裁判字號：臺灣新竹地方法院97年訴字第161號民事判決
裁判日期：民國97年11月14日
裁判案由：給付遲延利息等
臺灣新竹地方法院民事判決97年度訴字第161號原告己○○
乙○○○新湖建設有限公司法定代理人甲○○共同訴訟代理人戊○○律師
丙○○律師複代理人丁○
呂麗虹 被告庚○○
號訴訟代理人 林思銘 律師
廖靜宜 複代理人 劉雅萍 律師
李美君 黃桂香 上列當事人間請求給付遲延利息等事件，本院於民國97年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告庚○○應給付原告己○○、乙○○○新臺幣捌萬玖仟壹佰柒拾捌元，及自民國九十七年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告庚○○應給付原告新湖建設有限公司新臺幣玖萬陸仟叁佰陸拾壹元，及自民國九十七年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九，原告己○○、乙○○○負擔百分之四十六，餘由原告新湖建設有限公司負擔。
本判決第一項於原告己○○、乙○○○以新臺幣貳萬玖仟元供擔保後得假執行；本判決第二項於原告新湖建設有限公司以新臺幣叁萬貳仟元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣捌萬玖仟壹佰柒拾捌元為原告己○○、乙○○○預供擔保；以新臺幣玖萬陸仟叁佰陸拾壹元為原告新湖建設有限公司預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣被告於民國92年7月4日與原告己○○、乙○○○簽定「仰德莊園農地預定買賣契約書」（下稱農地買賣契約書），由被告以新臺幣（下同）524萬元購買原告己○○、乙○○○所有，坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號等10筆土地權利範圍116.24坪供興建農舍及新竹縣○○鄉○○段○○○○號等40餘筆土地權利範圍591.19坪作為農業生產用地。被告復於同日與原告新湖建設有限公司（下稱新湖公司）簽訂「『仰德莊園』房屋委託興建契約書」（下稱房屋興建契約書），以356萬元委託原告新湖公司辦理建築設計、申請建照、工程興建及產權移轉登記等事宜，並約定2契約互為聯立。
㈡、依兩造農地買賣契約書第4條及房屋興建契約書第5條就付款條件及方式之約定，被告應依土地買賣合約書附件（二）及房屋興建契約書附件（二）付款明細表之規定，於接獲原告書面掛號繳款通知單7日內自行向他方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數1次繳清。如被告逾期達5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，被告應加付按逾期期款部分每日1000分之1單利計算之遲延利息，並於補繳期款時一併繳付，如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳之期款及延遲利息，並經原告以存證信函或其他書面催繳後7日內仍未繳者，雙方同意依第11條、第17條違約之處罰規定處理。次依房屋興建契約書第15條第2款約定產權登記費等費用由被告負擔，瓦斯申請線路費等由委託人等平均分擔。
㈢、查被告經原告歷次書面通知繳款後，除截至92年12月10日僅給付原告己○○、乙○○○75萬元；截至95年3月27日僅給付原告新湖公司25萬元外，餘款直至96年4月27日始由原告己○○以定期存單為被告擔保貸款付清，是被告依上開契約書之約定，應給付原告己○○、乙○○○如附表一所示之遲延利息1,160,330元及原告新湖公司如附表二所示之遲延利息835,570元。又被告應另給付原告新湖公司代墊之代書費60,507元及瓦斯申請線路費51,604元，故被告應給付原告新湖公司合計947,681元（計算式：835,570+60,507+51,604=947,681）。
㈣、對被告抗辯之陳述：
⑴、依房屋興建契約第7條規定開工及完工之最後期限係以取得
建照後1個月開工，自開工日起算360個工作天，且該條第1項亦約明有下列情形之一者，其期間不計入前開天數：1、甲方（即被告）未依規定付款期日交付本契約所載之各期土地買賣及工程價款及遲延利息或其他應由甲方負擔之稅費，其遲延期間。而依本件房屋建築執照所示，發照日期為94年2月4日，惟通知原告新湖公司領取日期為94年2月16日，對照上開「取得建照後1個月開工」之約定，原告應在94年3月15日前開工，而本件開工日期為94年4月18日，竣工日期為95年5月18日，原告確係遲延開工日期33天，遲延完工日期30天，合計共63天，依房屋興建契約第7條第2項之規定，以被告不爭執已繳工程款25萬元計算遲延利息為15,750元，被告於此範圍內主張抵銷，原告新湖公司並不爭執，惟逾上開金額之抵銷，則無理由。
