臺灣士林地方法院106年度重訴字第5號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院106年重訴字第5號民事判決

裁判日期：民國106年12月28日

裁判案由：不動產所有權移轉登記

臺灣士林地方法院民事判決106年度重訴字第5號原告 廖金蒼 訴訟代理人 蘇隆惠 律師被告 呂財添 輔佐人 呂慧君 訴訟代理人 黃青鋒 律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國106年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣參拾萬元時，將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地之所有權移轉登記予原告，另將如附圖所示
Ａ、Ｂ部分之未保存登記建物（面積分別為四點七二、八四點七八平方公尺，門牌號碼為新北市○○區0000000號後面，稅籍編號為000000000000號）交付並移轉事實上處分權予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第
1項第3款定有明文。本件原告訴之聲明第1項原為：被告應於原告給付新臺幣（下同）30萬元時，將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（重測前為臺北縣○○鄉○○○段○道○○○段000000地號，下稱系爭土地）移轉登記予原告，並將系爭土地上門牌號碼為新北市○○區○○里0鄰0000000號後面、稅籍編號000000000000號、面積共約520平方公尺ＲＣ磚造未保存登記房屋交予原告（本院卷第11頁）。嗣變更為：
被告應於原告給付30萬元時，將系爭土地移轉登記予原告，並將如新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖所示Ａ、Ｂ部分、面積共89.5平方公尺ＲＣ磚造未辦保存登記房屋交付並移轉事實上處分權予原告（本院卷第148頁）。經核原告訴之聲明變更，係基於同一基礎事實而減縮應受判決事項之聲明，且不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國83年10月4日簽立「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）800萬元向被告購買系爭土地及其上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ之未保存登記建物（門牌號碼為新北市○○區○○里0鄰0000000號後面，稅籍編號000000000000號，下稱系爭未保存登記建物）。因系爭土地為農地，而當時土地法規定買受人須具備自耕農身分始得為所有權移轉登記，兩造即協議原告先給付被告770萬元，另將系爭土地設定最高限額抵押權予原告作為擔保，尾款30萬元於原告取得自耕農身分得移轉系爭土地所有權時再一次給付予被告。嗣土地法於89年1月26日修正後，原告於92年至95年間至少有2次偕同系爭土地之仲介人即訴外人 陳文三 向被告請求移轉系爭土地，均得被告承認而使時效中斷，惟被告迄今仍未依約辦理；至系爭未保存登記建物因遭被告拆除如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分，故僅請求其交付如附圖所示之Ａ、Ｂ部分並移轉事實上處分權，爰依系爭買賣契約之約定，提起本件訴訟等語。
（二）並聲明：被告應於原告給付30萬元時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，另將如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭未保存登記建物交付並移轉事實上處分權予原告。
二、被告抗辯則以：
（一）兩造簽立系爭買賣契約或自土地法修正後均已超過15年，，原告之請求權已罹於時效，自不得請求被告移轉登記系爭土地；且95年間被告係於外地工作，原告未曾於彼時至八里請求其移轉系爭土地，被告當無承認債務而中斷時效可言。又系爭未保存登記建物有部分係占用他人土地，故被告當初應僅有出賣系爭未保存登記建物如附圖所示Ｂ、Ｃ部分予原告，否則應於系爭買賣契約上一併註明占用其他土地之使用權源等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於83年10月4日簽立系爭買賣契約，由原告以800萬元買受被告所有之系爭土地及系爭未保存登記建物。
（二）原告於83年10月4日、6日、11月2日、84年3月30日分別給付280萬元、250萬元、220萬元、20萬元予被告，總計770萬元，尚餘尾款30萬元迄今未給付。
四、本院得心證之理由：
（一）原告基於系爭買賣契約之請求權時效，是否經被告承認而中斷：
1.次按消滅時效，因左列事由而中斷：…二、承認。民法第
129條第1項第2款定有明文。又所謂承認，指義務人向請求權人表示是認其請求權存在之觀念通知而言，又承認不以明示為限，默示的承認，如請求緩期清償、支付利息等，亦有承認之效力（最高法院51年台上第1216號判例意旨參照）。又民法第129條第1項第2款所稱之承認，係因時效而受利益之當事人（債務人）向請求權人表示認識其請求權存在之觀念通知。又此項承認無須一一明示其權利之內容及範圍等，以有可推知之表示行為即為已足，故如債務人之一部清償可視為對於全部債務之承認（最高法院99年度台上第2375號判決意旨參照）。本件原告基於系爭買賣契約請求被告移轉系爭土地及交付系爭未保存登記建物，並主張請求權之時效因被告之承認而中斷，被告則否認上情，自應由原告就此負舉證之責。
