裁判字號：臺灣新竹地方法院107年竹簡字第490號民事判決
裁判日期：民國108年04月03日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決107年度竹簡字第490號原告 徐政弘 被告 郭進德 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年3月14日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於門牌號碼新竹市○○路○○○號樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬元。
被告應自民國一○七年十月二十日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用新臺幣肆仟元由被告負擔。
本判決第一項、第二項及第三項已到期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255條第1項但書第
3款、第262條第1項、第2項分別定有明文。本件原告起訴時，原係以徐政弘、 徐葉連招 為原告，並列郭進德、 郭進崑 即水舞森林泰式生活館為被告，求為聲明：㈠被告應將坐落於門牌號碼新竹市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還予原告。㈡被告郭進德應給付原告徐政弘新臺幣（下同）10萬元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應共同自民國10
7年10月20日起至遷讓房屋清楚之日止，按月賠償原告徐葉連招2萬5,000元。嗣於108年1月31日言詞辯論期日中當庭以言詞撤回被告郭進崑即水舞森林泰式生活館部分之訴訟（見本院卷第26頁）；又於108年2月1日具狀撤回原告徐葉連招之起訴（見本院卷第29頁）；復於108年3月14日言詞辯論期日中，當庭以言詞變更聲明如後述聲明所示（見本院卷第31頁），因被告尚未為本案言詞辯論，揆諸首揭規定，原告此部分所為訴之一部撤回，已生撤回之效力，至變更訴之聲明部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向徐葉連招承租系爭房屋，徐葉連招乃委託原告於106年11月25日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自107年1月20日起至110年1月20日止，每月租金為2萬5,000元，應按月於20日以前繳納，押租金為5萬元（下稱系爭租約）。惟被告自107年6月20日起即未繳納租金，至107年9月20日止，被告未給付租金之月份為107年
6月至107年8月止共3個月，欠額達2個月以上，原告即於107年9月3日以律師函進行催告，限被告應於5日內繳租，惟被告仍置之不理，迄至107年10月20日止，累計遲付之租金總額，經扣除押租金5萬元後，已積欠逾2期以上之金額，是原告爰再以本院108年1月31日言詞辯論筆錄影本送達催告被告應於3日內給付欠租，若逾期未給付則同時為終止系爭租約之意思表示，然被告迄未給付，系爭租約已經原告合法終止，被告繼續占有使用系爭房屋即無正當權源，原告自得請求按月賠償相當於租金之損害迄至返還系爭房屋之日止。為此，原告即依系爭租約及租約終止後租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付積欠之租金5萬元，另自107年10月20日起至系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告租金或相當於租金之不當得利2萬5,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告5萬元。㈢被告應自107年10月20日起至遷讓房屋之日止，按月賠償原告2萬5,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張被告與其簽訂系爭租約承租系爭房屋，租期自107年1月20日起至110年1月20日止，每月租金為2萬5,000元，押租金為5萬元，被告自107年6月起即未依約繳租，已積欠租金達2個月以上，經催討未果，原告遂以108年1月31日言詞辯論筆錄影本送達催告被告應於3日內給付欠租，逾期終止之意思表示（於108年2月13日寄存送達被告）等事實，業據其提出與其所述相符之系爭租約、上開律師函及送達回執、新竹市稅務局房屋稅繳納證明書等件影本為證（見本院卷第9頁、第11至14頁、第15至16頁），而被告已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀加以爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之結果，視同被告對於原告主張之事實自認，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告上開主張之事實為真實可採。
㈡、返還租賃物部分：⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1項、第
2項前段、第455條分別定有明文。而所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例要旨參照）。又依土地法第100條第
3款規定，出租人積欠租金額抵償擔保金外達2個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。再「依民法第440條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終止之意思者，依民法第263條、第258條第1項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力。」、「終止契約之意思表示，並無一定之方式，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上以書狀或言詞向他造表示終止租賃契約意思，亦無不可。原判決既認定被告欠租2個月以上，經據原告定期催告，原告復於訴狀以被告欠租為由，請求返還房屋，向應解為自訴狀送達於被告時，契約即為終止。」最高法院23年上字第3867號判例、最高法院台44令民字第6220號民事確定裁判指正意旨參酌。
⒉經查，原告於107年9月3日寄發律師函予被告催繳租金，
否則將依法終止租約並訴請給付時，此刻被告積欠107年6、7、8月之租金共7萬5,000元，抵扣上述押租金5萬元後，被告仍積欠2萬5,000元，尚未達已遲延給付逾2個月租金之要件，則原告主張以107年9月3日律師函送達終止系爭租約，委無可採。惟被告遲交租金，原告復於本院108年1月31日言詞辯論期日中，主張以該日言詞辯論筆錄影本送達被告為催告之意思表示，限被告於意思表示到達之翌日起3日內給付所積欠之107年8月、9月之租金共5萬元，逾期未償，則為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第26頁），而該日言詞辯論筆錄已於108年2月13日寄存送達於被告戶籍所在地之警察機關，亦有送達證書1紙在卷為憑，依民事訴訟法第138條第2項規定，於108年2月23日對被告發生送達之效力，故加計3日，可知被告應於108年2月26日前給付，然被告至今仍未給付，堪認系爭租約於108年2月27日即合法終止。系爭租約既已終止，則原告主張被告應遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。
㈢、積欠租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。繼按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。查原告主張被告於107年7月31日遲交107年5月份之租金後，即未再繳付107年6月至9月共4個月之租金，業經本院認定如前，是被告從107年6月開始未繳交租金之情，應堪認定。又系爭租約第3、4條分別約定：「租金每個月新台幣貳萬伍仟元正（收款付據），乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納」、「租金應於每月20日以前繳納，每次應繳壹個月份，乙方不得藉詞拖延」，據此，原告自得請求給付被告自107年6月20日起至
107年10月20日止（共4個月）未償之租金，合計10萬元（計算式：25,000×4＝100,000），以押租金5萬元抵充後，仍有5萬元（計算式：100,000－50,000＝50,000）尚未給付。準此，原告依系爭租約之約定，請求被告給付系爭租約終止前之租金欠款5萬元，即無不合，自應准許。
㈣、請求相當於不當得利部分：再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明定。再按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨可資參照）。
查系爭租約於108年2月27日已然終止，業如前述，是被告自斯時起已無占有系爭房屋之正當權源，卻迄今仍未返還系爭房屋，受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害。復參以系爭房屋每月租金為2萬5,000元，及尚積欠之107年10月份起（同年6月至9月份租金合計10萬元已另外請求，如前所述）至108年2月27日止租金，故原告請求被告給付自107年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，就系爭租約終止（即108年2月27日）前，依系爭租約之約定，就系爭租約終止後，依不當得利之法律關係，按月給付租金或相當於租金之不當得利2萬5,000元，當屬有據，俱應准許。
四、綜上所述，原告本於系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付積欠之租金5萬元，暨自107年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告約定租金數額即2萬5,000元，洵屬有據，均應准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第
3款，判決如主文。中華民國108年4月3日
新竹簡易庭法官林惠君以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月3日
書記官蕭宛琴