裁判字號：臺灣花蓮地方法院101年訴字第200號民事判決
裁判日期：民國102年01月11日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣花蓮地方法院民事判決101年度訴字第200號原告 曾宗華 原告 李萬春 原告 李泰興 共同訴訟代理人 曾泰源 律師被告 李三輝 訴訟代理人 李靜漪
王政琬 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告為兄弟，皆為訴外人 李林 金桃 （已去世）之子女
，原告自幼於民國47年許即於花蓮縣花蓮市○○段○○○○號土地一帶生活，其中原坐落於該地之茅草屋並於59年許經改建為房屋（門牌號碼花蓮市華西17號，為未辦保存登記房屋，下稱華西17號）生活至今，該屋時為 李林金桃 所有。該屋所坐落之民心段323、325-1地號土地（部分占用325-1地號些許面積，以下對土地僅以地號代表）原係花蓮縣政府所有，且因該地性質為河川地，礙於當時法令之規定，並不許人民承租或承購。李林金桃過世後，依其意思將該屋及所占用之323之2地號、325之1地號土地，由原告共同使用、管理，上情均為被告所明知。而後由於花蓮縣政府開放承購前開
323、325-1地號之土地，被告遂於原告皆不知情之情況下，暗自於95年9月許以自己為申購人，將該地號所分割增加之323-2、325-1地號之土地買下，並將所有權登記為己（其不符獨自向花蓮縣政府申購之資格）。直至101年許，由於房仲業者帶客戶至該地訪視，原告始知被告欲出售其不法取得之323-2、325-1地號土地。
㈡前開由原告所共有之華西17號房屋正坐落於323-1與325-1地
號土地之間，且原告亦早已占有使用325-1地號土地，持續使用至今，慮及坐落於其上之房屋部分可能因此遭受被拆除之風險，且無適當之使用空間，鑒於此，原告遂於101年5月許向被告表明其不當之處，而與被告協商，將系爭房屋部分坐落於325-1地號之全部土地，按公告土地現值售予原告，被告當時同意之，此有訴外人李林金桃之大女兒甲○○○（兩造之姊）為證。詎料，被告嗣後竟反悔，無理拒將系爭土地移轉登記予原告，經再三催告後亦復如是，原告不得已僅能提起本訴以資救濟。原告既於101年5月已就標的物及其價金互相同意，依民法第345條第2項規定，兩造之買賣契約即於斯時成立，被告應依民法第348條第1項之規定履行其將系爭土地移轉登記與原告之義務，故原告主張被告應將系爭土地移轉登記，於法有據。
㈢位於此兩筆土地上之房屋不可能由被告出資買受，其為家人
共同占有使用迄今。民國61年以前，被告退伍後，僅做打零工之工作，而無正當職業，所得不多不可能得單獨購屋。斯時家中之財政大權，均係操之於李林金桃，不可能由被告拿出自己所賺取之資金，用以向他人買受系爭房屋。因李林金桃並不識字，當年如何委由被告處理買賣房屋之事，李林金桃並不知情，兄弟只知是李林金桃所買受，如依契約書即被證二所示最初買方是李林金桃， 嗣才 被塗改為被告，可推知原來買賣當事人為李林金桃，原告主張應屬實在。上開契約書恰足證明原告主張之事實為真實。
㈣被告購得系爭兩筆土地，原為家人共同占有使用，其不得違
法獨自購買。被告未曾告知兄弟其欲單獨向政府機關購買受325-1地號土地，更不曾於購地後，告知兄弟姊妹已購買，才暫借原告使用，被告之抗辯不可採。系爭土地，確為兄弟在使用，迄今亦然，尚祈鈞院履勘現場瞭解使用狀況。今被告在非為其單獨占有下，隱匿其情，先行獨自承租，或以使用人名義自行購買，均與法不符，因既為兩造共同使用，何能由被告一人名義承租、買受。因嗣為原告發見被告之不法行為，而於兩造協調之際，被告心虛，方才同意如起訴之事實與聲明。證人甲○○○與被告均係養子女，其無庸偏袒一方出庭為原告做虛偽證詞。
㈤原告丁○○於81年間即欲向花蓮縣政府承租323地號土地，