⑵、兩造於92年7月4日簽定之契約書，係依據90年9月28日發佈
之「集村興建農舍獎勵及協助辦法」及92年1月3日發佈之「農業用地興建農舍辦法」，此為被告所明知，惟被告於簽約後，遲至92年12月10日始交付土地訂金、簽約金、用印款及房屋興建契約簽約金總計75萬元，則如上述。原告依約辦理土地過戶，使被告符合農業用地興建農舍辦法第3條第1項第2款「持有2年」之規定，並具以申請建築執照，且94年4月18日開工起至95年5月18日興建完工，共歷368日曆天。前開完工後，即依約以起造人名義，於95年7月21日辦理建物第1次保存登記。雖被告始終以原告、仰德莊園管理委員會及仰德高中3方間所生爭議之各種理由，拒絕履行支付價金之義務，顯示其似有正當性，然所有情事解決後，被告仍託辭拒絕履行，並在社區網站發表意見，坦言已收到原告20多封存證信函，仍視履行義務為理所當然，遲至96年4月27日始將土地款449萬元、房屋興建款331萬元，以銀行核撥方式繳清，然未論及遲延利息，原告乃對其權狀行使留置權。而被告何以會自行且積極撥放銀行貸款，據側面了解被告似已與第三人洽談買賣事宜，原告為保權益，乃有假扣押行使，那知被告明知其權狀為原告留置持有中，竟以不實情事使公務員為登載，先原告15天申請重新補發權狀，繼而於96年8月17日將系爭標的以1180萬元轉賣給第三人 湯賴美惠 ，對照前開92年12月10日給付原告75萬元，95年1月16日12萬元（95年1月15日2萬元票款及同年2月28日10萬元票款），95年3月27日收同年3月30日8萬元票款及現金2萬元外，餘銀行貸款780萬元至96年4月27日始交付原告，被告短短不到4個月，即獲利多達300萬元。按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」此觀民法第148條第2項規定即明，被告所為，顯與上開法律規定意旨不符。且關於被告指述瑕疵部份，未聞原告之買受人湯賴美惠有所主張，而湯賴美惠在仰德莊園購有另1戶，若是有所瑕疵，其何以會高出原價300萬元向被告價購？被告所言，不攻自破。
㈤、原告爰依農地買賣契約書及房屋興建契約書之約定提起本件訴訟，並聲明：
①、被告應給付原告己○○及乙○○○1,160,330元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
②、被告應給付原告新湖公司947,681元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
③、訴訟費用由被告負擔。
④、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、按農地買賣契約書第4條及房屋興建契約書第5條約定之付款條件及方式第1項規定「本條付款辦法買方應依附件（三）付款明細表之規定，於『接獲賣方書面掛號繳款通知單』七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次付清。」、第2項規定「依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部份每日千分之一計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳並經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳者，雙方同意依第十一（或十七）條違約之處罰規定處理。」依前揭契約規定，買方必須於「接獲賣方書面掛號繳款通知單」7日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數1次付清。惟事實上，被告並未以繳款通知書書面掛號通知原告，換言之，此書面掛號通知為被告給付利息債務之必要方式，且為利息債務請求權行使之條件。據此，既然原告未履行約定之通知方式，顯見該條件並未成就，利息債務之請求權自無從行使。又原告對於利息之起算日期，並未提出可資證明關於權狀下達、開工、1樓外牆完成、1樓頂版完成、2樓外牆完成、2樓頂版完成、3樓頂版完成、屋突完成、申請使用執照、領取使用執照、銀行貸款等各該期別日期，如何得以確認或判定原告所主張繳息款起算之日期為真。
