裁判字號：臺灣南投地方法院107年訴字第431號民事判決
裁判日期：民國108年10月23日
裁判案由：給付房屋買賣價金
臺灣南投地方法院民事判決107年度訴字第431號原告 李浚宏 被告 李星樺 訴訟代理人 王育琦 律師複代理人 李羿慧 上列當事人間請求給付房屋買賣價金事件，本院於民國108年10月1日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬零伍佰柒拾陸元，及自民國一零七年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得為假執行；但如被告以新臺幣柒拾陸萬零伍佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時主張被告應給付原告新臺幣(下同)180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國107年12月10日以民事準備狀㈠減縮聲明為：被告應給付原告177萬7,576元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第45頁）。核原告所為聲明之變更，為縮減應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：㈠原告無力清償所積欠被告之80萬元債務，兩造遂於106年6
月5日簽立不動產買賣契約書，約定由被告購買原告所有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○號土地及同段61
0建號即門牌號碼南投縣○○鎮○○街○○號房屋（坐落於86
4地號土地上，下稱系爭房屋），買賣價金為750萬元（下稱系爭買賣契約）。再由原告自106年8月10日起以每月1萬8,000元向被告承租系爭房屋（下稱租賃契約）。㈡被告於簽約當日以其對原告80萬元債權抵銷原應支付予原告
系爭買賣契約訂金50萬元後，又陸續代原告清償房屋貸款38
7萬6,154元、民間借貸100萬元，及代墊移轉所有權之必要費用4萬6,270元，故被告尚積欠原告177萬7,576元價金未給付，兩造則已於106年7月27日完成不動產所有權移轉登記。詎被告竟以租賃契約屆滿為由，向本院聲請對原告強制執行，請求原告遷讓系爭房屋，原告雖已給付被告系爭房屋押租金3萬6,000元及首月租金1萬8,000元，然於被告給付系爭買賣契約尾款177萬7,576元之前，原告依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯，除拒絕給付其後之租金外，亦拒絕遷讓及點交系爭房屋。爰依法提起本訴，並聲明：被告應給付原告177萬7,576元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠原告前向被告借款80萬元未清償，其名下除數筆不動產外已
無其他財產可供受償。故原告向被告提議將其所有不動產出賣予被告，約定以80萬債權充為買賣價金之一部，並於不動產過戶後由債信較佳之被告出名向銀行貸款，惟為能貸得較高款項，遂於記載買賣價金為750萬元。原告另央請被告將系爭房屋出租予原告（即租賃契約），並以此交換由原告支付移轉不動產所有權所生之代書費、公證費等相關費用。經核算後之細項包括由被告支付簽約金50萬元、用印款100萬元、被告對原告債權80萬元、被告代償原告積欠中寮鄉農會
387萬6,154元、原告同意支出代書費4萬6,270元、公證費6,000元、原告承租系爭房屋之押租金3萬6,000元、首月租金1萬8,000元及被告同意另行補付原告1萬7,576元等共630萬元，兩造因此簽立系爭買賣契約並以該金額作為實際買賣價金。嗣被告委託訴外人 呂銘智 於106年6月5日與原告於 李代書 事務所辦理系爭買賣契約之簽約及契約標的物過戶事宜，並先由呂銘智當場支付原告現金50萬元及1萬7,576元，再於106年6月12日由呂銘智支付原告100萬元，均由原告點收無訛，被告並已代原告清償其對中寮鄉農會之欠款，是以被告已全部支付原告系爭買賣契約價金完畢。㈡原告除積欠原告前開80萬元債務外，另向被告借款10萬元，
