裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第1672號民事判決
裁判日期：民國108年01月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第1672號原告 郭恩孝 訴訟代理人 郭鴻孝
陳凱玲 郭中文 被告 林靜曼
吳書旭 共同訴訟代理人 許耀云 律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國108年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、兩造於民國103年10月20日簽訂協議書（下稱系爭協議書），共同投資購買坐落於新北市○○區○○路1段38巷建案即馥華原美B5棟21樓房地及B4地下層158號車位（下稱系爭房地），總價為新臺幣（下同）1,469萬元，扣除銀行可貸款之金額1,101萬後，按實際出資之比例分攤，比例分別為：
原告10%（36.8萬元）、被告林靜曼30%（110.4萬元）、被告吳書旭60%（220.8萬元），其獲利方式為：扣除雜支項目，剩餘利潤分配比例為原告18%、林靜曼25%、吳書旭57%，如有虧損，亦按同一比例承擔。
㈡、依系爭協議書第2條第1項約定：「購買投資標的之合約由被告林靜曼代表簽訂，投資標的起造完成後，所有權登記於被告林靜曼名下」即明示投資標的物必須於起造完成後，所有權登記於林靜曼名下後，始能出售。又依系爭協議書第3條第1項約定：「出現買方願出價購買該投資標的，扣除各項支出費用，純利潤達300萬元（含）以上」及第2項約定：「買方願出資購買之每坪單價至少50萬元（含）以上」是出售系爭房地之條件必須於有獲利之情況下方能出售。
㈢、然於107年3月28日被告告知原告並稱系爭房地已委託仲介出售，且仲介已收斡旋金，被告擬將系爭房地以1,314萬元虧本出售，並告知原告必須於48小時內答覆是否同意，原告遂於同年月29日發文向被告表達不同意，但被告仍以1,314萬元出售系爭房地。而系爭房地尚未起造完工，其使用執照必須於107年7月間方能申請，又距離交屋完成之日至少有半年期間，依一般之房仲經驗，建案之房屋真正能出售成交之最佳時機，為可與買方客戶進入完工之房屋內，讓客戶參觀屋內之格局、建材與大樓設施等之際。不料被告竟於系爭房地尚未取得使用執照，不能讓客戶進入屋內與大樓內參觀之時間點，擅自出售系爭房地，致原告受有投資金額28萬元之損害。
㈣、被告違反系爭協議書第2條第1項、第3條第1、2項之約定，未經原告之同意，以虧本之價格賠售系爭房地，致原告出資28萬元全數虧損，且依系爭協議書第3條第1項約定，系爭房地因被告賤賣之所失利益至少為300萬元，依原告利潤分配比例為18%，故原告所失利益為54萬元。爰依民法第
672條、第680條準用第544條規定，請求被告連帶賠償原告82萬元。
㈤、併聲明：
１、被告應連帶給付原告82萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠、兩造簽訂系爭協議書時，了解任何投資均存在風險，並非穩賺不賠，故約定不論投資結果為獲利或虧損，各方均須按同一比例承擔。又兩造為免各方對出售條件意見不一，約定只要符合所列舉五個條件其中之一，即可出售，不以完工交屋及獲利為必要。再查，系爭協議書第2條與系爭房地之出售條件無關，僅在說明兩造間成立隱名合夥契約之權利義務關係，包括被告為出名營業人，應負責買賣簽約及過戶事宜，原告為隱名合夥人，應將其出資轉讓予被告。是以，依系爭協議書第1條、第3條可知，並無原告所主張須待完工交屋且有獲利始能出售。