㈡、縱被告曾收受原告己○○、乙○○○於94年12月23日、95年10月25日以新竹湖口郵局之存證信函通知被告繳付該期之價金，惟被告主張行使「同時履行抗辯權」，在原告己○○、乙○○○事先違約，且可歸責於原告己○○、乙○○○之事由之下，被告自得拒絕給付各期別之價金，不生給付遲延之責任：
⑴、按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。
⑵、本件農地買賣契約第10條第3項約定「本契約農地賣方保證
產權清楚，絕無一地數賣等事宜。訂約後發覺該土地產權有上述糾紛致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除契約，雙方並同意依第十一條違約之處罰規定辦理。」經查，本件系爭農地買賣土地，其中坐落新竹縣○○鄉○○段884之2地號土地早已規劃為員山村133號鄉道，原告己○○、乙○○○早於91年向政府申請補助款鋪設道路及挖掘水溝，竟又以每坪32,000元賣給仰德莊園社區住戶。且A、B區住戶後院之圍牆與水溝土地之使用權，在原告己○○、乙○○○與仰德莊園管理委員會及仰德高中3方爭議不休。同時原告己○○、乙○○○所建之圍牆又侵占到仰德高中之土地。另圍牆旁邊之水溝土地有短少的現象。再者，仰德○○○區○○○○○道路（即坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地）竟是仰德高中所有，社區居民進出可能隨時受到限制。末者，原告移轉之土地面積不足等等問題，當時整個社區住戶一再與原告己○○、乙○○○協商解決，最後不得已只好委請律師發函催告原告己○○、乙○○○改善。據此可稽，實是原告己○○、乙○○○嚴重違約在先，且可歸責於原告己○○、乙○○○之事由，被告自得拒絕給付各期別之價金，不生給付遲延之責任。
㈢、被告雖有收受原告新湖公司於94年12月23日以新竹湖口郵局之存證信函通知被告繳付該期之價金，惟被告主張行使同時履行抗辯權，在原告新湖公司事先違約，且可歸責於原告之事由下，被告得拒絕給付各期別之價金，不生給付遲延之責任：
⑴、依房屋興建契約第16條第2項約定「本契約農舍乙方保證產
權清楚，絕無佔用他人土地等情事。訂約後發覺該農舍產權有上述糾紛致影響甲方權利時，甲方得定相當期限催告乙方解決，倘逾期乙方仍不解決時，甲方得解除契約，雙方並同意依第十一條違約之處罰規定辦理。」第7條第1項約定「本農舍之建築工程應在取得建照後一個月開工，自開工日起算參佰陸拾個工作天以內完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照為完工日。」、第2項規定「乙方如逾前款期間為開工或完工，每逾一日應按已繳工程價款千分之一計算遲延利息予甲方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同乙方違約，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」
⑵、原告新湖公司應於取得建照後1個月開工，惟自92年7月4日
簽約後，直至93年3月31日方開工，逾簽約日8個月之久，已違約在先。又依原告新湖公司所提出之明細表上之領取使用執照日期95年7月1日，逾原定360個工作天達481天，若按照契約約定，又違約在後。甚者，原告新湖公司所興建之房舍竟有諸多未依照合約約定之規格、材料施工之嚴重瑕疵。
⑶、再者，原告新湖公司所興建之農舍圍牆及水溝竟佔用仰德高
中之土地，導致原告、仰德莊園管理委員會及仰德高中3方爭議不休，顯然已嚴重違反系爭契約第16條之約定，當時整個社區住戶一再與原告新湖公司協商解決，最後不得已只好委請律師發函催告原告新湖公司解決。據此，原告新湖公司實嚴重違約在先，且可歸責於原告新湖公司之事由，被告自得拒絕給付各期別之價金，不生給付遲延責任。
㈣、原告己○○、乙○○○以及新湖公司設址均在新竹縣○○鄉○○街○○號，該址是原告己○○、乙○○○之住所，也是新湖公司設址之所在地。雖系爭土地為原告己○○、乙○○○所有，系爭房屋則由原告新湖公司興建，但原告新湖公司目前的負責人甲○○是原告己○○的姐夫，原告乙○○○的先生 林炎 據悉是原告新湖公司的原始負責人，其後再變更為甲○○，而原告新湖公司目前已停止營業，找不到負責人。原告己○○的先生 甘靚 自行設立代書事務所，據悉甘靚目前有案在身遭到通緝，也找不到人，因此對外稱呼原告己○○為「甘太太」。從上所述，原告間之關係非淺，依社會上一般人之認知，原告立於相同之地位，不分彼此。因被告只是依照約定將價款交付，至於原告己○○、乙○○○、新湖公司在上開2份契約上如何記載，非被告所能過問。又依農地買賣契約附件（二）農舍分期付款明細表記載：期數1訂金20萬元收訖、期數2簽約金25萬元收訖、期數3用印款30萬元92年12月10日收訖（分92年12月30日10萬元票款、93年1月30日10萬元票款、93年2月28日10萬元票款）；依系爭房屋興建契約附件（二）農舍分期付款明細表記載：期數1訂金0萬元收訖、期數2簽約金5萬元收訖。可見被告於簽約時已支付原告80萬元（原告己○○、乙○○○75萬元、原告新湖公司5萬元），非原告所稱之75萬元。另依房屋興建契約附件（二）農舍分期付款明細表記載：被告分別於95年1月15日給付2萬元、95年1月30日給付8萬元、95年2月28日給付10萬元、95年3月27日給付8萬元、95年3月30日給付2萬元，亦為原告所自承，合計總共支付110萬元。
