裁判字號：臺灣臺北地方法院96年重訴字第1466號民事判決
裁判日期：民國97年11月28日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度重訴字第1466號原告東帝士儷園廣場大廈管理委員會法定代理人 黃正宏 兼上1人訴訟代理人丙○○原告乙○○上3人共同訴訟代理人 李永裕 律師複代理人丁○○被告辛○○
戊○○庚○○壬○○上4人共同訴訟代理人 鄭庭壽 律師被告己○○上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國97年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段四小段三地號如附圖所示G部分之增建物（面積十一點零二平方公尺）拆除，將上開土地返還予全體區分所有權人，並給付全體區分所有權人新臺幣壹拾肆萬零壹拾元，及自民國九十六年九月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告壬○○應將坐落臺北市○○區○○段四小段三地號如附圖所示C、E部分之增建物（面積各為一點七九平方公尺、一點零五平方公尺）拆除，將上開土地返還予全體區分所有權人，並給付全體區分所有權人新臺幣叁萬陸仟零捌拾貳元，及自九十七年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告己○○應將坐落臺北市○○區○○段四小段三地號如附圖所示D部分之增建物（面積：一點九三平方公尺）拆除，將上開土地返還予全體區分所有權人，並給付全體區分所有權人新臺幣貳萬肆仟伍佰貳拾壹元，及自九十七年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○、壬○○、己○○依序負擔百分之十七、百分之五、百分之三；餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告各以新臺幣柒拾貳萬伍仟元、壹拾捌萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告戊○○、壬○○如依序以新臺幣貳佰壹拾柒萬肆仟貳佰貳拾叁元、伍拾陸萬零叁佰貳拾陸元各為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告己○○得以新臺幣叁拾伍萬叁仟壹佰陸拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
一、本件原告東帝士儷園廣場大廈管理委員會之法定代理人乙○○，於本院審理中由變更為黃正宏，法定代理人黃正宏具狀聲明承受訴訟，並提出臺北市政府函、管理委員會96年度第
1次會議記錄為證（見本院卷㈠第11至16頁），經核於法並無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告具狀追加被告壬○○、己○○應將如附圖C
D、E部分地上物拆除、返還土地及請求相當於不當得利之租金（見本院卷㈠第151至157頁、第260至265頁），經核原告前後聲明請求之基礎事實同一，且訴訟資料得以援用，依法應予准許。至其餘各項聲明僅係更正法律上文字，並區分請求主體及應返還之義務人，未涉及訴之變更或追加，被告抗辯：不同意原告為訴之變更、追加云云，容有未洽。
三、又所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人，又在給付之訴，只需原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。本件原告東帝士儷園廣場大廈管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作（公寓大廈管理條例第3條第9款參照），對區分所有建物共用部分自有管理權。所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。如附圖所示各部分原告既主張係屬大廈全體區分所有權人共有，無論係拆除地上物或不當得利之請求，雖非該訴訟標的法律關係之主體，但對於系爭被佔用之共有土地既有管理權，則其本於管理共有部分所生私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，揆諸前開判決意旨，即為適格當事人，是被告辯稱：原告東帝士儷園廣場大廈管理委員會為不適格當事人云云，尚無可取。