㈡、又於103年政府調漲房地稅制後，包括新北市在內的六都房價連年走跌，迄今無回升現象，為眾所周知之事。系爭房地為總樓層22層電梯大廈，該建案或附近之預售屋成交單價，自106年9月至107年6月，從每坪34萬餘元跌至每坪29萬餘元，若待完工交屋後出售，可預見價格將因屋齡老化與房市衰退更進一步下跌。且兩造因房市走跌而於106年2月間決定出售系爭房地，不論是原告自行刊登廣告或委託房屋仲介，均因定價1,680萬元遠超出市場行情而無買方出價，原告還因此調降廣告價格至1,500萬元，惟仍乏人問津。嗣被告於107年3月底接到永慶房屋通知，有交付斡旋金之買方出價約1,290萬元，如賣方同意降價，雙方即可見面協商價格，當場簽約成交。被告將上開訊息告知並徵詢原告意見，原告不願承擔虧損而反對出售，被告遂依系爭協議書第3條第3項至第5項所定出售條件通過此出售案，最終與買方達成以1,314萬元成交，換算每坪單價為34.8萬元，完全符合當地市場行情；且成屋價格低於預售屋乃普遍現象，被告決定於交屋前出售，是為兩造利益作最大考量，絕無原告所稱賤賣之情形。至於原告聲稱系爭房地至少能獲利300萬元，實屬無稽。蓋兩造原本定價1,680萬元，尚且乏人問津，如要有此獲利，至少須定價1,769萬元，又豈會有買方聞問？況且投資損益82%由被告承擔，若真有買方願以遠高於市場行情之價格購買，被告豈有捨棄獲利自甘虧損之可能？
㈢、被告既依系爭協議書第3條第3至5項約定出售系爭房地，且成交價格符合市場行情，並無違反兩造間之約定或損害原告合夥權益之處。且合夥與隱名合夥為不同之法律關係，兩造間係成立隱名合夥契約，原告主張依民法第672條、第68
0條準用第544條等合夥規定請求被告賠償云云，即屬有誤；縱認兩造間適用該等合夥規定，兩造間並不存在委任關係，原告自不得依委任規定請求被告賠償，且系爭協議書並無被告須負連帶責任之約定。
㈣、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張兩造簽訂系爭協議書，約定共同出資1,469萬元購買系爭房地，且系爭協議書第1條約定，出資1,469萬元扣除銀行可貸款之金額1,101萬後，按實際出資368萬元之比例分攤，比例分別為：原告10%（36.8萬元）、林靜曼30%（110.4萬元）、吳書旭60%（220.8萬元），其獲利方式為：扣除雜支項目，剩餘利潤分配比例為原告18%、林靜曼25%、吳書旭57%，如有虧損，亦按同一比例承擔；第2條約定，購買投資標的之合約由林靜曼代表簽訂，投資標的起造完成後，所有權登記於林靜曼名下，而系爭房地已於107年3月30日委由永慶房屋仲介出售予第三人等情，此有系爭協議書、委託事項變更契約書、賣方結餘款明細表、價金履約保證申請書、委託銷售契約書（見本院107年度板司調字第213號卷〈下稱調解卷〉第21至27、33、37頁、本院卷第
185至189頁及限閱卷第145至151頁）可證，且為被告所不爭執（見本院卷第85至86、143頁），是原告上開主張之事實，自堪信為真實。
㈡、本件原告主張被告違反系爭協議書約定，賤賣兩造共同投資之系爭房地，致原告受有損害，被告應依民法關於合夥契約之規定負連帶損害賠償責任等語，為被告否認，並以前詞置辯。是以，本件應審酌者厥為：系爭協議書之法律上性質為一般合夥契約或隱名合夥？及原告依民法第672條、第680條準用第544條之規定，及系爭協議書第2條第1項、第3條第1項約定，請求被告負連帶損害賠償責任，是否有理由？如有理由，所得請求之金額若干？茲析述如下。
㈢、系爭協議書之法律上性質為一般合夥契約或隱名合夥？
