裁判字號：臺灣花蓮地方法院96年重訴字第11號民事判決
裁判日期：民國97年03月14日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣花蓮地方法院民事判決96年度重訴字第11號原告丙○○訴訟代理人 吳美津 律師被告甲○○
乙○○共同訴訟代理人 陳清華 律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國97年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴，原依買賣契約第7、8條約定，給付不能、不完全給付及買賣權利瑕疵擔保之法律關係為請求之基礎，嗣於96年9月19日具狀追加另依民法第92條、第179條不當得利請求權為主張，被告雖不同意原告所為訴之追加，惟原告為訴之追加前、後所依據之事實均為兩造於95年12月間購買下述不動產之事實（詳如下述），請求之基礎事實並未變更，依據前述說明，原告所為訴之追加，應予准許。
二、原告主張：㈠被告乙○○為訴外人雙聯投資實業股份有限公司（下稱雙聯
公司）之負責人，於民國95年12月初期間，就登記於其父即被告甲○○名下所有、坐落於花蓮市○○段○○○○號土地暨其上建號1665號、門牌號碼花蓮市○○路○○號建物（下稱系爭不動產），在被告乙○○遊說下，以被告甲○○名義，由被告乙○○負責簽約磋商之全部事宜，並由知情之被告甲○○負責決策，在訴外人 卓建和 代書見證下，於民國95年12月6日簽立土地、房屋買賣契約書，約定買賣總價金新台幣（下同）7,600萬元，分期付款方式：⑴簽約時給付300萬元；⑵第1、2期款項分別應於95年12月16日、96年1月1日各給付650萬元。惟於95年12月13日，經被告乙○○要求，原告同意，遂在卓建和之見證下，另行協議，將第2期款項之650萬元支票1紙，更換為票面金額各為325萬元之2張支票，並提前於95年12月25日兌現；⑶其餘買賣價金5,800萬元，原係甲○○及雙聯公司向彰化銀行之貸款，由原告負責再向彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）轉貸款後，以轉帳清償之；⑷至交屋後，再支付尾款200萬元。
㈡被告乙○○於簽約前及簽約當時，隱匿其早已將系爭不動產
出租予訴外人 陳淑枝 、 陳景彰 使用，而該租約甫於95年11月26日到期，乙○○未先依法終止租賃契約，又未依法聲請強制行請求陳淑枝返還租賃物前，竟即在95年12月6日迅速出賣系爭不動產給原告，且佯稱：「強制執行程序點交已在進行，最多一個月就完成」，致令原告陷於錯誤，而無法正確判斷，使原告買受房地，根本無法使用，顯有不良動機。此外，被告乙○○又佯稱系爭房屋內假扣押物品及固定裝潢，價值不斐，高達上千萬元，目前因陳淑枝未繳租金，已由法院扣押云云，令不諳法律之原告誤認為購買後，將擁有完全支配力之所有權，得以在上址經營餐廳飯店業務，且屋內原固定裝潢及物品均得一併使用，而不疑有他、陷於錯誤、高價購買。然有疑問者為，在法院拍賣點交完畢前，根本無法確定該動產所有權為何人取得，被告乙○○豈可隨便出賣，又不誠實告知內情？顯有不法動機。
㈢原告在95年12月18日接獲陳淑枝所寄發之存證信函表示：本