並簽發票據金額10萬元之支票（票據號碼FA0000000號）以為擔保。又兩造於106年8月9日所簽訂之租賃契約約定原告應給付被告系爭房屋每月租金1萬8,000元，租期自106年8月10日起至107年8月9日止，保證金則為3萬6,000元，惟原告自106年12月起至租賃契約期限屆滿為止均未給付租金，共積欠8個月租金14萬4,000元；原告迄今仍居住於系爭房屋內，另自107年8月10日起至108年10月9日止共14個月間已發生相當於租金之不當得利25萬2,000元（計算式：1萬8,000元×14個月＝25萬2,000元），故被告得以已支付之150萬元、對被告債權80萬元、由被告代償原告欠款387萬6,154元、代書費4萬6,270元、公證費6,000元、系爭房屋押租金3萬6,000元、系爭房屋首月租金1萬8,000元、支票債權10萬元、租賃契約積欠租金14萬4,000元及無權占有系爭房屋之相當於租金不當得利25萬2,000元等金額為抵銷。系爭房屋之價金確實為630萬元，且被告早已如實付清並未積欠原告任何金錢，倘若鈞院認為本件買賣價金為750萬元時，被告除前已給付之買賣價金630萬元外，亦主張至少另得以49萬6,000元（計算式：14萬4,000元＋25萬2,000元＋10萬元＝49萬6,000元）為抵銷等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告代原告清償第二順位抵押權新台幣100萬元，業已清償完畢，由原告第一期款支付。
㈡原告向中寮鄉農會之房貸新台幣387萬6,154元，由被告清償完畢。
㈢原告需支付代書費新台幣4萬6,270元，業已由買賣價金中扣除。
㈣原告與被告有於106年8月9日簽訂租約，約定租賃期自10
6年8月10日至107年8月9日止。原告業已支付系爭租約第一個月租金新台幣18,000元亦由買賣價金中扣除。原告自
106年12月起至107年8月未付租金共欠14萬4,000元，另自107年8月10日至108年10月9日相當於不當得利之租金共25萬2,000元。
㈤被告對原告有新台幣80萬元之債權。
㈥系爭買賣契約書之形式上真正。
㈦系爭買賣契約書所載收款明細現金50萬元及100萬元後所列之收款人簽章欄之簽名及蓋章均由原告所為。
㈧原告因向被告借款，由原告於106年6月6日開立面額10萬元之支票（票據號碼為A0000000號）。
四、兩造爭執事項：㈠雙方是否合意由原告支付公證費6,000元？又是否已由被告
支付？㈡原告是否已收受被告買賣契約之訂金50萬元？㈢系爭買賣契約之買賣價金究竟為750萬元或630萬元？㈣被告是否得主張原告之49萬6,000元、公證費6,000元、第
一個月租金1萬8,000元、50萬元之抵銷？
五、本院之判斷：㈠兩造於106年6月5日簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約載
明總價金為750萬元，被告並已支付原告存有第二順位抵押權之債權100萬元、原告向中寮鄉農會之房貸387萬6,154元、原告需支付之代書費4萬6,270元，另原告同意抵銷被告對原告之債權80萬元。原告另對被告負有租金1萬8,000元、14萬4,000元、相當於不當得利之租金25萬2,000元、10萬元（票據號碼為A0000000號）支票債權，業據原告提出不動產買賣契約書，及本院調取之南投縣草屯地政事務所10
8年3月12日草地一字第1080001013號函、被告提出之支票
1張、臺灣土地銀行草屯分行放款繳納單、公證書影本在卷可稽(見本院卷第17至25頁、第179至227頁、第291至29
6頁)，亦為兩造所不爭執(見本院卷第322至323頁)，應堪信為真實。
㈡原告買賣價金應以系爭契約所載之750萬元扣除被告已支付
之100萬元、387萬6,154元、4萬6,270元及80萬元，而主張被告應給付177萬7,576元(計算式：750萬-100萬-
387萬6,154-4萬6,270-80萬元=177萬7,576元)，惟被告辯稱系爭契約買賣價金為630萬元，是本件首要爭點為兩造就系爭買賣契約約定之價金究竟為何？又被告得否就公證費6,000元主張抵銷及是否已支付第一期款50萬元？茲詳述如下：