１、按稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。稱隱名合夥者，謂當事人約定，一方對於他方所經營之事業出資，而分受其營業所生之利益，及分擔其所生損失之契約，民法第667條第1項、第700條分別定有明文。次按合夥為二人以上互約出資以經營共同事業之契約，隱名合夥則為當事人約定一方對於他方所經營之事業出資，而分受其營業所生之利益，及分擔其所生損失之契約。故合夥所經營之事業，係合夥人全體共同之事業，隱名合夥所經營之事業，則係出名營業人一人之事業，非與隱名合夥人共同之事業。苟其契約係互約出資以經營共同之事業，則雖約定由合夥人中一人執行合夥之事務，其他不執行合夥事務之合夥人，僅於出資之限度內負分擔損失之責任，亦屬合夥而非隱名合夥（最高法院29年上字第971號民事判意旨參照）。
２、經查，系爭協議書第1條約定兩造之投資比例及獲利比例，並約定如有虧損，亦按同一比例承擔，而第2條約定「一、購買投資標的之合約由乙方林靜曼代表簽訂，投資標的起造完成後，所有權登記於乙方林靜曼名下。二、三方（即兩造）可按下列方式定期將投資金額匯入：臺北富邦銀行000-00
0-000-000帳戶，購買投資標的之款項及雜支項目（包括但不限於仲介費、代書費等）均由該帳戶支出。三、上開帳戶之存摺、印鑑由丙方吳書旭保管，並由丙方吳書旭辦理前項支出事宜。丙方吳書旭應將帳戶款項收支情形，按月製作書面予其他方留存，其他方亦得隨時請求丙方吳書旭提出存摺、支出單據等文件進行核對…」等語，可知，兩造約定就系爭房地係兩造共同出資，並按所約定之比例享受獲利或承擔損失，縱約定由吳書旭提供前開帳戶作為本件投資標的之相關款項支應之用並由其辦理支出事宜，且由林靜曼出名代表簽訂系爭房地之買賣契約及擔任所有權之登記名義人，但並未約定由何人為執行合夥事宜之人，足認係由兩造共同執行系爭房地之投資事宜，亦由原告曾於網站刊登以其為聯絡人之系爭房地出售廣告可證，是系爭協議書之性質應為一般合夥契約，並非隱名合夥。
㈣、原告依民法第672條、第680條準用第544條之規定，及系爭協議書第2條第1項、第3條第1項約定，請求被告負連帶損害賠償責任，是否有理由？如有理由，所得請求之金額若干？
１、按合夥之事務，除契約另有訂定或另有決議外，由合夥人全體共同執行之；合夥人執行合夥之事務，應與處理自己事務為同一注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。第537條至第546條關於委任之規定，於合夥人之執行合夥事務準用之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第671、672條、第680條、第544條分別定有明文。揆諸系爭協議書之內容，既由兩造共同執行合夥事務，但並未約定受有報酬，則依民法第672條規定，兩造執行合夥事務，均應與處理自己事務為同一之注意義務（具體之過失責任）。
２、觀諸系爭協議書第3條約定：「甲、乙、丙三方共同約定達下列條件之一即可出售其投資標的：1、出現買方出資購買該投資標的，扣除各項支出費用後（仲介服務費、過戶移轉手續之規費與增值稅等各項稅賦），純利潤達300萬元以上。2、買方願出資購買之每坪單價至50萬元以上。3、經過表決三方中有兩方同意出售。4、本件委由房屋仲介公司負責出售。5、標的物於交屋前一日出售。」等語，是只要符合上列5項任一條件即可出售系爭房地，顯非以系爭房地於出售後有獲利300萬元以上者始得出售為必備之條件，則原告主張需有獲利300萬元以上始得出售系爭房地云云，即與前開約定不合，委無足採。再者，被告委由房屋仲介公司於
107年3月30日以1,314萬元之價格於建商交屋前出售系爭房地，並支付仲介費20萬元及代書費1,000元一節，業經證人 林奕婷 到庭具結證述明確（見本院卷第162至169頁），並有上開委託事項變更契約書、賣方結餘款明細表、價金履約保證申請書及收款費用單、存摺交易往來明細（本院卷第