件不動產之前買賣契約是無權代理而無效，且其等間有買回之約定云云。原告十分震驚，向被告乙○○查詢結果，被告乙○○保證產權無誤，為取信原告，更出示陳仁國公證人事務所製作被告乙○○與陳淑枝、陳景彰間之公證書影本2份，原告因相信公證書之公信力，故繼續依約履行契約。95年12月20日，原告依約在辦理不動產移轉登記手續完竣後，經卓建和協助，確實向彰化銀行送件申請貸款，該行原本同意立即撥款5,700萬元至6,000萬元予原告，並同時塗銷被告甲○○、雙聯公司之抵押權。然陳淑枝竟於95年12月22日寄發存證信函給彰化銀行花蓮分行，表示不動產業已進入訴訟階段，要求該行不得准貸給原告，也要求不得核准被告甲○○及雙聯公司塗銷抵押權之要求。故該行以「本件不動產產權有嚴重糾紛」為由，駁回原告貸款之申請。系爭不動產無法依約轉貸，實因產權有重大糾紛而無法再向銀行貸款，全歸因於被告與第三人就系爭不動產有重大糾紛之故，被告豈可於簽約前隱匿真相，出賣有糾紛之不動產給原告？本件違約肇因於被告之不誠實，自不可歸責於原告。
㈣陳淑枝於96年1月14日在更生日報頭版，大幅刊登不實言論
：「本餐廳對於心術不正訛詐他人資產之不法人士，及對本餐廳散播不實訊息嚴重影響本餐廳商譽之有心人士，沿循司法途徑追訴之」。原告僅為單純買賣關係之買受人，擔任花蓮縣觀光協會理事長及國統大飯店董事長，在花東地區有極高社會地位及商譽，竟因被告遲不出面與陳淑枝妥善解決合約問題，放任陳淑枝擴大糾紛，任意捏造不實言論，而連累原告，且被告不出面理清糾紛，對外也不做任何辯駁，嚴重詆毀原告之名譽及權益。陳淑枝於96年1月18日再度於更生日報頭版刊登：「將於元月19日起正常營業」，且「全年無休」並應徵新員工，顯然系爭不動產已遭陳淑枝無權占有。惟原告已依約履行兌現1,600萬元之鉅款，在兩造約定95年12月底交屋期後，卻無法順利依約取得房地支配使用權，又將有支付高額貸款利息之險，而被告卻置身事外，繼續消極放任陳淑枝之阻撓及濫訴，任由房地遭人非法占用營業，甚至原告還接獲美崙派出所約談通知，以「刑事被告」身分被傳訊，須按時到該所，針對陳淑枝所提原告與乙○○間，就本件買賣不動產有「假買賣」、偽造文書、恐嚇等告訴事由製作筆錄，造成原告嚴重困擾及名譽權益受損。
㈤至96年1月31日，原告竟接獲鈞院之通知函，諭令原告應於
96年2月1日前補正訴狀，案號為96年度重訴字第1號事件，經委請律師閱卷後，竟查知系爭不動產產權有如下重大瑕疵：
⒈陳淑枝、陳景彰向法院追加起訴，主張其等始為合法所有權
人，本件兩造間所為之買賣，屬通謀虛偽意思表示，應屬無效，且主張該買賣及所有權移轉登記行為，屬民法第244條第2項有償之詐害行為，而應予撤銷云云。
⒉被告與陳淑枝簽訂之「買賣契約書」第13條約定：陳淑枝至
遲於95年11月26日止，得以7,000萬元之價格，向被告乙○○買回系爭不動產。
⒊陳淑枝、陳景彰寄發存證信函2件，要求被告乙○○依上開
契約，於95年6月26日前須先清償原貸款，否則將解除買賣契約；被告乙○○與陳淑枝間之房地買賣契約為無權代理而無效云云。
㈥系爭不動產之買賣價金高達7,600萬元，除與市價相當之外
，也因一併買受房地內假扣押動產及固定裝潢，遠遠高於陳淑枝與被告乙○○間所約定之買回價7,000萬元。然而，96年3月22日，鈞院民事執行處到系爭房屋進行執行程序，陳淑枝當場提出現金45萬元交予法官，解除扣押動產之查封，被告顯已喪失扣押動產之所有權，本件已屬給付不能，且屬可歸責於被告之事由。
㈦本件請求權基礎：
⒈權利瑕疵擔保方面：依系爭買賣契約第7、8條、民法第350
條、353條準用第226條第1項規定，原告已合法解除系爭買賣契約，依民法第259條規定，被告有回復原狀之義務，除應將原告已付價金1,600萬元全數退還外，並應賠償原告上開已收價款同額之違約金。
⑴依系爭買賣契約書第7條約定：「本買賣不動產權，乙方
應保證其來歷清白，絕無產權或債務關係之糾葛，如有上情，致與善意第三人產生糾紛時，乙方應負完全責任，即時理直，否則致使甲方之權益蒙受損害時，乙方應付一切損害賠償之責任」。
