裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第1327號民事判決
裁判日期：民國103年03月19日
裁判案由：拆除地上物
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第1327號原告 林麗觀 訴訟代理人 張景堯 律師
劉玟欣 律師先位被告 陳泰華 備位被告 喻暐婷 當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國103年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告對先位被告陳泰華之先位之訴及假執行之聲請均駁回。
核定先位被告陳泰華就其所有如附圖編號①、②所示之建物及棚架占有高雄市○○區○○段○○○○號土地面積合計共二百八十點七十七平方公尺部分，自民國一百零二年四月二十四日起按月應給付原告之租金為新臺幣壹仟壹佰捌拾伍元。
訴訟費用由被告陳泰華負擔三分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。次按被告有二人以上，於同一訴訟程序被訴，原告慮其於先位被告之訴為無理由時，始請求對備位被告之訴為裁判，此即為複數被告之主觀的預備訴之合併。此種主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，自為法之所許（最高法院94年度台抗字第980號民事裁定要旨參照）。
二、經查，本件原告起訴原係主張其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），遭被告陳泰華以地上物無權占用，而聲明請求：㈠被告陳泰華應將系爭土地其上如起訴狀附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ之地上物（實際面積以實測為準）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；㈡被告陳泰華應給付原告新臺幣（下同）17,564元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國102年5月24日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告17,564元；㈢訴訟費用由被告陳泰華負擔；㈣願供擔保請准宣告假執行（本院卷第3頁）。嗣於本院審理中擴張請求不當得利之數額，並因查悉上開地上物之房屋稅納稅義務人為喻暐婷，故追加喻暐婷為備位被告，復依民法第425條之
1第2項之規定就先、備位被告均追加請求核定占用系爭土地之租金為備位聲明，且依地政機關複丈測量成果更正請求拆除地上物之面積如下所述。核其追加主觀預備合併之訴部分，與起訴主張之基礎事實均屬同一，被告2人俱未異議而應訴，無甚礙於備位被告喻暐婷之防禦，且無遲滯訴訟程序之進行，應予准許；至其擴張請求不當得利之數額，核屬擴張應受判決事項之聲明，而追加備位聲明部分，與原起訴聲明均係基於系爭土地遭無權占用之同一原因事實，揆諸上開民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定，均應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、先位被告陳泰華部分原告於102年4月24日因拍買取得系爭土地，然其上卻有被告陳泰華所有如附圖編號①所示之未辦保存登記即門牌號碼高雄市○○區○○里○○路○○○號建物（下稱系爭建物，面積為190.54平方公尺），以及如附圖編號②所示之棚架（下稱系爭棚架，面積為90.23平方公尺，與系爭建物合稱系爭地上物）。陳泰華無權占用系爭土地，依法自應將系爭地上物予以拆除並返還系爭土地，又伊取得系爭土地所有權後陳泰華占用系爭土地迄今，受有相當於租金之不當得利，依民法第179條之規定，伊得請求陳泰華給付自102年4月24日起至103年2月23日止，按系爭土地之面積及各該年度公告現值之10％計算之不當得利共187,346元（計算式：4683.
64平方公尺×480元×10％÷12×占用期間10個月＝187,
346元），及自103年2月24日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,735元（計算式：46
83.64平方公尺×480元×10％÷12＝18,735元）。如法院認兩造間就系爭土地成立推定租賃之法律關係，惟原告多次通知陳泰華處理占用系爭土地乙事均未獲回應，顯見兩造無法就租金數額為協議，爰依民法第425條之1第2項之規定，請求依系爭土地之面積以及公告現值之10％為計算標準，核定陳泰華自102年4月24日起每月應給付之租金為18,735元（計算式同前）。並㈠先位聲明：⒈被告陳泰華應將系爭地上物予以拆除，將占用之土地返還予原告。⒉被告陳泰華應給付原告187,346元，及自102年8月21日訴之變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自103年2月24日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告18,735元。⒊訴訟費用由被告陳泰華負擔。⒋願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈請求核定被告陳泰華占用系爭土地部分，自102年4月24日起按月應給付之租金為18,735元。⒉訴訟費用由被告陳泰華負擔。