㈤、被告否認收到原告20多封催繳之存證信函，原告雖提出由被告所寫之電子郵件，然此部分只是被告表達心中的不滿，希望集村住戶注意此事而隨口說說，並非事實。又眾所週知，存證信函必寄發郵局存有憑證，且為達通知之目的，必以雙掛號方式郵遞，若真有如原告所說有20多封存證信函寄達給被告，請原告提出存證信函憑證及回執，否則單以原告片面論述，無法證實原告所述為真。
㈥、原告指稱系爭房地以1180萬元賣給第三人之主張，其中買賣價金及獲利之金額，均是原告臨訟杜撰而來，被告否認之，依舉證責任分配原則，原告應負舉證責任。
㈦、被告貸款780萬元之保證人是原告己○○、乙○○○，當初洽談貸款的條件是原告不請求遲延利息，被告也不追究系爭房屋依照合約第14頁的附註條款約定（原告所提出之契約書只節錄至第11頁），而由被告自行處理，此有被告與原告己○○及原告己○○的妹妹間之談話錄音譯文可資佐證。又合約上所記載之附註條款，對被告而言甚為重要，如果沒有按合約履行，房屋對被告而言根本無法居住，因被告獨居1人，共飼養5隻狗，這5隻狗形同被告家人，與被告一同生活並居住於室內，然考量動物排泄物問題，若是維持原有的木質地板，因木質地板會將排泄物的味道吸入，且木質地板與水泥地間仍存有20公分空隙，異味將永遠無法消去，被告才堅持改為拋光石英磚，併列為契約原告應履行之義務之一，然原告肆意不履約，不論被告如何要求，原告均置若罔聞，此情狀若不改善，房屋對被告而言根本無法居住，這也是被告不得不脫手的原因，非如原告憑空所稱被告藉此欲賺取轉賣之差價利潤。況被告所賣予之人 湯宜耀 是被告房屋鄰居，因該房屋係左右兩戶雙併的造型，該人購買主要因為其有2個孫子，準備要買給孫子，約於96年2月14日之前就極力遊說被告出賣房屋，被告並不願意，直到原告蓄意不願將地板依照合約履行，被告又不願意興訟，不得已只好抉擇將系爭房屋轉賣給隔壁鄰居，以脫離此次買屋不愉快之夢靨。據悉，該買方雖然買了房屋，至今尚未入住，至該人是否在意諸多瑕疵及偷工減料情況嚴重的問題，為其個人因素，自有個人之考量，殊非原告單方所能置喙。是故，由於原告當初與被告貸款之協調下，承諾不請求遲延利息之條件，以換取被告對原告不請求違約責任之交換條件，才同意擔任貸款之保證人，否則以原告之精明，如何會同意甘冒將來可能因未按期繳款致遭銀行求償之風險，如今卻事後食言，翻臉不認帳，實屬可議。
㈧、當初被告購買房屋時是由原告新湖公司的業務人員 鄧清香 負責接洽，鄧清香向被告解說拆款時，更親自向被告表示系爭房屋必於94年12月完工，然實際上系爭房屋於94年4月18日才開工，95年5月18日才完工，足足慢了1年。94年4月開始動工時，原告新湖公司曾寄出1封通知書給住戶，要購買戶與工地主任邱先生洽談一些修改的事項，被告和邱主任談過2次，但邱主任對於被告之要求，推說必須由被告找原告己○○的妹妹商量，惟原告己○○的妹妹又推說應該找邱主任談，兩邊互推皮球，問題始終無法解決，也不知應該找誰，當時被告試圖找原告新湖公司的負責人甲○○，問題是根本就沒有原告新湖公司的辦公室，雖說原告新湖公司的辦公室就設在甘代書處，但找不到甲○○本人，連甘靚也找不著，後來片面得知他們好像因為詐欺案，在房子還沒蓋之前就被警方通緝，被告也多次告知原告新湖公司，表達房子不要了，但原告偏偏不肯讓被告退屋，也就是因為找不到人解決，所以才會找上這個社區的鄰居和委員會，是否他們可以幫忙解決，才會以電子郵件互通訊息，再加上原告在建構之前，新竹縣政府建設課溫課長的代理同仁，就已經知會被告說：「要被告去告知大家，買這個房子要小心，他們仍有4,700萬的債務尚未解決」因為前面拖延2年才蓋，現在的負責人又不見，頓時心中不安全感更加凝重，才會遲遲不敢繳款，就算房子蓋好了，原告新湖公司的業務員鄧小姐曾經問過被告是否仍要留住房子，被告說不想要，只要本金退回就可，但原告新湖公司仍不肯退屋，才會衍生出全社區住戶集體與原告新湖公司的許多爭端，並非只有被告與原告新湖公司發生衝突而已，由此可以知悉原告等人行徑之不當與惡劣，造成諸多購買戶的權益受損，被告可說是較敢於與其對抗的人，所以原告等人才處處刁難被告，致生本件訴訟。
