裁判字號：臺灣橋頭地方法院107年訴字第760號民事判決
裁判日期：民國109年07月02日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣橋頭地方法院民事判決107年度訴字第760號原告 林俊男 訴訟代理人 邱基峻 律師複代理人 黃柏雅 律師
林怡廷 律師被告 郭清敏 訴訟代理人 謝育錚 律師
陳永墩 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號B部分面積三七○點一八之三樓加強磚造建物拆除、如附圖所示編號A部分面積一二一點二○之水泥地刨除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國101年1月9日因買賣而取得坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權，應有部分5分之1，被告則於101年6月1日因買賣而取得系爭土地應有部分10000分之1664，惟被告未經原告及其他共有人之同意即擅自在系爭土地上興建如附圖所示編號B部分建物（面積370.18平方公尺）（下稱系爭建物），並鋪設如附圖所示編號A部分水泥地（面積121.20平方公尺）（下稱系爭水泥地），係屬無權占有系爭土地，顯已侵害伊及其他共有人之所有權，為此，爰依民法第767條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除、鋪設之系爭水泥地刨除，並將上開占有土地返還予原告及其餘共有人全體（本院卷第192頁）。
二、被告則以：㈠系爭土地源自原始共有人間即於50年間就系爭土地有劃定使用範圍，就各自使用之位置存有分管協議（下稱系爭分管契約），而原告自始至終亦均知悉，並願受拘束，故對各自占有管領之部分，互相容忍，或堪認有默示分管契約之存在。㈡原告早已知悉被告要在系爭土地特定位置建造系爭建物，迄至被告建造完成後，方訴請拆屋還地，且其主要肇因於系爭土地地價稅因被告興建系爭建物而增加，實有權利濫用之情事。㈢被告鋪設系爭水泥路僅因原本之柏油路已老舊殘破，且被告興建系爭建物時，更因機具重壓之故而有損壞，被告唯恐有安全之疑慮，乃於興建系爭建物後，一併自費將原有道路之柏油重新鋪設水泥路面，且該道路在鋪設柏油路前本即為水泥路面，故被告就此部分所為應屬民法第820條第5項對共有物所為之簡易修繕，本件原告主張並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：㈠原告於101年1月9日因買賣取得稱系爭土地所有權應有部分5
分之1，被告因買賣而取得系爭土地應有部分10000分之1664，並於101年6月26日完成登記。
㈡系爭土地之共有人除兩造外，尚有共有人 王素桂 、 王三 本、 王金川 、 王金旗 。
㈢系爭土地上尚有共有人王素桂占有使用中之建物及倉庫（本
院審訴卷第74頁簡圖【下稱簡圖】編號A及F之位置，下稱A、F建物）、共有人王金旗興建之建物（簡圖編號D之位置，下稱D建物），均為50多年間所興建。
㈣被告於系爭土地上興建系爭建物及鋪設系爭水泥地，系爭水
泥地鋪設前為柏油路面，系爭水泥地與系爭土地間存在高度落差。
㈤依高雄市○○○○○路竹地政事務所（下稱地政事務所）
107年8月16日所檢附之抵押權設定及買賣登記申請書，系爭土地無分管契約之登記。
四、本件之爭點：㈠原告主張依民法第767條規定請求被告拆除系爭建物及系爭
水泥地，並返還系爭土地予原告及其他共有人，有無理由？㈡原告提起本件訴訟有無權利濫用或違反誠信原則？
五、本院之判斷：㈠原告請求被告拆除系爭建物，並返還系爭土地予原告及其他
共有人，有無理由？⒈系爭土地共有人間存有系爭分管契約，原告並應受系爭分管契約之拘束：
①系爭土地之共有人除兩造外，尚有 王三本 、王金川、王金旗
、王素桂，系爭土地上尚有王素桂使用之A、F建物與王金旗使用之D建物，均為50、60年間興建等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記公務用謄本及異動索引可佐（本院審訴卷第26至第34頁），堪信為真實。
②按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。經查，系爭建物係被告所興建，為被告所不爭執（本院卷第193頁），被告則辯稱系爭土地共有人就系爭土地存有系爭分管契約或默示分管契約，且共有人同意其興建系爭建物，故其於分管位置興建系爭建物具有正當權源等語，依前揭說明，被告自應就於系爭土地興建系爭建物係有正當權源乙事負舉證之責。
③就系爭土地有無存在系爭分管契約一節，證人 王三井 於本院
