裁判字號：臺灣嘉義地方法院96年簡上字第5號民事判決
裁判日期：民國97年01月23日
裁判案由：履行契約
臺灣嘉義地方法院民事判決96年度簡上字第5號上訴人丁○○訴訟代理人 蔡慶文 律師被上訴人丙○○上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國95年11月
2日本院嘉義簡易庭95年度嘉簡字第1142號第一審判決提起上訴，於民國97年1月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、上訴人之陳述，除與原判決記載相同者外，另補稱：㈠按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文字模稜兩可時，固不得拘泥所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能捨契約文字更為曲解。經查兩造於民國85年9月9日所簽訂之買賣契約（下稱系爭契約）約定，上訴人應給付被上訴人買賣價金新臺幣（下同）608萬元，被上訴人則應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地面積1,482平方公尺、同段0245地號土地面積100平方公尺及同段0245之0001地號土地面積1,406平方公尺之所有權移轉登記與上訴人。惟系爭契約復有「移轉登記標示、面積」之記載為：系爭0244地號土地應有部分十分之四，面積1,932平方公尺；系爭0245地號土地應有部分一百分之八，面積95平方公尺；系爭0245之0001地號土地應有部分五十分之七，面積948平方公尺等語，致生系爭契約標的不明之疑義。然通觀系爭契約全文，並無隻字片語約定契約當事人日後應將系爭契約所列「實際買賣面積」與「移轉登記面積」不符部分各自移轉相當之所有權應有部分與他方，是解釋系爭契約時，自不得任意擴張契約當事人之真意，或捨契約文字而為他求。再自系爭契約之主要目的及經濟價值而言，被上訴人係在於取得上開608萬元之價金，而上訴人則在取得契約第1條所列土地或同契約「移轉登記標示、面積」欄內所列之土地，而不論何者，對於上訴人並無不同，蓋上開二者面積僅差約7平方公尺，且系爭3筆土地相互仳鄰，公告現值均為每平方公尺180元，顯見系爭契約成立時已預定只須系爭3筆土地之買賣面積與實際移轉登記之面積大致相符時，即符合契約之目的及經濟價值。因此，只要被上訴人將系爭契約「移轉登記標示、面積」欄所示土地所有權移轉登記與上訴人指定之第三人 林瑞記 後，系爭契約即因履行而消滅，不生事後再為互相移轉之問題。至被上訴人辯稱兩造曾約定系爭0244地號土地上面積約450平方公尺之土地係被上訴人所有之房屋所在，未出賣與上訴人云云。惟該房屋建築已久，且位於山坡地保育區，為違法之建築，根本不具經濟價值，又共有土地共有人之應有部分存在於共有土地之每一部分，並無特定位置可言，將來如經分割，被上訴人所分得之土地亦未必位於該房屋所在位置。況依現行土地政策及相關法令，對於山坡地保育區之土地以消滅共有關係為原則，以提高土地利用價值，而系爭0244地號土地已有共有人
2人，如再令被上訴人成為共有人，將使共有關係趨於複雜，不利於土地之利用。再者，農業法令何時修正及如何修正等，並非將來確定到來之事實，以之作為買賣契約之條件，易使買賣之法律關係長期陷於不安定之狀態中，而有害於法律關係之穩定性，此觀諸系爭契約簽訂於85年間，而農業發展條例遲至89年間始修正甚明。是除非當事人間已將法令之修改以明文之方式納入契約中，作為契約之條件，始應承認其效力。本件依兩造簽訂系爭契約當時之事實及其他一切事證，均顯示於上訴人給付被上訴人608萬元，且被上訴人將系爭契約「移轉登記標示、面積」欄所示土地所有權移轉登記與上訴人所指定之第三人林瑞記後，已合於系爭契約之目的，而無擴張解釋系爭契約，令兩造於相關農業規定修正後互負移轉相當面積之土地之餘地。㈡次按鄉、鎮、市公所應於調解成立之日起10日內，將調解書及卷證送請移付或管轄之法院審核，鄉鎮市調解條例第26條定有明文。