裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第2721號民事判決
裁判日期：民國113年12月27日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第2721號原告 張淑娟 訴訟代理人 賴宜孜 律師複代理人 許銘森 被告 蔡猛輝
張勝益 陳鴻明 訴訟代理人 陳立忠 被告吳 蔡惠珠 (即 吳曜昆 之承受訴訟人)
洪娟娟 王清庚 陳立瑋 陳立信 陳旭如 高木勝 林麗雅 王 張阿嬌 訴訟代理人 王明泉 被告 廖蔡蔭 兼訴訟代理人 吳信宗 被告 張子杰
張聰榮 張聰文 張瑞雄 陳靖明 訴訟代理人 金秀桂 被告 蔡佩珊 訴訟代理人 蔡玉琴 被告 蔡佩君 共同訴訟代理人 洪家駿 律師複代理人 李昭儒 律師(113.9.5日解除委任)訴訟代理人 張秀如 被告 吳文桂
陳志煌 陳竑傑 前二人共同訴訟代理人 陳麗滿 被告 葉鴻德
葉秋欽 被告 簡允 訴訟代理人 洪世忠 被告 張心怡
許鳳麟 ( 許村野 之承當訴訟人)
許鳳雄 (許村野之承當訴訟)
許鳳文 (許村野之承當訴訟)
許鳳明 (許村野之承當訴訟)
許凱程 (許村野之承當訴訟人)前二人共同訴訟代理人 王淑美 當事人間分割共有物事件，本院於113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落於臺中市○○區○○段○○地號，面積56200.08平方之土地，准予分割為如附圖二所示，共有人各取得附圖二編號備註欄所載分配人位置、面積之土地，附圖二編號15、36所示土土地，由各共有人按附表二應有部分比例維持共有。
兩造應給付之差額價金或可取得之差額價金如附表一所示。
訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面被告蔡猛輝、 吳蔡惠珠 (即吳曜昆之承受訴訟人)、洪娟娟、陳立瑋、陳立信、陳旭如、林麗雅、張子杰、張聰榮、張聰文、張瑞雄、吳文桂、葉鴻德、葉秋欽、簡允、張心怡未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：兩造所共有之臺中市○○區○○段○0地號土地、面積56200.08平方公尺之土地，各共有人之應有部分如附表一所示，經查該土地使用分區為農業區，位於「定中部科學 工園區 台中基地附近特定區之農業區，依其使用目的並無不能分割之情事，且兩造人數眾多，未能達成分割之協議，爰提起本件分割共有物之訴，原告與張子杰、張心怡認採乙案之分割方案，各共有人分得部分整體加總價值最高等語。並聲明：原告與被告所共有坐落於大雅區清雅段第1地號土地應予分割，分割方案採乙案。
貳、被告部分：
一、陳立瑋、陳立信、陳旭如、林麗雅、張子杰、吳文桂、葉鴻德、葉秋欽、簡允、張心怡經合法通知，未於言詞辯論期日到場，或提出任何書狀，為任何聲明及陳述。
二、被告蔡猛輝、張勝益、吳蔡惠珠、洪娟娟、張聰榮、張聰文、張瑞雄經合法通知，未於言詞辯論期日到場，茲就其前所為聲明、陳述記載如后：同意分割，採乙案等語，資為抗辯。
三、被告張勝益、高木勝、廖蔡蔭、吳信宗、陳靖明、蔡佩珊、蔡佩君、吳信宗則以：同意分割，採丁案等語，資為抗辯。
二、被告王清庚、王張阿嬌、陳志煌、陳竑傑、許鳳麟、許鳳雄、許鳳文、許鳳明、許凱程、陳麗滿、陳麗滿、王淑美、王淑美則以：同意分割，採戊案等語，資為抗辯。
參、得心證之理由：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件兩造共有之系爭四筆土地，並無不分割之協議，依系爭土地之使用目的亦無不能分割之情事，且兩造無法協議分割之方法，則原告請求分割系爭土地，自無不合。
二、法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之。再修正後民法第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」。經查：
(一)經本院現場履勘及附圖一（臺中市雅潭地政事務所110年12月8日雅地二字第1100010607號所附110年11月22日複丈成果圖)所示，系爭土地面臨12米寬之都會園路(約30米寬之中75線計畫道路，目前已開闢部分約12米寬)，除附圖一編號B為水溝及編號C(5.6米寬)、E(3.7米寬)、F(5米寬)、G(2.7米寬)為柏油路外，餘均為可種植土地，可種植土地部分現況則部分地區有種植薑、地瓜、狗尾草、鳳梨等作物(本院卷一第197-203頁)(丁、戊案鑑價報告第32-34頁)，此有筆錄及鑑價報告在卷可稽。故就原物分割，不致導致雙方於系爭土地現有之利用方式有所影響。
(二)系爭土地位於臺中市定中部科學園區台中基地附近特定區計畫之農業區(本院卷一第27頁)，是系爭土地並無農業發展條例第16條所示之分割限制。準此，系爭四筆土地並無農業發展條例最小分割面積之限制。惟依「海岸、山地及重要軍事設施管制區與禁限建範圍劃定公告及管制作業規定」，屬於公告列管範圍，最高海找高度計299.8公尺，公告之限制高度為260.8公尺，依規定不得興建任何建築物，此有第五戰區指揮部函文附卷可稽(本院卷二第69頁)，是系爭土地僅得作為農業用途，不得興建建築物。
