裁判字號：臺灣桃園地方法院96年訴字第905號民事判決
裁判日期：民國96年12月13日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣桃園地方法院民事判決96年度訴字第905號原告財團法人桃園縣私立啟新社福會
桃園縣私立中壢育幼法定代理人戊○○訴訟代理人 許朝財 律師複代理人 游香瑩 律師被告丙○○○
己○○甲○○
2樓庚○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國96年11月29日辯論終結，本院判決如下：
主文被告丙○○○應給付原告新台幣貳拾肆萬伍仟玖佰肆拾元。
被告己○○應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○巷○號六樓之二之房屋遷讓返還原告，並給付原告新台幣壹拾貳萬伍仟肆佰元。
被告己○○應自民國九十六年四月十六日起至遷讓返還前項房屋之日止，按日給付原告新台幣伍佰陸拾元。
被告甲○○應將門牌號碼桃園縣中壢市○○○路○○○號四樓、五樓之房屋遷讓返還原告，並給付原告新台幣壹佰貳拾柒萬貳仟元。
被告甲○○應自民國九十六年四月十九日起至遷讓返還前項房屋之日止，按日給付原告新台幣壹仟叁佰叁拾叁元。
被告庚○○應給付原告新台幣叁拾陸萬柒仟肆佰玖拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○○負擔百分之十一，被告己○○負擔百分之六，被告甲○○負擔百分之六十五，餘由被告庚○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌萬貳仟元為被告丙○○○供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹拾伍萬貳仟元為被告己○○供擔保後，得假執行。
本判決第四項於原告以新台幣捌拾柒萬玖仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行。
本判決第六項於原告以新台幣壹拾貳萬叁仟元為被告庚○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告丙○○○應給付原告新台幣（下同）265,890元。
㈡被告己○○應將門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○巷○號6
樓之2之房屋全部遷讓返還原告；並給付原告125,400元，及自96年4月16日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告
840元之違約金。㈢被告甲○○應將門牌號碼桃園縣中壢市○○○路○○○號4樓
、5樓之房屋全部遷讓返還原告；並給付原告1,272,000元，及自96年4月19日起至遷讓返還房屋之日止，按日給付原告3,333元之違約金。
㈣被告庚○○應給付原告388,510元㈤原告願供擔保，請准就除按日計算之違約金部分外之給付宣告假執行。
二、陳述：㈠原告為系爭門牌號碼桃園縣平鎮市○○路○○○巷○號、平鎮
市○○路○○○巷○號6樓之2、中壢市○○○路○○○號4樓、5樓、平鎮市○○路○○○巷○弄○號5樓之2房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，前分別與被告丙○○○、己○○、甲○○、庚○○訂定房屋租賃契約，將系爭房屋出租與被告等使用。系爭租約約定如下：
⒈被告丙○○○、己○○部分，於系爭租約第3條第1項第1
、2款、第8條第2項、第9條第3項明訂「租金每月1期，於應給付租金該月5日前交給甲方（即原告）。租金之交付由乙方（即被告）親至甲方處繳納」、「乙方於租期屆滿或因違約而為甲方終止本租賃契約時，應立即將租賃標的物交還甲方，乙方除應自租約屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日止，應按日計租金3倍之違約金予甲方」、「甲乙丙間依法應通知或催告事項，概以本契約所載地址為送達地址，並以雙掛號郵件郵戳記載日期為送達時點，任一方地址變更，須以書面通知他方，否則日後不得再據送達瑕疵而為抗辯」。
⒉被告甲○○、庚○○部分，於系爭租約第3條、第14條明訂
「租金應每3個月一次繳納，由承租人持至出租人處繳納」、「乙方（即被告）於租期屆滿或因違約而為甲方（即原告）終止本租賃契約時，應立即將租賃標的建物交還甲方，如不即時遷讓交還租賃標的物時，乙方除應自租期屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日，按日計租金5倍之懲罰性違約金與甲方外，乙方並應賠償甲方因乙方違約所生之損害」。
