有租賃契約。
⑶又系爭房屋即為高阿書於35年間向林彥清購買之房屋（門牌
為臺北州臺北市富田町288番地），整修前雖為平房，惟於
62、63年間為配合政府「羅斯福路公館圓環地下道拓寬工程」，經臺北市政府工務局新建工程處准予修建，且取得林彥清之同意，整修後即為現況所在之房屋，並非重建，自有民法第四百二十五條之一規定之適用。退步言之，縱系爭房屋為62年間由高肇堂所重建，惟林彥清既同意高肇堂重建，即應認於系爭房屋重建時，林彥清與系爭房屋所有人即高馥堂及被告高猛男、高肇堂，重新締結租賃關係至房屋不堪使用時止。
⑷其後，系爭土地所有權及租賃契約之權利義務，於78年間由
林彥清之繼承人古勳妹、林麗卿、林己代共同繼承，所有權應有部分各四分之一、二分之一及四分之一。之後林己代於93年間死亡，由林麗卿繼承其系爭土地所有權應有部分四分之一，後林麗卿再將所有系爭土地所有權應有部分四分之三讓與古勳妹。依後手之權利不得大於前手、繼受取得之法理，系爭土地之原所有人林彥清及其繼承人古勳妹既因買賣契約及租賃契約關係，應容忍被告所有之系爭房屋使用系爭土地，則身為林彥清及古勳妹後手之原告自應繼受其前手權利之限制，是原告應繼受古勳妹與被告間就系爭土地之買賣、租賃契約，不得再行請求被告拆屋還地。
⑸而自高阿書於35年間以系爭房屋所有權人之地位，占有使用
系爭土地，嗣並由被告高肇堂、高猛男繼承系爭房屋而繼續占有使用系爭土地，迄原告98年12月30日登記取得系爭土地所有權止，已63年之久，縱自林彥清於62年間出具土地使用權證明書與高馥堂時起算，系爭房屋存在於系爭土地上亦已達36年之久，並經古勳妹、林麗卿訴請高馥堂、被告高猛男、高肇堂拆屋還地，經本院89年度重訴字第443號、臺灣高等法院89年度重上字第475號判決敗訴確定，系爭房屋縱未經以登記為占有使用系爭土地之公示方法，惟依上情，實已具備使原告知悉該狀態之公示作用；況且系爭土地公告現值高達每平方公尺179,000元，衡諸經驗法則，原告在買受系爭土地前，就其使用現狀當有相當之查證，可見，原告明知系爭房屋坐落系爭土地之情形。職是，被告基於前揭買賣契約、租賃契約關係，藉由系爭房屋坐落於系爭土地之客觀事實，即應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，而使前述買賣及租賃之債權契約對於受讓系爭土地所有權之第三人即原告得繼續存在，故被告高肇堂、高明毅對原告為有權占有系爭土地。
⑹此外，被告與古勳妹間就系爭土地存有租賃契約關係，依土
地法第一百零四條規定被告享有優先購買權，惟古勳妹將系爭土地出賣予原告時，並未依法通知被告優先購買，據此，原告與古勳妹間就系爭土地所為買賣契約及移轉之物權行為，對被告不生效力，故原告不得對被告主張其為系爭土地之所有權人，無權請求被告返還系爭土地。
⒉原告請求被告拆屋還地屬權利濫用：
⑴系爭房屋存在於系爭土地上為一目了然之事實，原告明知此
事實仍執意買受系爭土地，自係同意系爭房屋所有人即被告繼續使用系爭土地，原屬有權使用系爭土地之被告，自不因系爭土地出賣於原告而成為無權占有，原告請求被告拆屋還地，顯屬權利濫用，且有違民法第一百四十八條所定誠信原則。
⑵況系爭房屋除坐落在系爭土地上以外，尚坐落於臺北市政府
所有之臺北市○○區○○段五小段325、338地號土地計97平方公尺，被告就占有同段325、338地號土地部分已基於與臺北市政府間「臺北市市有非公用基地租賃契約」按期繳納租金，作為使用土地之對價，系爭房屋為一體使用，倘就坐落於系爭土地部分予以拆除，將造成系爭房屋無法使用，被告所受損害甚鉅，原告自己於未獲可利用價值與經濟價值前，對被告已造成甚此之損害，是其權利行使在社會觀念上，已悖離所有權之目的，超出其機能範圍，已構成權利濫用。
⒊原告不得請求被告給付不當得利：
⑴依土地法第一百零四條規定，原告對被告而言並非系爭土地
之所有權人，縱原告為系爭土地之所有權人，惟兩造間就系爭土地存在租賃關係，被告使用系爭土地係基於租賃契約，不成立不當得利。
⑵況高馥堂及被告高猛男、高肇堂與林彥清早已約定，以支付
系爭土地之地價稅，做為使用系爭土地之對價，是原告主張每月不當得利數額為47,664元，不僅過高且無理由。⒋並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告主張其於98年12月9日向林彥清之繼承人古勳妹買受系
