臺灣桃園地方法院民事簡易判決 94年度壢簡字第790號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求返還押租金事件，於民國94年9月19日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告貳拾壹萬貳仟陸佰貳拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物
之交付前，以新臺幣貳拾壹萬貳仟陸佰貳拾貳元預供擔保，或將
請求標的物提存，得免為假執行
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯
論為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告於民國93年8月30日與被告訂立房屋租
賃契約，承租桃園縣○○鄉○○路○○○號1至3樓房屋（以下
簡稱系爭房屋），並已依約交付押租金新臺幣（以下同）36
0,000元，其後因房租實為過高，原告以系爭房屋所經營之
事業又屢屢虧損，原告乃於94年3月與被告終止租賃契約，
該終止租約之意思表示除經 邱鈺涵 轉達被告知悉外，原告亦
於同年4月7日以電話告知被告，並委由邱鈺涵將遙控器交還
被告，被告亦帶第三人看房子並將房屋之搖控鑰匙更改密碼
。原告又於同年月18日以存證信函確認前述契約終止之事實
，並請求被告返還押租金360,000元，故本件租賃契約既已
終止，被告自應負返還押租金之責任，爰依法提起本件訴訟
。於本院聲明：被告應給付原告360,000元。
三、被告則未於最後言詞辯論期日到場，據其提出之書狀及前言
詞辯論期日到場陳述略以：原告係於93年8月8日與被告訂立
租賃契約，約定每月租金60,000元，未料原告自94年4月15
日起兩個月未繳租金，且避不見面，多月未繳水、電、電話
費，致遭斷水、斷電、斷話等，其積欠之費用高達40,000餘
元，被告亦已於同年月19日以存證信函催告原告繳交遲付之
租金，原告仍置之不理，依兩造租賃契約之規定，被告自可
沒收其押租金360,000元等語置辯。並聲明：駁回原告之訴
。
四、原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約1份為證，
被告固不否認原告向其承租系爭房屋，並收取押租金360,00
0元之事實，惟主張兩造之權利義務關係應以93年8月8日所
訂立之房屋租賃契約書為據，並因原告遲延繳納租金，依前
開契約書第15條之約定，沒收原告之押租金等語。是本件兩
造之爭點為：㈠兩造究係何時訂立租賃契約，即兩造間之權
利義務關係應依原告或被告提出之租賃契約書為據；㈡兩造
間之租賃契約是否已合意終止；㈢被告主張沒收原告給付之
押租金360,000元是否有據。
五、本院之判斷：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約；又不動產之租賃契約，其期限逾
一年者，應以字據訂立之。民法第421條第1項、第422條
前段定有明文。原告及被告各自提出主張之租賃契約，均
為兩造親簽，此為兩造所不爭執，除租賃期間之起期不同
（原告提出者為93年8月30日、被告提出者為同年8月15日
）外，其餘關於租期屆滿日期、租金、押租金等約定均相
同，依被告提出之租賃契約書觀之，兩造就租賃標的物、
租金、押租金等俱已約明，則兩造於93年8月8日簽立租約
時，租賃契約即已成立，再佐之被告提出之公證請求書，
雖尚未辦妥公證，然已填載請求公證之日期即93年8月30
日，核與原告提出之租賃契約租賃起期相符，顯見原告提
出之租賃契約確係兩造為至法院公證而書立，原告主張被
告提出之租賃契約僅為草約尚非可採，兩造應係於93年8
月8日成立本件租賃契約無訛。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，且
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之
規定，先期通知，同法第450條第1項、第453條定有明文
。查依兩造於93年8月8日訂立租賃契約第14條約定，「租
賃期滿或提前解約遷出時」、第15條約定「租賃期間乙方
若滯繳房屋或提前解約時」，其雖載為「解約」實則應指
租賃滿間屆滿前之終止租約，前開約定當即雙方約明承租
人即原告有期前終止租賃契約之權利，且不待出租人之同
意甚明。關於兩造租賃契約已合意終止一節，已據證人邱
鈺涵至本院結證稱：伊於94年4月初受原告所託至系爭房
