臺灣屏東地方法院民事判決 99年度屏小字第307號
原 告 乙○○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國99年7月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬叁仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限
，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）34,000元，
嗣於本院審理中縮減聲明為請求被告給付23,000元（見本院
卷第47頁），核其所為訴之變更符合前揭規定，應予准許，
合先敘明。
二、原告起訴主張：被告向原告承租門牌號碼為屏東縣屏東市○
○○路○○號之房屋（下稱系爭房屋），然卻從民國98年7月
起陸續積欠房租，迄99年4月止，共計欠付34,000元之租金
，加上99年5月以及6月未繳之租金，原告請求被告共給付
23,000元之租金即可。並聲明：如主文第1項所載。
三、被告則以：對於欠付租金之事實並不爭執，然系爭房屋陽台
會漏水到二樓房間，下雨洗衣每天濕透透，且出租人東西很
多未搬，都沒有修繕或履行，原告應負損害賠償之責等語置
辯。
四、兩造早於97年3月15日即就系爭房屋之標的簽訂租約，租期
本為至98年3月29日屆滿，每月租金為8,000元，嗣於98年
4月14日又再度以原條件續約，租期至100年4月1日止，
被告自98年7月起陸續積欠房租，迄99年4月止，共計欠付
34,000元之租金，且99年5月以及6月亦未繳租金與原告等
事實，有系爭租約、房屋租賃契約書各1份在卷可稽（見本
院卷第4至6頁、第50至第57頁），復為兩造所不爭執，自
堪信為真實。是本件爭點在於：原告有無修繕義務未履行，
被告得否據此拒絕給付或減免租金，又積欠之租金數額為若
干？經查：
㈠、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀
態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持
義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人
未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承
租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。再按租
賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者
，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期
限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租
人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。
又此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，
具有對價關係，是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於
約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權
而拒絕租金之給付，最高法院86年度台上字第1675號判決意
旨可資參照。
㈡、然上開所謂「有修繕之必要」，即租賃物發生毀損，如不修
繕，即無法達到約定之使用、收益狀態之謂，即非加以修繕
，則或不能使用，或不能為圓滿之使用，方為具有修繕之必
要，至若租賃物雖有耗損、故障、瑕疵，但不妨礙承租人之
使用收益者，就非有修繕之必要。是如租賃物偏離所約定用
益狀態之程度輕微，依其情形承租人拒絕自己之給付有違背
誠實信用方法者，解釋上參考民法第264條第2項之意旨，
承租人則不得拒絕支付租金，自屬甚明。被告辯稱系爭房屋
陽台會漏水到二樓房間，下雨洗衣每天濕透透云云。惟被告
雖提出照片證明陽台地板有些許裂縫，然經本院檢視照片，
僅係幾片磁磚極小部分之些微缺陷，範圍與面積甚小，對系
爭租賃物之整體使用並不會造成重大影響（見本院卷第68頁
），且被告復未提出其他證據證明如何未達到約定之使用收
益狀態，尚難認定為「有修繕之必要」。又原告否認曾接獲
被告定期改善之通知，被告亦未提出任何催告原告修繕之證
據證明之，則其主張於原告改善前行使同時履行抗辯，自屬
無據。
㈢、又查，上開陽台地板裂縫屬目視可察覺之瑕疵，再參之兩造
早於97年3月15日即就系爭房屋簽訂租約，房屋租賃契約其
上並無註記任何系爭房屋之瑕疵狀況，佐之兩造於97年3月
15日所簽訂之租約，租期於98年3月29日屆滿後，被告旋即
於98年4月14日又再度要求以原條件續約，租期至100年4
月1日止，亦無為任何之保留，則據被告所言97年即知道有
漏水情形（見本院卷第47頁），卻未曾於前後兩份租賃契約
上有所保留或註記，是被告辯稱上開瑕疵係其開始承租系爭
房屋時即存在，被告有催告原告修繕等語，即無證據證明之
，尚難憑採。再者，由被告自97年3月間即始終繼續使用系
爭房屋，甚至要求可以繼續租到100年以後等情觀之（見本
院卷第46頁），本件租賃物應未達於不合約定之使用、收益
之狀態，依上揭說明，被告自不得遽以此為同時履行之抗辯
而拒絕給付租金。
㈣、被告雖又抗辯原告置放屋內許多物品，令其使用不便云云，
然查，原告早於97年3月15日即就現況出租與被告，且告知
被告屋內家具擺放如照片所示位置（見本院卷第47頁），且
此等家具均為大型可用之物品，並無不能目視察覺之可能，
此有被告自行提出之照片附卷可稽（見本院卷第63至第68頁
），是被告於簽約之際，顯係評估以及衡量之後而同意出租
人即原告擺設家具，自難在積欠租金之後，復又推翻前開同
意而主張得以抵付租金。另原告陳述被告曾於97年8月間主
動要求減少當月1,000元租金，作為其清運屋內廢棄物之代
價，為被告所承認，並有存簿交易明細記錄可參（見本院卷
第47頁、第60頁），足認兩造確有因清運廢棄物爭議而為減
少租金之合意無誤，兩造既就此經互相讓步以終止前開房屋
廢棄物置放之爭執，應認屬此一減少租金合意為和解之法律
關係，原告因此減少當月租金之數額，被告於和解之範圍內
亦不得向原告為他項請求，準此，被告抗辯其得以此拒給付
租金等語，即屬無據，不足採信。
㈤、綜上，原告請求被告給付積欠租金23,000元，核屬有據，堪
以採信。
五、本件係依民事訴訟法第436條之8第1項適用小額訴訟程序
所為之判決，依同法第436條之20規定，依職權宣告假執行
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此
敘明。
七、據上論結，本院原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
之23、第436條之20、第436條之19、第78條，判決如主文
。
中華民國99年8月10日
臺灣屏東地方法院屏東簡易庭
法官羅培毓
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月10日
書記官鄭靜芳