臺灣高等法院93年度上易字第1176號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院93年上易字第1176號民事判決

裁判日期：民國94年03月23日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高等法院民事判決93年度上易字第1176號上訴人甲○○訴訟代理人 陳佳瑤 律師
吳佳育 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 傅文民 律師複代理人 王譽潔 上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國93年10月15日臺灣士林地方法院93年度訴字第291號第一審判決提起上訴，經本院於94年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：門牌台北市○○區○○路3段301巷21弄5號3樓房屋，原為訴外人 陳清富 所有，嗣經法院查封拍賣，由伊投標買受，在繳足價金後於93年1月28日取得不動產權利移轉證書，現為該房屋之所有權人。詎上訴人假借與陳清富間未經公證之租約，無權占用系爭房屋迄今，致伊權利受損，前已於93年2月16日委請律師發函請求上訴人於同年3月1日前將系爭房屋遷讓返還予伊，未獲置理。爰依民法第767條及第184條第1項規定，請求判令：㈠上訴人應遷讓返還系爭房屋；㈡上訴人應自93年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊新臺幣（下同）30,167元；㈢願供擔保，請准宣告假執行等情。
上訴人於原審則以：伊占有系爭房屋係基於與陳清富訂立之租賃同意書，法院拍賣系爭房屋之公告亦載明伊基於租賃關係占有系爭房屋，期間自91年5月29日起至110年5月29日止，並註明拍定後不點交，應有民法「買賣不破租賃」之適用。被上訴人收受原法院執行處公文既然表示不點交，則伊之權益應獲得保障，被上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。
二、原審判決：㈠上訴人應將臺北市○○區○○段2小段21224建號即門牌號碼臺北市○○路○段○○○巷○○弄○號3樓房屋遷讓返還被上訴人；㈠上訴人應自民國93年3月1日起至返還前開房屋之日止，按月給付被上訴人6,587元，並將被上訴人其餘請求駁回。本件僅上訴人提起第二審上訴，被上訴人就原審駁回部分並未聲明不服。
上訴人係以：㈠伊與訴外人陳清富共同向台北銀行借款4,190,000元，並以陳清富所有之系爭房地及上訴人所有之同址四樓房地設定抵押權予台北銀行，嗣因陳清富無力清償債務，銀行因而查封拍賣二屋，詎伊所有之四樓房地先拍定，價款足供清償上開債務，二人因而於91年5月29日協議以陳清富所有之系爭房屋供伊居住二十年，以抵償伊代陳清富清償近2,500,000元之債務，並簽立租賃同意書為憑，故伊係合法占有系爭房屋。原法院拍賣公告上，已載明伊基於租賃關係占有系爭房屋，租賃期間自91年5月29日起至110年5月29日止，並註明拍定後不點交，則伊之權益應合法存在。㈡民法第425條第2項之立法理由為：「本條第1項規定，買賣不破租賃原則，具有債權物權化效力，在長期或未定期限之買賣契約，其於當事人之權益關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以債權人之強制執行」，可知該條之立法目的在避免債權人之債權遭債務人與第三人製造假債權而受到損害。
本件伊與訴外人陳清富間之租賃關係並非虛偽，應仍有買賣不破租賃原則之適用。㈢伊與陳清富間之租賃關係確屬存在，並無虛偽，則伊並無故意過失不法侵害被上訴人權利之情事。㈣被上訴人因系爭房屋其上有租賃關係，而以較低之價格買受，可知被上訴人受有利益，伊受有損害，伊得以伊對被上訴人之不當得利債權與本件侵權行為損害賠償債務據以主張抵銷等為由，請求判令：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則以：㈠執行法院對實體狀態並無權責認定，故執行法院所為「拍定後不點交」之公告，僅為形式認定，不能推論上訴人確實有實體上合法占有之泉源，故上訴人以本件拍賣公告之占有使用情形及點交否等記載，主張其占有使用系爭房屋之權益合法存在云云，於法無據。㈡上訴人提出之租賃同意書記載之租賃期限已逾5年，惟未經公證，則依民法第425條第2項規定，不適用買賣不破租賃原則，故伊不受訴外人陳清富與上訴人間租賃契約之拘束。㈢伊係因上訴人無權占有系爭房屋而受有損害，與訴外人陳清富有無以系爭房屋供上訴人居住，以抵償上訴人代償近2500,000元債務一節無關，爰請求駁回上訴。
