臺灣彰化地方法院108年度訴字第440號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院108年訴字第440號民事判決

裁判日期：民國108年10月30日

裁判案由：租佃爭議

臺灣彰化地方法院民事判決108年度訴字第440號原告 許義男 訴訟代理人 賈俊益 律師複代理人 曾玲玲 律師被告 徐吉周 上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國108年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號(重劃前為：周厝崙段153-1地號)土地之私有耕地租約（租佃編號：埤崙字第一五一號）不存在。
被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號(重劃前為：周厝崙段153-1地號)如附圖所示A部分面積109點57平方公尺及B部分面積79點20平方公尺之建物（石綿水泥板造有牆）拆除，並將該土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
（一）按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。本件兩造因耕地三七五減租條例，原告得否收回坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）發生爭執，即屬因耕地租佃而生之爭議，先後經彰化縣政府埤頭鄉公所耕地租佃委員會、彰化縣政府耕地租佃委員會調解、調處不成，而由彰化縣政府移送本院審理，應無不合。
（二）次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。本件原告主張系爭土地為其所有，兩造間就系爭土地與被告訂有系爭土地三七五租約，因系爭土地已重新編訂為鄉村區建築用地，原告欲終止租約並補償被告，惟遭被告否認，且兩造就原告補償方案亦有爭議，兩造就系爭土地之耕地三七五租賃契約關係存否既有不明，此等不安之狀態可經由確認判決予以除去，應有即受確認判決之法律上利益，原告於提起本件訴訟，請求確認其就系爭土地與被告間之耕地三七五租賃關係不存在，應有確認利益。
二、原告起訴主張：
（一）系爭土地(重測前為周厝崙153-1地號土地）為原告所有，與被告訂有彰化縣埤頭鄉私有耕地租約（下稱三七五租賃契約），因系爭土地經編定為建築用地，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4、5款規定得終止租約，原告遂依前開規定於民國（下同）107年1月17日發函通知被將於107年2月10日終止租約收回系爭土地，並按公告現值扣除增值稅後的三分之一補償被告。然兩造就補償費計算有爭議，且被告就系爭土地未自任耕作，原告並主張依耕地三七五減租條例第16條不自任耕作之規定而租約無效，由原告收回耕地。
（二）被告辯稱系爭土地之房屋為72年至77年間建造，且經原告之父親代理人 許佳 作同意，然原告之父親於69年過世，實無可能同意興建房屋，原告亦不可能同意，且原告長期居住台北，又原告之父親所遺土地多筆，原告實無從知悉被告重新建築房屋之情，而系爭土地之租金雖由 許佳作 代為收取，然並未經原告或原告父親授權同意建築房屋。再者，被告稱其有繳納租金予原告，然原告所收取之租金為佃租，而非基地出租之租金，且依被告所提69年至72年間之租金收據可知，至104年間均按三七五減租條例規定計算租金，因原告長期居住台北，租金均由家屬或委由農會人員代收，自103年起曾親自收過103、104年租金，但自104年後原告開始與被告協調收回系爭土地之事，而未再向被告收取租金，是被告主動以匯款方式匯款給原告。
（三）綜上所述，原告自得依耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第4款、第5款，終止系爭土地之三七五租約，且依耕地三七五減租條例第16條系爭租約無效，依民法第767條規定請求被告向鄉公所、地政機關塗銷租約登記，並拆除地上物及將系爭土地返還原告。並聲明：⑴確認兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號(重劃前為：周厝崙段153-1地號)土地之私有耕地租約（租佃編號：埤崙字第一五一號）不存在。⑵被告應將前項所示土地於彰化縣埤頭鄉公所之私有耕地租約（租佃編號：埤崙字第一五一號）登記及地政機關土地登記謄本之耕地三七五租約登記予以塗銷。⑶被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號(重劃前為：周厝崙段153-1地號)如附圖所示A、B部分拆除，並將該土地返還原告。⑷訴訟費用由被告負擔。
三、被告則略以：
（一）因系爭土地有農舍，是經彰化縣政府核定之合法建物，而依法於69年12月23日將系爭土地編定為建築用地，與耕地三七五減租條例之法律依據不同，且原告於72年5月23日方繼承系爭土地，無權提出異議。又耕地三七五減租條例第17條第5款規定，是地上物尚未收穫農作物之價額，而本件系爭土地上之地上物為建物，故上開規定並不適用本案之情形，倘原告終止租約應依國家徵收補償金額予以補償。
（二）被告於92年起承租系爭土地後，並未於系爭土地上興建房屋，系爭土地上原先之竹造房屋，是41年間原告之父親同意後由被告之父親 徐木生 所建，被告之父親並於41年8月12日遷入戶籍，目前系爭土地上之鐵皮房屋為72至77年間由被告之父親所興建，如附圖所示A部分建物為74年間興建、B部分建物為72年間所建，有經原告之父親同意後所建，其後改稱被告之父親興建上開建物係經原告同意，且提出收取租金資料為憑，最後稱被告之父親增建目前房屋有經過原告父親之代理人許佳作同意，系爭土地自41年承租後就蓋房子供居住至今，目前仍由被告居住使用，被告另於系爭土地上種有馬拉巴栗樹。因建築房屋並非短期可完成，倘出租人不同意建築，何不於建造之時即制止承租人建造，且原告於訂立三七五租賃契約時，何不提出異議，況原告於97年7月26日、103年7月26日、104年1月25日親自向被告收取租金，被告於承租系爭土地，是為耕作使用，且確實在系爭土地上耕作。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地原為原告父親 許昭崇 所有，與被告父親徐木生就系爭土地簽訂三七五租約，租賃之起始日為44年1月1日。