且如調解內容抵觸法令、違背公共秩序或善良風俗或不能強制行者，法院即不予核定。本件兩造固曾就上開爭議於94年間在嘉義縣梅山鄉公所進行調解，惟該次調解未得法院核定等情，為原審所是認，是被上訴人執該次調解筆錄以為主張，洵無可取。㈢依系爭契約第11條第2項約定，被上訴人本應將系爭0244地號土地內面積1,482平方公尺之土地所有權移轉登記與上訴人所指定之林瑞記，惟受限於當時之法令，致移轉登記之面積為1,932平方公尺等情，為原審所是認，足徵被上訴人於將系爭0244地號土地所有權移轉登記時，已知悉其所移轉之面積較實際買賣面積多了450平方公尺，卻仍有意使林瑞記取得該多出之450平方公尺之土地，準此，若林瑞記取得該450平方公尺之土地所有權係無法律上之原因，致被上訴人受有喪失該部分土地所有權之損害時，被上訴人非不得依不當得利之規定，請求林瑞記移轉該450平方公尺之所有權，亦即若被上訴人將系爭契約內「移轉登記標示、面積」欄所示土地所有權應有部分移轉登記與上訴人所指定之林瑞記，係不合契約主要目的及經濟價值，則被上訴人仍可依不當得利之法律關係請求救濟，無須扭曲契約當事人間之真意，而使被上訴人另取得契約上之請求權。㈣證人甲○○雖證稱略以：依系爭契約約定，兩造仍須各自移轉相當之應有部分與他方，才是契約當事人之真意云云。惟甲○○既是代擬系爭契約及協助辦理所有權移轉登記之代書，對於系爭契約買賣標的、面積及相關作業，應相當熟稔，為何被上訴人出售系爭0245地號土地面積100平方公尺之土地，卻僅移轉其中95平方公尺與上訴人？又為何未在89年間農業發展條例修正後即將當時仍登記在林瑞記名義之0244地號土地內面積
450平方公尺之土地，直接換算為應有部分而移轉登記與被上訴人，足認甲○○之證述，不能採信。另原判決就被上訴人僅移轉系爭0245之0001地號土地面積95平方公尺之所有權與上訴人乙事並未說明，於法不合。爰提起上訴，請求廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴。
乙、被上訴人之陳述，除與原判決記載相同者外，並補稱：系爭契約「實際買賣面積」欄與「實際移轉標示、面積」欄記載不符之原因係因當時農業發展條例規定農地不能增加共有人之故，否則被上訴人就不必將全部應有部分為移轉。另兩造於94年間在嘉義縣梅山鄉調解委員會成立調解，雖未送法院核定，但仍有契約之效力，被上訴人亦得據為請求等語作為抗辯，並聲明：上訴駁回。
丙、得心證之理由：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於85年間將其所有系爭0244地號土地所有權應有部分十分之四（換算面積為1,932平方公尺）內之1,482平方公尺部分與上訴人，惟當時上訴人不具自耕能力，且當時之法令禁止農地移轉共有及增加共有人數，是上訴人指定第三人林瑞記為登記名義人，且被上訴人將系爭0244地號土地所有權應有部分十分之四全部移轉登記與林瑞記，嗣農業發展條例於89年1月26日修正，刪除有關承受耕地應具自耕能力及耕地不得移轉共有等規定，林瑞記乃將系爭0244地號土地所有權應有部分十分之四移轉登記與上訴人，惟被上訴人出賣與上訴人者僅其中面積1,482平方公尺，兩造在94年10月24日於嘉義縣梅山鄉調解委員會成立調解，被告亦同意將多受讓之450平方公尺移轉登記與被上訴人，而上訴人則將系爭0245之0001地號土地相當於
458平方公尺之所有權應有部分移轉登記與上訴人，惟上訴人並未依約將該相當於450平方公尺之所有權應有部分八百零五分之七十五移轉登記與被上訴人，爰依契約約定請求上訴人履行等語，上訴人則以：上訴人所受移轉登記之土地與系爭契約約定相符，且系爭契約並未無將來再互為移轉所有權應有部分之約定，兩造嗣後亦無互換土地之約定等語作為抗辯。