㈡、備位被告喻暐婷部分伊取得系爭土地之所有權後，經由鄰人告知系爭地上物為陳泰華所使用，但依房屋稅稅籍資料所示，被告喻暐婷為系爭建物之納稅義務人，可推認喻暐婷對系爭地上物有事實上處分權；又伊取得系爭土地所有權後喻暐婷無權占用系爭土地迄今，受有相當於租金之不當得利，依法自得請求喻暐婷拆除系爭地上物以及給付自102年4月24日起至103年2月23日止，按系爭土地之面積及各該年度公告現值之10％計算之不當得利共187,346元（計算式均同前），及自103年2月24日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,735元。如法院認兩造間就系爭土地成立推定租賃之法律關係，惟喻暐婷於本件訴訟中拒絕給付租金，顯見兩造無法就租金數額為協議，爰依民法第425條之1第2項之規定，請求依系爭土地之面積以及公告現值之10％為計算之標準，核定喻暐婷自102年4月24日起每月應給付之租金為18,735元。並㈠先位聲明：⒈被告喻暐婷應將系爭地上物予以拆除，將占用之土地返還予原告。⒉被告喻暐婷應給付原告187,346元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自103年2月24日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告18,735元。⒊訴訟費用由被告喻暐婷負擔。⒋願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈請求核定被告喻暐婷占用系爭土地部分，自102年4月24日起按月應給付之租金為18,735元。⒉訴訟費用由被告喻暐婷負擔。
二、先位被告陳泰華則以：原告係經由法院拍賣程序取得系爭土地，當時拍賣公告即載明系爭地上物不在拍賣範圍，且系爭土地拍定後不點交，原告明知上情仍執意購買，自不得要求伊拆除系爭地上物。另系爭地上物前係伊連同系爭土地一併向訴外人 何李戀 所買受，而均為伊所有，並無無權占用之情形，且伊亦未將系爭土地出租予他人，原告請求伊支付相當於租金之不當得利自屬無理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、備位被告喻暐婷未於言詞辯論期日到場，惟前以：系爭地上物係陳泰華贈送給伊，如果原告不對伊請求不當得利，則同意讓原告拆除系爭地上物等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項如下：
㈠、坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（即系爭土地），於97年11月13日登記為訴外人何李戀所有，嗣於100年2月17日以買賣為原因登記為被告陳泰華所有，再於102年4月24日以拍賣為原因登記為原告所有。
㈡、何李戀於100年2月18日將其所有之未保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋（即系爭建物），以買賣為由將系爭建物之事實上處分權移轉予陳泰華，並變更納稅義務人為陳泰華。
㈢、系爭建物於101年6月間納稅義務人由陳泰華變更為被告喻暐婷。
五、兩造爭執事項：
㈠、先位被告陳泰華部分⒈陳泰華是否為系爭地上物之事實上處分權人？⒉系爭地上物占有系爭土地有無正當權源？原告得否請求陳泰
華拆屋還地及返還不當得利？⒊兩造如成立推定租賃之法律關係，則原告請求核定租金之數
額應以若干為適宜？
㈡、備位被告喻暐婷部分⒈喻暐婷是否為系爭地上物之事實上處分權人？⒉系爭地上物占有系爭土地有無正當權源？原告得否請求喻暐
婷拆屋還地及返還不當得利？⒊兩造如成立推定租賃之法律關係，則原告請求核定租金之數
額應以若干為適宜？
六、本院得心證之理由：
㈠、先位被告陳泰華部分⒈陳泰華為系爭地上物之事實上處分權人。
原告主張因喻暐婷現為系爭建物之房屋稅納稅義務人，故喻暐婷對系爭地上物應有事實上處分權乙情，為陳泰華所否認，並辯稱：系爭地上物是伊跟前手買來的，都是伊在使用，系爭地上物是伊的，喻暐婷與伊另案在花蓮涉訟時就答應要把系爭建物還給伊等語。經查：
①系爭建物為未辦保存登記建物，陳泰華前向訴外人何李戀購
得，並於100年2月18日登記為系爭建物之房屋稅納稅義務人，為兩造所不爭執，並有契稅申報書（本院卷第102頁）在卷足憑；又陳泰華主張系爭地上物均係其所使用乙情，核與原告自陳取得系爭土地所有權後，經由鄰人告知系爭地上物均係陳泰華所使用等語（本院卷第47頁）以及本院於102年8月13日至現場履勘時陳泰華在現場並表示系爭地上物均係由其居住、使用等情相符，有本院勘驗筆錄附卷可稽（本院卷第42頁），由陳泰華購得系爭地上物後並居住、使用系爭地上物情節以觀，堪信陳泰華為系爭地上物之事實上處分權人。