。
㈡然查，被告等均未依約於租賃期間繳納租金，且於租賃期間
屆滿後繼續使用系爭房屋，兩造視為不定期租賃關係。嗣經原告分別向被告等為催告及終止租約之意思表示，爰各依租賃契約第8條2項、第14條之約定、民法第455條租賃物返還請求權以及同法第767條前段所有物返還請求權，向被告等請求遷讓交還租賃標的物。茲分別說明如下：
⒈被告丙○○○部分：依兩造約定，租賃期間自91年12月1日
起至93年11月30日止，租金每月6,300元，惟被告自93年3月起即未再繳納租金，且嗣租約期滿後繼續租用系爭房屋，兩造視為不定期租賃。被告自93年3月起未再繳納租金，所欠租金扣除押租金30,000元，已逾2個月之租額，原告乃於96年4月9日以被告於租賃契約所載聯絡地址郵寄雙掛號存證信函催告其5日內支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，雖該存證信函遭退回，惟依兩造所訂租約第9條第3項約定，係以被告地址雙掛號郵件郵戳記載日期即96年4月9日為擬制送達期日，詎被告仍置之不理，是兩造租賃關係業於96年4月14日催告期間屆滿之日終止，而迄至租約終止之日，被告積欠原告37個月又14日之租金，合計236,040元（計算式：6,300×37又14/30＝236,040元），以押租金30,000元抵償後，被告自應給付原告所欠租金206,040元。又被告已於96年7月18日搬離系爭房屋，是依約被告應給付自租約終止之翌日即96年4月15日起至交還之日即96年7月18日止共95日，按每日租金210元計算3倍（即每日630元）之違約金，共計59,850元（計算式：210×3×95＝59,850元）。
⒉被告己○○部分：依兩造約定，租賃期間自94年4月1日起
至96年3月31日止，租金每月8,400元，惟被告自94年10月起即未再繳納租金，且嗣租約期滿後繼續租用系爭房屋，兩造視為不定期租賃。被告自94年10月起未再繳納租金，所欠租金扣除押租金30,000元，已逾2個月之租額，原告乃於96年4月9日寄發存證信函催告其5日內支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，被告於96年
4月10日收受，詎被告仍置之不理，是兩造租賃關係業於96年4月15日催告期間屆滿之日終止，被告應返還系爭房屋；而迄至租約終止之日，被告積欠原告18個月又15日之租金，合計155,400元（計算式：8,400×18又15/30＝125,400元），以押租金30,000元抵償後，被告自應給付原告所欠租金125,400元，及應給付自租約終止之翌日即96年4月16日起至交還之日止，按每日租金280元計算3倍（即每日840元）之違約金。
⒊被告甲○○部分：依兩造約定，租賃期間自90年7月1日起
至92年6月30日止，租金每月20,000元，惟被告自90年10月起即未再繳納租金，且嗣租約期滿後繼續租用系爭房屋，兩造視為不定期租賃。被告自90年10月起未再繳納租金，所欠租金扣除押租金60,000元，已逾2個月之租額，原告乃於96年4月9日寄發存證信函催告其5日內支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，被告於96年
4月13日收受，詎被告仍置之不理，是兩造租賃關係業於96年4月18日催告期間屆滿之日終止，被告應返還系爭房屋；而迄至租約終止之日，被告積欠原告66個月又18日之租金，合計1,332,000元（計算式：20,000×66又18/30＝1,332,
000元），以押租金60,000元抵償後，被告自應給付原告所欠租金1,272,000元，及應給付自租約終止之翌日即96年4月19日起至交還之日止，按每日租金666.6元計算5倍（即每日3,333元）之違約金。
⒋被告庚○○部分：依兩造約定，租賃期間自90年10月1日起
至92年9月30日止，租金每月7,000元，惟被告自91年11月起即未再繳納租金，且嗣租約期滿後繼續租用系爭房屋，兩造視為不定期租賃。被告自91年11月起未再繳納租金，所欠租金扣除押租金21,000元，已逾2個月之租額，原告乃於96年4月9日寄發存證信函催告其5日內支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨，被告於96年
