臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹北簡字第223號
原 告 丁○○
兼上列一人
訴訟代理人 戊○○
被 告 松橋科技股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 黃坤鍵 律師
複 代理人 丙○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國99年1月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
程序方面：本件原告戊○○本於系爭房屋租賃契約之法律關係
起訴請求被告給付管理費、租金等，嗣於訴訟中，原告追加另
一出租人丁○○為原告，原告所為之追加，核與民事訴訟法第
255條第1項第2、5款之規定相符，自應准許。
原告起訴主張：
㈠被告於民國97年6月13日起承租原告所有門牌號碼為新竹縣竹
北市○○○路○段○○○號7樓之房屋，期限2年。依據兩造房屋租
賃契約書第15條之約定：「‧‧‧乙方水電費及營業上必須繳
納之稅捐自行負擔」，是被告有繳納管理費、車位清潔費及水
電費之義務；惟被告自97年7月起至98年3月止均未繳納管理費
及車位清潔費，至98年3月止，共計尚欠新臺幣（下同）28,08
9元。
㈡又依據上開房屋租賃契約書第20條之約定：「乙方若未租賃期
滿而搬遷，乙方須負責尋找承租人續租‧‧‧」，然被告自98
年4月起至同年7月止，已數月未繳納房租，或尋找承租人續租
，共計積欠房租212,000元（53,000×4＝212,000）。
㈢原告對被告抗辯所為之陳述：
⒈依照原告出租之慣例，管理費及車位清潔費均係由承租人負擔
，且依租賃契約第15條之約定，管理費及車位清潔費自應包含
於稅捐之內。又承租人未繳納管理費及車位清潔費時，管理委
員會才會轉向房屋所有權人收取，然原告至98年7月29日以前
，均未曾收受管理委員會之催繳通知。
⒉被告雖曾於98年3月25日將部分鑰匙交還給原告，然於98年4月
間仍有人進入辦公室搬取物品，且因物品屬被告所有，故原告
未曾過問。又被告搬家時，警衛不知其搬家之目的，冷氣亦未
依租賃契約第22條之約定回復原狀、房間內尚有私人物品及紙
張、牆壁也有釘洞，復未與原告簽訂不續租契約，故被告仍屬
續租狀態。
⒊被告未在98年3月5日向原告表示終止租賃契約之意思表示，實
係原告一直登門拜訪，被告才在同年月19日給付原告27,000元
。又原告至被告松橋科技股份有限公司（下稱松橋公司）請款
時，其員工 崔稼豐 雖告知被告松橋公司要搬遷，然崔稼豐未有
代表被告松橋公司之權限，且被告松橋公司名冊中亦未有崔稼
豐之姓名，故原告認為訴外人崔稼豐表示欲搬遷之意思實係耍
賴、不負責之意，兩造間之租賃契約並未終止。且被告亦僅歸
還部分鑰匙，被告仍得在歸還鑰匙後進出辦公室，故原告認兩
造之租賃契約應仍有效。
⒋此外，兩造簽約時增列被告乙○○為契約承租人，係因被告松
橋公司為外商公司，若該公司撤資會對原告造成損害，故要求
設籍臺灣之被告乙○○簽署契約以保障原告權益。
㈣綜上，被告共計尚欠原告240,089元（28,089＋212,000＝240,
089），爰依法提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告240,0
89元等語。
被告方面：
㈠被告松橋公司抗辯：
⒈兩造租賃契約第15條僅約定乙方（承租人）水電費及營業上必
須繳納之稅捐應自行負擔，並未提及管理費及車位清潔費須由
承租人負擔，且大樓管理委員會未曾向被告催繳過任何管理費
及車位清潔費，故原告向被告請求管理費及車位清潔費，顯屬
無據。又上開契約書第20條固約定「乙方若未於租賃期滿即搬
遷，乙方須負責尋找承出租人續租，直到租約期滿為止」等語
，然兩造亦未約定若未尋找或雖尋找但尚未找到承租人時之租
金應轉嫁由被告承受給付。
⒉被告松橋公司已授權公司員工崔稼豐於98年3月5日向原告為
終止系爭租賃契約之意思表示，並經原告同意；嗣於同年月15
日起陸續搬遷，同年月19日交付原告租金27,000元（即98年3
月1日至同年月15日），同年月25日則全部搬遷完畢，並把鑰
匙交還原告，因此，原告實已知悉被告已為終止系爭租賃契約
之意思表示，其復向被告請求98年4月、5月、6月、7月之
租金，顯屬無據。
⒊綜上，原告起訴請求被告給付租金及管理費，實與租賃契約之
內容完全不符，故原告起訴顯無理由。並聲明：請求駁回原告
之訴。
㈡被告乙○○則以：
⒈其係被告松橋公司之僱傭人，當時僅代表該公司去簽約，並非
