裁判字號：臺灣高雄地方法院95年簡上字第275號民事判決
裁判日期：民國96年08月15日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決95年度簡上字第275號上訴人甲○○
乙○○被上訴人丙○○訴訟代理人 戴國石 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國95年9月29日本院高雄簡易庭民國95年度雄簡字第6192號第一審判決提起上訴，本院於民國96年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人甲○○負擔五分之三，餘由上訴人乙○○負擔。
事實及理由
一、本件上訴人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：上訴人甲○○於民國94年6月20日，向被上訴人承租其所有門牌號碼高雄市○○○路○○號3層房屋
1棟（含附圖所示未辦保存登記之增建部分，下稱系爭房屋），約定租賃期間自94年6月20日起至95年6月19日止，每月租金新臺幣（下同）38,000元（下稱系爭契約）。嗣被上訴人於租賃期間屆滿後，同意上訴人延至95年7月24日前搬遷，惟上訴人逾期仍未搬遷，且上訴人乙○○為甲○○之子，現亦占有使用系爭房屋。因系爭契約已於95年6月19日屆滿，則上訴人自同年月20日起即屬無權占有系爭房屋，被上訴人自得請求上訴人遷讓並返還系爭房屋。又上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有同額之損害，則被上訴人自得請求上訴人返還以每月38,000元計算之不當得利。爰依租賃物、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，求為判決：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自95年6月20日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人38,000元。（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服而提起上訴）於本院聲明：如主文所示。
三、上訴人均未於言詞辯論期日到場，惟據其等先前所為聲明及陳述則以：甲○○係因適逢農曆閏雙7月鬼月，依民間習俗不宜搬遷，始延誤搬遷期限，且被上訴人曾同意甲○○於95年12月10日前有以1,500萬元之價格優先購買系爭房屋之權，則被上訴人於前開期限屆至前即提起本訴，自屬無據。又系爭房屋原係甲○○賣與被上訴人後回租甲○○居住使用，因當初約明買賣標的物為1至3樓，亦即被上訴人並未取得
4、5樓之所有權，而乙○○僅占用4、5樓部分，則被上訴人自無權請求乙○○遷讓返還該部分房屋等語置辯。於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、被上訴人主張甲○○於94年6月20日，向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃期間自94年6月20日起至95年6月19日止，每月租金38,000元，嗣被上訴人於租賃期間屆滿後，同意上訴人延至95年7月24日前搬遷，惟上訴人逾期仍未搬遷，且乙○○為甲○○之子，現亦占有使用系爭房屋等情，為兩造所不爭執，復有系爭房屋之建物所有權狀、房屋租賃契約書及收據兼發誓書各1份在卷可稽（見原審卷第7至11頁），自堪信為真實。惟上訴人以前開情詞置辯，是以本件爭點為：㈠上訴人自95年6月20日起至同年12月10日止得否依優先購買權占用系爭房屋？㈡甲○○將系爭房屋賣與被上訴人之標的物是否包括系爭房屋4、5樓？㈢被上訴人得否請求上訴人遷讓返還系爭房屋並給付每月38,000元之不當得利？
五、上訴人自95年6月20日起至同年12月10日止得否依優先購買權占用系爭房屋？㈠按法律上所謂之優先購買權，係指房屋或土地之所有權人於
出賣房地時，依規定享有優先購買權之人得行使以同一條件與所有權人訂立買賣契約之權而言。是以，優先購買權人於行使該項權利前，尚不得對買賣標的物主張任何權利。
㈡經查，系爭契約於95年6月19日屆滿後，被上訴人同意上訴
人延至同年7月24日前完成搬遷，被上訴人並將押租金126,
000元退還甲○○等情，有上訴人共同出具之收據兼發誓書
1紙附卷可按（見原審卷第11頁），足徵被上訴人已向上訴人表明於系爭契約期滿即不再續租之意。至上訴人固主張被上訴人同意甲○○於95年12月10日前，有以1,500萬元價格優先購買系爭房屋之權等語，並以上開收據兼發誓書之附註記載為憑，惟揆諸前揭說明，此僅足認被上訴人有授與甲○○優先購買系爭房屋之權，尚不得據此推論被上訴人同意上訴人於95年12月10日前繼續使用系爭房屋，且上訴人於行使優先購買權之前，亦無權對系爭房屋主張任何權利，自無礙於上訴人至遲應於95年7月24日前搬遷之約定。況且甲○○迄95年12月10日止仍未提出1,500萬元之價金向被上訴人購買系爭房屋，亦即甲○○與被上訴人間並未成立買賣契約，自難憑前開約定即謂上訴人有權占用系爭房屋。是以，上訴人逾95年7月24日之搬遷期限仍繼續占用系爭房屋，自屬無權占有，其辯稱有優先購買權即有權繼續占用系爭房屋等語，不足採取。
六、甲○○將系爭房屋賣與被上訴人之標的物是否包括系爭房屋
4、5樓？㈠按基於物權標的物須具獨立性之原則，於原有建築物之外另
