內湖簡易庭102年度湖簡字第634號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　102年度湖簡字第634號
原　　　告　 劉鎧翎
被　　　告　帝寶花園公寓大廈管理委員會
法定代理人　 謝宗穎
訴訟代理人　 劉良騰
上列當事人間償還修繕費用等事件，本院於民國103年3月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟參佰陸拾貳元，其中壹仟零壹拾貳元由被告
負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告之法定代理人，因屆期改選，已由 吳文都 變更為謝宗穎
，有新北巿汐止區公所民國102年6月10日新北汐工字第00
00000000號函1份附卷可稽，並經謝宗穎聲明承受訴訟，核
無不合，應予准許。
二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟
法第436條第2項、第255條第1項但書第2款、第3款、第7款
分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：⒈被告應支付頂樓
平台修繕費用新臺幣（下同）72,000元；⒉自101年10月30
日起至清償日止，按週年利率百分之五計息；⒊自101年6月
10日至同年10月30日止之房屋租金損失每月14,000元；⒋因
頂樓漏水拆除及復原費用共計53,500元；⒌相關精神賠償10
0,000元。嗣於本院審理中變更前開聲明第二項、第三項、
第四項為：⒉被告應賠償原告自102年7月份至10月份之房屋
貸款利息計37,689元；⒊被告應賠償自101年6月10日起至同
年10月30日止，計4個月又20天之房屋租金損失46,666元；
⒋被告應賠償天花板拆除、復原及漆作費用53,500元，有本
院103年2月12日言詞辯論筆錄1份在卷可查。經核原告前揭
聲明之變更，係屬基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項
之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定
，與法尚無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告前於101年5月27日告知被告因頂樓平台漏水
致原告屋內之主臥室、次臥室、書房及餐廳滲水而無法居住
，惟被告並未依社區管理規約第2條、第17條之約定主動修
繕頂樓平台漏水問題。嗣原告多次主動聯繫被告，並參與例
行性管理委員會會議討論此修繕應由被告負責，又經被告副
主委介紹多家廠商或由被告自行找廠商估價，均無下文，惟
經多次協商及提供折衷方式，被告同意由原告提供授權書後
，而由原告先代為修繕以恢復原狀。系爭修繕係由原告採經
臺北市認證優良廠商修繕，而於101年10月29日修繕完成，
費用為72,000元，然於翌（102）年5月19日之區分所有權人
大會，因該次投票人數未過半同意且未達全體住戶之一半人
數出席，故被告乃決議不支付由原告所墊付之系爭修繕費用
。又原告當時已有身孕，因為沒有遇過這種難以溝通情形，
導致身心受到極大傷害，且當時購入房產亦有為借予大伯北
上治療癌症之用，卻因斯時情況致原告遲遲不能修繕入住，
而大伯復於10月中過世，致原告身心遭受極大傷害等語。並
聲明：⒈被告應支付頂樓平台修繕費用72,000元；⒉被告應
賠償原告自102年7月份至10月份之房屋貸款利息計37,689元
；⒊被告應賠償自101年6月10日起至同年10月30日止，計4
個月又20天之房屋租金損失46,666元；⒋被告應賠償天花板
拆除、復原及漆作費用53,500元；⒌被告應賠償精神損害10
0,000元。
二、被告則以：關於社區頂樓漏水事項，被告前於100年底已分
別行文要求建商重視修繕，並於101年1月11日召集社區頂
樓住戶與會討論修繕歸屬與費用分攤事宜，嗣分別於101年2
月8日、5月9日召開會議討論，經101年5月27日區分所有權
人大會通過有關23號14樓之漏水修繕補助款，且於會議研討
時，被告亦積極尋找廠商為社區頂樓漏水作整體修繕，並於
101年5月修繕完成，費用為19萬元，保固5年，可見被告用
心經營社區及維護社區建物之使用。而原告於6月購屋後即
發現有樓層板漏水痕跡，惟原告當時已向房屋仲介 賴坤煌 及
原屋主要求修繕賠償，原屋主亦同意給付修繕金額15萬元，
其中協議書為10萬元，另口頭加5萬元，請原告自行修繕，
不再透過被告處理以利交屋，嗣原告同意交屋後又向被告要
求處理修繕，被告則表示之前社區頂層已施作防水工程，同
時於保固期內應由該廠商察看修補，惟基於原告之要求，被
告亦分別多次開會邀請原告與會，然原告均要求以其所找之
廠商處理而提出高額之修繕金額，被告基於善良管理以修復
方式處理，一樣能達到不漏水之效果，並有行文告知，詎兩
造仍無法達成共識，後經提出予大會研議而被否決，亦非被
告所願等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠按共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專
有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得
獨立使用供做專有部分，屋頂之構造並不得為約定專用部分
；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之；共用部分及其相關
設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決