4月10日收受，詎被告仍置之不理，是兩造租賃關係業於96年4月15日催告期間屆滿之日終止，被告應返還系爭房屋；而迄至租約終止之日，被告積欠原告53個月又15日之租金，合計374,500元（計算式：7,000×53又15/30＝374,500元），以押租金21,000元抵償後，被告自應給付原告所欠租金353,500元。又被告已於96年5月15日搬離系爭房屋，是依約被告應給付自租約終止之翌日（即96年4月16日）起至交還之日（即96年5月15日）止，按每日租金233.3元計算
5倍之違約金，共計35,010元（計算式：233.3×5×30＝35,010元）。
三、證據：原告法人資格證明文件3件、建築改良物所有權狀5件及房屋稅繳款書5件、房屋租賃契約書4件、存證信函4件、回執6件、退件信封6件（以上均為影本）。
乙、被告方面：
一、被告丙○○○、己○○、庚○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
二、被告甲○○抗辯：被告自從承租系爭房屋後，即遭九二一餘震及強颱數次侵襲，受損嚴重，造成系爭房屋牆壁半傾、地板掀開數個大洞，被告立即僱工修繕，且颱風來襲數度清除積水，事後要求原告勘查修復均未獲處理，是被告僱工修繕費用及被告親自修繕監督參與施工費用為81萬元（即每日工資以3,000元計算，包括因地震使用90日、因颱風使用30日、其餘修繕150日，共計270日）應予扣除。系爭房屋有不能正常使用收益之情況，請求減免租金。又法律有最高利率之限制，兩造約定之違約金過高且被告無力負擔，應屬無效或應減免。
三、證據：被告甲○○提出房屋照片22張，並聲請傳喚證人丁○○、乙○○。
理由
壹、程序事項
一、查被告丙○○○、庚○○戶籍地址各為系爭房屋地址，有其等戶籍謄本各1份附卷可憑。本院對其等送達之開庭通知，雖被告丙○○○之96年7月4日準備程序通知書係於96年6月15日由其同居人 邱琍敏 收受（本院卷第64頁），惟原告已陳明被告丙○○○業於96年7月18日搬離該處，並提出96年
7月24日退件信封及回執（本院卷第122、123頁）為證，又本院96年9月26日準備程序通知書係寄存於宋屋派出所（本院卷第130頁）無人實際收受；對被告庚○○送達部分，本院96年7月4日、96年9月26日之準備程序通知書均寄存於中壢派出所（本院卷第67、132頁）無人實際收受，原告亦已陳明被告庚○○已搬離該處，並提出96年7月24日退件信封及回執（本院卷第124、125頁）為證。可見被告丙○○○、庚○○確已遷離該址，足信被告丙○○○、庚○○應受送達之處所不明，合於民事訴訟法第149條第1項第1款之規定，爰依原告之聲請准對被告2人為公示送達。再者，本件被告4人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰另依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，則不在此限。民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。經查本件原告起訴時，就被告丙○○○部分主張應遷讓返還系爭房屋，並給付原告206,04
0元，及自96年4月15日起至遷讓房屋之日止，按日給付原告630元之違約金，嗣具狀更正為被告丙○○○應給付原告265,890元（見本院卷第109頁），核其更正後之聲明僅屬減縮應受判決事項之聲明，而不涉及訴之變更或追加，參照前開規定，應予准許。
三、兩造就本件租賃契約之法律關係所生之訴訟，合意由本院為第一審管轄法院乙節，有系爭房屋租賃契約4份在卷可稽，是本院有管轄權。
貳、實體事項
一、原告主張被告分別向原告承租其所有如附表所示之各建物，嗣於租期屆滿後被告均繼續使用系爭房屋，兩造視為不定期租賃關係，惟被告各於如附表所示之最後繳租日起即未依約繳納租金，所欠租金扣除押租金後，均已逾2個月之租額等事實，業據其提出房屋租賃契約、建築改良物所有權狀、房屋稅繳款書等件為證，且為被告甲○○所不爭執，而被告丙○○○、己○○、庚○○均已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，是被告己○○部分視同自認，被告丙○○○、庚○○2人則雖係依公示送達通知者，依法不視同被告2人係自認，惟因本件原告主張之事實，業據原告舉證如前，自堪認原告之主張為真實。
二、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條訂有明文。查被告於系爭房屋租約屆滿後繼續使用系爭房屋，原告亦未即表示反對之意思，則兩造於如附表所示之租約屆滿後迄至系爭租賃關係終止前，當屬不定期限之租賃契約，合先敘明。