(三)系爭土地既無最小分割面積限制，則以原物分割方式，為法所許。而就卷附分割方案，甲案因編號15共有人陳竑傑、陳志煌未明示同意共有，不宜採納外，其餘乙、丁、戊案，因當事人意見不一，本院審酌系爭土地南側部分土地未面臨12米都會園路，宜於未面臨都會園路部分之土地新闢私設道路，以利將來分得該部分土地共有人進出，就分得系爭土地南側部分土地之共有人，利於土地經濟利用，宜另闢東西向之私設道路(附圖二編號36)往東接上聯接都會園路之私設道路、往西接上系爭土地後側南北向之私設道路(即附圖一編號E、F、G所示柏油道路)，大幅提高分配到系爭土地南側部分之共有人之土地經濟價值，是以戊案方式較為妥適。且分割方案戊案編號15為既成道路，係位於其旁耕作之共有人 蔡珮珊 、蔡佩君出資鋪設，該既成道路往西可通行至沙鹿區，宜維持既有道路形態，使分配系爭土地之各共有人可四通八達通行至臺中市各區，故上開私設道路(附圖二編號36、15)應由各共有人按應有比例分擔之。此外，共有人蔡佩珊、蔡佩君為同段第2、3、17、18地號土地所有權人，其於戊案分得編號14、14-1、16部分之土地，與上開第2、3、17、18地號土地相近，利於日後農地種植或聯合利用；而分得戊案編號19之共有人高木勝於相鄰同段第21地號亦相近，日後農地耕作或種植，亦可收事人功倍效果；另分得戊案編號31之共有人張勝益，與其所有相鄰同段第87地號土地南北相望，日後自可收農作經濟之效。爰依法判決分割如附圖二所載。至被告許鳳麟、許鳳雄、許鳳文、許鳳明、許凱程陳稱其等於戊案編號10-13、29-30、32-34部分種植薑，預計於114年底可收成，請求分得該地之共有人屆時許其無條件收成等語，事涉判決確定後強制執行，非本件所得審究，附為敘明。
(四)按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之。倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢為補償（最高法院57年度台上字第211號判例意旨參照）。而依修正後之民法第824條第2項第1款、第3項，亦就不能按其應有部分受分配之共有人，得以金錢補償定有明文。查系爭土地，因各共有人分割取得位置是否面臨前揭12米都會園路或2.7米寬至5.6米寬既成道路，致其經濟價值不同，揆諸上開法律規定，分割取得土地價值較高者，應補償取得土地價值較低之共有人。查兩造同意委請本院特約之不動產估價師鑑價，且本院既採戊案分割方式，本院審酌卷附估價報告書戊案，係依據不動產估價技術規則相關規定，運用比較法，採取先估計比準地(基於標的所在區域一般農地交易及使用規模在數百坪間為主，故選取分割方案戊案編號13坵塊土地為比準地，其地形為矩形，單面臨路，面積約1300餘平方公尺，條件適中，選取為比準地應屬適當。)之合理地價，再以該筆比準地與分割後坵土地於個別條件上之差異，進行比分析、比較及調整，以求取後分割後各坵塊土地之地價。經搜集各項與勘估標的條件相同或相似之影響價格資料，並對各項因子差異性進行分析、比較、調整(調整項目：面積與單價、寬度、深度、形狀、地勢、土地利用適宜度、臨路情形、路寬、道路種別、道路鋪設、使用情形)，而評估各共有人分割前、分割後之土地價值。在共有物分割前土地總價值不產生影響及變動條件下分析，運用各自取得土地價值之總計，以核算各共有人原始持分權利價值，並計算各共有人分割後取得部分權利價值與原始持分權利價值之增減而確立其補償數額附件所載，應屬可採。又該鑑價報告並說明，因系爭土地為農業區土地，因單純作農業使之收益價值極低，嚴重偏離市場形成之價格，不宜使用收益法評估其價值，又因都市計畫內之農業區土地，屬農業用地性質，非一般為建築開發使用之建地，亦不宜援用土地開發分析法評估其價值，故系爭土地鑑價時，屬於不動產估價技術規則第14條但書之特殊情事，不宜兼採二種以上估價方法推估標的價格等語，亦詳為說明何以不兼採二種以上不動產估價方法理由，是其所為鑑價方法亦屬可採。另造就附圖二編號
26、29、34、14-1、14、36、32、33、35所示坵塊等之調整率標準亦提出疑義，經鑑定人到場逐一說明釋疑，是鑑定人所為鑑定報告，符合不動產估價準則，堪予採認。
三、末按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應由兩造依其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第3項所示。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國113年12月27日
民事第六庭法官陳學德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年12月27日
書記官吳克雯附表二：臺中市○○區○○段○○地號土地共有人應有部分比例編號所有權人應有部分備註1蔡猛輝676/140002張勝益596/140003陳鴻明2006/420004吳蔡惠珠400/140005洪娟娟352/140006王清庚449/140007陳立瑋1003/840008陳立信1003/840009陳旭如418/14000010吳信宗941/1400011高木勝2453/14000012林麗雅1189/1400013王張阿嬌535/1400014廖蔡蔭357/1400015張子杰91046/000000016張聰榮17628/000000017張聰文17628/000000018張瑞雄17628/000000019陳靖明1038/1400020蔡佩珊1400/2800021蔡佩君1400/2800022吳文桂399/1400023陳志煌141/350024陳竑傑367/1400025葉鴻德7/1400026葉秋欽7/1400027簡允176/1400028張淑娟91046/000000029張心怡91046/000000030許鳳雄800/1400031許鳳文800/14000
32許鳳明616/1400033許凱程308/1400034許鳳麟694/14000合計1/1面積：56200.08平方公尺