二、被上訴人提出原審卷95年9月19日調解程序筆錄後附買賣契約書，上訴人不爭執其真正，應認該文書為真正。而該買賣契約書第1條約定：「買賣不動產標示：列明如後。」於該買賣契約書不動產標示欄記載：○○○鄉○○段○○○○號內、面積０‧一四八二公頃○○○鄉○○段○○○○號內、面積０‧０一００公頃○○○鄉○○段二四五—一地號內、面積０‧一四０六公頃。實際買賣面積共０‧二九八二公頃。」另於同契約書「移轉登記標示、面積」欄記載：○○○鄉○○段○○○○號、持分4/10、面積０‧一九三二公頃○○○鄉○○段○○○○號、持分8/100、面積０‧一一八三公頃○○○鄉○○段二四五—一地號、持分7/50、面積０‧六七七０公頃。移轉登記面積共０‧二九七五公頃。」另被上訴人主張因上訴人未具自耕能力乃指定第三人林瑞記為登記名義人，並經被上訴人將系爭0244地號土地所有權應有部分十分之四（換算面積為1,932平方公尺）、系爭0245地號土地所有權應有部分一百分之八（換算面積為95平方公尺）及系爭0245之0001地號土地所有權應有部分五十分之七（換算面積為948平方公尺）移轉登記與第三人林瑞記，嗣於農業發展條例修正後，林瑞記又再將上開所有權應有部分移轉登記與上訴人等情，為上訴人所不爭執，並有上訴人不爭執真正之協議書及土地登記謄本附卷可按（見原審卷95年10月
19日言詞辯論筆錄後附、本院卷第62頁至第65頁），堪信為真實。
三、被上訴人主張其所出賣予上訴人之土地係如買賣契約書不動產標示欄所示，因當時法令之限制，始依同契約書「移轉登記標示、面積」欄所示辦理移轉登記，其中系爭0244地號土地內面積450平方公尺之土地係屬於被上訴人所有房屋坐落之土地，未出賣予上訴人等語。上訴人則辯稱只要被上訴人移轉登記與上訴人之土地面積合於契約約定即可，至於各筆土地移轉多少面積在所不問等語。經查：㈠系爭買賣契約書第1條明白記載就系爭0244地號土地買賣之範圍為其內面積1,482平方公尺部分，而上訴人及證人乙○（即上訴人之配偶）於本院審理時均證稱略以：當時買賣面積係以契約約定實際買賣面積為準等語（見本院卷第110頁、第116頁），則被上訴人主張就系爭0244地號土地出賣之面積僅1,482平方公尺乙節，已非無據。㈡且原審卷95年9月19日調解程序筆錄後附實測圖，於訂立系爭契約時已經存在，上訴人亦見過該實測圖等情，業經上訴人本人及證人乙○於本院審理時證述在案，證人乙○復證稱略以當時所見實測圖已有該等文字之註記等語（見本院卷第111頁、第116頁），而依該實測圖文字註記將系爭0244地號土地屬於被上訴人所有部分分為兩部分，其一為450平方公尺，另一則為1,482平方公尺，是若被上訴人同意將其所有系爭0244地號土地所有權應有部分全部（換算面積1,932平方公尺）出賣予上訴人，則其又何須在實測圖上為上開標示。㈢上訴人與第三人林瑞記於
85年9月20簽訂之協議書（見原審卷95年10月19日言詞辯論筆錄後附）第1條亦記載：「甲方（指上訴人）向丙○○先生（即被上訴人）購買左列標示土地○○○鄉○○段○○○○號內，面積０‧一四八二公頃○○○鄉○○段○○○○號內、面積０‧０一００公頃○○○鄉○○段二四五—一地號內、面積０‧一四０六公頃。實際買賣面積共０‧二九八二公頃。因未具自耕能力資格，雙方協議暫以乙方（即林瑞記）名義登記土地所有權，為受農業法規所限，實際移轉登記標示、面積如左○○○鄉○○段○○○○號（持分4/10）、面積０‧一九三二公頃○○○鄉○○段○○○○號（持分8/
100）、面積０‧００九五公頃○○○鄉○○段二四五—一地號（持分7/50）、面積０‧０九四八公頃。面積共０‧二九七五公頃。」益見就系爭0244地號土地，被上訴人出賣予被上訴人者，僅其中之1,482平方公尺，且89年修正前農業發展條例第30條確有耕地不得移轉為共有之規定，則被上訴人主張因該法規之限制，其始將未出賣之450平方公尺一併辦理移轉登記乙節，應為可採。