因花蓮縣政府於81年間先要求丁○○及訴外人 李萬寶 補正戶籍及通訊地址及占建日期、租用用途等資料，嗣82年3月12日花蓮縣政府又以研議規劃方式後再行續辦為由予以退件，並非原告故不申請承租或承購，且被告在94年單獨申購時，並未告知亦在房屋內居住之原告，申購程序顯有瑕疵。被告辯稱購買 鄧順妹 門牌號碼花蓮市○○里○○00號房屋（下稱18號房屋）款項，係其退伍後省吃儉用所存，自行購買，與事實不符。當時原告家族在花蓮機場有農地三甲多，全家以務農為主，每年花生收成就有兩百包至三百包，每包當時時價為新臺幣（下同）三百元左右，另一期為地瓜，亦有數萬台斤西瓜、胡蘿蔔、蘿蔔等作物，農閒時才偶爾去打零工，全數由李林金桃統一支用。61年間華西17號房屋翻建，花費三萬餘元，以被告名義購入1輛石橋BS100㏄機車，花21,000元，後再向鄧順妹購買華西18號房屋，房屋款3萬元，非被告所稱的10,300元，64年被告、丁○○相隔半年相繼成婚，一切費用均由李林金桃支付。
㈥依據現場照片，華西17號（為原告與被告祖厝），與被告居
住之華西18號、18號之1二者屋頂浪板為同時期施工，其工法及式樣相同，顯係原告所述上述屋頂係由戊○○同時施工為可採，而華西18之1號屋頂浪板雖較新，然亦為戊○○所施工，被告辯稱戊○○等並未居住於住處顯不可採。另請准予傳訊證人 陳阿秋 ，該證人前於李林金桃在世時向其承租房屋三年，房租亦均交付李林金桃，而非交付被告，足徵被告確非所有權人，而係被告利用李林金桃不識字，僅認得自己名字，大姐甲○○○已嫁人，丁○○當時在服役，丙○○、戊○○當時未成年，被告利用母親委託之機會，擅自將房屋登記為其個人之名義甚為明確。爰依兩造口頭成立之買賣法律關係請求。並聲明：被告應將所有325-1地號土地，面積66平方公尺全部移轉登記與原告。
二、被告則以：㈠325-1及323-2地號土地為華西18號所使用之範圍，並非原告
所指華西17號。位於此2筆土地上原使用之房屋建於民國61年間，由被告向前賣主鄧順妹單獨購買，房屋所有權及土地使用權一併移轉，並非李林金桃（兩造之母）名下所有。李林金桃於96年4月6日過世，當時名下並無任何財產，於生前也並未以其華西17號繳納房屋稅，故何來主張遺產房屋及土地使用之意思。原告所稱325-1地號土地係被告不法取得及不符申購資格乙節，並非事實，此亦與原告請求權間並無任何關聯性，原告之訴顯無理由。原告聲稱被告不法取得該土地，但被告係以名下房屋即華西18號向花蓮縣政府及國有財產局分別承購，至於出售與否及是否符合購買資格等條件皆由該二機關審核通過，方能購買及移轉土地所有權，且被告並無義務告知原告；被告在購買前即向該二機關分別承租323及325地號土地，依公有地出售辦法及開放條例有戶籍資料始得優先承購，並繳納90年2月15日起之5年補償金，方得於94年、95年向上開二機關購買325-1及323-3地號土地，並非屬於李林金桃之財產亦非不法取得。被告因顧念兄弟之情及方便性，故同意暫時將325-1地號部分土地借予原告使用，並非將所有權全部移轉給原告。原告稱被告不法取得325-1地號土地，又要向被告購買，此說詞相互矛盾。原告既依民法第348條規定請求，依民事訴訟法第277條規定，自應舉證證明其與被告間曾有以買賣系爭土地為標的物之買賣契約存在，惟原告僅以甲○○○為證，顯不足證明，況原告亦未提出任何有關系爭土地買賣磋商過程之書面資料，遑論曾有合意存在，被告未曾同意按公告土地現值售予原告。
㈡被告於61年退伍後，以打工賺錢，省吃儉用，而於61年9月
12日以10,300元向鄧順妹購買華西18號房屋，且在契約書之權利人載為「乙○○」，當事人稱謂欄之房屋所有人為「乙○○」，契約又於61年9月12日經花蓮市公所監證及於同年月22日核課契稅無訛，故買受人確為被告，然原告卻曲解文義，且與本案無關，自不足採。325-1地號土地，當初被告要向國有財產局承購時，曾向原告詢問要不要共同購買，經原告表示無意願後，才由被告獨自向該局購買，且申購之程序均經該局審核通過後才辦妥登記。至於原告於起訴狀中所稱被告同意以公告土地現值出售於原告云云，被告否認此事。依最高法院40年台上字第1482號判例意旨以觀，因兩造根本未就系爭土地談及買賣之事，且被告亦無意出售於原告，本無買賣之契約存在。既無契約存在，則被告自無辦理所有權移轉之義務！原告提不出有利證據，所舉之證人甲○○○與原告有血緣關係，而被告為李林金桃之養子，感情深度不一，證人自會偏袒原告，其證詞有偏頗之虞，故被告不同意由甲○○○出庭作證。
㈢原告在書狀中稱丁○○於81年間即欲向花蓮縣政府承租323