⑵系爭買賣契約成立時，被告有隱匿、及偽稱可迅速交屋之
事實，致原告陷於錯誤，無法正確判斷，原告買受系爭不動產後，根本無法使用，被告與陳淑枝間之債務數額更高過系爭不動產價值甚鉅，致原告因陳淑枝行使權利，主張（相反）之權利之結果而可能喪失系爭不動產之所有權，故本件買賣標的物之權利顯有瑕疵，出賣人即被告自應連帶負權利瑕疵擔保責任。
⑶原告已於96年2月16日委請律師發函，該意思表示於96年2
月18日到達被告，再以本件起訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經原告合法解除，被告即應返還原告已付價金1,600萬元，並應賠償已收價款同額之違約金予原告。
⒉不完全給付方面：依民法第227條第1項、類推適用第226條
第1項、第231條第1項、第254條，依民法第256條規定解除系爭買賣契約，依同法第259條第2款及第260條返還價金，原告亦以本訴狀向被告為依民法第256條解除契約之意思表示。
⑴原告以高價買受系爭不動產，自係希望得以在上址經營餐
廳飯店業務，且屋內原固定裝潢及物品均得一併使用，惟被告卻遭陳淑枝聲請停止執行及提起塗銷系爭所有權移轉登記之訴，系爭不動產隨時有遭陳淑枝以訴訟方式取回所有權，顯然被告未為合於債務本旨之給付，屬不完全給付，且因可歸責被告事由所致。
⑵本件買賣房地，原告已備妥過戶證件及用印，被告不但未
能完成交屋，更無法依約轉貸，實因被告乙○○與房地買賣前手陳淑枝、陳景彰間有重大糾紛，使原告無法向銀行貸款，應認被告未依債之本旨提出給付，有可歸責予被告之事由，致原告未於期限內完成貸款手續，且被告已喪失扣押動產之所有權，為可歸責於被告之事由致給付不能，被告既未依約於1個月之期限內交屋完成，原告自得主張解除契約，請求退還已付之價金，並依系爭買賣契約第8條約定，原告得請求已付價款同額之違約金。
⑶原告主張若認被告仍有給付之可能，則被告應負給付遲延
之責，依系爭買賣契約第7條約定，可認為兩造對被告付款義務有嚴守履行期限之合意，自有民法第255條規定之適用。被告迄今仍無法交屋，顯見本件確有可歸責於被告致給付遲延之情，原告不經催告即得解除契約。
⑷如認為本件可歸責於被告之事由致為不完全給付，乃屬可
補正事項，即被告可排除該不完全給付，而原告已對被告進行催告而被告不為之，原告自得請求被告負給付遲延之賠償責任。被告迄今仍未完成交屋手續，原告既已定相當期限催告被告履行，而被告因可歸責於己之事由迄未履行，原告茲再以本起訴狀繕本之送達為解除契約通知之確認。系爭契約既經原告依民法第254條規定合法解除，被告即負有返還所受領價金之義務。
⒊不當得利方面：被告共同詐欺原告，原告依民法第92條規定
撤銷受詐欺之意思表示，依同法第179條規定，主張不當得利請求權，請求被告返還所受利益：被告高價出售系爭不動產，在出售房地之前，被告刻意漏未說明因契約或交易習慣上負有告知有關與前手間關係之義務，隱匿系爭不動產與第三人有重大糾紛之事實，使原告無法正確評價簽約及投資風險，致原告陷於錯誤，被告可謂詐欺之不作為犯。被告前開不法行為，業經原告向台灣花蓮地方法院檢察署，提起刑法第339條第1項之詐欺取財告訴，被告為謀暴利故意詐欺，原告自得依民法第92規定撤銷受詐欺所為之意思表示。
㈧系爭不動產，原為被告甲○○買受，因被告乙○○於立契約