乙、實體方面：
一、原告主張：被告辛○○於民國72年間將坐落臺北市○○區○○○段3、3之16等地號土地（現調整為臺北市○○區○○段4小段3地號，下稱系爭土地）與訴外人東雲股份有限公司（下稱東雲公司）合建東帝士儷園廣場大廈，嗣辛○○及東雲公司將合建各自獲分配之區分所有建物與應有部分土地陸續出售他人，並保留1樓可供營業之9戶房屋登記予被告戊○○、壬○○及訴外人己○○、 陳冠仁 等，系爭土地應屬該大廈全體區分所有權人共有。詎被告等各有如後所述行為：㈠被告戊○○部分：將系爭大樓鄰臺北市○○街159之1號1樓地下室停車場坡道上方空地（如附圖G部分，面積
11.02平方公尺）搭蓋建物，出租他人使用；㈡被告辛○○部分：將系爭大樓中庭法定避難空地裝設棚架、鐵柱（如附圖B部分，面積27.70平方公尺），並加鎖阻塞逃生通道供
1樓承租人使用；另在地下1樓停車場私設編號24、甲、乙共3個車位（如附圖I、J、K所示，面積各為13.87平方公尺、10.89平方公尺、6.70平方公尺），並將公共預備車位即編號23號車位佔為己有（面積15平方公尺），供出租他人使用；㈢被告戊○○於臺北市○○○路○段○○○號1樓外，非法搭蓋如附圖A、F所示平台違建物（面積各9.26平方公尺、5.40平方公尺），無權占有共有土地；㈣被告壬○○無權占有臨臺北市○○街161之1號土地搭建未登記建物（如附圖C、E所示面積各1.79平方公尺、1.05平方公尺）；㈤被告己○○無權占有鄰信安街163號土地搭建未登記建物（如附圖編號D所示面積1.93平方公尺）；㈥又被告辛○○、戊○○、庚○○原各擔任大廈管理委員會主任委員、監察委員及會計職務，自74年1月起至91年8月止，本應移交管理費新臺幣（下同）556萬2062元，被告3人僅移交46萬2875元，尚欠509萬9187元未移交，加計私設地下室編號24、甲、乙等3個停車位以管委會名義出租，租金收入228萬1200元，合計應移交738萬387元；㈦被告3人於73年底擔任管理委員期間，未經全體區分所有權人同意，擅自將系爭大廈1樓9間店面管理費以每坪不到55元超低價格收取管理費，總計自74年1月起至91年8月止，短收185萬8816元。
爰依所有權、不當得利、委任、公寓大廈管理條例第20條等法律關係，請求各被告拆屋還地，並以每坪700元計算，請求返還相當於不當得利之租金，另請求移交積欠管理費等語。併聲明：㈠被告辛○○應將坐落臺北市○○區○○段4小段3地號土地如附圖所示B部分面積27.7平方公尺之地上物拆除，將土地返還予全體區分所有權人。㈡被告辛○○應將坐落臺北市○○區○○段4小段3地號地下1層編號23停車位如附圖所示H部分、面積15平方公尺土地騰空，返還予全體區分所有權人。㈢被告辛○○應給付175萬494元予全體區分所有權人，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段4小段3地號土地如附圖所示A面積9.26平方公尺、編號F面積5.4平方公尺、編號G面積11.02平方公尺之地上物拆除，將土地返還予全體區分所有權人，並給付78萬8742元予全體區分所有權人。㈤被告壬○○應將坐落臺北市○○區○○段4小段3地號土地如附圖所示C面積1.79平方公尺、E面積1.05平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予全體區分所有權人，並給付8萬7199元予全體區分所有權人，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈥被告己○○應將坐落臺北市○○區○○段
4小段3地號土地如附圖所示D部分面積1.93平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還予全體區分所有權人，並給付5萬9258元予全體區分所有權人，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈦被告辛○○、庚○○、戊○○應連帶給付738萬387元予原告東帝士儷園廣場大廈管理委員會，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈧被告辛○○、庚○○、戊○○應連帶給付185萬8816元予全體區分所有權人，