爭土地，並於98年12月30日辦妥所有權移轉登記予伊乙節，有土地登記謄本、異動索引在卷可稽，且為被告所不爭執（見本院卷㈠第7頁、第194頁及本院卷㈡第79至80頁、卷㈡第120頁背面），自堪信為真實。
㈡門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號1樓、2樓、3
樓之系爭房屋，為未辦理建物所有權第一次登記之違章建築，房屋中有一部分係坐落於系爭土地上，占有面積為107平方公尺，而系爭房屋為被告高明毅、高猛男、高肇堂所共有，被告三人對於系爭房屋均有事實上處分權，現均仍繼續占有使用系爭房屋等事實，為兩造在本院100年5月24日言詞辯論期日所自認者（見本院卷㈡第120頁背面），另經本院於99年10月29日至現場勘驗且囑託臺北市大安地政事務所測量無訛，有勘驗筆錄、臺北市大安地政事務所99年11月30日函附之土地複丈成果圖在卷足稽（見本院卷㈠第139至140頁、第142至143頁）。
㈢系爭土地99年度之申報地價為每平方公尺52,960元，有原告
所提土地登記謄本附卷可證（見本院卷㈠第7頁），被告對此並不爭執。
㈣高阿書（為高馥堂與被告高肇堂、高猛男之父，被告高明毅
之祖父）有於35年4月17日與林彥清簽訂賣渡證書即買賣契約，向林彥清買受臺北市富田町289番號土地即系爭土地，及土地上木造 瓦葺平 家住家一棟乙節，除有被告提出之賣渡證書、契稅收據、所有權賣買登記申請書（見本院卷㈠第60至65頁、第116至117頁）可證外，另經原告自認綦詳（見本院卷㈠第196頁，原告100年1月11日民事辯論意指狀第
7頁），洵堪採認。㈤林彥清於62年5月間出具土地使用權證明書予被告高明毅之
父親高馥堂，同意由高馥堂在系爭土地上興建臺北市○○○路○段○○○號房屋之事實，亦有土地使用權證明書在卷足稽，經原告肯認無訛（見本院卷㈠第39、196頁），堪予採信。
四、民事訴訟法第四百零一條第一項規定：「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力」。經查，本院89年度重訴字第443號林彥清之繼承人（古勳妹、林麗卿、林己代）與高馥堂及被告高肇堂、高猛男間就系爭土地所提拆屋還地事件，林彥清之繼承人係本於使用借貸契約關係而對高馥堂及被告高肇堂、高猛男請求拆除系爭土地上之系爭房屋；至於本院92年度重訴字第262號訴訟事件，則係高阿書之繼承人基於與林彥清間買賣契約，而訴請林彥清前開繼承人移轉系爭土地所有權等情，有各該事件判決書在卷可佐（見本院卷㈡第7至12頁、第13至18頁）。茲既原告僅係受讓系爭土地所有權，並未繼受該使用借貸或買賣契約之法律關係，自非該等確定判決之繼受人，不受前開各確定判決既判力之羈束，合先指明。
五、本件原告主張被告無權占有系爭土地，應將附圖A2、B2所示之系爭房屋拆除，將土地返還於原告，且被告無法律上原因占有系爭土地，受有相當於租金之利益，並使原告受有損害，應按月給付原告不當得利等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於：
㈠被告是否係基於買賣或租賃契約關係而有權占有系爭土地？㈡原告是否不得對被告主張為系爭土地之所有權人？亦即，被
告就系爭土地有無土地法第一百零四條規定之優先購買權存在？㈢被告抗辯原告請求其等拆除系爭房屋、返還土地之占有，有
違誠信原則且屬權利濫用，是否有據？㈣原告依不當得利之規定，請求被告自98年12月31日起按月給
付相當於租金之不當得利，是否可採？又原告以系爭土地99年度申報地價年息10%為標準計算不當得利，其數額是否適當？
六、現就兩造爭執之重點分述如下：㈠被告是否係基於買賣或租賃契約關係而有權占有系爭土地？⒈首先，就被告抗辯其等係基於買賣契約而占有系爭土地，且得以此占有權源對抗原告部分：
⑴按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人