書人欄下簽名，而與被告甲○○就給付價金併負全部給付之責。就系爭不動產之賠償給付義務，原為被告乙○○應負責，嗣由被告甲○○加入承擔，應屬併存的債務承擔，故而被告與對系爭不動產價金之給付，即應負不真正連帶之責任（學說上稱之為不真正連帶債務，實務上則認為連帶債務）。換言之，系爭買賣契約原係由被告乙○○為出賣人，因其將系爭不動產所有權移轉登記予被告甲○○名下，始於契約出賣人欄簽名，可見其等於簽約時，被告應有願負全部責任之預見。縱認系爭不動產為被告共同出售，且非連帶債務，然房地既不可分，故而買賣房地之價金，亦為不可分債務，依民法第292條規定，被告亦應負全部給付之責。
㈨陳淑枝、陳景彰將系爭不動產出售予被告乙○○之買賣價金
僅為6,500萬元，然被告再轉售予原告之價金卻達7,600萬元，被告乙○○2次轉手買賣間，就已賺取1,100萬元之獲利，故其獲利總值及比例已在原告請求賠償金額之上。另被告謊話連篇，誘使原告投入大筆資金，開始進行裝潢該房地為飯店之計畫，而事實上卻隨時有遭陳淑枝以訴訟方式取回房地所有權之風險。被告放任陳淑枝擴大糾紛，任意捏造不實情節，連累原告，嚴重詆毀原告名譽及權益；原告已依約履行兌現1,600萬元鉅款，在兩造約定95年12月底交屋期後，卻無法順利依約取得房地支配使用權，故原告依約請求被告賠償已支付款項一倍之違約金，自屬正當。
㈩並聲明：被告應連帶給付原告3,200萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告一方面主張被告乙○○隱匿早已將系爭不動產予陳淑枝
、陳景彰使用，另一方面又主張被告乙○○佯稱「強制執行程序點交已在進行，最多一個月就完成」及「房地內假扣押物品及固定裝璜，價值不斐，高達上千萬元，目前因陳淑枝未繳租金已由法院扣押云云」，前後主張自相矛盾，被告並未向原告佯稱「不動產強制執行點交已在進行，最多一個月就完成」。原告明知系爭不動產出租第3人陳淑枝、陳景彰使用，為掩飾其未能如期貸款給付買賣價金之違約責任而顛倒事實。系爭買賣契約書特約事項㈡載明「房屋依固定裝璜及乙方假扣押承租人之物品交屋，另水電保持暢通。」，契約內既提到「假扣押」，又提到「承租人」，俱見原告對於系爭不動產出租第3人使用及日後之租賃糾葛，知之甚詳。原告既身為花蓮縣觀光協會理事長及國統大飯店之董事長，具有相當之社會地位及智識經驗，對於查封拍賣之動產，最後非必由債權人取得所有權，難諉為不知，原告所稱被告乙○○刻意隱瞞租賃契約，令不諳法令之原告陷於錯誤云云，並非事實。
㈡原告無法貸得所需款項，真正原因在於原告信用不佳，負債
累累，所謂「本件不動產產權有嚴重糾紛」，僅為彰化銀行花蓮分行婉拒原告貸款之藉口。原告雖謂彰化銀行花蓮分行駁回原告貸款申請，係因陳淑枝從中作梗所致，然並未舉證以實其說；且兩造簽約之際，原告已知系爭不動產仍由原承租人占有，有假扣押強制執行糾葛存在，如因陳淑枝出面阻撓致原告無法順利自彰化銀行貸得款項屬實，亦非可歸責於被告事由所致，應由知情之原告自行承擔此項風險。而出賣人具有給付買賣價金之義務，原告承諾向彰化銀行貸款給付買賣價金，僅為給付價金眾多方式之一，並非唯一途徑，系爭買賣契約即約定「甲方貸款額度如有不足，須以現金補足。」，故如原告無法自彰化銀行貸款給付價金，亦應尋求其他替代方案，另向其他銀行辦理貸款，履行給付買賣價金之義務，不得以其他緣由掩飾其未能依約於96年1月6日給付5,800萬元價金應負之給付遲延責任，被告日前以原告遲延給付買賣價金為由，依法終止系爭買賣契約，故原告已付之價金1,600萬元，非特已由被告沒收，原告亦應將系爭不動產返還被告。
㈢被告乙○○就系爭不動產與陳淑枝、陳景彰所為之買賣契約