共同承租人，且其已於98年3月間遭被告松橋公司資遣，故不
應列其為被告。又系爭租賃契約中並未載明管理費、車位清潔
費須由被告負擔，且租金53,000元中之3,000元本來就是作為
支付車位清潔費之用。
⒉此外，被告松橋公司員工崔稼豐已於98年3月5日明確告知原
告，自98年3月份以後被告即不繼續承租，且將房屋騰空清潔
，並將鑰匙及房屋交還給原告，故原告請求被告給付租金及管
理費顯無理由。並聲明：請求駁回原告之訴。
本件爭點及本院之判斷：
㈠本件租賃契約之承租人為何人？
⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真
意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不
能拘泥文字，致失真意（有最高法院39年台上字第1053號判例
可資參照）。查原告將門牌號碼新竹縣竹北市○○○路東一段
253號7樓房屋出租予被告松橋公司使用，且由訴外人 林保昇
擔任被告松橋公司之連帶保證人，出租人即原告與承租人即被
告松橋公司並於97年5月29日簽訂系爭租賃契約書，系爭租賃
契約書簽訂後，當時擔任被告松橋公司總經理之被告乙○○，
應原告之要求於系爭租賃契約書上之開頭承租人欄及契約末立
契約人欄分別書立「松橋科技（股）公司、乙○○」等字樣之
事實，為兩造所不爭執，復有該契約書可參。是以，依上開契
約書開頭承租人欄及契約末立契約人欄上，被告乙○○書立「
松橋科技（股）公司、乙○○」等字樣之文義觀之，被告乙○
○於簽立時顯係表明代理被告松橋公司之意旨。再者，本件租
賃契約之主要目的係被告松橋公司向原告承租系爭房屋作為辦
公廳舍之用，又被告乙○○當時係擔任被告松橋公司之總經理
等情，為兩造所不爭執。並原告與被告松橋公司簽訂系爭租賃
契約後，被告乙○○始應原告之要求在系爭租賃契約上書立「
松橋科技（股）公司、乙○○」等字樣。是由前述系爭租賃契
約之主要目的、經濟價值、交易習慣、交易之過程等其他一切
證據資料為全盤之觀察，益證被告乙○○係代理被告松橋公司
簽訂系爭租賃契約，並無使自己成為承租人之意，足認契約之
承租人應為被告松橋公司，而被告乙○○非系爭契約之承租人
。
⒉綜上，被告乙○○抗辯其非系爭租賃契約書之承租人等情，應
為可採。從而，原告以被告乙○○為共同承租人地位，請求被
告乙○○給付租金、管理費及車位清潔費，即屬無據，應予駁
回。
㈡租賃期間有關大樓管理費及車位清潔費應由出租人或承租人負
擔？
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權
人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條
第2項前段定有明文。準此，除有特別約定外，有關公共部分
之管理、維護、修繕，自應由管理負責人或管理委員會負責；
費用部分則除有公共基金可資支付外，自應由區分所有權人按
應有部分比例負擔之。
⒉查本件被告松橋科技公司並非系爭房屋之區分所有權人，此為
兩造所不爭執，且系爭租賃契約第15條僅約定：「印花稅各自
負責，房/店屋之稅捐由甲方負責，乙方水電費及營業上必須
繳納之稅捐自行負擔。」等語，並無管理費或車位清潔費須由
被告松橋科技公司負責繳納之特別約定，是依前揭規定與說明
，被告松橋科技公司自無給付共用部分、約定共有部分修繕管
理維護費用之義務，從而原告請求被告給付97年7月起至98年
3月止之管理費及車位清潔費28,089元，尚屬無據。
㈢被告是否已經於98年3月間向原告表明終止系爭租賃契約之意
？
⒈本件被告松橋公司於98年3月間已透過公司員工崔稼豐向原告
表示終止系爭租賃契約之意思表示，且於同年月19日支付前半
個月租金27,000元予原告，嗣於同年月25日復將鑰匙交還予原
告等情，已據被告 陳明 在卷，而原告並不否認曾收受上開租金
及鑰匙，且亦未為反對之意思表示，故堪認被告松橋公司於98
年3月間即已透過訴外人崔稼豐向原告表明終止系爭租賃契約
之意思表示，應為真正。
⒉雖原告陳稱訴外人崔稼豐並未有權向原告為終止系爭租賃契約
之意思表示，最有代表性之人應係被告松橋公司法定代理人甲
○○等語，惟按傳達意思之機關（使者）與代為表示意思之代
理人不同，前者其所完成之意思表示，為本人之意思表示，其
效果意思由本人決定，後者代理行為之意思表示為代理人之意
思表示，其效果意思由代理人決定（最高法院62年台上字第24
13號判例要旨可參）。查被告松橋公司已決定終止系爭租賃契
約，而委由其員工崔稼豐為傳達意思之機關，向原告為終止租