三、經查：系爭房屋之所有權人原為訴外人陳清富，嗣經原執行法院於92年度執字第11629號強制事件程序中查封拍賣，由被上訴人買受，並依強制執行法第97條規定於93年1月28日發給權利移轉證書，被上訴人成為系爭房屋之所有權人；惟系爭房屋現為上訴人所占有使用等事實，業據被上訴人於原審提出不動產權利移轉證書為證（原審卷第9、10頁），並經原審調該院92年度執字第11629號強制執行卷宗查閱屬實，且為上訴人所不爭執，應堪信為真實。
四、細繹兩造攻防內容，可知本件重要爭點在於：㈠被上訴人依民法第767條，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予伊，有無理由？⒈本件有無「買賣不破租賃」原則之適用？⒉執行法院拍賣公告上「拍賣不點交」之意義為何？㈡被上訴人依民法第184條第1項，請求上訴人負損害賠償責任，有無理由？㈢上訴人以不當得利債權與本件損害賠償債務據以主張抵銷，有無理由？等節，茲分別論述之。
五、被上訴人依民法第767條，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予伊，有無理由？被上訴人主張：伊為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有使用系爭房屋，請求上訴人遷讓返還。上訴人則抗辯：伊與系爭房屋之原所有權人陳清富有租賃關係，應有買賣不破租賃原則之適用，且拍賣公告上已註明不點交，是伊有占用之正當權源云云。
㈠本件有無「買賣不破租賃」原則之適用？
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，88年4月21日修正公布（89年5月05日施行）之民法第425條規定甚明。
⒉本件上訴人抗辯：伊與系爭房屋之原所有權人陳清富訂有
租賃契約云云，固據提出被上訴人不爭執之租賃契約書為憑（原審卷第29頁）。惟依附卷91年5月29日租賃同意書記載，其租賃期限自91年起至111年止，期限顯逾5年；而上訴人自承：該租賃同意書未經公證（原審卷第41頁），則依前開第425條第2項規定，本件上訴人與系爭房屋原所有權人陳清富間之租賃契約縱令為真正，因未經公證，而無「買賣不破租賃」原則之適用，是上訴人與系爭房屋之原所有權人陳清富間之租賃契約僅有債權之效力，而無拘束系爭房屋現所有權人即被上訴人之效力。
⒊上訴人雖另以：民法第425條第2項旨在避免債權人之債權
遭債務人與第三人製造假債權而受到損害，本件伊與訴外人陳清富間之租賃關係確實存在，雖未經公證，應仍有買賣不破租賃原則之適用一節置辯。惟按民法第425條第2項乃88年4月21日修正時所增訂，增訂之理由為：「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項規定」等語，可知：未經公證之不動租賃契約期限逾5年或未定期限者，即無買賣不破租賃原則之適用。易言之，立法者將租期逾5年或未定期限之不動產租賃契約（債權關係），在此加上「公證」之要件，始賦予買賣不破租賃原則（物權化）之適用。縱如上訴人所述：公證並無實質認定租賃契約真偽之效力，惟既經立法者選擇公證作為構成要件，即必須具備該要件，方有物權化之效力，始得對抗租賃物之受讓人。故上訴人上開所辯，殊非足取。
㈡執行法院拍賣公告上「拍賣不點交」之意義為何？
⒈按強制執行法中之「點交」程序，係指買受人或承買人在
符合強制執行法第九十九條第1項至第3項情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。又執行法院並無實體認定之職權，是拍賣公告中註記「拍定後不點交」，意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進一步推論債務人或第三人有實體上合法占有之正當權源。
⒉查系爭房屋之拍賣公告中雖註明：「第三人甲○○基於租
賃關係占有中，期間自91年05月29日起訖110年5月29日止」、「拍定後不點交」等字（原審卷第23頁），惟依上開說明，僅屬被上訴人不得向執行法院聲請點交而已，尚非逕謂承租人即上訴人有占有使用系爭房屋之正當權源，仍應由本院審認，上訴人容有誤解。
㈢依上所陳，上訴人與訴外人陳清富間之租賃契約，因未依民
法第425條第2項規定為公證，即無「買賣不破租賃」原則之適用，而無拘束系爭房屋受讓人即被上訴人之效力。是上訴人占有使用系爭房屋，即為無法律上之正當權源，則被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
六、被上訴人依民法第184條第1項，請求上訴人負損害賠償責任，有無理由？㈠被上訴人經執行法院於93年1月28日發給權利移轉證書，因
而取得系爭房屋之所有權，因上訴人占有使用系爭房屋，致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋所有權能之損害，則被上訴人依民法第184條第1項前段規定，請求上訴人負損害賠償責任，洵屬有據。