議為之，公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第10
條第2項前段、第11條第1項分別定有明文。復依帝寶花園社
區管理規約第2條第2項約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂
平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，
非經規約或區分有權人會議之決議，不得約定為約定專用部
分。」、第11條第3項第3款約定；「公共基金用途下：㈢共
用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。」、第12條
約定：「（重大修繕定義）前條第三款第三目共用部分及其
相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額逾共用部分
、約定共用部分由公共基金支付。」、第13條約定：「共用
部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，
公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例
分擔之。但修繕費係因可歸責於區分有所權人之事由所致者
，由該區分所有權負擔。」又大樓屋頂平台，乃所以維護建
築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體
，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依民法第
799條規定，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院
84年度台上字第2683號、77年度台上字第892號判決意旨均
可資參照）。復所謂之一般或重大者，屬不確定之法律概念
，如僅及於部分用戶或是範圍、金額較小者應可認屬一般修
繕。
㈡經查，本件前經被告僱請訴外人立承工程行施作防水工程完
成後，惟於101年6月10日原告購得門牌號碼新北市○○區○
○路○○○巷○○號14樓建物時，仍有屋頂平台漏水情形發生，
並經原告請求被告修繕一節，有101年3月16日被告所為公告
、立承工程行防水工程契約書、保固書、請款單、101年6月
21日支出憑證、原告101年7月19日台北台塑郵局763號存證
信函、被告第五屆第一次（六月份）管理委員會會議紀錄、
第五屆管理委員會6月份臨時會會議紀錄、第五屆第四次（
十月份）管理委員會會議紀錄、原告不動產買賣契約書等件
在卷可稽，自堪信為屬實。是本件既屬屋頂平台漏水，且其
影響僅及於原告所有系爭建物，依前開規定、約定及說明，
系爭屋頂平台漏水之修繕尚屬一般修繕，應由被告為之，並
以公共基金支付。又被告抗辯以系爭屋頂平台漏水情形尚於
訴外人立承工程行保固期間內，於保固期內應由該廠商察看
修補，惟基於原告之要求，被告亦分別多次開會邀請原告與
會，然原告均要求以其所找之廠商處理而提出高額之修繕金
額，被告基於善良管理以修復方式處理，一樣能達到不漏水
之效果，並有行文告知，詎兩造仍無法達成共識，後經提出
予大會研議而被否決，亦非被告所願云云，惟查，依被告第
五屆第一次（六月份）管理委員會會議紀錄第4案決議記載
：因本社區才在5月底前做完屋頂防水工程（A、B、C棟），
保固期間為5年；故先通知廠商會勘處理，並於1星期內給住
戶回覆處理結果等語（見本院卷第57頁正面），及依被告第
五屆管理委員會6月份臨時會會議紀錄第一案決議記載：由
總幹事再找3家廠商會勘、報價後；於7月11號例行月會請廠
商於會上說明施工工法，再行決定解決方案等語（見本院卷
第58頁正面），與依被告101年7月26日以（101）帝寶字第
00000000號函復原告之說明三記載：7月11日管委會會議因
到場委員未達法定人數致會議流會，亦非所願等語以觀（見
本院卷第59頁正面），顯然被告在原告自101年6月反應仍有
系爭屋頂平台漏水以後，因會議流會而遲未處理，再觀之10
1年10月17日被告第五屆第四次（十月份）管理委員會會議
紀錄二、臨時動議之決議記載：13號14樓區分所有權人劉小
姐有列席委員會並要求自行維修，其維修費用待下次區分所
有權人大會召開時再行討論維修費用的補助比例等語以查（
見本院卷第60頁正面），顯然被告於101年10月17日該次管
理委員會決議時已同意由原告自行僱工修繕，僅事後維修費
用的比例有待討論，否則即無需為該臨時動議決議之文字用
語記載，而原告嗣後亦確有自行僱工即委託聯通工程有限公
司修繕系爭屋頂平台漏水及委託證人 謝進龍 為其屋內天花板
漏水修復之裝潢，此亦經證人謝進龍到庭結證屬實，並證稱
：其施工進出有經過管制，都在管委會登記等語（見本院卷
102年10月3日言詞辯論筆錄第4-6頁），並有原告所提出之
聯通工程有限公司估價單、請款單、工程保固書、原告101
年11月1日台北富邦銀行存摺類存款存入存根各1份在卷可憑
（見本院卷第21-23、69-70頁），則苟被告未同意原告自行
僱工修繕，其理應於管制相關人員及材料進出該大樓時確認
身分後予以阻止或通報相關負責人員處理，又豈能讓聯通工
程有限公司相關維修人員及證人謝進龍得以隨意進出並進而
完成系爭屋頂平台漏水之修繕及系爭建物屋內天花板漏水修
復之裝潢！且依被告於102年10月3日當庭所提出之帝寶花園
社區裝潢施工保證切結書1份以觀，其上所載原告與鼎元防
水專業工作室訂定此一切結書而欲修繕頂樓平台防水工程，
顯與原告所主張：鼎元邱先生為副主委介紹，號稱修繕工法
非常厲害一節亦屬相符，是以被告如不同意原告自行僱工修