地號土地，因故縣府要求補正資料等理由退件，並非原告不申請承租或承購云云，縱使實在，然與被告向國有財產局花蓮分處承購系爭土地並無任何關聯，況被告申購323-2、325-1地號土地，均經該處審核無訛後，始得核准申購，且經辦理登記在案，依民法第758條規定，系爭土地為被告所有為不爭之事實。至於原告另稱兩造全家均由李林金桃統一打理支用，包括房屋翻修、購買機車及華西18號房屋，甚至被告婚事費用均由李林金桃支付云云，並無證據以實其說，且與被告申購系爭土地無關，其所述不得作為有利於彼之證據。㈣被告當初係以名下所登記之房屋即華西18號之資格（被告於
66年8月25日即遷移至華西18號），委託 鍾文宏 代書分別向花蓮縣政府及國有財產局承購土地。被告當初承購325-1地號土地時，原告尚未搭建工作用之鐵材棚架及水塔，係後來被告便於工作，才搭建棚架及水塔。經測量結果得知，①被告所住之18號房屋（即圖示A）使用325-1地號土地面積3平方公尺。②以前兩造及李林金桃均住於17號房屋（即圖示B）並無使用325-1地號土地。③圖示C斜線之鐵皮棚架為被告購買325-1地號土地後，由戊○○所搭建，該棚架使用325-1地號土地面積19平方公尺，而戊○○並未住於該處。④丁○○所住之17-1號房屋更無使用325-1地號土地。
㈤原告狀稱華西17號與18號、18號之1上之屋頂浪板為同時期
施工，其工法及式樣相同云云，並非實在。華西17號房屋在60幾年前曾翻修過，而在翻修前，華西18號房屋即已存在，18號房屋自31年1月即蓋成，43年1月再翻修。18號之屋頂非戊○○所蓋，而係被告之岳父不要之浪板由被告取來蓋上的；至於華西18之1屋頂雖由被告委請戊○○鋪蓋，但與17號、18號之施工時期均不相同，且目前市面鋪蓋浪板之型式大致相同，並非原告所稱之工法及式樣相同。李林金桃（即被告之養母）與被告均不識字，原告稱被告利用李林金桃委託之機會將房屋登記為個人名義，被告否認有此事，此部分原告應負舉證之責。被告未答應於100年10月將325-1地號土地以公告現值出售於原告，若有者何以未有隻字書類為證？且原告於第一次開庭時對價金如何？何地約定均無法直述內容，足證其等所言不實。證人陳阿秋及甲○○○之證言對本案並無幫助，實無傳訊之必要等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按民法第758條不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪
失及變更者，非經登記，不生效力。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第758條第1項、第759條之1第1項定有明文。325-1地號土地（面積66平方公尺）為中華民國於94年4月22日因買賣移轉登記予被告所有，323-2地號土地為花蓮縣於95年9月12日因買賣移轉登記於被告所有，有土地登記謄本、異動索引為證（卷33、34、41、42頁），依據前述說明，被告為325-1、323-2地號土地登記之所有權人，推定其適法有此權利，原告稱被告不法取得云云，但未能舉證證明，其空言否認被告對上述土地之所有權，並無可採。
㈡華西17號房屋為1層樓木造鐵皮及磚造鐵皮屋，後方有鐵皮
搭建之棚架，做為工作室，華西17號房屋及工作室現均為戊○○使用，17號房屋做倉庫使用；該屋旁可見華西18號房屋，為1層樓木造鐵皮房屋，現由被告居住使用。經本院會同兩造及地政事務所測量人員履勘現場測量得知，①華西17號房屋（即附圖所示B部分）並無使用325-1地號土地，②華西17號房屋後方鐵皮棚架（附圖所示C部分）其中C斜線部分使用325-1地號土地面積19平方公尺，③華西18號房屋（即附圖所示A部分）使用325-1地號土地面積3平方公尺（A斜線部分）等情，有勘驗筆錄、照片、花蓮縣花蓮地政事務所函及所附土地複丈成果圖可參（卷78至83、89、90頁）。可見原告所稱李林金桃所有、原告及被告自幼居住之祖厝華西17號房屋，並未占用被告所有之325-1地號土地；占用325-1地號土地者，為華西17號房屋後方搭建、由戊○○做為工作室使用之鐵皮棚架，占用面積為19平方公尺（約5.748坪）。