三、查原告與被告丙○○○、己○○之系爭租約第3條第3款約定：「如乙方積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，甲方得定期催告終止契約，收回租賃標的物。」、原告與被告甲○○、庚○○之系爭租約第4條約定：「乙方如未按期繳付租金達2個月以上者，經甲方定5日以上之期間催告仍不履行給付時，甲方得終止本契約。並請求乙方將租賃標的建物返還甲方。」，原告因被告自附表「未繳租金日」起，扣除押租金後，均已積欠租金達2個月以上，原告於96年4月9日分別依契約書所載聯絡地址寄發存證信函催告被告4人於文到後5日內支付租金，並明示屆期仍不支付租金，則租賃關係即行終止之意旨。其中被告己○○、甲○○、庚○○分別於96年4月10日、96年4月13日、96年4月10日收受存證信函，有存證信函附收件回執3件在卷足稽，則原告與被告己○○、甲○○、庚○○間之租約已分別於96年4月15日、96年4月18日、96年4月15日終止。另被告丙○○○之存證信函雖因「候領逾期」遭退回，然查系爭房屋租賃契約第9條第3項約定：「甲乙丙間依法應行通知或催告事項，概以本契約所載地址為送達地址，並以雙掛號郵件郵戳記載日期為送達時點，任一方地址變更，須以書面通知他方，否則日後不得再據送達瑕疵而為抗辯。」，準此，原告於被告丙○○○違約不繳租金後，既經依契約所載聯絡地址以存證信函通知，雖遭退回而無法送達被告丙○○○，然依兩造契約之約定，仍生合法催告、終止契約之效力，則原告與被告丙○○○間之租約亦於96年4月14日終止。是被告丙○○○計欠原告自93年3月1日起至96年4月14日止之租金236,040元，扣除前已支付之押租金30,000元後，尚應給付原告206,040元；被告己○○計欠原告自94年10月1日起至96年4月15日止之租金155,400元，扣除前已支付之押租金30,000元，尚應給付原告125,400元；被告甲○○計欠原告自90年10月1日起至96年4月18日止之租金1,332,000元，扣除前已支付之押租金60,000元，尚應給付原告1,272,000元；被告庚○○計欠原告自91年11月1日起至96年4月15日之租金374,500元，扣除前已支付之押租金21,000元，尚應給付原告353,500元。
四、系爭房屋租賃契約既經原告終止而消滅，則原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權之法律關係，訴請被告己○○、甲○○返還租賃標的物，洵屬有據。
五、再查，原告與被告丙○○○、己○○於系爭租約第8條第2項約定：「乙方於租期屆滿或因違約而為甲方終止本租賃契約時，應立即將出賃標的物交還甲方，乙方除應自租約屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日止，應按日計租金3倍之違約金予甲方。」、原告與被告甲○○、庚○○於系爭租約第14條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿或因違約而為甲方（即原告）終止本租賃契約時，應立即將租賃標的建物交還甲方，如不即時遷讓交還租賃標的物時，乙方除應自租期屆滿或租約終止之翌日起，至交還之日，按日計租金五倍之懲罰性違約金與甲方外，乙方並應賠償甲方因乙方違約所生之損害」。而被告均於租賃關係終止後，仍無權占有系爭房屋，則原告依上開租約約定，請求被告給付違約金，自屬有據。又本件兩造雖就租賃關係終止後未返還系爭房屋為違約金約定，惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害、債務人違約之惡意程度及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，最高法院49年台上字第807號、50年台上字第19號、79年台上字第1915號判例參照。查被告於租賃關係終止後，未依約履行遷讓交還系爭房屋之義務，使原告就系爭房屋之使用、收益權遭剝奪，本院審酌系爭房屋之價值、被告違約情節等情狀，認為原告分別請求被告丙○○○及己○○、被告甲○○及庚○○按日給付依約定日租金3倍、5倍計算之違約金，均核屬過高，爰均酌減為按日給付依上開約定租金2倍之違約金為適當。
