裁判字號：臺灣苗栗地方法院102年苗小字第328號民事判決
裁判日期：民國102年12月09日
裁判案由：給付違約金等
臺灣苗栗地方法院民事小額判決102年度苗小字第328號原告 葉佳禎 被告 彭漢國 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國102年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國102年4月份向被告承租門牌號碼為苗栗縣苗栗市○○路○○○號4層樓建物（下稱系爭建物），並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自102年5月1日起至104年4月30日止，租金每月新臺幣(下同)1萬4500元，被告並同意原告得提前入住。因被告前將系爭建物之部分房間租予他人（下稱原房客），租期至同年5月31日始終止，故兩造同意原告就系爭租賃契約之第1期即102年5月份租金僅須給付被告1萬元整，因此被告未將原房客占用之部分房間點交予原告。
㈡、嗣因102年5月中旬連日下雨，原告始發現系爭建物2樓房間有漏水情形，原告置於系爭建物房間內之衣櫥，亦因此變形損壞，且嚴重致水勢會流向位於1樓之廚房。原告遂通知被告此一情形，被告雖曾協同抓漏人員到場勘查，其後卻向原告表示不予修繕，即置之不理。
㈢、其後，被告之父母於102年6月4日當晚至系爭建物，原告本欲給付第2期即102年6月份租金予被告之父，然被告之父卻向原告表示欲終止系爭租賃契約，雙方即約定原告應於
2日內搬離，而被告則須依系爭租賃契約給付違約金予原告。詎被告未給付違約金予原告，依系爭租賃契約，系爭建物之使用權應仍屬原告所有，惟被告與其父竟於102年6月6日下午擅入系爭建物，被告及其父親質疑原告為何仍未遷離系爭建物，原告因不滿被告態度，所以口氣比較重，表示：「我就是不要搬，那你要怎樣」等語，原告遭被告父子驚嚇到，所以才向警方報案。因被告於同年月13日寄發存證信函要求原告搬離系爭建物，原告即於102年6月22日、23日間將系爭建物騰空，遷離系爭租賃標的物，另將系爭建物之鑰匙郵寄予被告，僅餘如本院卷第33頁所示之招牌、如本院卷第34頁所示之水龍頭、如本院卷第34頁反面所示之鐵架未遷移，且上開物品並未妨礙被告之用，而其餘被告所指原告未為回復原狀之部份則與原告無涉。
㈣、至原告未給付102年6月份租金，係因被告逕自答應原房客得延後搬離而未知會原告，致原房客分別於同年6月13日、16日擅入系爭建物，原告因被告之原房客尚未遷出，對於原房客所使用之水、電及瓦斯費均不知如何計算。
㈤、原告出資於系爭建物施作裝設之招牌、水電設施、網路及有線電視設施，其工料費用金額合計1萬5000元，惟原告卻無法使用上開設備，受有損害，被告應賠償原告。又被告提出解除系爭租賃契約之表示，應依系爭租賃契約書第21條之約款給付原告按1個月租金額即1萬4500元計算違約金，並應返還原告前交付予被告之押租金1萬4500元，其金額合計2萬9000元。爰本於系爭租賃契約所生之法律關係求為判決如原告訴之聲明。
㈥、聲明：
１、被告應給付原告4萬4,000元。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、兩造於102年4月16日簽訂系爭租賃契約，並約定每月28日為租金繳交付日。因被告與系爭建物之部分房間承租人所簽訂之租賃契約於102年6月11日始終止，故被告同意將系爭租賃契約第1期租金酌減為1萬元。被告雖分別於當日及同年月22日將系爭建物之大門及房間鑰匙、大門自動遙控器交付予原告，惟被告並未同意原告提前搬入系爭建物。
㈡、詎原告竟提前使用系爭建物，並要求原房客更換房間等情，造成原房客之困擾，顯已違反系爭租賃契約。又原告於同年