㈢按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立。請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（民法第345條、最高法院69年台上字第1710號判例、43年台上字第377號判例意旨可資參照）。經查：
⒈原告主張兩造於101年5月就325-1地號土地全部成立按公告
土地現值出售予原告之買賣契約，惟為被告所否認，原告則舉證人甲○○○為證。證人甲○○○證稱：我與兩造是姊弟關係。華西17號房屋我從民國47年就住在那裡，我們母子姊弟相依為命就住在那裡。（問：17號房屋是何人出錢蓋的？何時蓋的？）這房子是我母親向一位住在臺東的人，名字叫「連釘」（發音）的人買的，不是我媽媽出錢蓋的，但是是我媽媽出錢買的，我媽媽就是指李林金桃，他白天做工，晚上作自己田裡的工作，他很辛苦養我們。我只知道我們是從47年開始住在那裡，我媽媽什麼時候買的，我沒有記那麼清楚。（問：17號房屋後方鐵皮工作室是何人出錢蓋的？何時蓋的？）鐵皮工作室是戊○○出錢蓋的，我母親還在的時候，就說這個地方給戊○○做工作室用的地。至於是什麼時候蓋的，那時候我已經結婚了，我沒有記那麼清楚。（問：乙○○曾經同意要將華西17號房屋坐落土地（民心段325-1地號土地）全部賣給戊○○、丁○○、丙○○嗎？法官將土地複丈成果圖ABC及325-1地號土地位置、代表意義詳細說明予證人）當初說是這樣說，他這裡有超過20坪，有20坪要過戶給戊○○。（問：是什麼時候誰跟誰說的？）那時候原告三人和被告有申請土地鑑界，鑑界完後，鑑界的人回去了，我們姊弟到華西17號丁○○那裡講，講說工作室那裡有二十坪占到被告的土地，要留給戊○○，留就是賣的意思，用被告當時買的公告價格，賣給戊○○。這大概是今年5月，我年紀比較大，日期我不記得。（問：你們姊弟那時候是談好被告同意把工作室占用被告土地部分的20坪賣給戊○○，而不是賣給丁○○、丙○○，是嗎？）那時候是那樣講。我母親在世的時候，同意把那個位置給戊○○做工作室，後來我母親生病，在慈濟五年的醫藥費也都是戊○○在付的。（問：那時候，你們姊弟說要將土地二十坪賣給戊○○，是被告乙○○親口說的嗎？）對，他說好。你也可以現在問他等語（卷103至104頁）。
⒉325-1地號土地面積66平方公尺，約為20坪，而華西17號房
屋後方鐵皮棚架占用325-1地號土地為19平方公尺（約5.748坪），證人甲○○○上述證詞係證稱被告曾同意出售土地，惟出售之標的為「工作室那裡有二十坪占到被告的土地」，價格為「用被告當時買的公告價格」，出賣之對象為「戊○○」，與原告所主張被告同意「將系爭房屋（即華西17號）部分坐落325-1地號之全部土地，按公告土地現值售予原告」（卷5頁書狀記載參照），標的、價金、買受人俱不相同，如依土地登記謄本記載，該土地94年4月移轉現值每平方公尺160元計算，系爭土地共9,240元，如依101年1月該土地公告現值每平方公尺12,500元計算，為825,000元，價金相差數百倍，顯然原告主張與證人甲○○○證述內容就買賣標的（325-1地號土地全部或工作室占用325-1地號土地之範圍）、價金（101年土地公告現值或被告當時買的公告價格）、買受人（原告3人或戊○○）均有歧異，則甲○○○之證詞，難認可作為原告主張買賣契約成立之有利佐證，此外，原告復未能舉其他證據以實其說，依據前述說明，原告此項主張即難信為真實。
四、從而，原告依兩造口頭成立之買賣法律關係請求被告將所有325-1地號土地，面積66平方公尺全部移轉登記與原告，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，原告尚聲請傳喚證人陳阿秋到庭作證，欲證明其曾向李林金桃租屋等情，核無必要，暨兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，無礙勝負判斷，爰不一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國102年1月11日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國102年1月11日
法院書記官張永田