又系爭買賣契約書及協議書內均分別記載上訴人向被上訴人實際買賣土地之面積及實際移轉登記土地之面積，上開實測圖復將被上訴人出賣部分分別標示，且依當時之法令，被上訴人不可能僅將系爭0244地號土地內面積1,482平方公尺移轉登記與上訴人乙節，為兩造於訂立系爭契約時所明知，兩造當事人若因此有以上開「移轉登記標示、面積」欄所示之標的代替買賣不動產標示欄所示標的履行之協議，則於簽訂系爭契約時，自可逕約定以「移轉登記標示、面積」欄所示者為買賣之標的，又何須大費周章地在契約上分別為實際買賣土地、面積及實際移轉登記土地、面積之標示，是上訴人之上開抗辯，不能採信。㈣證人甲○○於原審及本院準備程序期日亦均到場證稱略以：被上訴人沒有把其房屋所占用之土地部分出賣予上訴人等語（見原審卷95年10月19日言詞辯論筆錄、本院卷第82頁）㈤綜上事證，應認被上訴人之上開主張為可採。
四、證人甲○○於原審及本院準備程序具結證稱略以：兩造成立本件買賣時，曾約定被上訴人不出賣其所有建物坐落所在約
450平方公尺之土地予上訴人，但仍與其他標的一同移轉登記與上訴人指定之林瑞記，且系爭0245之0001地號土地則有相當於458平方公尺之土地未移轉登記與林瑞記，依兩造間之買賣契約約定，兩造應再互相移轉相當於上開面積之所有權應有部分與他方，始為契約當事人締約時之真意，於農業發展條例修正後，就要將實際買賣部分處理好，本件是89年
4月間申請將買賣土地移轉登記與上訴人，但因當時案件太多，我一時疏忽，未將該450平方公尺之土地直接登記於被上訴人名下，事後我有跟被上訴人說我弄錯了等語（見原審卷95年10月19日言詞辯論筆錄、本院卷第82頁）。上訴人雖以法令未必修正、兩造未以書面為上開約定及農業發展條例修正後證人將系爭土地移轉登記與上訴人時亦未依上開約定辦理等事，主張證人之證言不可採。惟兩造間之上開約定，法並無明文應以書面為之，另法令是否或何時修正，僅為契約能否或應於何時履行之問題，與契約成立、生效無涉；又在農業發展條例於89年1月間修正前，關於耕地之買賣常有以買受人取得自耕能力或法令修正後始為履行為條件而訂立者，或類如本件，約定由買受人指定有自耕能力之第三人受所有權移轉登記，而買受人再與該第三人約定買受人得受移轉時，由該第三人將所有權移轉登記與買受人等情形亦甚多，則農業發展條例於89年1月間修正，刪除有自耕能力人始得買受耕地及耕地不得移轉為共有等規定，以上開方式訂立契約之買受人於上開條例修正後，急於請求出賣人或其指定之第三人移轉所有權者甚眾，而證人係執行代書業務，則其於89年4月間即上開條例修正後約3個月辦理本件所有權移轉登記時，疏未注意將相當於上開450平方公尺之所有權應有部分移轉登記與被上訴人，並不違反常情，自難據此認其證述不實。此外證人甲○○所為上開證述，與被上訴人之主張，及系爭買賣契約、協議書所載情節相符，其證言應為可採。則被上訴人主張兩造間訂立系爭契約時曾約定上訴人應將系爭0244地號土地相當於450平方公尺所有權應有部分移轉登記為被上訴人所有乙節，應為可採。
五、從而，被上訴人依契約約定，請求上訴人於被上訴人將系爭0245之0001地號土地（面積6770平方公尺）相當於458平方公尺之所有權應有部分即六千七百七十分之四百五十八移轉登記與上訴人之同時，上訴人應將系爭0244地號土地相當於
450平方公尺之所有權應有部分即八百零五分之七十五移轉登記與被上訴人為有理由，原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判於法無據，應予駁回。至上訴人主張就系爭0245地號土地部分，被上訴人所移轉登記與上訴人者尚不足5平方公尺乙節，核屬上訴人得否依系爭契約為請求之問題，且上訴人於本件亦未就此提起反訴或為同時履行之抗辯，自非本件應審酌者，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及未經援用之舉證，經核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年1月23日
民事第一庭審判長法官林世芬
法官柯月美法官林望民以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國97年1月23日
書記官陳慶時