㈨、按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。又約定利率，超過週年百分之20者，債權人對於超過部分之利息，無請求權，民法第233條、民法第205條分別定有明文。查上開2份契約書均約定「買方應加付按逾期期款部份每日千分之一計算之遲延利息」該每日1000分之1計算之遲延利息，換算週年利率高達百分之36，顯然已超過法定週年利率百分之20之規定，故原告就超過部分亦無請求權。
㈩、依原告新湖公司上開違約完工之天數，應給付原告已繳工程款25萬元之1000分之1計算之遲延利息，共120,250元（計算式：250,000x0.001x481＝120,250）。又上開房屋有如下瑕疵：1至3樓熱水管接頭必須更換；1至3樓之窗角漏水必須修護；2樓樓梯板拆換2階；3樓房外木門更換2片；1、4樓琉化銅門車換2片；3樓鑽冷氣孔1口；屋頂地磚需重舖防水，總共需花費201,000元。是上開遲延利息債權及瑕疵部分，被告均主張抵銷之。
、被告為此聲明：
①、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利之判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、程序部分：
㈠、本件依原告己○○、乙○○○與被告簽訂之農地買賣契約書第12條及原告新湖公司與被告簽訂之房屋興建契約書第18條約定，因各該契約涉訟時，合意以本院為第一審法院，本院自有管轄權。
㈡、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明第1項原為：被告應給付原告己○○及乙○○○1,359,243元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴之聲明第2項原為：被告應給付原告新湖公司1,295,701元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於97年4月24日具狀更改訴之聲明第1項為：被告應給付原告己○○及乙○○○1,160,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴之聲明第2項為：被告應給付原告新湖公司947,681元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核原告所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，程序上並無不合，應予准許。
四、兩造不爭執事項：
㈠、被告與原告己○○、乙○○○於92年7月4日簽定農地買賣契約書，約定以總價524萬元，購買原告己○○、乙○○○所有，坐落新竹縣○○鄉○○段○○○號等10筆土地權利範圍
116.24坪，供為興建農舍用地，暨新竹縣○○鄉○○段○○○○號等40餘筆土地權利範圍591.19坪，供為農業生產用地。
㈡、被告與原告新湖公司於92年7月4日簽定房屋興建契約書，約定以總價356萬元，委託原告新湖公司辦理建築設計、申請建照工程興建農舍及產權移轉登記等相關事宜。
㈢、上開2份契約互為聯立。
㈣、依農地買賣契約書第4條約定，被告應依原告己○○、乙○○○提出之「農舍分期付款明細表」規定，於接獲原告己○○、乙○○○書面掛號繳款通知單7日內，自行向原告己○○、乙○○○指定之繳款地點或銀行專戶以現金或即期支票1次繳清。如逾期5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，被告應加付逾期款部分每日1000分之1計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付。
㈤、依房屋興建契約書第5條約定，被告應依原告新湖公司提出之「農舍分期付款明細表」規定，於接獲原告新湖建設有限公司書面掛號繳款通知單7日內，自行向原告新湖公司指定之繳款地點或銀行專戶以現金或即期支票1次繳清。如逾期5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，被告應加付逾期款部分每日1000分之1計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付。另依上開契約第15條第2款約定，被告應負擔產權登記規費、抵押權設定登記費、印花稅、代辦手續費、契稅、監證費、貸款保險費與各項附加稅捐。另瓦斯申請線路費則由委託人平均分擔。
㈥、被告業將農地買賣價金及委託興建農舍等價金，分次於原告提出之「農舍分期付款明細表」「收款備註」欄所載日期，付訖予原告。