1.證人 楊錦良 於本院準備程序中證稱：伊是幫兩造辦理系爭買賣之地政士，本件買賣價金為750萬元，包含三筆土地及一個建物，一般契約上面都有寫付款時間跟期別，伊是依據買賣雙方的意思而寫，這件簽約日期為106年6月5日，所以簽約款是106年6月5日以現金給付，當天被告拿了50萬元現金到伊事務所簽約並給付給原告，這個方案是兩造同意的，不可能先寫契約而錢沒有給付，而用印款依照契約就是6月12日給付，此份契約兩造總共到伊事務所2次，就是6月
5日、6月12日，所以伊知道被告已給付50萬加100萬，至於與本件買賣價金的貸款金額伊忘記了要查才知道，本件的公證費由何人給付伊忘記了，系爭買賣契約沒有寫公證費的約定，至於兩造有無私下約定伊忘記了等語(見本院卷第25
5至264頁)，其所述均核與系爭買賣契約第2條載明「總價金：本約買賣總價金新台幣【柒佰伍拾萬元】整」、第2頁記載簽約款金額為「伍拾萬元正」；及用印款為金額「壹佰萬元正」及第8頁「收款明細」所載簽約款交款日期為「
106.6.5」、現金「新臺幣伍拾萬元正」、所載用印款日期為「106.6.12」、現金「新臺幣壹佰萬元正」，且就簽約款及用印款之收款人簽章均有既載「李浚宏(即原告)」之簽名及蓋章，故系爭買賣契約之價金應為750萬元應屬明確無疑，至被告空言兩造為貸得較高款項而實際上約定630萬元之買賣價金之所辯，為原告所否認，是此部分應由被告就兩造合意於系爭契約上記載與事實不符之部分負舉證責任，惟被告除主張買賣價金之數額亦與證人楊錦良所述及系爭買賣契約之記載顯不相符外，亦未提出其他證據證明其所述為真，故被告此部分之主張，即不足採。另原告主張未收受50萬元之簽約款，亦與證人楊錦良所述及系爭買賣契約之記載不符，且系爭買賣契約除於第2頁載有付款條件外，亦於第
8頁列有收款明細及收款人簽章之欄位，又就本件簽約款50萬元部分，原告既於收款人欄位簽名及蓋章，即難認其主張被告實際上未支付50萬元之簽約款為有理由。
2.又被告主張兩造曾約定另就系爭房屋約定由被告出租予原告之租賃契約之公證費6,000元，本應由原告支付，但被告已實際支付，故應將該比支出與系爭買賣契約之價金抵銷，惟租賃契約書中並無公證費用由何人負擔之記載，且證人楊錦良之證述亦無法證明兩造另就租賃契約曾有此約定。然依買賣契約公證契約之性質，目的在保障兩造之權利及確保他方義務之履行，依一般交易習慣亦無由何方負擔之慣例，是本院審酌公證之性質，認兩造在無法提出證據證明公證費應由何人負擔之前提下，應由兩造平均負擔，是就此部分被告主張租賃契約之公證費應得主張，就6,000元之半數即3,000元之部分得向原告主張抵銷，逾此部分抵銷之主張則無理由。
㈢故原告得向被告主張系爭買賣契約之價金76萬576元：
原告對被告負有租金1萬8,000元、14萬4,000元、相當於不當得利之租金25萬2,000元、10萬元（票據號碼為A0000000號）支票債權，為兩造所不爭執；另被告得就已支付之簽約款50萬元及3,000元之公證費向原告主張抵銷，業經認定如前，是原告主張被告應給付系爭買賣契約之買賣價金177萬7,576元應扣除1萬8,000元、14萬4,000元、25萬2,00
0元、10萬元、50萬元及3,000元，應為76萬576元(計算式：177萬7,576-1萬8,000-14萬4,000-25萬2,000-10萬-50萬-3,000=76萬576)，逾此部分之主張則為無理由。
六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日(見本院卷第43頁之送達證書)即107年12月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，亦應准許。
七、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告應給付原告買賣價金76萬576元，及自107年12月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此範圍，則無理由，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年10月23日
民事第一庭法官許凱傑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月24日
書記官廖佳慧