，並非無權代理，至於陳景彰有無代理陳淑枝之權限，雖為彼等內部糾葛，被告本可不予理會，然被告認「事緩則圓」，亦特別通融另與陳淑枝、陳景彰協議，倘若陳淑枝未於95年6月21日將550萬元返還被告乙○○，該買賣契約雙方仍應履行；被告乙○○之所以一時無法承接 陳叔枝 彰化銀行花蓮分行貸款，出自於陳淑枝、陳景彰疏未告知陳淑枝除積欠房屋貸款之外，尚積欠銀行其他信用貸款未清，彰化銀行要求必須一併清償信用貸款，否則無法辦理債務變更登記所致，嗣被告乙○○於代償陳淑枝其餘信用貸款債務之後，業已辦理債務變更登記，是該項債務變更為被告乙○○雖未即時辦理，然並非可歸責於被告事由所致，被告並未違約給付遲延。且96年度重訴字第1號事件已判決駁回陳淑枝、陳景彰之請求，可見陳淑枝之買回權利已經消滅，兩造所為之系爭買賣契約，並非通謀虛偽意思，亦非詐害債權之有償行為，陳淑枝、陳景彰於96年度重訴字第1號事件中所為之主張，不過為彼等無力買回系爭房地之後，欲藉訴訟爭取談判籌碼之藉口，其二人對系爭不動產已無任何權利，原告未明究裡，主張被告應負瑕疵擔保責任，尚有未合。
㈣依最高法院82年台上字第2499號判決，因系爭不動產迄今尚
未交付原告，原告於系爭不動產未依民法第373條規定危險移轉於原告前，主張被告甲○○應負權利瑕疵擔保責任，於法不合；系爭不動產前次買賣契約之出賣人為陳淑枝、陳景彰，買受人為被告乙○○，系爭買賣契約之出賣人為被告甲○○，買受人為原告，縱令被告乙○○與陳淑枝、陳景彰間所為買賣契約，容有爭議，依債權相對性原則，陳淑枝、陳景彰亦僅得於對於被告乙○○主張債務不履行損害賠償請求權，而不得對被告甲○○主張任何權利，何況，原告已取得系爭不動產所有權，足見被告已依債之本旨提出給付，並無不完全給付之情形，原告之所有權足以對抗陳淑枝、陳景彰，其2人又無地上權、抵押權、地役權、典權等權利可得主張；被告乙○○之前已終止租賃契約，並進入強制執行點交程序，取回系爭房地不日可待，俱見陳淑枝、陳景彰並無權利得對原告主張，被告甲○○即無權利瑕疵擔保責任可言。㈤縱原告可主張權利瑕疵擔保責任，然原告對於被告乙○○與
陳淑枝、陳景彰之買賣契約及租約糾紛，於買賣契約成立時，均已知悉，依民法第351條規定，被告甲○○並不負權利瑕疵擔保之責。系爭買賣契約之出賣人為被告甲○○，被告乙○○僅為其代理人，並非契約之當事人，依債權相對性原則，原告依據債務不履行之法律關係，請求被告乙○○連帶給付，並無依據。
㈥依系爭買賣契約書第3條付款方式之約定，被告交屋係以原
告給付5,800萬元貸款為停止條件，原告既尚未給付5,800萬元貸款，則被告根本尚無交屋之義務，原告於被告交屋期限尚未屆至之前，先行臆測被告給付不完全，容有未洽。至於陳淑枝及陳景彰與被告乙○○之買賣糾葛及原告貸款不如預期，均非不完全給付範疇。本件並非民法第255條之定期行為，而是同法第254條之非定期行為，原告不得未經催告解除契約。
㈦原告業已改口自認被告於簽約之際曾出示租賃契約公證書，
系爭買賣契約書內十特約事項㈡又有「假扣押」及「承租人」字句，俱見被告並未隱瞞出租系爭房地及租金糾葛情事，，而出賣人並無告知買受人買賣標的物前手為何人義務，何況被告於出示租賃契約公證書之際，同時將系爭房地出租予陳淑枝及陳景彰之緣由一併告知，原告亦可輕易由地政事務所之異動索引資料查出系爭房地前手為何人，及透過管道釐清系爭房地有無債權債務糾葛。陳淑枝係於95年12月15日寄發存證信函予原告，原告於接獲陳淑枝存證信函之後，非特未主張被告違約，反而繼續讓面額650萬、350萬元之支票陸續兌現，可見原告對陳淑枝等人之主張，早已明知，且不以為意。退萬步言，縱認被告應負違約責任，以已付價金1,600萬元作為違約金，實屬過高，應予酌減，實務上曾有以買賣總價款百分之十作為違約金數額之案例等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠被告乙○○為雙聯公司之負責人，被告甲○○為其父。