行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張至增建部分，而僅有1個所有權；如增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，倘其常助原建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物；倘增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原建築物之效用者，即為附屬物，其使用上既與原建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張。是以，房屋增建部分究為該房屋之一部分、從物或附屬物，應以增建部分有無構造上及使用上之獨立性為判斷基準，如並無構造上及使用上之獨立性，即不得成為獨立之物權客體，自應認已與房屋合為一體而僅有單一之所有權。
㈡經查，甲○○與被上訴人於86年3月22日就系爭房屋簽訂買
賣契約書時，「建築改良物標示欄」固記載為加強磚造3層樓房等語，惟觀諸該契約書之附件記載系爭房屋現況確認為店面透天5樓建築物，同時約定產權移轉過戶後不須交屋，而由承買人即被上訴人出租與甲○○，旋簽訂租賃契約，且於嗣後之租賃契約約定租賃物為系爭房屋全棟一節，有乙○○不爭執為真正之不動產買賣契約書及房屋租賃契約書各1份附卷可參（見本院卷第20、27頁，原審卷第9頁），足徵當時之買賣標的物為系爭房屋全棟，而非僅止於1至3樓。
至「建築改良物標示欄」之記載僅係依建物登記謄本轉載而來，否則雙方即無在附件內另行確認系爭房屋現況之必要。是以，上訴人辯稱被上訴人僅向甲○○購買系爭房屋1至3樓等語，尚難遽採。況且4、5樓增建部分係加蓋於原有建物1至3樓之上，外觀上無從區分為不同建物，又無獨立之出入口，必須使用1至3樓樓梯及1樓大門進出，否則即無法獨立居住使用等情，為乙○○所自認（見本院卷第20頁），並經本院會同高雄市政府地政處新興地政事務所人員到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖各1份及現場照片15張在卷可稽（見本院卷第41至52頁），據此足認4、5樓增建部分已與原有建物附合成為一體，並無構造上及使用上之獨立性，則揆諸前揭說明，該部分自非獨立之物權客體，而應係原有建物所有權之一部。是以，4、5樓增建部分固係由甲○○出資興建，惟已因附合而成為原有建物之一部，亦即系爭房屋僅有單一之所有權，則縱使甲○○與被上訴人簽訂買賣契約時，並未約明買賣標的物及於4、5樓增建部分，然被上訴人既經登記取得系爭房屋1至3樓之所有權，自已一併取得4、5樓部分之所有權。從而，上訴人辯稱被上訴人並無4、5樓部分之所有權等語，自非可採。
七、被上訴人得否請求上訴人遷讓返還系爭房屋並給付每月38,000元之不當得利？㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第455條前段及第767條前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第
179條前段亦有明文。又無權占用他人之房屋，依一般社會通念，足認為占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該房屋之損害，則依上開規定，占有人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。
㈡經查，被上訴人為全棟系爭房屋之所有權人，且上訴人不得
以其有優先購買權而占用系爭房屋等情，業如前述，又系爭契約已於95年6月19日屆滿，經被上訴人同意上訴人延至95年7月24日前搬遷，惟上訴人逾期仍未搬遷一節，為上訴人所不爭執，則揆諸前揭規定，上訴人自屬無權占用系爭房屋。是以，被上訴人依租賃物及所有物返還請求權訴請甲○○；依所有物返還請求權訴請乙○○遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈢次查，上訴人無合法權源而占用系爭房屋一節，業如前述，
則揆諸首揭規定及說明，上訴人於無權占用系爭房屋期間，即受有相當於租金之利益，致被上訴人受有同額之損害，故被上訴人主張得請求上訴人返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。
㈣又查，甲○○向被上訴人承租系爭房屋之租金為每月38,000
元，且系爭房屋為加強磚造5層建物，登記總面積為181.62平方公尺，增建部分總面積為150.16平方公尺，坐落基地面積為70平方公尺等情，有房屋租賃契約書、土地、建物所有權狀及複丈成果圖各1份在卷可查（見原審卷第6至10頁，本院卷第52頁），且系爭房屋1樓可供店面使用，為兼具營業及住家使用性質之建物，附近有阮綜合醫院、邱外科、苓洲國小、公車站牌、苓雅菜市場及金典大樓，業據本院到場勘驗屬實，並有勘驗筆錄1份及現場照片15張附卷可稽（見本院卷第41至50頁），足認系爭房屋占地面積及總樓層面積甚大、坐落位置交通便利且生活機能良好。本院審酌系爭房屋面積、坐落位置、價值及原租賃狀況等節，認系爭契約所約定每月租金38,000元，應符合上訴人使用系爭房屋所獲得之客觀利益。是以，被上訴人請求上訴人自95年6月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付38,000元，自屬有據。
八、綜上所述，被上訴人依租賃物、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自95年6月20日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人38,000元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第1項、第3項、第385條第1項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國96年8月15日
民事第六庭審判長法官謝靜雯
法官高增泓法官鄭詠仁正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國96年8月15日
書記官王雪招