109年4月20日言詞辯論期日結證稱：我為系爭土地之前共有人，當初我的叔叔輩及我的父母共同認知各自的小孩分配在系爭土地的哪裡；被告、原告在中間，南邊是王金旗、王金川、北邊為 王金寶 之繼承人王三井、王三本、 王三合 的，王三井、王三合的已經被拍賣，由王素桂拍定；原告西邊，被告、王素桂東邊，王金旗在東邊、王金川在西邊；我有看過系爭土地現場使用簡圖，是我的叔叔王金川給我的，當初是他做紀錄等語（本院卷第136至第138頁、第139頁、第141頁）；證人王金川於本院109年5月18日言詞辯論期日結證稱：
系爭簡圖是我製作的，這是父母在世時登記給我們兄弟共有，並在50、60年間指定王金寶、王金旗、 王金山 、 王金周 以及我等5個兄弟（下稱王金寶等5人）使用，簡圖A部分給王金寶建屋、B部分給王金山、C部分給我、D部分給王金旗建屋、E部分給王金周、F部分給王金寶、王金山作為堆肥使用，當時全部兄弟姊妹都有看過且同意，且都依照父母意思，不是我自作主張等語（本院卷第159至第162頁）；證人王素桂於本院109年5月18日言詞辯論期日結證稱：（這土地你知道分配位置為何？小時候爸爸有說我們的位置在這裡所以要蓋屋在這裡，也有說二叔、哪位叔叔的位置在哪裡，只知道大概位置。（其他共有人的位置是否清楚？）大約知道哪個範圍是他的，這塊是他的、那塊是他的。（認知的位置分佈與剛剛被證1的位置分佈即簡圖是否相同？）應該就這樣子吧等語（本院卷第165頁）。前揭證人係系爭土地前共有人或目前共有人，所述王金寶等5人各自占有系爭土地特定位置之內容大致相符，且與目前A、F、D建物現況一致，再依王金川上開證述內容，可知王金寶等5人同意各自占有簡圖特定位置，是系爭土地由王金寶等5人協議分管特定範圍一節，足堪認定。至證人王三本、王素桂雖分別於109年4月20日、109年5月18日本院言詞辯論期日結證稱：系爭土地沒有分管協議等語（本院卷第132、165頁），惟就系爭分管契約是否存在一節，王金川係王金寶等5人約定分管契約之當事人，且為簡圖製作者，就是否存在系爭分管契約一節，應較繼受取得系爭土地之王三本、王素桂清楚，故王金川之證詞應較可採，是被告辯稱系爭土地於50年間存有系爭分管契約乙情，應為可採。
④按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特
定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有第349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依第349號之解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷，最高法院107年度台上字第70號判決意旨參照。經查：原告於107年8月29日民事準備（二）狀自陳「系爭土地部分共有人雖有於系爭土地上建造房屋，惟上開房屋均係於民國50多年間即已興建完成，並經當時全體共有人同意，而斯時原告與被告均尚未成為系爭土地之共有人，換言之，於原告買受系爭土地應有部分5分之1時，即對於系爭土地上存有約50年間興建之房屋有所知悉，並願受上開現狀之拘束」等語（本院審訴卷第
118、119頁），依原告上開所陳，其買受系爭土地時應已知悉50年間全體共有人同意編號A、F、D建物之興建，並願受上開現狀之拘束，故其辯稱不知系爭分管契約，已屬可疑。再者，原告於101年2月8日以買賣為登記原因自訴外人 王三誠 處取得系爭土地應有部分5分之1，王三誠於101年1月5日以分割繼承為登記原因自王金山處取得系爭土地應有部分5分之1，有系爭土地登記公務用謄本及異動索引可佐（本院審訴卷第26至第34頁），再參以王三本、王三井於本院109年4月20日結證稱：原告是我堂妹的先生等語（本院卷第132、136頁）；王金川於本院109年5月18日結證稱：原告是我三哥的女婿等語（本院卷第158頁）；王素桂於本院109年5月18日結證稱：原告是我堂姊夫等語（本院卷第163頁），可見原告與其他共有人間係親戚關係，對於系爭土地之使用情形並無難以探知之情事，原告對於系爭分管契約縱不知悉亦應可得而知，則原告主張系爭分管契約並非其所知悉或可得而知，不受分管契約之拘束等語，自無可採。原告為系爭土地應有部分之受讓人，知悉或可得而知系爭分管契約，自應受系爭分管契約之拘束。
⒉原告請求被告拆除系爭建物有理由，惟原告另請求被告將系爭建物坐落土地返還予原告及其他共有人全體則無理由：
①按共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意
；共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。民法第819條第2項、土地法第34條之1第1、2項分別定有明文。又民法第819條第2項所稱「變更」，指變更物之性質和用途而言，如變更農田為魚池（ 王澤鑑 著，民法物權，103年3月版，第293頁）；最高法院67年台上字第949號民事判例認所謂變更包括將墓地變更使用種菜建屋。
②經查，被告興建系爭建物後，已變更系爭土地部分面積非農