㈡原告於95年12月6日與被告甲○○（被告乙○○為代理人）
簽約，以7,600萬元購買系爭不動產所有權全部，並已依約給付價金1,600萬元。系爭不動產於95年12月20日移轉登記為原告所有。原告所提土地房屋買賣契約書、土地及建物登記簿謄本、契稅繳款書、支票影本為真正（本院卷12至22頁）。依買賣契約約定，房屋交屋時點為尾款200萬元付清之同時。
㈢兩造所提文書形式上均為真正。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告主張被告有以下違約情事，認已違反買賣契約第7、8
條約定，依權利瑕疵擔保、不完全給付、詐欺、不當得利之法律關係，請求被告連帶返還1,600萬元，是否有理？⒈簽約前及簽約時隱瞞系爭不動產有嚴重糾紛存在。
⒉系爭不動產於簽約後發生嚴重產權糾紛。
㈡被告以下辯詞，是否有理？⒈原告已知悉系爭房屋出租予陳淑枝、陳景彰使用之事實。
⒉原告無法順利自彰化銀行花蓮分行貸款，係因可歸責於己之事由所致。
⒊原告未依約於96年1月6日給付5,800萬元價金。
⒋被告乙○○就系爭不動產與陳淑枝、陳景彰所簽之買賣契約，並非無權代理。
⒌陳淑枝、陳景彰之買回權已因期限（95年6月21日）屆滿而
消滅，其二人對系爭不動產已無任何權利，系爭不動產並無權利瑕疵。
⒍依債權相對性原則，陳淑枝、陳景彰僅得向契約對造即被告
乙○○主張，不得向系爭買賣契約之出賣人即被告甲○○請求。
⒎系爭不動產尚未交付原告，原告不得依民法第373條規定主張被告應負權利瑕疵擔保責任。
⒏原告已為系爭不動產之所有權人，可本於所有權人地位對抗第三人，買賣標的物即無瑕疵可言。
⒐原告於系爭買賣契約成立時，已知悉被告乙○○與陳淑枝、
陳景彰之買賣契約及租約糾紛，依民法第351條規定，被告甲○○不負權利瑕疵擔保之責。
⒑系爭買賣契約之出賣人為被告甲○○，被告乙○○非當事人，原告不得依債務不履行之法律關係向被告乙○○請求。
㈢原告依系爭買賣契約第8條約定請求被告連帶給付已付價款
同額之違約金1,600萬元，是否有理？㈣原告請求違約金1,600萬元，是否過高？本院是否應予酌減？茲審酌如下。
五、原告主張權利瑕疵擔保方面：㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條分別定有明文。按出賣人依民法第349條規定，就買賣標的物固應負權利瑕疵擔保責任，然仍以權利之瑕疵於買賣成立後未能除去為前提。倘因法律規定買受人於受買賣標的物交付後，已取得標的物所有權，可得對抗第三人時，則其權利已無瑕疵，即不得再使出賣人負瑕疵擔保之責（最高法院77年台上字第2422號判決意旨參照）。而權利瑕疵擔保責任之成立要件為①瑕疵須於買賣成立時存在，②買受人為善意，③權利瑕疵並未除去。至於所謂「權利瑕疵擔保責任」之具體內容為，擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張權利（權利無缺之擔保），及擔保所出賣之權利於契約成立時確係存在（權利存在之擔保）。依原告主張之事實觀之，本件與權利存在之擔保尚無關連，首需探究者乃系爭不動產上是否有第三人得據以主張權利之瑕疵存在，而被告須負權利瑕疵擔保責任。
㈡原告主張系爭買賣契約成立時，被告未告知系爭不動產乃自