；例如在雙重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人（最高法院20年上字第2405號判例、83年台上字第3243號判例及95年度台上字第394號判決參照）。
⑵如兩造不爭執事實㈣所載，高阿書於35年4月17日與林彥清
簽訂買賣契約，向林彥清買受臺北市富田町289番號土地即系爭土地，及土地上木造瓦葺平家住家一棟。惟查，林彥清並未依買賣契約之約定將系爭土地所有權移轉登記與其買受人高阿書；其後，林彥清、高阿書均已死亡，對此兩造俱不爭執，是以，上述買賣契約僅存在於契約當事人及繼受人即高阿書與林彥清、高阿書之繼承人與林彥清之繼承人之間，而僅具有債之效力，揆諸前揭判決意旨，原告之前手即古勳妹（林彥清繼承人之一）既將系爭土地所有權讓與原告，並已辦妥所有權移轉登記為原告所有，基於債之相對性效力及不動產物權登記生效主義，被告縱使係基於前揭買賣契約而占有系爭土地，亦不得對抗非買賣契約當事人或繼受人之原告，是被告抗辯其得本於買賣契約關係向原告主張有權占有系爭土地，尚非可採。
⒉被告又抗辯兩造間存在有民法第四百二十五條之一規定之法
定租賃關係等語，原告則否認系爭房屋原為林彥清所有之事實。
⑴按民法第四百二十五條第一項規定：「土地及其土地上之房
屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，依本條規定所成立之租賃關係，其租賃期限係至房屋不堪使用時為止；倘若原房屋已達不堪使用之程度，租賃關係即因之歸於消滅，土地所有權人即土地受讓人自得請求返還土地，否則無異強求土地所有人須容忍房屋所有人及其繼受人一再在基地上拆除舊屋重建新屋，而永不得收回土地，使租賃權之權能，大過於所有權之權能，於法律上之價值判斷，顯失平衡（最高法院92年度台上字第1052號判決參照）。
⑵卷查，依被告所提系爭土地35年間之賣方林彥清領收據上記
載「建物一棟」，及林彥清、高阿書間賣渡證書上記載出賣標的物包含「木造瓦葺平家住家壹棟」等情（見本院卷㈠第
60、63頁），可見高阿書與林彥清所買賣之標的物除系爭土地外，尚包含系爭土地上原存在之建物一棟，且系爭土地與其上建物原同屬林彥清所有，殊無疑義。惟查，系爭土地上原存在屬林彥清所有建物之材質，參照賣渡證書上所載應為木造瓦葺，而系爭土地上現存之系爭房屋，經本院於99年10月29日至現場勘驗結果，確認結構為R.C，而非木造材質之建築，有勘驗測量筆錄在卷足佐（見本院卷㈠第140頁）。
又依臺北市稅捐稽徵處大安分處100年4月22日函所附房屋稅申報書所載，系爭房屋於62年2月18日由高馥堂申報房屋稅當時，房屋構造為R.C結構，且樓層數為三層，嗣於97年
6月10日再行由被告高明毅申報頂樓增建，頂樓結構為鋼鐵造，有上開函文及所附照片、房屋稅籍證明書附卷足稽（見本院卷㈡第32頁、第34至38頁）。準此，系爭房屋在62年當時之結構材質及樓層數、99年經本院勘驗時之現況，均顯與林彥清出賣於高阿書時，在結構、材質、外觀上均明顯相異，已不具有同一性。
⑶雖被告另辯稱：系爭房屋於62年間僅係經高馥堂申請整修，
而非重建等語，並提出臺北市政府工務局新建工程處函、建築圖以佐（見本院卷㈠第184至188頁）。但查，觀諸高馥堂於63年2月18日向臺北市政府工務局新建工程處申報修建時所提出之建築圖面，其擬修建坐落於臺北市○○○路○段○○○號之建物為兩層樓樓房，外牆為洗石子材質，屋頂則覆蓋文化瓦（見本院卷㈠第188頁圖面），此房屋樣貌概與其在90年8月22日向臺北市稅捐稽徵處申報未辦妥保存登記之房屋申請設立房屋稅籍承諾書所載其於62年2月18日在同址所興建完成之「R.C造三層樓房屋一棟」建築有別（見本院卷㈡第38頁）。據此，高馥堂是否確有依其向臺北市政府工務局新建工程處申報之圖面修建房屋，已難信取，縱其確實有修建，但建築完成後之房屋構造及材質、樓層數，均非之前林彥清讓與於高阿書之「木造瓦葺平家住家壹棟」；是以，被告所稱高馥堂等僅係將林彥清原有讓與之建物修建為系爭房屋，而非重建云云，委無足取。
⑷綜此，足認林彥清原有出賣於高阿書之建物應已滅失並經改
建為現有之系爭房屋無訛；故縱使林彥清原有建物於出賣高阿書後，雙方曾經就系爭土地存在法定租賃關係，亦因於林彥清原有建物遭高馥堂於62年2月18日拆除重建後，系爭土地之推定租賃關係即隨之歸於消滅，被告自不得執此主張原土地所有人林彥清之繼受人即原告，與被告間存在法定租賃關係。
