裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第1188號民事判決
裁判日期：民國97年07月24日
裁判案由：調整租金
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第1188號原告乙○○
庚○○甲○○戊○○丙○○丁○○上六人共同訴訟代理人 余鑑昌 律師被告己○○訴訟代理人 詹順發 律師上列當事人間請求給付薪資事件，本院於民國97年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段二三六地號土地應付之年租金，應自民國九十六年十一月二十三日起調整為新臺幣貳拾壹萬玖仟玖佰叁拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明：被告所承租原告所有坐落臺北市○○區○○段2小段236號土地之租金，應自本件起訴狀之日起調整為每月新臺幣（下同）26,183元。並陳述：臺北市○○區○○段2小段236號土地（下稱系爭土地）原為原告與訴外人 黃金銓 所有，嗣黃金銓於民國95年1月13日死亡，故系爭土地黃金銓所有之部份由其配偶及子女即被告繼承，是系爭土地為被告與原告共有。又被告曾於另案即鈞院96年度重訴字第379號拆屋還地訴訟中，於96年3月30日答辯狀陳述39年10月10日系爭土地當時地主 黃君治 （即原告先祖）與被告先祖 詹甘篤 就系爭土地訂立基地租賃契約，並議定地上權租金每年10
0元、租期為永久（依性質應為不定期租賃）。據此，原告始知先祖就系爭土地僅收取每年租金100元，惟該租金約定距今已50餘年，且系爭土地96年公告現值每平方公尺138,00
0元，並位於該萬華市商業繁榮區及火車站旁，足證原約定之租金偏低應為調整，按96年度系爭土地每平方公尺申報地價為43,040元，依平均地權條例第16條前段、土地法第105條準用第97條第1項之規定，調整租金之比率按申報土地總價額年息10%計算，而系爭土地面積為73平方公尺，故系爭土地之租金應調為每月26,183元（計算試：43,040元×73×
0.1÷12），為此提起本件訴訟。
二、被告聲明：原告之訴駁回。並陳述：系爭土地位於萬華市老舊社區，為臺北落後區域且萬華火車站利用率甚低僅電聯車停站，系爭基地面臨艋舺大道，是提供快速道路功能，故中央設分隔安全島，車輛在此均快速通過，附近1樓均呈關門狀態，行人往來稀少且房屋多為矮舊磚房，顯見系爭土地所在地無任何商業機能，另依土地法規定租金上限不得逾土地申報地價年息10%0，非謂租金調整一概為10%，系爭土地縱有調整租金之必要應以1%為宜，即年租金29,900元【計算試：申報地價總值（40,960元×73）×0.01】。再者，被告自
93年起代繳系爭土地之地價稅，93年至96年代繳4個年度共計119,600元，是如認原告調整租金有理由應以為抵銷，另被告每年代繳之地價稅額為29,900元，與原告所得調整租金之額度相同，自可互相抵銷。
三、原告主張應調整系爭土地之租金，而被告對於兩造就系爭土地有租賃關係並不爭執，惟以前揭情詞置辯，故本件爭點為：系爭土地有無調整租金之必要？若有，應如何調整？被告抵銷抗辯有無理由？以下分述之：
㈠民法第442條規定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降
，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；最高法院20年上第283號判例亦載：「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準」，故未定期限之租賃契約，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算或隨不動產價值之固定比率而調整者，如契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率、不動產價值升降比率計算顯失公平者，出租人得依上開條文規定，訴請法院調整租金數額。
㈡查系爭土地原由原告祖先黃君治與被告祖先詹甘篤訂立基
地租賃契約，並議定租金每年100元，為不定期租賃契約等情，有被告提出之租地造屋據附卷可稽（見本院卷第36頁），復為兩造所是認，堪認為真。惟系爭土地租約係於39年成立，距今已30餘年，而系爭土地以96年公告現值每平方公尺144,000元，面積73平方公尺計算，價值高達10,512,000元，堪認系爭土地升值甚鉅，且經本院履勘現場結果，系爭土地前為艋舺大道，為八線道馬路，左前150公尺為萬華車站，右前150公尺為中華路，有勘驗筆錄足參（見本院卷第30頁），顯見系爭土地於租賃契約成立後，因周邊建設促進工商繁榮，而使系爭土地價值增高，非締約時所能預見，若仍以原租金每年固定100元計算，相較於系爭土地升值比率，顯有過低情事，故原告主張依民法第442條規定，請求調整租金，自屬有據。
㈢另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定，本件系爭土地坐落城市地區，自有上開規定之適用。又對於系爭土地應調整之租金為何，原告主張應以申報地價年息10%計算年租金，並提出坐落系爭土地之房屋出租予訴外人 李裕芳 之租賃契約（見本院卷第51頁），用以證明系爭土地價值甚高。被告則辯稱應以申報地價年息1%計算年租金，並提出照片、剪報1紙（見本院卷第54頁、第40頁至第42頁），以資證明萬華地區商圈沒落，房屋稅調降，系爭土地上房屋老舊，附近商家多未營業，市況蕭條之情況。本院審酌二造各自主張及所提出之證據，堪認系爭土地如前所述交通甚為便利，惟系爭土地上房屋老舊，目前出租他人做印刷加工工作，而系爭土地附近有3層或8層房屋，經營整骨、快遞公司、紙廠、印刷廠，有勘驗筆錄可稽（見本院卷第30頁），足見系爭土地雖不若商業聚集之商圈般繁榮，惟仍可作為製造業、批發及零售業，甚或服務業之商業用途使用，而系爭土地上房屋出租他人之每月租金亦有14,000元，故系爭土地租金調整為按申報地價年息7%計算年租金，應屬合理。而系爭土地96年1月申報地價為每平方公尺43,040元，此有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第10頁），則以申報地價年息7%計算，年租金應為219,934元（43,040元×73平方公尺×7%，元以下四捨五入）。又系爭土地原租賃契約係按年繳交租金，故原告得請求調整之租金亦應按年計算，原告主張調整每月租金自非有據。
㈣至於被告固辯稱以代繳納地價稅抵銷調整後租金云云，然
本院觀之被告提出之地價稅繳款書，其上記載系爭土地之地價稅係由訴外人 詹江沂 即被告之子而非被告繳納，故被告對於原告自無地價稅代繳請求返還之債權存在，從而，被告為抵銷之抗辯，洵不足取。
四、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求被告向原告所承租之系爭土地應付年租金應自起訴之日即96年11月23日起調整為219,934元，為有理由，應予准許。至原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法79條，判決如主文。
中華民國97年7月24日
民事第三庭法官鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年7月2４日
書記官高雲龍