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈨願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：辛○○於70年間提供系爭土地與東雲公司合建12層住宅店鋪大樓，並協議分管建照車位6個，登記私有產權，為增加管理費收入，經管委會決議，由管理員盧先生在上開分得6個停車位旁另外畫出3個停車位出租，所得租金由辛○○與管委會各半，且較小車位已由甲○○○終止出租，並以弓型鐵桿加封，另2車位亦經新任管委會於91年間塗銷；至系爭編號23車位即送照圖編號9停車位，分配由被告辛○○分管，係建商伺候申請使用執照竣工圖擅自改為23號並註記預備車位；如附圖所示G部分係東雲公司合建時所搭蓋，並非戊○○擅自搭建，係未登記之既有露台；至系爭大樓中庭法定避難空地之棚架、鐵柱等違建與辛○○無關，係先前承租人 賈監誠 為防止樓上雜物掉落而搭蓋，若原告認有必要，可自行拆除；另附圖F部分係和平東路3段269號建物以登記平台，附圖A部分地上物為壬○○、戊○○所有門牌臺北市○○○路○段○○○號、269號、269之1號建物已登記平台，並非違法搭建；C、E部分之地上物則為壬○○所有門牌臺北市○○街161之1號建物已登記平台，亦非違法搭建；又辛○○、戊○○、庚○○擔任該大廈管委會主任委員、監察委員、會計交接時並無短少移交管理費，原告提出管理費估算表並不實在；而1樓住戶管理費之調降係經73年
1月8日管委會決議通過，並經管委會公告行之多年在案，並非未經住戶決議擅自為之，且原告請求已罹於時效等語，資為抗辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、查：被告辛○○於70年間提供土地與東雲公司合建系爭大樓，如附圖所示G部分係由被告戊○○出租與他人使用，附圖
B部分確有裝設棚架、鐵柱等物，地下室編號23停車位由辛○○出租他人使用，被告戊○○於臺北市○○○路○段○○○號1樓建物旁確有如附圖A、F所示地上物，被告壬○○位於臺北市○○街○○○號建物旁有如附圖C、E所示地上物等情，為兩造所不爭執，且有合作興建房屋契約書、使用執照存根、現場照片、建物謄本、土地謄本為證（見北調卷第16、17、78頁、第29至34頁、第49至52頁、第110至117頁、本院卷㈠第109至110頁、第114至116頁、第119至126頁、第238至251頁），復經本院勘驗現場，製有勘驗測量筆錄可憑，並囑託臺北市松山地政事務所檢送土地複丈成果圖足稽（見本院卷㈠第28至31頁、第44至46頁），應堪信為真實。原告主張：被告無權占有如附圖所示各部分土地、短少移交管理費等情，惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告是否無權占有如附圖所示土地？若有，應返還不當得利金額若干？㈡被告有無擅自增設或無權占有系爭停車位？㈢被告辛○○、庚○○、戊○○移交管理費有無短少？
四、法院之判斷：㈠被告是否無權占有如附圖所示土地？若有，應返還不當得利
金額若干？⒈原告主張如附圖所示G部分空地上之建物為被告戊○○出租
他人使用等情，為被告戊○○所不爭執，並經本院到場勘驗屬實，僅辯稱：此係建商搭蓋，為既有之露台云云。經查：如附圖所示G部分上之建物係系爭大廈完工取得使用執照後始搭建，業經本院向臺北市建築管理處調閱70年建字第1360號（72年使字第0906號）全卷查核無誤，復為被告所不爭執（見本院卷㈠第259頁），依使用執照卷內照片所示，系爭建物所在通往地下室坡道上方並無任何平台可供搭蓋建物，且依複丈成果圖所示，附圖所示G部分既係未經登記之露台，應非屬被告戊○○專有部分，被告戊○○逾越專有部分擅自搭蓋建物，即無正當權源，是原告本於所有權作用請求被告戊○○拆除如附圖G部分之建物，自屬有據。又無法律上之原因而受有利益致他人受有損害，應返還其利益，而無權占有他人之物，依社會通常之觀念，可獲得相當租金之利益，並因而致物之所有權人受有相當於租金之損失，無權占有人自應返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告戊○○無權占有使用如附圖所示G部分土地，原告自得基於管理機關及共有人之地位，依民法第