陳淑枝、陳景彰購得，並隱匿其等間有買回之約定，僅提出被告與陳淑枝、陳景彰間於95年5月26日所簽訂之租賃契約公證書，被告並稱該租約於95年11月26日到期，很快就可以交屋，致使原告誤認為購買後得以在上址經營餐廳飯店業務，且屋內原固定裝潢及物品均得一併使用，然被告乙○○未先依法終止房地租約，又未依法以公證書為執行名義聲請強制行，請求陳淑枝返還租賃物，竟佯稱：「強制執行程序點交已在進行，最多一個月就完成」，致原告陷於錯誤，無法正確判斷，原告買受本件房地之後，根本無法使用云云，惟查：
⒈系爭不動產原係由陳淑枝、陳景彰所有，於95年5月26日出
賣予被告乙○○，並指定登記於被告 王有用 名下等情，有買賣契約書一份可參（本院卷第38至39頁），陳淑枝嗣後雖主張該買賣契約係陳景彰無權代理，而訴請塗銷系爭不動產登記，惟經本院96年重訴字第1號判決駁回陳淑枝之請求在案，有民事判決足憑（本院卷172至182頁），該判決雖尚未確定，惟被告甲○○已登記為系爭不動產之所有權人，進而與原告締結買賣契約並移轉系爭不動產之所有權予原告，可見系爭不動產之所有權歸屬至為明確，並無歸屬不明之情形，不因陳淑枝提起訴訟而異其認定。
⒉被告乙○○與陳淑枝、陳景彰間雖曾就系爭不動產另訂租賃
契約，此經本院調閱本院95執字第8108號執行卷宗內所附房屋租賃契約一份可稽，惟前開租賃契約之租賃期間自95年6月1日起至同年11月26日止，而系爭買賣契約係成立於95年12月6日，則無論前開租賃契約效力是否及於陳淑枝，系爭買賣契約成立時，該租賃契約已因期間屆至而消滅，故系爭不動產於系爭買賣契約成立時，並未有第三人得主張租賃關係之權利瑕疵。
⒊依系爭買賣契約第3條約定：買賣價款7,600萬元，簽約時（
95年12月16日）付300萬元，95年12月16日付650萬元，96年1月1日付650萬元，96年1月6日貸款5,800萬元（於過戶完成甲方〈即原告〉名下之銀行貸款核下後付清，甲方貸款額度如有不足須以現金補足），尾款200萬元（於房屋騰空交屋時付清），有買賣契約書可憑（本院卷264頁），兩造對被告交屋時點為原告付清尾款200萬元之同時乙節並不爭執（本院卷238頁筆錄），而原告既尚未給付貸款5,800元，亦未給付尾款200萬元，被告交屋之履行期間即尚未屆至，縱被告現無法取得屋內固定裝潢及物品之所有權，其在履行期限屆至前，仍有補正瑕疵之機會，而原告於履行期限屆至前，尚不得主張被告應負權利瑕疵擔保責任。
⒋依系爭買賣契約第7條約定：「保證責任：對於上揭產權，
如有設定抵押權及其他債務情事，應由乙方（即被告甲○○）負責理清，倘有第三人提出任何權利主張而異議，或發生其他糾葛時，全由乙方負責親自理清，絕不連累甲方，若因糾葛致併損害甲方之權益者，乙方應負賠償損害責任」，第8條約定：「違約條件：乙方如不賣或另自出售與他人，以及不照約履行移交，或因發生糾葛不能出賣經由甲方限期催告，尚不克如期辦理產權移轉登記而違約者，除將經收價款退還外，併應賠償已經收價款同額之違約金與甲方，始得解除本契約」（本院卷263頁反面參照），本件原告既已取得系爭不動產之所有權，即無上述約定條款中所載「不克如期辦理產權移轉登記」之違約情事，且陳淑枝逕列原告為當事人起訴，被告在法律上無法阻止，非可歸責於被告，自不屬於前開約定所列違約事由。
⒌綜上所述，原告既已取得系爭不動產之所有權，且其上並無
其他權利之負擔，無第三人得據以主張之情形，即與權利瑕疵擔保責任之成立要件不符，縱使陳淑枝雖與被告間就系爭不動產產權歸屬有所爭執，亦不影響原告為所有權人之認定約關係請求執行系爭不動產，亦與權利瑕疵無涉；系爭不動產現雖於陳淑枝等人占有中，惟被告自得本於所有權人之地位排除侵害，依據前述說明，原告之權利即無。準此，原告依系爭買賣契約第7、8條、民法第350條、353條準用第226條第1項規定解除契約，即屬無據。