2.經查：原告於本院審理中陳稱：系爭土地為訴外人陳文三介紹我去買，後來他有陪我去找被告移轉土地，95年2、
3月去了1次，同年雙十節又去了一次，當時請被告準備土地過戶的資料，他都說好等語（本院卷第70-1頁）。證人即兩造買賣系爭土地之仲介人陳文三亦到院證稱：我在八里工廠認識被告，他說他有一間倉庫跟土地要賣，但是仲介賣不掉，所以請我幫忙，後來我有跟原告一起去找被告，一次是92年2、3月，一次是5月的時候，我們跟被告說要趕快找資料辦過戶，他說好等語（本院卷第71-72頁），嗣又稱：95年9月份有去找被告沒找到，10月份去找才找到，這2次原告都有跟我一起去等語（本院卷第74頁）。是證人曾與原告一同前往被告住處催促其辦理系爭土地移轉登記，並經被告同意辦理乙節，業據證人陳文三證述在卷，核與原告之主張大致相符；雖證人就前往尋找被告之日期雖前後陳述不一，惟慮及證人年事已高，且事發距今業已超過10年，其無法確實記得前往尋找被告之日期，應屬事理之情。從而，被告於95年間，經原告請求後曾同意移轉系爭土地之所有權登記等情，應堪認定；而此核屬對原告基於系爭買賣契約請求權之承認，揆諸上開法條規定及最高法院見解，堪認原告基於系爭買賣契約之請求權時效，業於95年10月間因被告承認債務而中斷。
3.被告雖抗辯稱其於95年間已至桃園工作，而原告及證人卻稱前往八里請求被告移轉系爭土地，可知證人所言不實，並請求本院調閱其勞健保資料云云。惟被告雖稱彼時於桃園工作，然並未舉證其住居所地亦一併搬遷至桃園；而本院之開庭通知寄送至被告位於八里之住所，係由其家人代為收受（本院卷第34頁），被告就此則表示無意見，且承認有居住於該處（本院卷第150頁），則尚無法排除原告及證人得於被告下班時間前往其住處要求履約。且原告主張前往八里之時間點之一為95年之雙十節，屬國定假日，衡情被告應無須工作而得待在八里家中，是原告與證人稱前往被告之戶籍地即八里尋找被告乙節，應屬可採。又證人既均為兩造之舊識，復為兩造買賣系爭土地之仲介人，實難認其有何偏袒原告之必要；況證人上開證詞係其經具結後所為，更無從想像其為原告之利益，甘冒偽證罪風險而進行虛偽陳述。此外，被告就證人之證詞有何不實之處，復未能舉證以實其說，是本院自難單憑被告於95年間已前往桃園工作之事實，即遽認證人所言不實。至被告請求本院調閱其勞健保資料乙節，因被告並未能證明其於95年間除工作外，亦一併搬遷住居所至桃園，縱本院調閱被告之勞健保資料而證明95年間其確實於桃園工作，亦無從據此推翻證人之證詞之真實性，是本院自無函調之必要，附此敘明。
（二）被告出售系爭未保存登記建物時，有無將占用他人土地之Ａ部分一併出售予原告：
1.再按所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上第286號判決意旨參照）。又解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法院97年度台上第1676號判決意旨參照）。
2.經查：依系爭契約之約定，兩造就買賣標的係約定「不動產標示：…本買賣標的包括一切地上物」（本院卷第18頁），而依新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書之記載，系爭未保存登記建物係於兩造簽立系爭契約後之85年11月始起課房屋稅，並載明房屋座落之地址（本院卷第68頁），可知兩造簽約時因系爭房屋尚未為稅籍登記，尚無從依系爭契約上記載系爭未保存登記建物之稅籍編號或坐落地址以特定買賣標的範圍，故僅得以簽約當時之情況，判定兩造買賣系爭未保存登記建物之範圍究竟為何。再依新北市淡水地政事務所土地複丈成果圖所示，原告請求被告交付系爭未保存登記建物之Ａ、Ｂ部分，而Ａ、Ｂ部分係牆面連成一體之單獨建物，內部並無隔間及分別之單獨出入口可將之分開使用，有本院106年9月28日勘驗測量筆錄及現場照片附卷可參（本院卷第114、117頁下方照片）；是揆諸上開最高法院見解，依經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及誠信原則判斷，被告於締約當時之真意應係將Ａ、Ｂ部分一併出售予原告，斷無僅單獨出售Ｂ部分，而將並無隔間且無獨立出入口之Ａ部分留作自用之理。況衡諸我國之實務現況，Ａ、Ｂ部分均屬未保存登記建物，被告於興建當時並未注意而無權占用他人土地之情形，亦所在多有，自不得僅因Ａ部分係占用他人土地即逕認其未包含於兩造之買賣合意中。是被告抗辯稱：其僅出售系爭未保存登記建物之Ｂ部分予原告云云，自屬無據。至被告另抗辯稱其亦未出售系爭未保存登記建物之Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分，然因此部分因建物滅失，經原告減縮聲明而未為請求，本院自無庸審酌，附此敘明。
（三）綜上所述，原告基於系爭買賣契約，就系爭土地對被告之移轉登記請求權，及交付系爭未保存登記建物並移轉事實上處分權之請求權，業經被告於95年間承認債務而時效中斷；且兩造對於買賣系爭未保存登記建物之範圍，亦包含如附圖所示Ａ、Ｂ部分等情，應堪認定。
五、從而，原告依據系爭買賣契約，請求於給付被告30萬元之同時，被告應將系爭土地移轉登記予原告，另交付如附圖所示
Ａ、Ｂ部分之系爭未保存登記建物並移轉其事實上處分權，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年12月28日
民事第三庭法官楊忠霖以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年12月28日
書記官沈育儒