㈡上訴人雖抗辯：伊與訴外人陳清富間之租賃關係確實存在，
占有使用系爭房屋，並無故意過失不法侵害被上訴人權利之情事云云。惟依上所述，上訴人與系爭房屋原所有權人陳清富間之租賃契約，因不符民法第425條第2項規定，而無物權效力，自無足拘束被上訴人。本件被上訴人成為系爭房屋所有權人後，於93年2月16日委請律師發函告知：伊為系爭房屋所有權人，請求上訴人於93年3月1日前（不含該日之意）將系爭房屋遷讓返還予伊之旨，上訴人已於同年2月23日收受送達，業據被上訴人提出函件及回執各一件可按（原審卷第11至13頁），為上訴人所不爭執，堪信為真，則上訴人於
93年2月23日知悉被上訴人為系爭房屋所有權人後，仍繼續占有使用系爭房屋，致被上訴人對系爭房屋之所有權能受到損害，且上訴人無法律上之正當權源，核係故意不法侵害被上訴人對系爭房屋之所有權，故上訴人上開所辯，顯不可採。
㈢上訴人占有使用系爭房屋，使被上訴人受有無法使用收益系
爭房屋之損害，則上訴人應負之損害賠償責任，應以被上訴人受有無法使用收益，即相當於租金之損害予以計算。依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」等語，查系爭房屋位於台北市北投區，為鋼筋混凝土造之4層公寓中之第3層，屋前為臺北市○○路○段○○○巷○○弄之道路，寬約2.5公尺，道路前方為雜地種植水果，左走即知行路約需2分鐘路程，往右沿301巷至關渡宮（或關渡捷運站）約需5至10分鐘，交通及生活機能均方便等情，業據原審至現場勘驗明確，有勘驗筆錄在卷足憑（原審卷第52頁），因認系爭房屋之租金以土地申報地價及系爭房屋課稅現值總價額年息6%計算為妥適。而系爭房屋坐落之基地臺北市○○區○○段2小段
165-3地號土地（應有部分為1/8），申報地價每平方公尺20490元，系爭房屋之課稅現值為254500元，此有土地登記謄本、93年度契稅繳款書等件可參（原審卷第60、61頁），據以計算，系爭房屋之每月租金為6,587元【(20,490×415x1/8)+254,500=1,062,918.75+254,500=1,317,418.75，1,317,418.75×6%x1/12=6,587，元以下四捨五入）。從而，被上訴人依民法第184條第1項前段規定，請求上訴人自
93年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付於6587元範圍內之損害賠償金，為有理由，應予准許；被上訴人逾上開金額之請求，則應駁回。
七、上訴人以不當得利債權與本件損害賠償債務據以主張抵銷，有無理由？㈠按不當得利之成立，須以行為人無法律上之原因而受利益，
致他人受損害為要件，一方受利益與他方受損害間應有直接因果關係存在。
㈡查系爭房屋係被上訴人於執行法院拍賣時，以362萬元之價
格拍定買受之情，為兩造所不爭執，並有執行法院不動產權利移轉證書載述綦詳（原審卷第9頁），則被上訴人取得系爭房屋之所有權，係本於買賣關係繳納價款之原因，具有法律上原因，縱令有上訴人所述以較低價格買受之情事，係自由經濟交易制度之運作。至於上訴人主張：伊受有代償銀行近2500,000元貸款之損害，係本於伊與銀行間連帶保證之法律關係。是被上訴人縱受有利益，亦與上訴人受有損害之原因並非同一，參酌前開說明，顯與不當得利之要件殊有未合。從而，上訴人主張其對於被上訴人有不當得利之債權，委無足取，自無從據以與本件損害賠償債務主張抵銷。
八、綜上所述，被上訴人依民法第767條、184條第1項前段等規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，及自93年3月1日起至返還房屋之日止按月給付損害賠償金於6587元之範圍內，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則不應准許，應予駁回。上訴人所為伊與系爭房屋原所有權人陳清富間租賃關係合法存在及抵銷之抗辯各節，均無可取。原審為上開結論之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，上訴人與系爭房屋原所有權人陳清富間之租賃關係縱令為真，亦因未經公證程序，而無足拘束被上訴人，詳如前陳，則上訴人聲請傳訊執行法院之承辦書記官為證人，意欲證明租賃關係並非虛偽一節，自無必要。又兩造其餘攻防及舉證核與結論不生影響，爰不再一一論述。
十、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國94年3月23日
民事第一庭審判長法官張耀彩
法官盧彥如法官林金吾正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國94年3月23日
書記官張淑芳