㈦、原告新湖公司因興建農舍，為被告支出代書費60,507元及瓦斯申請線路費51,604元。
五、本院之判斷：本件兩造爭點厥為：⑴被告支付款項有無遲延？如有，其遲延給付之金額與日數各多少？⑵被告以原告新湖公司違反系爭房屋興建契約及所興建之房屋有瑕疵，主張可分別抵銷120,250元及201,000元，有無理由？經查：
㈠、原告主張兩造於上開時間分別簽定農地買賣契約書及房屋興建契約書，而依農地買賣契約書第4條約定，被告應依農地買賣契約書所附「農舍分期付款明細表」之規定，於接獲原告己○○、乙○○○書面掛號繳款通知單7日內，自行向原告己○○、乙○○○指定之繳款地點或銀行專戶以現金或即期支票1次繳清；依房屋興建契約書第5條約定，被告應依該房屋興建契約書所附「農舍分期付款明細表」之規定，於接獲原告新湖公司書面掛號繳款通知單7日內，自行向原告新湖公司指定之繳款地點或銀行專戶以現金或即期支票1次繳清，如逾期5日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，被告應加付逾期款部分每日1000分之1計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付。又依房屋興建契約書第15條第2款約定，被告應負擔產權登記規費、抵押權設定登記費、印花稅、代辦手續費、契稅、監證費、貸款保險費與各項附加稅捐，瓦斯申請線路費則由委託人平均分擔。嗣原告新湖公司因興建上開房屋，為被告支出代書費60,507元及瓦斯申請線路費51,604元等情，業經提出「仰德莊園農地預定買賣契約書」、「『仰德莊園』房屋委託興建契約書」、甘代書事務所單據、新竹縣瓦斯管理處收款正式收據、新聲樂企業社估價單、新竹縣瓦斯管理處瓦斯費及營業費繳款單通知及收據聯、新竹縣瓦斯管理處瓦斯費及營業費繳款單扣抵聯各1份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。是原告新湖公司請求被告給付代書費60,507元及瓦斯申請線路費51,604元，為有理由，應予准許。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張被告經原告多次書面通知繳款，惟至92年12月10日僅給付原告己○○、乙○○○75萬元；至95年3月27日僅給付原告新湖公司25萬元外，餘款則至96年4月27日始行付清，依上開契約書之約定，被告應給付原告己○○、乙○○○如附表一所示之遲延利息1,160,330元及原告新湖公司如附表二所示之遲延利息835,570元，並提出「農舍分期付款明細表」2紙、原告己○○、乙○○○於94年7月26日、95年11月24日寄送之存證信函、94年12月23日、95年10月25日寄送之存證信函暨掛號郵件收件回執、原告新湖公司於94年9月2日寄送之存證信函、94年12月23日寄送之存證信函暨掛號郵件收件回執各1份為證。被告坦認確曾收到原告己○○、乙○○○於94年12月23日、95年10月25日寄發及原告新湖公司於94年12月23日寄發之存證信函，惟否認有何遲延繳款責任，並以原告未提出足資證明關於權狀下達、開工、1樓外牆完成、1樓頂版完成、2樓外牆完成、2樓頂版完成、3樓頂版完成、屋突完成、申請使用執照、領取使用執照、銀行貸款等各該期別日期，如何確認或判定原告主張繳息款起算之日期為真，且原告亦有違約，被告主張同時履行抗辯等語置辯。觀諸農地買賣契約書第4條：「付款條件及方式：一、本條付款辦法買方應依附件（二）付款明細表之規定，於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清。二、依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日千分之一計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳並經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳者，雙方同意依第十一條違約之處罰規定處理。」；房屋興建契約書第5條：「付款條件及方式：一、本條付款辦法甲方（指被告）應依附件（二）付款明細表之規定，於接獲乙方（指原告）書面掛號繳款通知單7日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。