179條規定請求相當租金之不當得利。茲審酌系爭建物位於車道上方，緊鄰和平東路3段、信安街交叉口，附近有捷運站、黃昏市場、醫院等，生活機能良好（見本院卷㈠第29、31頁），如附圖G部分面積11.02平方公尺，91年公告土地現值為每平方公尺19萬7298元（見北調卷第17頁），每年法定最高租金限制為21萬7422元（計算式：197298×11.02×10％＝217422.39，元以下四捨五入），原告請求每月每坪
700元相當於租金之不當得利，換算為每平方公尺211.75元（計算式：700×0.3025＝211.75），則原告請求被告戊○○每年給付相當於租金之不當得利僅為2萬8002元（計算式：211.75×11.02×12＝28001.82），尚低於法定最高租金限制，應屬合理。因被告主張時效抗辯，應適用民法第126條租金5年請求權時效規定，故原告請求被告戊○○給付14萬10元（計算式：28002×5＝140010），應予准許。
⒉又系爭大樓中庭法定避難空地如附圖所示B部分面積27.70
平方公尺土地上之棚架、鐵柱、圍籬等物，係訴外人賈監誠向被告戊○○、壬○○承租臺北市○○○路○段○○○號、26
9號房屋時為防止樓上雜物墜落所搭蓋，為證人即前任大樓管理委員甲○○○證述在卷（見本院卷㈠第277頁反面），且有房屋租賃契約書可參（見北調卷第101至105頁），被告辛○○亦堅決否認搭設上開工作物，原告既未舉證上開棚架、鐵柱或圍籬係由被告辛○○所搭設，難謂被告辛○○就上開棚架、鐵柱、圍籬有所有權或事實上處分權，是原告請求被告辛○○拆除上開地上物，並請求返還相當於租金之不當得利云云，即屬無據。
⒊如附圖所示C、D、E部分之增建物，係鄰信安街161之1
號、163號、161號建物，各與上開增建物相通，而上開
161號、161之1號建物所有權人為被告壬○○，163號建物所有權人為己○○，亦有建物所有權狀可考（見本院卷㈠第79、81、83頁），上開增建物經本院檢送系爭大樓使用執照圖樣委請臺北市松山地政事務所確認，認附圖所示C、D、E部分均係未登記之增建物，有複丈成果圖可參（見本院卷㈠第45至46頁），抑且上開增建物之面積與土地所有權狀所載平台面積均有未符，足見上開增建物並非原有建物附屬建物範圍，應係被告壬○○、己○○擅自擴建占用共有土地，被告壬○○、己○○逾越專有部分擅自搭蓋上開增建物，即無正當權源，是原告本於所有權作用請求被告壬○○、己○○拆除如附圖C、D、E部分之建物，即屬有據。則原告請求被告壬○○給付起訴前5年相當於租金之不當得利即3萬6082元【計算式：211.75×（1.79+1.05）×12×5＝36082.2】，請求被告己○○給付2萬4521元（計算式：21
1.75×1.93×12×5＝24520.65），均應准許。⒋至如附圖F所示部分面積5.40平方公尺平台，係屬臺北市○
○○路○段○○○號建物原已登記範圍，有上開複丈成果圖可參，原告主張被告戊○○應拆除，並請求返還相當於租金之不當得利云云，即無憑據，不應准許。
㈡被告有無擅自增設或無權占有系爭停車位⒈查：被告辯稱如附圖I、J、K（即編號24、甲、乙）所示
3個停車位，係經管委會決議，由被告辛○○、壬○○因合建分得之6個停車位旁另外畫出3個停車位出租，所得租金由辛○○與管委會各半等情，有協議書、地下室平面圖、停車位租賃契約及管委會日報表、管理費收支情況表可參（見北調卷第108至109頁、本院卷㈠第180至230頁、第232至233頁），證人甲○○○亦到庭證稱：「地下室車位當時增設3個停車位出租，我當時剛擔任委員，我問辛○○原因，他告訴我與東帝士合建，約定分一半停車位，後來管委會收入不夠，就開會通過增設3個停車位出租他人，辛○○分一半，一半補貼管委會，我有向另名委員 楊金土 求證，他也有租增設車位」等語綦詳（見本院卷㈠第277頁反面），原告亦不爭執證人甲○○○證詞真正（見本院卷㈠第279頁反面），自堪信為真。是被告辛○○增設系爭3個車位既係經管委會決議，並以管委會名義與承租人簽訂停車位租賃契約，而將收益分配予管委會，則原告主張被告辛○○擅自增設或無權占有系爭車位，並請求返還租金云云，即無可取。
⒉又如附圖所示H停車位（即編號23號停車位）係合建時分配
予被告辛○○分管（即協議書所載編號第12號車位），有協議書、送建照圖、竣工圖可憑（見北調卷第99至100頁、第
108至109頁），嗣被告辛○○長年使用上開編號23號車位，復為其他車位所有權人所不爭執，而為系爭大樓地下室停車位使用現況，堪認辛○○透過建商東帝士公司與各車位所有權人成立分管契約，縱使上開車位性質上係屬預備車位屬實，要無影響上開分管契約之效力，是被告辛○○使用如附圖所示H停車位，即有正當權源，難謂係無權占有，原告主張被告辛○○無權占有上開停車位並請求返還租金云云，亦無可取。