125至129頁）足憑，且係經被告二人同意後出售系爭房地，此為被告所不爭執，自與系爭協議書第3條第3至5款之約定即「經過表決三方中有兩方同意出售」、「本件委由房屋仲介公司負責出售」、「標的物於交屋前一日出售」之條件相合，足認被告並無違反系爭協議書之情事至明。
３、原告雖主張其因被告賤售系爭房地，致其受有出資金額28萬元損失及54萬元所失利益云云，然被告出售系爭房地並無違反系爭協議書之約定，業如上述，況投資本身有賺有賠，即如系爭協議書第1條之約定兩造依所約定之比例分攤出資額、利潤分配及虧損承擔，則被告依系爭協議書第3條第3款之約定出售系爭房地，縱有虧損，原告本應依系爭協議書所約定之比例承擔損失，自難謂其受有損害而得向被告請求賠償。又參酌證人林奕婷證稱：系爭房地原來委託價格是1,68
0萬元，從106年10月10日第一次簽立委託書到107年3月30日出售，期間有人出價，但因為還不能看屋，客戶出價較低，約1,200萬元左右，本件買方是我們公司陳小姐的客戶，買方有提價格，出價跟原訂價格有落差，有跟林靜曼回覆，林靜曼說價格要跟其他人商量，我就等她回復，之後林靜曼有給我價格，跟買方出價仍有落差，我跟公司說仲介費少收，讓買方可以買到這件房子，之後以1,314萬元成交，只收賣方服務費20萬元、買方收百分之一；現在價格高一點點，近二個月我們公司有委賣，但沒有成交，其他仲介現在成交價格約1坪37萬元，本件當初成交價約1坪34萬元；不同仲介成交的價格，所收取的仲介費及個案所在位置會不同等語（見本院卷第167至169頁），及林靜曼陳稱：當時房屋已經委託一段時間，且景氣不好，當時是希望在跟建商交屋前脫手等語（見本院卷第169至170頁），且提出工商時報「北市房價3年掉1成六都最高」、經濟日報「沒恐慌殺盤不會見底2018含淚出場」等新聞報導、永慶房屋網站揭露之實價登錄資料、內政部實價登錄資料、蘋果日報「北市預售成屋價差歷史新高」新聞報導（見本院卷第45至50頁）為憑，堪認被告決定出售系爭房地時，斯時不動產交易房市交易行情，整體環境不佳，以1坪34萬元出售並未低於一般市場交易行情，礙難認渠等有何具體之過失責任。又原告雖提出信義成交行情網頁列印資料（見本院卷第183頁）並主張系爭房地所在建案於107年12月交易行情每坪39.8萬元等語，但觀諸該行情交易表，同一建案於107年間成交價每坪34.2萬元、36.8萬元、35.3萬元不等，殊難逕認該建案現交易行情看漲。至原告另提出他案不動產一般委託銷售契約書（見本院卷第175至177頁）並主張賣方獲利很少時仲介費由買方支付、賣方不需支付仲介費等語，然不同仲介公司對於仲介費之收取標準不一，且會因個案所在位置、當事人而異，況原告於陪同林靜曼簽訂一般委託銷售契約書時，已知悉依約定賣方需支付服務報酬為成交價額之4%（見本院卷第187頁），但本件證人林奕婷任職之仲介公司最後僅收取20萬元仲介費即約成交價1,314萬元之1.5%，衡諸本件委託銷售期間自106年10月10日起至107年3月成交，仲介公司所付出之人事成本、廣告等，其收取20萬元仲介費並無不合理之處，原告徒以他案其他仲介公司不收取賣方仲介費為由而主張被告支付仲介費20萬元不合理云云，不足採信。
四、綜上所述，原告主張被告違反系爭協議書約定，賤賣系爭房地，致原告受有損害，依依民法第672條、第680條準用第
544條之規定，及系爭協議書第2條第1項、第3條第1項約定，請求被告連帶給付82萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息云云，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年1月31日
民事第二庭法官饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月1日
書記官沈柏樺