二、依前款規定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日千分之一計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付乙方，如逾期貳個月或逾使用執照核發後一個月不繳之期款及延遲利息並經乙方以存證信函或其他書面催繳後七日內仍未繳者，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」之規定，參酌農地買賣契約書所附所附「農舍分期付款明細表」期別欄載明：定金、簽約金、用印款、權狀下達、開工款、一樓外牆完成、一樓頂板完成、二樓外牆完成、二樓頂板完成、三樓外牆完成、三樓頂板完成、屋突完成、申請使用執照、領取使用執照、銀行貸款、交屋保留款；房屋興建契約書所附「農舍分期付款明細表」期別欄載明：定金、簽約金、開工款、一樓外牆完成、一樓頂板完成、二樓外牆完成、二樓頂板完成、三樓外牆完成、三樓頂板完成、屋突完成、申請使用執照、領取使用執照、銀行貸款、交屋保留款等事實，堪認兩造係以「農舍分期付款明細表」所載之工程進度，加以書面掛號通知被告為約定之付款條件，符合上開明細表所載之「工程進度」及「接獲原告書面掛號通知」等條件，被告即有繳付期款之義務甚明。查原告提出之原告己○○、乙○○○於94年7月26日、95年11月24日寄送之存證信函及原告新湖公司於94年9月20寄送之存證信函，均無被告收受上開存證信函之回執，無從認定被告已接獲存證信函而負有依約繳款之義務，是原告依上開存證信函，主張被告遲延繳款云云，洵無足採。另被告雖承認收受原告己○○、乙○○○於94年12月23日及原告新湖公司於94年12月23日寄送之存證信函，此並有原告提出之掛號郵件收件回執2份在卷為憑，惟此僅足證明原告業依約定對被告寄送催繳期款之書面通知，至原告催繳之期款是否符合上開明細表所載之「工程進度」，迄未見原告舉證證明，依上開說明，亦難認定被告繳款之條件業已成就。是依原告提出之上開證據，或難認被告收受原告之繳款通知，或無從認定原告催繳通知符合「工程進度」之條件，則原告主張被告未依原告己○○、乙○○○於94年7月26日、94年12月23日、95年11月24日及原告新湖公司於94年9月20日、94年12月23日寄送之存證信函繳款，應依上開契約規定加付遲延利息，為無理由。
㈢、原告己○○、乙○○○另主張已於95年10月25日寄送催繳至第15期即「領取使用執照」之存證信函予被告收受，並提出存證信函及掛號郵件收件回執為證，此為被告所不否認，堪信為真實。而上開房屋使用執照業由原告於95年6月12日具領，有原告提出之新竹縣政府使用執照1份在卷可佐。觀諸該使用執照「建築物概要」欄內「建築要項」記載：「地上1層、地上2層、地上3層、突出物1層」足見上開房屋於95年6月12日原告具領使用執照時，已完成農地買賣契約書所附「農舍分期付款明細表」中：定金、簽約金、用印款、權狀下達、開工款、一樓外牆完成、一樓頂板完成、二樓外牆完成、二樓頂板完成、三樓外牆完成、三樓頂板完成、屋突完成、申請使用執照及領取使用執照等項目，原告己○○、乙○○○寄發存證信函請求被告依約給付期款，自屬有據。又被告截至92年12月10日前，已給付原告己○○、乙○○○3期期款共75萬元（包含第1期訂金20萬元、第2期簽約金25萬元、第3期用印款30萬元），惟第4期「權狀下達」至第15期「領取使用執照」共93萬元部分，被告迄96年4月27日始行繳付，業經原告供明在卷，核與上開「農舍分期付款明細表」「收款備註」欄所載相符，是原告己○○、乙○○○於95年10月25日寄發存證信函通知被告繳付積欠之第4期至第15期期款共93萬元，符合上開付款條件，因被告遲至96年4月27日始繳付該等款項，依上開條文規定，被告應負此部分遲延繳款責任至明。
㈣、雖被告主張本件農地交易原告己○○、乙○○○嚴重違約在先，主張同時履行抗辯云云。惟按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院50年台上字第1550號判例可供參考。本件被告確負遲延責任，已如上述，縱被告所稱原告己○○、乙○○○有所違約而得主張同時履行抗辯，然依上開判例意旨，被告嗣後主張同時履行抗辯，仍無解其先前之遲延責任。被告另又辯稱原告己○○、乙○○○及新湖公司設址均在新竹縣○○鄉○○街○○號，原告間之關係非淺，依一般人之認知係立於相同之地位，其只是依約交付價款，依上開「農舍分期付款明細表」所載，被告迄95年3月30日總共給付原告110萬元，非僅75萬元云云。惟本件原告己○○、乙○○○及原告新湖公司主體不同，不可混為一談，而被告與原告分別簽約，各該契約書復附有內容不同之分期付款明細表，足認被告自始知悉與其簽約之當事人及各自依約履行期款之差異，其後係何人通知繳付何期款項，被告豈有不知之道理，是被告將原告視為一體，認已繳付原告110萬元云云，洵無足採。