5月28日未依約繳交租金，經被告及其父多次前往催討，原告仍以系爭建物漏水問題拒絕繳納，然被告已有請修繕人員到場評估並討論施工日期，而評估結果並未如原告所述如此嚴重，且上開漏水問題亦已於102年6月20日修復完成。另原房客係徵詢過原告，經其同意後始於6月16日遷出系爭建物。
㈢、被告父母又於同年6月4日前往系爭建物請求原告給付租金，因原告不欲給付租金，故雙方協議終止系爭租賃契約，原告並於當時主動提出願於同年6月6日搬離，被告遂於原告約定遷出系爭建物之日期前往點交，惟被告卻未搬離，其後並表示拒絕繳交房租亦不予遷出，直至被告於102年6月13日寄發存證信函予原告，被告始表示將遷離系爭建物，至原告是否於102年6月22日或23日遷離系爭建物，被告不清楚，被告於102年6月27日至系爭租賃標的物檢視時，發現業已搬空，惟被告係自從門口外面看，並未進入室內觀察。嗣被告數次聯絡原告系爭建物之點交事宜，原告均以沒時間為由避不見面，迄今原告仍有招牌、後門鐵欄杆未拆除，亦有門窗及加設之水管尚未復原。
㈣、原告至今仍積欠被告102年6月份至8月份之租金，縱以押租金抵償仍有2個月租金未繳，且原告亦未繳納其使用系爭建物所使用之水、電、瓦斯費用共5,309元，再以原告於租賃期間搬離系爭建物等情，原告已違系爭租賃契約，應不得向被告請求上開費用。
㈤、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由被告負擔。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭建物有漏水之瑕疵。
㈡、原告向被告承租系爭建物，成立系爭租賃契約時，兩造並未就系爭建物有無漏水一節有所表示或詢問。
㈢、原告承租系爭建物後，有在系爭建物施作招牌。
㈣、原告提出之系爭契約書影本（見本院卷第43頁至第49頁）形式上係屬真正。
㈤、原告就系爭租賃關係實付予被告之押租金係1萬4500元，實付第一個月租金是1萬元。
㈥、系爭租賃契約原訂月租金為1萬4500元，因原告承租之首月尚有部分房客在租賃標的物居住，故首月之月租金經兩造合意減為1萬元。
㈦、原告就系爭租賃契約並未給付第2個月租金。
㈧、本院卷第58頁存證信函形式上係屬真正，為被告所發催告原告搬離系爭租賃標的物之存證信函。
㈨、被告之父母並未承諾原告將給付原告訴之聲明第1項有線電視、招牌、水電等設施工料費用1萬5000元，被告亦未承諾將負擔有關之工料費用，以上所指水電等工料費用並非指系爭租賃標的物漏水事項水電工程費用。
㈩、系爭租賃契約因兩造合意而終止，其終止之意思表示係由原告本人與代理被告之父母於102年6月4日為合意終止之意思表示，但合意之其餘內容兩造有所爭執（原告主張被告之父母承諾給付原告2萬9000元；被告否認有承諾）。
四、法院之判斷：
㈠、關於原告請求有線電視、招牌、水電設施等工料費用1萬5000元部分：
原告在系爭建物施作裝設之招牌、水電設施、網路及有線電視設施，其因此取得之利益，為被告履行系爭租賃契約後，原告得使用附設在系爭建物之招牌、水電設施、網路及有線電視設施之利益，然系爭租賃契約因兩造合意而終止，其終止之意思表示係由原告本人與代理被告之父母於102年6月
4日為合意終止之意思表示，如本件兩造所不爭執之事項編號㈩所示，則原告於系爭租賃契約終止後，因無繼續使用系爭建物之正當權源，自無從取得使用附設在之招牌、水電設施、網路及有線電視設施之使用利益，原告之以無法取得此項使用利益，係系爭租賃契約終止之結果，並非可歸責於被告有何債務不履行情事，原告依系爭租賃契約之法律關係請求被告損害賠償，並非可採。因兩造合意終止系爭租賃契約時，被告並未承諾給付原告此部分之費用，如本件兩造所不爭執之事項編號㈨所示，則原告亦無法依兩造終止系爭租賃契約時所成立之合意，請求被告給付此部分費用之餘地。基於以上所述，原告就此部分請求被告給付1萬5000元，核無理由，應予駁回。