②至系爭建物之房屋稅納稅義務人雖於101年6月間由陳泰華
變更為喻暐婷，有高雄市東區稅捐稽徵處旗山分處102年10月15日旗稅分房字第0000000000號函文在卷可佐（本院卷第75頁），且為兩造所不爭執，原告並據此主張喻暐婷為系爭建物之事實上處分權人云云。然稅籍登記僅為稅務行政管理之措施，尚不能因納稅義務人之變更即認陳泰華有移轉系爭建物之事實上處分權予喻暐婷之意思及行為；又細觀系爭建物於101年6月21日之契稅申報書，係以「買賣」為契約種類作為系爭建物納稅義務人變更為喻暐婷之原因（見本院卷第99頁），而該次買賣行為曾經陳泰華於另案以喻暐婷購買系爭建物未給付價金為由，而提起給付買賣價金之訴，經臺灣花蓮地方法院（下稱花蓮地院）審理後認陳泰華與喻暐婷於101年6月21日所訂立之買賣契約為通謀虛偽之意思表示，故該買賣契約為無效而駁回陳泰華之請求並確定等情，有花蓮地院101年度訴字第279號判決在卷足憑（本院卷第57至58頁背面），且喻暐婷於本院審理中亦以書狀自陳花蓮地院既然認定系爭建物之買賣契約為無效，則系爭建物之所有權人（按應為事實上處分權人）應為陳泰華等語（本院卷第55頁），甚且於本院準備程序中亦不否認其與陳泰華就系爭建物所為之買賣為假買賣（見本院卷第79頁），顯見其等於
101年6月21日就系爭建物所辦理之稅籍變更，乃係為配合上開通謀虛偽之買賣所辦理，陳泰華既無移轉系爭建物事實上處分權之真意，且該移轉行為亦因違反民法第87條第1項之規定無效，喻暐婷自不因此而取得系爭建物之事實上處分權，是原告上開主張，自不足採。
③再喻暐婷雖於本院審理中另稱：伊與陳泰華間就系爭建物所
為之買賣雖是假的，但系爭建物是陳泰華送給伊的，伊才會配合簽立不知道內容的合約書，既然系爭建物之納稅義務人是伊，則伊就是所有權人云云（本院卷第79、80頁）。然其上開所述，要與其於花蓮地院101年度訴字第279號事件審理中始終主張：當時陳泰華向伊稱系爭建物過戶到伊名下，就可向銀行貸款，但伊打電話詢問銀行後得知還是無法辦貸款，所以伊要將系爭建物還給陳泰華，伊並沒有要買系爭建物的真意等情顯然不符（見該判決第1頁倒數第2行、第2頁第1至3行，本院卷第57、57頁背面），且為陳泰華所否認（本院卷第80頁），是喻暐婷此部分所述，為臨訟翻異之詞，自不足採。
④從而，陳泰華為系爭地上物之事實上處分權人自堪認定。⒉系爭地上物占有系爭土地有正當權源，原告不得請求拆屋還地及返還不當得利。
①按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。其立法目的在於使房屋，不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。又且上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。次按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條定有明文，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分。主建物附加之增建物，就增建部分究竟得否主張獨立之所有權，其所有權之歸屬為何，仍應視所增建之建物是否為原有建物之構成部分，抑或為獨立之建物而定；若係獨立之建物，再視其是否常助主物之效用，且屬於同一人所有，而有主物、從物之分，並依此原則而區分增建部分之所有權歸屬。準此，於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張。
②經查，系爭建物外觀為搭建鐵皮屋簷之1層樓水泥建物，系
爭棚架則係以鐵皮所搭建，與系爭建物垂直相連並使用相同之鐵皮屋簷，系爭棚架其內停放有機車以及堆放雜物，有現場照片3張在卷足憑（本院卷第88至89頁），是系爭棚架與系爭建物間，外觀上並無任何可資區別之標識存在，且其使用上亦不具獨立性，而係常助系爭建物之效用，系爭棚架自不得獨立為物權之客體，而應認系爭建物所有權範圍因系爭棚架之增建而擴張，系爭棚架應屬系爭建物之部分。又陳泰華於100年2月17日登記為系爭土地之所有權人，並於100年2月18日向何李戀購得系爭地上物之事實上處分權，為兩造所不爭執，並有系爭土地之異動索引資料、系爭建物之契約申報書存卷可考（本院卷第71、102頁），是系爭土地及其上之系爭地上物原同屬陳泰華所有，嗣原告經由本院101年度司執字第98105號強制執行事件拍定買受系爭土地而取得所有權，因強制執行法所為之拍賣其性質係屬買賣，故本件情形，乃與民法第425條之1第1項所規定土地與土地上房屋同屬一人所有、而將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形相符，自有該條規定之適用，應推定於系爭地上物得使用期限內有租賃關係存在，原告主張系爭棚架非系爭建物之主結構，不在推定租賃關係之範圍，應予拆除云云（本院卷第165頁），惟系爭棚架與系爭建物已成為一體，而歸屬於同一權屬，均在推定租賃關係之範圍，已如前述，原告上開主張，要不足採。