㈤、被告另辯稱原告前與被告協調貸款時，業已承諾不請求遲延利息云云，此為原告否認，被告就此部分雖提出95年8月間被告與原告己○○、原告己○○胞妹之對話錄音譯文為證，然細繹通篇錄音譯文，無非被告向原告己○○強調原告乙○○○之夫林炎已經同意免除遲延利息債務，原告己○○則表明反對之意思，並否認林炎有代表原告己○○、 劉林桂香 之權限，是姑不論被告提出之錄音譯文是否屬實，僅依該篇錄音譯文資料，一則無從認定林炎確曾向被告表明免除遲延利息債權，二則無從認定林炎有權代表原告己○○、乙○○○免除對被告之遲延利息債權，被告依該錄音譯文，逕自主張原告己○○、乙○○○已同意免除遲延利息債權，洵無足採。
㈥、本件原告己○○、乙○○○於95年10月25日寄發存證信函通知被告繳付積欠之第4期至第15期期款共93萬元，業已符合農地買賣契約書第4條規定之付款條件，已如上述，而被告係於95年10月26日收受上開繳款通知，有掛號郵件收件回執1份在卷為憑，是依上開條款之規定，被告應於收受繳款通知單7日內即於95年11月2日以前繳清積欠之93萬元，惟被告遲至96年4月27日始1次繳清款項，被告於95年11月3日起至96年4月26日止遲延給付上開款項共175日（計算式：28＋31＋31＋28＋31＋26＝175）堪以認定。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。又約定利率，超過週年百分之20者，債權人對於超過部分之利息，無請求權，民法第233條、民法第205條分別定有明文。查農地買賣契約書第4條第2項雖約定逾期期款部份應計算每日1000分之1之遲延利息，惟兩造約定之上開遲延利息，換算週年利率高達百分之36.5，依上開規定，超過法定週年利率百分之20之部分並無請求權，則依被告逾期金額93萬元、逾期日數175日、週年利率百分之20計算，被告應給付原告己○○、乙○○○遲延利息為89,178元（計算式：930,000×0.2÷365×175＝89,178〈小數點以下四捨五入〉）。
㈦、又依原告新湖公司與被告簽定之房屋興建契約第7條第款規定原告新湖公司應於取得建照後1個月開工，自開工日起算360個工作天以內完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。惟本件原告新湖公司係於94年2月16日取得建造執照，於94年4月18日開工，於95年6月8日取得建照執照等情，有原告提出之建照執照及使用執照各1份在卷可佐，原告新湖公司為此自承原告確已遲延開工日期33天，遲延完工日期30天，合計共63天，依系爭房屋興建契約第7條第2項之規定，以被告已繳納之工程款25萬元計算，應支付被告遲延利息15,750元。據此，被告就原告新湖公司部分，抵銷15,750元，洵屬有據。
至被告另主張依92年7月4日簽約日計算開工及依原告新湖公司提出之明細表上之領取使用執照日期計算完工日期，總共逾期達481天，主張抵銷120,250元則屬無稽。被告另認系爭房屋存有：1至3樓熱水管接頭必須更換；1至3樓之窗角漏水必須修護；2樓樓梯板拆換2階；3樓房外木門更換2片；1、4樓琉化銅門車換2片；3樓鑽冷氣孔1口；屋頂地磚需重舖防水等瑕疵，需花費201,000元修繕，亦併同抵銷云云。惟本件原告新湖公司承攬系爭房屋興建工程，為兩造所不爭執，而承攬之工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之；承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用；承攬人不於定作人所定期限內修補瑕疵，定作人得請求減少報酬，民法第493條第1項、第2項、第494條前段分別定有明文。本件被告主張之上開瑕疵縱然屬實，依上開規定，應由被告定相當期限請求原告新湖公司修補，原告新湖公司不於被告所定期限修補，被告始得向原告新湖公司請求償還修補之必要費用，本件被告並未定期請求原告新湖公司修補，其逕自主張需支出上開數額之瑕疵修補費用，請求抵銷，於法顯有不合，亦無從准許。
㈧、綜上所述，本件原告己○○、乙○○○請求被告給付89,178元之遲延利息；原告新湖公司前為被告支出代書及瓦斯申請線路費共112,111元，經扣除被告主張抵銷之15,750元，請求被告給付96,361元，並均自起訴狀繕本送達翌日即97年3月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年11月14日
民事第一庭法官林昌義以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年11月14日
書記官馮玉玲