約之意思表示，自非法之所不許，因此，有關終止租約之意思
表示及其效果意思，既均由本人即被告松橋公司決定後，再委
由崔稼豐通知原告，其後被告松橋公司亦已搬離系爭租賃之房
屋，則被告松橋公司向原告為終止租約之意思表示，尚不因傳
達意思之機關即崔稼豐有無代表被告松橋公司之權限而受影響
，準此，被告松橋公司抗辯於98年3月間已向原告為終止租約
之意思表示，自屬可採。
⒊又原告雖主張被告松橋科技公司並未與其簽訂不續租契約，故
兩造租賃關係並未終止云云；然按承租人之終止租約，依民法
第263條準用第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之
。且此終止之意思表示為不要式行為，並不以簽訂書面為必要
。查本件被告松橋科技公司既已於98年3月間向原告表明終止
系爭租賃契約之意思表示，則系爭租賃契約應已合法終止，原
告前揭主張，顯乏所據。
⒋再者，原告復主張被告未依系爭租賃契約第22條之約定將冷氣
回復原狀，且房間內尚有私人物品及紙張、牆壁也有釘洞，故
系爭租賃契約尚未終止等語；惟查兩造間之租賃契約既已生終
止之效力，業如前述，則原告所為之上開主張，僅係被告松橋
公司於租約終止後，有無履行其回復原狀之義務，尚不得執此
遽認系爭租賃契約並未終止。
⒌末查，系爭租賃契約第18條約定：租賃期間內被告松橋公司若
擬提前遷離他處時，被告松橋公司應賠償原告一個月租金等情
，且原告已另案主張被告松橋公司自98年4月1日起即停止租
賃，其依上開租約第18條之規定，請求被告松橋公司應賠償原
告一個月租金53,000元，經本院竹北簡易庭審理後，於98年10
月28日以98年度竹北小字第140號民事小額判決原告此部分請
求勝訴在案，為兩造所不爭執，復有該判決可稽。益證，被告
松橋公司確於98年3月間已搬離系爭承租之房屋。
⒍綜上，被告抗辯被告松橋公司業已於98年3月間向原告表明終
止系爭租賃契約之意思，並已搬離系爭承租之房屋等情，自屬
可採。
㈣原告請求被告給付98年4、5、6、7月之租金是否有理由？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。又按解釋契約固須探求當事人之真
意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意
者，即不得反捨契約文字，而更為曲解（此有最高法院17年上
字第1118號判例意旨可供參照）。
⒉查兩造於系爭租賃契約書第20條、第21條分別約定：「乙方若
未租賃期滿而搬遷，乙方須負責尋找承租人續租，直到租約期
滿為止。」、「乙方若提前終止租賃，且無承租人續租，甲方
得不歸還押金」等語，有系爭契約可考。觀之上開契約條款之
文義，前揭約定僅賦予承租人即被告松橋公司於租賃期限屆滿
前搬遷時，須另行找尋承租人之義務，若無承租人續租時，出
租人即原告得不歸還押金，然未約定若被告松橋公司未履行該
義務時，應負擔租賃契約終止日起至租賃期限屆滿前之租金，
堪予認定。
⒊是以，本件之承租人即被告松橋公司既已於98年3月間向原告
表示終止系爭租賃契約之意思表示，並自系爭房屋遷出，且於
同年月25日將系爭房屋之鑰匙交還予原告，堪認原告與被告松
橋科技公司間，就系爭房屋之租賃關係，自98年4月份起，已
因被告松橋科技公司之合法提前終止而消滅。因此，兩造間之
租賃契約既於98年3月間已因被告松橋公司為終止之意思表示
而消滅，且被告松橋公司復未有給付租賃契約終止日起至租賃
期限屆滿前之租金之義務，已如前述，則原告復請求被告松橋
公司給付98年4、5、6、7月之租金合計212,000元，核屬
於法無據，自應予以駁回。
㈤綜上所述，被告乙○○非系爭租賃契約之承租人，另原告與被
告松橋公司所訂之系爭租賃契約，既未約定被告松橋公司有給
付管理費、車位清潔費之義務，且系爭租賃契約於98年3月間
亦經被告松橋公司合法終止，則原告依租賃契約之法律關係，
請求被告松橋公司、乙○○給付管理費、車位清潔費及租金，
均為無理由，應予駁回。
本判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經
本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予
論駁之必要，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年1月22日
竹北簡易庭法官謝永昌
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年1月22日
書記官張淑芬