屋交還遙控器，當時系爭房屋內之物品都已清空，伊至系
爭房屋時被告有帶第三人至系爭房屋看房子，並提及系爭
房屋係營業美髮行業，伊將搖控器交還被告時，被告並無
拒收，僅提及要將系爭房屋大門之密碼改掉等語明確（見
本院卷第57-58頁）；按房屋租賃契約中，最重要者不外
為租賃房屋之使用收益，原告既已將系爭房屋清空返還，
且委託證人邱鈺涵將搖控鑰匙交付被告，而被告亦收受，
並表示將更換大門之密碼，而被告既已於原告交還系爭房
屋搖控器前即已偕同第三人至系爭房屋勘看，準備出租系
爭房屋，足認被告亦有不再出租系爭房屋予原告，使原告
無法再為使用、收益之意思，顯見原告已於交還系爭房屋
搖控鑰匙前將終止租約之意思表示通知被告，被告亦已知
悉原告欲終止租約，堪認兩造確有合意終止租約之意思，
是被告辯稱兩造並無合意終止租約，尚無足取。兩造之租
約既已先合意終止，被告嗣後再執原告遲付租金達二個月
之租額，而催告原告解除租約，自不生解除契約之效力。
（三）按押租金（保證金）契約，乃租賃契約成立時，為擔保承
租人因租賃關係所生之債務為目的，由承租人交付出租人
金錢或其他代替物，從屬於租賃契約之從契約。是主契約
之租賃契約如經終止而失其效力，從契約之押租金契約固
因失所附麗而失其效力，惟於租賃契約終止前承租人因租
賃關係存續期間所生之債務，仍為該押租金所擔保，出租
人以押租金抵充該債務後，自應將押租金餘額返還承租人
。本件系爭租約既經兩造合意終止，被告即應於扣除原告
依約應負擔之費用後，將押租金返還原告。茲就被告主張
扣抵之費用是否有理由，分敘如下：
１、電費、電話費：被告主張原告尚有電費21,990元、電話費
8,120元未繳納，已據其提出電費帳單影本、電信費收據
影本為證，經原告核對之結果，除有2張電信費1,939元、
793元之收據重覆外，其餘均係其應繳納者無誤（見本院
卷第77頁），是被告主張應抵充電費21,990元、電信費5,
388元，計27,378元為有理由，應予准許。
２、又被告主張依租賃契約第15條之約定，沒收原告之押租金
360,000元乙節，惟按當事人得約定債務人於債務不履行
時，應支付違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至
相當之數額。民法第250條、第252條定有明文。又當事人
約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減
至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經
濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一
切利益為酌定之標準（最高法院86年度台上字第1084號判
決參照）。衡之本件租賃契約既定有期限，被告自有在租
賃期間內向原告收取租金之期待利益，在原告期前終止租
約之情形，對被告而言，除無法再向原告收取租金外，尚
須另覓其他出租人，自受有相當之損害，則約定原告須賠
償出租人相當違約金，尚屬合理。惟本院審酌原告若能如
期履行租賃契約時，被告可得享受利益、本件係雙方合意
終止租約、被告復隨即在終止租賃後之翌月（即94年5月
初）將系爭房屋出租第三人（此已據被告自承在卷，本院
卷第58頁）等一切情況，認兩造約定以六個月租金及沒收
押租金總額計算實屬過高，應核減為以二個月租金即120,
000元計算，較能兼顧兩造利益，始為允當。
３、綜上，原告依據兩造間之租賃契約，請求被告返還之押租
金，應扣除前揭未繳納之費用27,378元、應給付被告之違
約金120,000元，是原告之請求在212,622元之範圍內為有
理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回
。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依
職權宣告假執行，並依同法第392條第2、3項規定，依職權
宣告被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前預供擔保，
或將請求標的物提存，得免為假執行。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 94 年 12 月 21 日
中壢簡易庭法官許雅婷
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 21 日
書記官沈艷華