業使用，並因違反區域計畫法第22條之不依限恢復土地原狀罪，經本院橋頭簡易庭刑事判決處有期徒刑2月，如易科罰金，以新台幣1,000元折算1日確定，有刑事判決在卷可稽（本院卷第154至155頁），被告興建系爭建物，已使系爭土地如附圖所示編號B部分變更為非農牧用地使用，已然變更系爭土地如附圖所示編號B部分農牧用地之性質或用途，乃共有物之變更行為，依民法第819條第2項、土地法第34條之1第1項規定，應得全體或多數共有人同意。
③被告主張依系爭分管契約其分管位置位於簡圖編號E（本院
審訴卷第66頁），然該位置於50年間係田地，並未興建建物，有證人王三本、王金川於本院證述明確（本院卷第133、161頁），難認當時全體共有人約定系爭分管契約時一併同意簡圖編號E位置可以興建3樓加強磚造建物，另被告亦未證明被告事先以書面通知他共有人，經共有人多數同意簡圖編號E位置可以興建建物之情事，故被告興建系爭建物不具合法權源，原告主張被告應拆除系爭建物，為有理由，應予准許。然被告依系爭分管契約在簡圖編號E位置可為民法第819條第2項規定以外之管理（王澤鑑著，民法物權，103年3月版，第297頁），則原告請求被告將系爭建物坐落土地返還予原告及其他共有人全體，尚屬無據。
⒊原告請求被告刨除系爭水泥地，並將系爭水泥地占有土地返還予原告及其他共有人全體，有無理由：
①按共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為
之，民法第820條第5項定有明文。又所謂共有物之保存行為，係指防止共有物滅失、毀損、或其權利喪失、限制等目的，維持其現狀之行為。…保存行為於全體共有人均屬有利無害，且性質上多須急速為之，方不致坐失良機。（ 謝在全 著，民法物權論上，103年9月版，第378頁），由是可知，無論是共有物之簡易修繕或保存行為，均以防止共有物毀損、滅失為前提，且必屬「維持共有物現狀」之行為，若有涉及共有物性質上或使用上改變者，並非屬簡易修繕或保存行為，自不得由共有人單獨為之。
②經查，被告於系爭土地上興建系爭建物及鋪設系爭水泥地，
系爭水泥地鋪設前為柏油路面，系爭水泥地與系爭土地間存在高度落差等情，除有原告所提現場照片數張附卷可佐外（本院審訴卷第44頁），復經本院勘驗屬實，並有地政事務所107年12月17日函檢附複丈成果圖在卷可稽（本院卷第38、39頁），且為兩造所不爭執（本院卷第193頁），堪信為真實。又證人王素桂於本院109年5月18日結證稱：被告蓋系爭水泥地沒有經過我們同意，且影響我們二叔那邊的通路，二叔、二嬸行動不便，都怕三輪車翻倒等語（本院卷第164頁）。準此，被告將系爭土地上之柏油路面挖除改鋪設水泥地，已造成系爭土地之通行及排水利用上改變，並非僅屬「維持共有物現狀」之保存行為或簡易修繕，自不得僅由被告片面單獨為之。
③被告雖辯稱：原本之柏油路已老舊殘破，且被告興建系爭建
物時，更因機具重壓之故而有損壞，被告唯恐有安全之疑慮，乃於興建系爭建物後，一併自費將原有道路之柏油重新鋪設水泥路面，且該道路在鋪設柏油路前本即為水泥路面，故被告就此部分所為應屬民法第820條第5項對共有物所為之簡易修繕等語，惟縱認系爭土地原本之柏油路確有損壞之情形必須進行修繕，然修復僅需將有損壞之處挖除後重新補強即可，殊無必要另行設置與系爭土地間存在高度落差之系爭水泥地，造成既有通行及排水方式改變，故被告所鋪設系爭水泥路面，顯非屬保存行為或簡易修繕甚明。從而，被告主張其在系爭土地上鋪設系爭水泥路，僅屬簡易修繕，得由其單獨為之，尚與法律規定不符，難予採信。惟被告興建系爭水泥地除供自己通行外，尚供其他共有人通行，則原告請求被告將系爭水泥地坐落土地返還予原告及其他共有人全體，亦屬無據。
㈡原告提起本件訴訟有無權利濫用或違反誠信原則？
被告辯稱：原告本得於被告建造系爭建物之期間隨時通知被告，惟原告迄至系爭建物建造完成才提起本訴，而原告因系爭建物須每年繳納數百元之地價稅，卻請求被告拆除花費數百萬元建造之系爭建物，原告所得利益極少而被告所受損害甚大，實屬權利濫用等語。惟按民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。本件被告並未舉證證明原告自始即知悉被告欲興建系爭建物，卻至系爭建物建造完成才提起本訴，再者，本件原告起訴請求被告拆除系爭建物及刨除系爭水泥地，雖足使被告喪失居住系爭建物及使用系爭水泥地等利益，但被告前揭利益並非立於合法權源，原告為維護系爭土地如附圖所示編號B部分農牧用地之性質或用途，而為本件請求，並非以損害被告為主要目的，難謂為權利濫用，或違反誠信原則，被告此部分所辯，亦無足採。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除、鋪設之系爭水泥地刨除，為有理由，應予准許，逾此部分原告之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國109年7月2日
民事第三庭法官吳芝瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月2日
書記官張瑋庭