⒊被告再以林彥清於62年5月間出具系爭土地之使用權證明書
予被告高明毅之父親高馥堂，由高馥堂與被告高猛男、高肇堂重新興建系爭房屋，並約定由高馥堂及被告高猛男、高肇堂負擔系爭土地之地價稅，做為系爭房屋坐落於系爭土地上之對價，因認林彥清與高馥堂及被告高猛男、高肇堂間就系爭土地亦另存有租賃契約等語。然查：
⑴被告就此部分所辯，固據其提出土地使用權證明書、地價稅
繳納通知書、地價稅計算書以為佐證（見本院卷㈠第40至46頁、第67至82頁）。但此證據至多僅得證明高阿書或被告有交付地價稅與林彥清或其繼承人之事實，至於所為地價稅交付是否確係基於其等間之租賃契約所為租金之交付，就此尚難得以推知，故無從遽認高阿書與林彥清、被告與林彥清間就系爭土地存有租賃契約關係。
⑵況按租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃契
約之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金而後可（最高法院79年度台上字第1904號、83年度台上字第2405號參照）。經查，兩造對於系爭土地現由被告共有之系爭房屋所占用並無爭執（見兩造不爭執之事實㈡），惟對於林彥清交付系爭土地與高阿書占有使用之原因是否基於租賃契約則互有爭論。而高阿書於35年4月17日有向林彥清購買系爭土地之事實，已如前述，則林彥清本於買賣契約自有交付系爭土地及移轉所有權與高阿書之義務，換言之，林彥清交付系爭土地與高阿書使用收益，原則上應認為係為履行其買賣契約之出賣人義務，尚非可遽以推論係另基於租賃契約之約定而交付租賃物者。此徵諸林彥清於交付系爭土地與高阿書時，同時亦將系爭土地之所有權狀正本交付高阿書，有被告所提土地所有權狀在卷可稽（見本院卷㈠第66頁），若林彥清係本於租賃關係而交付土地，自無同時將表彰土地權利之所有權狀交付高阿書之必要，足見林彥清交付系爭土地應係基於買賣契約關係而為之。再查，林彥清於76年7月2日所出具與被告之地價稅計算書明確記載「移轉登記積極作業中，屆時會通知您」等詞（見本院卷㈠第77頁），可徵林彥清除交付系爭土地之占有予高阿書外，亦有移轉系爭土地所有權與高阿書或其繼承人之意思，此情更可證明林彥清交付系爭土地當係在履行其買賣契約出賣人義務，而非本於與高阿書或其繼承人或被告間租賃契約約定無疑。
⑶至於被告再提出由林彥清出具之土地使用權證明書（見本院
卷㈠第39頁），欲證明林彥清與高馥堂間就系爭土地有租賃關係，惟觀諸土地使用權證明書之全文內容，其上並無相關「租賃」之文字或「租金」、「租期」之約定，於形式上尚無從認定為租賃契約。又按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例意旨參照），高阿書與林彥清就系爭土地存有買賣契約，林彥清並業將系爭土地交付高阿書占有使用，且於高阿書死亡後，該買賣契約之權利義務概由高馥堂及高阿書之其餘繼承人承受，此顯為高馥堂所明知，亦即高馥堂既知其得本於買賣契約使用系爭土地，何須再與林彥清成立租賃契約，以繳交租金換取使用土地之權利，足見，高馥堂之真意應非係欲與林彥清另行成立租賃契約，反而係因為事實上高馥堂又有於系爭土地上興建房屋取得建造或使用執照之必要，故方由斯時之土地所有權人林彥清出具土地使用權證明書與高馥堂，作為替代土地所有權移轉登記程序無法進行之權宜舉措。再者，關於被告繳納系爭土地地價稅之約定，由於地價稅屬土地所有權之表彰，同時亦為所有權人之義務，林彥清既業將系爭土地之占有及土地所有權狀交付高阿書，僅係因限制處分之障礙，無法為所有權移轉登記，故其等約定由系爭土地之實質上使用人即高馥堂、被告高猛男及高肇堂負擔地價稅亦與常情無違。因之，尚無從以此情遽認地價稅之支付為被告使用收益系爭土地之對價即租金性質，被告與林彥清間就系爭土地並未存有租賃契約，洵堪認定。
⒋綜上，原告不受林彥清與高阿書間買賣契約之拘束；又被告