③原告雖又主張系爭建物年限久遠，能否繼續供人居住，而推
定有租賃關係，顯有疑問云云（本院卷第165頁）。然依卷內照片所示，系爭建物之結構完整，樑柱直立，未見有坍塌或其他顯不能居住之情形，原告就此復無法舉證以實其說，其此部分主張，洵不足採。
④綜上，系爭地上物占用系爭土地，即屬有正當權源，原告本
於所有物返還請求權，請求陳泰華拆除系爭地上物自屬無據。又陳泰華所有之系爭地上物占用系爭土地，既有正當權源，其受有利益即有法律上之原因，無不當得利可言。從而，原告以陳泰華此部分占用係屬無權占有，主張陳泰華並無法律上原因，受有相當於租金之利益，致其受有損害，請求陳泰華給付相當於租金之不當得利，要無可取。
⒊兩造間成立推定租賃之關係，原告請求核定之租金以每月1,
185元為適宜。
①按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，民法第425條之1第1項前段、第2項定有明文。本件兩造在系爭地上物得使用期限內推定有租賃關係，業如前述，惟因陳泰華否認原告得請求租金，顯見兩造間就租金數額不能協議決定，依上開說明，原告自得請求本院核定租金。
②次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別規定甚詳。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例意旨亦可資參照。陳泰華所有之系爭地上物既占有系爭土地共
280.77平方公尺（計算式190.54＋90.23＝280.77），其應給付之租金數額自應以其占用之面積可受利益之範圍為核算基準。原告雖主張陳泰華使用系爭地上物出入時亦會使用到系爭土地之其他部分，故陳泰華占用之面積應為系爭土地之總面積4,683.64平方公尺計之云云，惟原告上開所述不過係陳泰華一時性之行舉，要與持續性之占用行為不同，且除系爭地上物外，陳泰華亦無在系爭土地四周搭設阻隔物或以其他方法排除他人使用系爭土地，而將系爭土地納於其實力支配範圍內之情形，是原告上開主張，自屬無理，應以系爭地上物占用之面積作為核定租金之基準。
③系爭土地102年1月間之申報地價為每平方公尺72元、公告
現值為每平方公尺450元，系爭建物占有系爭土地之面積為共280.77平方公尺，又系爭建物之課稅現值為182,900元，分別有系爭土地公務用謄本、高雄市政府地政局美濃地政事務所103年3月13日高市地美價字第00000000000號函文檢附之附表、土地複丈成果圖及系爭建物課稅明細表（本院卷第73、170、171、172、45、33頁）附卷可參，另系爭土地坐落於高雄市○○區○○段，屬山坡地保育區，人口密度低，市場學校及公共設施接近性尚近，有系爭土地之估價報告存卷可考（見外放之本院101年度司執字第98105號影卷）。本院斟酌系爭土地及地上物之上揭開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨被告利用系爭土地係作為自住等情，認應以系爭土地申報地價暨系爭建物課稅現值之7％核定每月租金較為適當。依此計算，陳泰華自102年
4月24日起，每月應給付之租金應為1,185元【計算式：（申報地價72元×占用面積280.77平方公尺＋課稅現值182,90
0元）×年利率7％÷12＝1,185元，元以下四捨五入】。原告之請求，於上開範圍內，應予准許，至逾上開金額之請求，則不應准許。
七、綜上所述，本件原告先位請求先位被告陳泰華將坐落系爭土地之系爭地上物予以拆除，將占用部分之系爭土地返還原告，並給付原告187,346元，及自102年8月21日訴之變更狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自103年2月24日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告18,735元部分，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。其備位請求核定陳泰華就系爭地上物占有系爭土地，自102年4月24日起按月應給付之租金為1,185元範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，然因核定租金之訴為形成之訴，本院不受原告聲明之拘束，故無庸為駁回之諭知，併予敘明。
八、末按預備合併之訴，係以先位之訴不合法或無理由，為後位之訴之判決條件，先位之訴有理由，後位之訴即無庸判決。本件原告先位請求核定先位被告陳泰華占用系爭土地之租金部分，已獲勝訴之判決，則有關請求備位被告喻暐婷部分，自毋庸審酌、判決，故兩造之爭點㈡即無再予論述之必要。據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國103年3月19日
民事第二庭審判長法官甯馨
法官王靖茹法官陳采葳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月19日
書記官劉企萍