㈢被告移交管理費有無短少？⒈查：東帝士儷園廣場大廈管理委員會於73年1月8日決議通
過，管委會並於84年7月公告1樓住戶半價收費在案，有會議紀錄、管理費日報表、84年7月管委會公告、1樓住戶管理費收據為證（見北調卷第39至47頁、本院卷㈠第147至
149頁、第230、231頁），證人甲○○○亦到庭結證：「（問：管委會有無決議1樓管理費減半？）我78年來時就已這樣規定，我只是援前例辦理，也是如此收，原因是舊管委會開會決定，1樓住戶不使用電梯，也不從公共區域出入，除用水外，並無使用公共區域及設施」等語（見本院卷㈠第
278頁），觀之卷附73年12月份管理費日報表，其內亦註明一般住戶每坪40元，1樓一般住戶每坪20元（見本院卷㈠第
230頁），凡此持續多年慣例，衡情其他區分所有權人難謂不知，竟無異議，時隔20年後再興訟任意指摘1樓住戶管理費減半決議不當云云，難謂有理；且公寓大廈管理條例係84年6月28日始經總統公布施行，亦難以上開決議未經區分所有權人決議云云，率謂該決議無效；微論原告曾就1樓住戶管理費減半事對被告辛○○、戊○○、庚○○等3人提起背信告訴，經檢察官為不起訴處分確定，嗣經臺灣高等法院駁回再議聲請，各有臺灣臺北地方法院檢察署檢察官93年度偵字第4908號檢察官不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署96年上聲議字第2454號處分書可考（見北調卷第118至120頁、第121至127頁），是原告主張被告3人未經區分所有權人同意，擅自減半收取1樓住戶管理費云云，委無可採。
⒉原告負主張被告辛○○、戊○○、庚○○前曾擔任主任委員
、監察委員及會計，自74年1月起至91年8月止，應移交管理費556萬2062元，被告3人僅移交46萬2875元，尚欠509萬9187元云云，固據提出被告辛○○華泰銀行存摺、管理費估算表為憑（見北調卷第35至38頁、第79至83頁），惟上開管理費估算表係原告自行製作，為被告否認真正，而被告等人於擔任上開職務期間雖將管理費收入存入辛○○名義開設之帳戶內，惟從該存摺記載明細可知該帳戶係專供管委會各項收支使用，並無參雜辛○○個人款項，尚不足認被告3人有短漏移交管理費情事；佐以證人甲○○○亦證稱：「管委會將每月收支製作月報表，送交監督委員審核，才經主任委員簽字公告，監督委員由全體住戶投票選舉，任期1年，每月報表由6名監督委員按月輪流審查，這個制度運作到90年
9月新的管委會成立」、「主委保管銀行印鑑，我負責保管存摺」、「我從前手交接時沒有帳冊，我交接後手時，有交付月報表及存摺給庚○○，月報表不是每月製作，有時2、
3個月製作1次，後來庚○○每月均有製作」等語（見本院卷第278頁反面至第279頁），且有74年2月5日通報可考（見本院卷㈠第63頁），足見被告3人擔任上開職務期間，就管理費之收支審核，均依章運作管委會行事，原告復未舉證被告3人有何短少管理費情形，是原告主張被告3人短少移交管理費及私自增設上開停車位短少租金，合計應移交738萬387元云云，亦無憑信。
五、綜上所述，原告本於所有權作用請求被告戊○○拆除如附圖
G部分之增建物，被告壬○○拆除如附圖C、E部分之增建物，被告己○○拆除如附圖D所示增建物，將上開土地返還原告及其他全體區分所有權人，並請求被告戊○○給付14萬
10元，並自起訴狀繕本送達翌日即96年9月20日起（見北調卷第95頁），另請求被告壬○○、己○○各給付3萬6082元、2萬4521元，及各自起訴狀繕本送達翌日即97年3月7日、97年5月15日起（見本院卷㈠第158、269頁），均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均有理由，應予准許。逾此範圍，即無憑據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，除就己○○部分，所命給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行外，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年11月28日
民事第五庭法官胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年12月1日
書記官曾寶生