迄未能提出相關事證以證明高阿書與林彥清間、被告與林彥清間就系爭土地存有租賃契約，本院無從逕以被告有交付地價稅之事實，即遽認林彥清與高阿書、被告之間就系爭土地有成立租賃契約之合意；此外，系爭土地上原屬林彥清所有之建物業於62年2月18日經高馥堂拆除重建，由木造瓦葺平家改建為R.C三層樓房加蓋鐵皮屋突之系爭房屋，二者顯已不具同一性，法定租賃關係業已隨林彥清原有建物遭重建而期限屆至歸於消滅；換言之，被告對於系爭土地並無約定或法定租賃關係存在。職是之故，被告並非係基於買賣或租賃契約關係而有權占有系爭土地。
⒌至於被告其他所為原告明知系爭房屋長期坐落系爭土地之情
形，而仍買受系爭土地，而抗辯得以事由對抗原告等節，即因被告未能證明與原告前手古勳妹、林彥清等間存有租賃關係，遂無足取。
㈡原告是否不得對被告主張為系爭土地之所有權人？亦即，被
告就系爭土地有無土地法第一百零四條規定之優先購買權存在？⒈承前所述，被告並非系爭土地之承租人，不符土地法第一百
零四條規定以對基地有租賃關係存在為取得基地優先購買權之前提要件。準此，被告辯稱 吳勳妹 於出賣系爭土地與原告時，未通知其等優先購買系爭土地，原告不得以其與吳勳妹間之買賣契約對抗被告等情，洵無足採。原告已有效取得系爭土地之所有權，自得本於所有權人之地位對被告行使民法第七百六十七條第一項前段規定之所有物返還請求權，堪予採認。
⒉兩造就被告為系爭房屋之事實上處分權人既不爭執（見兩造
不爭執之事實㈡所載），被告並未再提出其他證據證明其占有系爭土地有何正當法律權源，則原告本於所有人之地位，主張被告無權占有系爭土地，依民法七百六十七條第一項規定請求被告拆除系爭房屋並返還土地之占有，即屬有據。
㈢被告抗辯原告請求其等拆除系爭房屋、返還土地之占有，有
違誠信原則且屬權利濫用，是否有據？⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第一百四十八條第一項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，有最高法院71年台上字第737號判例意旨足資參照。故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。
⒉次按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處
分其所有物，並排除他人之干涉，民法第七百六十五條定有明文。經查，系爭土地面積為108平方公尺，有土地登記謄本在卷可佐（見本院卷㈠第7頁），而系爭房屋占用系爭土地之面積即已達107平方公尺，亦有土地複丈成果圖可參（見本院卷㈠第143頁），故被告所有之系爭房屋機近無權占用系爭土地全部面積，致原告於排除被告侵害前，完全無從使用系爭土地，僅空有所有權人之名，而無所有權人之實，故原告訴請被告拆除無權占有系爭土地之房屋，僅係為求回復對於系爭土地得自由使用、收益、處分之權利，尚難謂以損害被告為主要目的甚明。
⒊又系爭房屋為高馥堂於62年2月18日所興建，此觀諸臺北市
稅捐稽徵處大安分處檢附本院之房屋稅申報書、臺北市未辦妥保存登記（所有權登記）房屋申請設立房屋稅籍承諾書即明（見本院卷㈡第37、38頁），其折舊年數已達38年，殘值當屬有限；縱以被告所提99年度房屋稅繳款書上所載系爭房屋課稅現值亦僅為695,200元（即205,400元＋489,800元＝695,200元，見本院卷㈠第59頁）；此與系爭土地最近之公告現值為每平方公尺179,000元，再以系爭房屋占用面積
107平方公尺計算後，其土地價值約為19,153,000元相較，可徵，拆除系爭房屋並無前開說明所載導致原告自己所得利益極少，而被告所受之損失甚大之情形存在。又原告請求被告拆除系爭房屋之局部計107平方公尺面積，或有使被告未能完整利用房屋整體效用之虞，然查，系爭房屋既僅供被告自住或部分作為營業使用，均與公眾利益尚無何重大關係，且系爭房屋如不拆除，將造成系爭土地全部無法使用，業於前提及，對於土地之經濟及利用價值當有甚大影響。自兩造間彼此權益相較後，當認原告請求被告拆除系爭房屋，屬正當權利之行使，並無以損害被告為主要目的或有何權利濫用之情事可言。
⒋至於被告陳稱：原告於買受系爭土地時，即知系爭房屋之存