是原告請求被告自終止租約日起至遷讓房屋之日止，按日給付原告如附表「本院認定違約金計算之起迄日、計算標準、金額」所示之違約金，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、被告甲○○雖以伊有支出系爭房屋修繕費用達81萬元，且系爭房屋有不堪使用之情況應減免租金等語抗辯，然為原告所否認，是被告甲○○自應就此部分為舉證。查被告甲○○迄未能提出任何支出修繕費用單據，而由其所提出之照片以觀，亦僅能顯示房屋地板磁磚有鋪設痕跡、房屋牆壁油漆些許剝落及水漬等情況，尚未能說明該地板磁磚係於何時鋪設？為何鋪設？該油漆些許剝落及水漬情況係何時、因何原因造成？被告有支出何修繕費用？上開問題對於房屋之正常使用有何影響？況被告甲○○自承系爭房屋現仍出租他人使用，益徵系爭房屋並無何不能為正常使用之情，被告上開所辯，核無理由。至證人乙○○、丁○○到庭證稱被告甲○○曾有通知原告系爭房屋需修繕，惟因向原告申請無下文，渠等亦未到現場勘查等語，然該等證言僅得證明被告甲○○有通知原告系爭房屋須修繕之情，亦無從證明系爭房屋有原告應負修繕義務或不堪使用之處、被告甲○○有修繕費用支出之事實，自難為有利被告甲○○之判斷。
七、綜上，因被告確已積欠租金達2個月以上，經原告合法終止兩造間之租賃契約後仍無權占有系爭房屋，則原告依民法第
455條、第767條之規定及系爭租賃契約，請求被告丙○○○、庚○○給付如附表所示之租金，請求被告己○○、甲○○遷讓房屋及給付如附表所示之租金，為有理由，應予准許。另原告請求被告4人依系爭租賃契約按日給付租金2倍之違約金亦屬正當，應予准許。至原告超過該部分之請求，應予駁回。
八、原告陳明除按日計付之違約金部分外願供擔保，請求宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，乃酌定相當之擔保金額，予以准許。至其敗訴部分，因假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書、第390條第2項，判決如主文。
中華民國96年12月13日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官卓立婷法官陳雪玉如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
以上正本與原本無異。
中華民國96年12月18日
書記官吳瓊英附表：
┌────┬──────────┬────────┬─────┬──────┬───────────┬─────────┐│被告│租賃標的物│租賃期間│未繳租金日│原告請求之租│原告請求違約金計算之起│本院認定違約金計算│││（門牌號碼）│││金│迄日、計算標準、總金額│之起迄日、計算標準││││││││、金額│├────┼──────────┼────────┼─────┼──────┼───────────┼─────────┤│丙○○○│桃園縣平鎮市○○路│租約約定：│93.3.1│206,040元│96.4.15-96.7.18│同左│││179巷5號│91.12.1-93.11.30││││││││不定期租賃：│││每日630元│每日420元││││93.12.1-96.4.14│││││││││││共計59,850元│共計39900元│├────┼──────────┼────────┼─────┼──────┼───────────┼─────────┤│己○○│桃園縣平鎮市○○路15│租約約定：│94.10.1│125,400元│96.4.16-遷讓房屋日止│同左│││8巷1號6樓之2│94.4.1-96.3.31││││││││不定期租賃：││││││││96.4.1-96.4.15│││每日840元│每日560元│├────┼──────────┼────────┼─────┼──────┼───────────┼─────────┤│甲○○│桃園縣中壢市○○○路│租約約定：│90.10.1│1,272,000元│96.4.19-遷讓房屋日止│同左│││770號4樓、5樓│90.7.1-92.6.30││││││││不定期租賃：│││每日3,333元│每日1333元││││92.7.1-96.4.18│││││├────┼──────────┼────────┼─────┼──────┼───────────┼─────────┤│庚○○│桃園縣平鎮市○○路│租約約定：│91.11.1│353,500元│96.4.16-96.5.15│同左│││158巷3弄6號5樓之│90.10.1-92.9.30│││││││2│不定期租賃：│││每日1166.5元│每日466.6元││││92.10.1-96.4.15│││││││││││共計35,010元│共計13998元│└────┴──────────┴────────┴─────┴──────┴───────────┴─────────┘