繕，何以其副主委可代為介紹該鼎元防水專業工作室與原告
簽訂該切結書？據此，堪認被告就此辯稱：從會議中看不出
管委會有同意原告自行修繕云云，委難可採。至被告雖又辯
稱：原告於6月購屋後即發現有樓層板漏水痕跡，惟原告當
時已向房屋仲介賴坤煌及原屋主要求修繕賠償，原屋主亦同
意給付修繕金額15萬元，其中協議書為10萬元，另口頭加5
萬元，請原告自行修繕，不再透過被告處理以利交屋，嗣原
告同意交屋後又向被告要求處理修繕云云，然已為原告所否
認，而觀之原告所提出該房屋買賣契約書特別約定事項（三
）之記載：雙方同意折讓價金十萬元，之後房屋天花板修繕
漏水之責任，全數由買方自行負責……等語，該等價款折讓
之約定僅存在於原告與原屋主之間，並無約定可使被告得據
以免除修繕系爭屋頂平台漏水之情節，且為該房屋買賣之仲
介人員即證人賴坤煌亦到庭結證稱：在買賣之後原屋主答應
原告做冷氣裝設所以才拆了裝潢，發現有滲漏水的情況，經
過協調原屋主認為頂樓漏水這是屬於公共區域要由管委會處
理，合意結果寫在契約書上以10萬，後續漏水事宜由原告自
行處理，當場有給原告5萬元現金，所以總共是15萬元來處
理，15萬元是屬於原屋主要免除自己漏水的瑕疵擔保責任，
管委會的處理並沒有影響也不在我們討論範圍內等語（見本
院卷103年3月19日言詞辯論筆錄第2頁），顯見被告就此所
辯，亦屬無據而無可憑採。從而，據上說明，原告既已得被
告同意而自行僱工修繕系爭屋頂平台漏水且先行支付修繕費
用72,000元，此部分費用依法及前揭規約之相關規定及約定
本應被告支付，縱被告社區102年度第六屆區分所有權人會
議決議：經現場討論表決結果：同意支付29票，不同意支付
35票。本案不於處理一情（見本院卷第66頁正面），然此決
議內容已違反前述公寓大廈管理條例及前揭規約之相關規定
及約定，自難認可採。則原告請求被告給付其先行自行僱工
修繕系爭屋頂平台漏水之必要費用72,000元，於法自屬有據
，應予准許。
㈢至原告請求被告賠償自102年7月份至10月份之房屋貸款利息
計37,689元部分。查該房屋貸款利息無論有無系爭漏水情形
發生，原告均應依其與貸款銀行之約定繳納利息，並不因漏
水與否即得免除或增加利息之繳納，是該部分請求與本件系
爭屋頂平台漏水情形要屬無涉，原告此部分請求為無理由，
不應准許。又原告請求被告賠償其自101年6月10日起至同年
10月30日止，計4個月又20天之房屋租金損失46,666元，惟
損害賠償責任僅係填補受損害人所受之損失，而原告所有系
爭建物是否因本件系爭屋頂平台漏水情事致無法居住，均未
見原告舉證以實其說，復原告業於本院審理中自承實際上並
未因本件漏水而在外租屋一情（見本院卷第31頁反面），是
其就此部分租金之請求亦屬無理由，不應准許。再原告請求
被告賠償天花板拆除、復原及漆作費用53,500元部分，惟據
原告於101年9月29日出具予被告之授權書上已載明：……另
室內天花板部份因已拆除，本人並未要求帝寶花園管委會與
以復原等語（見本院卷第20頁正面），顯見原告於該時已表
明就此部分捨棄請求之權利，且原告於買受本件建物時即已
知悉有漏水之情事，而與原屋主協議由原屋主折讓買賣價金
15萬元，作為天花板因漏水而須修繕之免除瑕疵責任，此後
該房屋天花板修繕漏水之責任全數由原告自行負責，此有證
人賴坤煌前揭證述及買賣契約書1份在卷可稽，是本件原告
就此部分請求被告賠償天花板拆除、復原及漆作費用53,500
元，亦難認有理由，不應准許。
㈣末按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私
、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖
非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害
者，並得請求回復名譽之適當處分，民法第195條第1項定有
明文。則侵權行為人應負非財產上損害賠償責任者，自當限
於被害人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操受
不法侵害，或其它人格法益受不法侵害且情節重大時，方適
用之。查原告主張其當時已有身孕，因為沒有遇過這種難以
溝通情形，導致身心受到極大傷害，且當時購入房產亦有為
借予大伯北上治療癌症之用，卻因斯時情況致原告遲遲不能
修繕入住，而大伯復於10月中過世，致原告身心遭受極大傷
害，請求被告應賠償精神損害100,000元，惟為被告否認之
，而原告亦未就其身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操或其他人格法益受侵害而情節重大之事實為舉證，則原
告此部分請求，要屬無據。是原告請求被告應賠償其非財產
上損害100,000元，非有理由，不應准許。
㈤從而，原告依公寓大廈管理條例、前揭規約之法律關係，請
求被告給付原告72,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍
之請求，均為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗
訴之判決，應依職權宣告假執行。並依職權確定訴訟費用額
為4,362元（第一審裁判費3,200元、證人二人之日旅費各為
602元、560元），其中被告應負擔之訴訟費用額為1,012元
，餘由原告負擔。
中華民國103年4月30日
內湖簡易庭法官林家賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並應記
載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年4月30日
書記官翁仕衡