六、原告主張不完全給付方面：㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227條第1項定有明文。依系爭買賣契約第3條約定內容觀之（詳如上述），兩造並未約定被告須確保原告得以系爭不動產供擔保而取得融資之義務，又原告依約有給付買賣價金之義務，惟其來源如何、如何籌措，除當事人另有約定外，原則上與出賣人無涉，就原告買賣價金之取得被告並無協力義務，故本件原告未能自金融機構申貸取得資金，不能認係可歸責於被告事由所致。又依系爭買賣契約第3條約定，被告交屋期限尚未屆至，已如前述，自不能遽認被告有給付不能或給付遲延情形。故原告依民法第227條第1項、類推適用第226條第1項、第231條第1項、第254條，依民法第256條規定解除買賣契約，並無理由。
七、原告主張不當得利方面：㈠按民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限
，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。最高法院33年上字第884號及判例及44年台上字第75號判例意旨參照。本件原告主張受被告之詐欺而為與被告簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，依據前述說明，原告自應就其受詐欺之事實負舉證之責。原告固為前開主張，惟查：除為預售房屋或新建成屋之買賣外，一般情況下不動產之出賣人其權利之來源均係繼受而來，故被告與其前手即陳淑枝等間存有買賣關係，應為原告所能預測，又依一般不動產交易習慣，除有影響買受人之權利之虞，否則出賣人應無告知其與前手間之法律關係之義務，系爭不動產雖係被告自陳淑枝、陳景彰所購買，惟被告甲○○於取得所有權後，始與原告簽約，且已依約將所有權移轉登記予原告，縱事後陳淑枝等人就權利歸屬另訴爭執，然被告本於無權利瑕疵之確信而出賣系爭不動產，不能認有詐欺之故意。再參酌兩造簽訂系爭買賣契約之時點為95年12月6日，而陳淑枝係於96年1月4日始起訴為爭執（本院96年度重訴字第1號事件卷宗影本可參，本院卷188頁），足見系爭不動產之紛爭於兩造訂約後始發生，被告於訂約之際尚無隱匿此一資訊之可能。
㈡依系爭買賣契約第10條特約事項第2項約定：「房屋依固定
裝潢及乙方（即被告甲○○）假扣押承租人之物品交屋…」，可見原告於系爭契約訂定之時即知悉系爭不動產上存有租賃關係及假扣押糾葛，原告並無「不知其上有租賃關係」而陷於錯誤與被告訂約之情形。綜上所述，原告就其受被告詐欺而為意思表示，並未能舉證證明，故其主張依民法第92條之規定撤銷意思表示，請求不當得利云云，即無理由。末查：系爭買賣契約之出賣人為被告甲○○，被告乙○○僅為其代理人，有買賣契約在卷可參，依債之關係相對性原則，原告依系爭買賣契約之約定、權利瑕疵擔保或不完全給付之法律關係，應僅得向被告甲○○為主張，附此敘明。
八、從而，原告依買賣權利瑕疵擔保、不完全給付、不當得利、系爭買賣契約第7、8條約定請求被告連帶給付3,200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已無依據，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年3月14日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國97年3月18日
法院書記官紀龍年