㈡、關於原告請求被告給付1萬4500元違約金部分：
１、原告主張被告之父母代理被告承諾給付原告2萬9000元(內含1萬4500元違約金)，為被告所爭執，原告並未能舉出足以使法院信其此部分之主張之事證以證明，難認被告有承諾給付原告1萬4500元之違約金。
２、系爭租賃契約書第21條載明：「甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。」等文字，其立約意旨規範當事人之一方片面終止系爭租賃契約之情形，並不適用於當事人雙方合意終止系爭租賃契約之情形，兩造既係以合意方式終止系爭租賃契約，已如前述，原告應不得依據系爭租賃契約書第21條之約款請求被告給付違約金。
３、基於以上所述，原告就此部分請求被告給付1萬4500元，係無理由，應予駁回。
㈢、關於原告請求被告返還1萬4500元押租金部分：
１、按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」最高法院87年度臺上字第1631號民事裁判意旨，可資參照(最高法院民事裁判書彙編第33期259-266頁)。
２、而依原告所陳：「原告即於102年6月23日間將系爭建物騰空，遷離系爭租賃標的物。」等語及被告所陳：「至原告是否於102年6月22日或23日遷離系爭建物，被告不清楚，被告於102年6月27日至系爭租賃標的物檢視時，發現業已搬空，．．．．。」等語觀之，原告主張於102年6月23日間始自系爭建物遷離，應可信為真實。然原告就系爭租賃契約既僅支付首月即102年5月1日起至102年5月30日止之租金，則其就自102年6月1日起至102年6月22日、23日止占用系爭建物之對價，應仍給付予被告，此部分之債務計為
1萬0758元｛計算式：(14500÷31×23＝10758.06)｝，原告並未清償，應自上開押租金抵充。
３、原告自陳：「如本院卷第33頁所示之招牌、如本院卷第34頁所示之水龍頭、如本院卷第34頁反面所示之鐵架未遷移。」等語；且就被告所主張原告未繳納其使用系爭建物所使用之水、電、瓦斯費用共5,309元等情，原告自陳：「因被告之原房客尚未遷出，對於原房客所使用之水、電及瓦斯費均不知如何計算。」等語，被告則自陳：「原房客係徵詢過原告，經其同意後始於6月16日遷出系爭建物。」等語，以此觀之，原告亦確有積欠被告水、電、燃料費用，僅金額有所爭執。此部分水、電、燃料費用，如由本院會同原房客、各事業供應單位、兩造會算鑑定；另就拆卸遷移招牌、鐵架之費用，由本院會同兩造及土木技師鑑定，其鑑定之勞費，顯然逾爭執之金額甚多，兩者不成比例，依民事訴訟法第436條之14第2款所定：「有下列各款情形之一者，法院得不調查證據，而審酌一切情況，認定事實，為公平之裁判︰一、．．．．二、調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不相當者。」之規定，本院認定應由原告負擔之回復原狀費用及水、電、燃料費用為3742元。
４、以上應由原告清償被告之金額合計為1萬4500元，以同額之押租金抵充後，並無剩餘，原告自無就此部分請求被告給付之權利，原告此部分之請求，亦應予駁回。
㈣、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年12月9日
苗栗簡易庭法官羅永安以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，及須按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴理由應表明：
一、原判決所違背之法令及其具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由。
當事人如對本件訴訟內容有所疑義，得聲請閱卷。
書記官張哲豪中華民國102年12月10日