嗣兩造之父親過世後，原告於65年1月28日繼承系爭土地而取得系爭土地所有權，與被告間有三七五租約（埤崙字第151號），租賃期間為92年1月1日至97年12月31日，租約屆滿後，依減租條例第20條規定續地租約至109年12月31日（參彰化縣埤頭鄉公所108年6月20日函覆資料）。
（二）系爭土地於69年12月23日變更為鄉村區乙種建築用地，原告申請將系爭土地收回自用，並向被告為終止租約之通知，然被告迄未將系爭土地交還原告，且兩造就補償事宜有不同意見，迭經彰化縣埤頭鄉公所、彰化縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處均不成立（參彰化縣政府108年5月2日函覆資料）。
五、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地為其所有，就系爭土地與被告有系爭土地三七五租約，因系爭土地已重新編訂鄉村區建築用地，欲終止租約並補償原告，惟兩造就補償計算標準有爭議，先後經調解、調處不成，且提出租賃契約書、存證信函、土地登記謄本，彰化縣政府調處筆錄、彰化縣埤頭鄉調解筆錄可參，另有彰化縣政府埤頭鄉函覆之租約，被告對此不爭執，足認原告此部分主張為真。原告另主張被告繼續一年以上不為耕作，且系爭土地已重新編訂為鄉村區建築用地，已變更為非耕地使用，原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款、第5款，於107年1月17日發函通知被將於107年2月10日終止租約收回系爭土地，且主張被告就系爭土地未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條不自任耕作之規定租約無效，請求被告返還系爭土地，且提出租賃契約書、存證信函為憑；被告則以前詞置辯，請求駁回原告之訴。本件兩造爭點在於：兩造之三七五租賃契約是否已經無效或終止？原告得否請求被告拆除地上物並返還系爭土地？
（二）按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非經依法編定或變更為非耕地使用時不得終止」，為耕地三七五減租條例第17條第5款所明定。經查，原告於107年1月17日以台中法院郵局167號存證信函所附律師函通知被告因系爭土地以編訂為鄉村區乙種建築用地，本人將收回供建築使用，故依三七五減租條例第17條第5款規定，於107年2月10日起終止，並於107年3月29日向彰化縣埤頭鄉公所申請調解時為終止之意思表示，僅因兩造就補償金無法達成協議，且被告於108年7月23日言詞辯論期日亦自陳其有收受原告終止租約之通知，足認原告已對被告為終止系爭土地耕地租約之意思表示而生效，系爭三七五租約已不存在。況系爭土地於69年12月23日變更為鄉村區乙種建築用地，此有土地登記謄本可稽，已非耕地，原告已依法終止耕地三七五租約，此後更無限制出租人收回之必要。至補償金之數額，兩造雖有爭議，並不影響系爭三七五租約之終止效力，附此敘明。
（三）況按耕地三七五減租條例第16條規定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。此有最高法院102年台上字第343號、103年台上字第1345號民事判決可參。且耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院70年台上字第4637號、80年台再字第15號裁判意旨可參）。查被告自陳其父親徐木生於系爭土地上建屋自住，如附圖所示A部分建物為74年間興建、B部分建物為72年間所建，依上開說明，即構成原訂租約無效之原因，無待另為終止之表示，縱上開建物非被告所興建，然原訂租約於原承租人興建房屋之時，即構成三七五租約無效之情，原告自得依該規定主張租約無效並請求收回系爭土地。又系爭土地上之建物，經本院會同兩造及北斗地政事務所人員勘驗測量，並製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可參。被告雖辯稱其於系爭土地建築房屋業經原出租人原告之父親之代理人許佳作同意，此為原告否認，被告並未舉證以實其說，況由系爭土地登記謄本所載，原告繼承原因發生日期為65年1月28日，可見原告之父親於65年1月28日即已死亡，其如何能於72年至74年間同意或授權代理人許佳作同意被告之父親徐木生興建系爭房屋？足見被告所辯，顯難採信。從而，原告依耕地三七五減租條例第16條規定主張系爭租約無效，並依民法第767條規定請求收回系爭耕地，並請求被告拆除系爭土地上如附圖即彰化縣北斗地政事務所108年8月28日土地複丈成果圖所示編號A面積79.20平方公尺、B部分面積566.23平方公尺之含石綿水泥板造有牆建物，應屬有據。
（四）末按耕地租約經依法終止、出租耕地經政府全部徵收並辦竣所有權移轉登記、出租人收回自耕、承租人受讓全部出租耕地、租佃關係消滅或耕地全部滅失並辦竣滅失登記者，由鄉（鎮、市、區）公所將租約登記簿租約登記事項予以註銷，報請縣（市）政府備查。」臺灣省耕地租約登記辦法第11條定有明文。查原告訴之聲明第二項請求被告應將系爭土地上之三七五約登記予以塗銷。依上開辦法規定，本院既已確認系爭租約已依法無效，則原告持勝訴判決至埤頭鄉公所辦理註銷系爭租約，埤頭鄉公所自應依上開辦法將系爭租約予以註銷即可，是以原告訴之聲明第二項顯然欠缺權利保護必要，應予駁回。
六、從而，原告請求確認兩造間就系爭三七五租約之租賃關係不存在，並請求被告拆除系爭土地上如附圖所示編號A、B部分之石棉水泥板造有牆建物，及返還系爭土地予原告，為有理由。至原告請求被告應將土地上之系爭租約登記向埤頭鄉公所、地政機關為塗銷登記，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴，一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國108年10月30日
民事第一庭法官施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年10月31日
書記官詹國立