在，故有默許系爭房屋繼續使用系爭土地之意思等語。然「所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示」，業經最高法院29年上字第762號著有判例可查。易言之，沈默係單純之不作為，非間接意思表示，除法律或契約規定外，原則上不生法律效果。是縱原告在買受系爭土地時已知悉系爭房屋存在土地上，且未為反對之表示即買受土地，衡其原因或為欠缺權利意識，或因處置能力之不足，或預待取得所有權後方為主張等，顯然不能僅以原告不作為之單純沈默，遽認係默示同意被告繼續占有使用系爭土地，被告上開辯稱尚無可採。
⒌綜上，原告為利用其所有系爭土地而請求被告拆除房屋，並
未因此造成被告罹受重大之不利益，衡量兩造間之利益、損害，尚難謂原告請求被告拆除房屋返還土地有何違反誠信原則或權利濫用可言，則原告基於土地所有權人之地位，請求被告拆除無權占有系爭土地之房屋，洵屬有據，應予准許。㈣原告依不當得利之規定，請求被告自98年12月31日起按月給
付相當於租金之不當得利，是否可採？又原告以系爭土地99年度申報地價年息10%為標準計算不當得利，其數額是否適當？⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條及第一百八十一條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。再參酌最高法院68年台上字第3071號判例意旨，可知基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。
⒉被告既然無權占有系爭土地，故為無法律上原因，致原告未
能利用土地受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還其所受利益予原告；另被告所受利益係使用土地，此一利益依其性質顯難以原狀（即系爭土地於被告占用期間之使用利益）返還，揆諸前揭規定，自應償還其價額。
⒊卷查，被告所占用之系爭土地坐落地點為羅斯福路及基隆路
路口，鄰近有公館商圈、國立臺灣大學、捷運淡水線公館捷運站，另附近商業活動頻繁，交通發達，被告高明毅並將系爭房屋一樓用以開設機車行等情，已經本院於99年10月29日勘驗屬實，另有地圖在卷足參（見本院卷㈠第140頁、卷㈡第6頁），此節為兩造所肯認者。足認系爭土地鄰近位置交通便利、生活機能完備、商業活動發達，再斟酌被告利用基地之經濟價值及所受利益等一切情狀後，認原告所請求相當於租金之不當得利數額，以按土地申報地價年息8%為計算，較為合理適當，原告主張應按土地申報地價年息10%計算，顯屬過高。
⒋又原告主張被告自98年12月31日起無權占有系爭土地合計面
積107平方公尺，且系爭土地99年度申報地價為每平方公尺52,960元，均為被告所不爭執（見兩造不爭執之事實㈡、㈢），則依系爭土地所被占用面積及99年度之申報地價年息8%計算不當得利後，原告每月得請求之數額為37,778元（計算式為：52,960元×107×8%÷12＝37,778元，元以下四捨五入）。因此，被告自原告取得系爭土地所有權後之翌日即98年12月31日起，無權占有原告所有系爭土地，應按月返還相當於租金之不當得利數額為37,778元，原告請求超逾此數額部分，不應准許。
七、綜上所述，原告本於所有權人之地位，依民法第七百六十七條第一項規定，請求被告拆除房屋及返還土地之占有予原告，另本於不當得利之法律關係，依民法第一百七十九條、第一百八十一條規定，請求被告自98年12月31日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利37,778元，為有理由，應予准許，至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
丙、假執行之宣告：原告及被告高明毅、高肇堂陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
丁、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國100年6月16日
民事第七庭法官賴錦華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月16日
書記官沈世儒