裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第2123號民事判決
裁判日期：民國104年01月21日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第2123號原告 邱顯卿
邱浩雲 黃坤 和 黃坤壽 黃文媛 黃健財 黃淑雅 黃坤一 上八人共同訴訟代理人 邱秀珠 律師被告 黃良鎮
黃良喜 黃瑞蓮 黃明秀 黃月春 上五人共同訴訟代理人 林清漢 律師複代理人 侯銘欽 律師被告 黃明湧 上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國104年1月7日辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地之桃園縣中壢市中鎮○○○○○號私有耕地租賃關係不存在。
確認原告黃坤一與被告間就坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○○號土地全部、坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地應有部分十六分之一及坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地應有部分十六分之一之桃園市中壢區中鎮○○○○○號私有耕地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1項、第2項前段定有明文。本件兩造間因就坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下分別稱系爭534、571之1、584、578地號土地）之桃園縣中壢市中鎮○○○00號私有耕地租約發生爭議，前經桃園縣中壢市公所（現改制為桃園市政府中壢區公所）耕地租佃委員會調解而不成立，嗣經桃園縣政府（現改制為桃園市政府）耕地租佃委員會調處，經兩造同意，遂由桃園縣政府移送本院審理等情，有桃園縣政府耕地租佃委員會「中鎮○○○00號」租佃爭議、調處不成立案全宗可稽，本件起訴合乎前開規定，合先敘明。
二、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告8人主張兩造間之桃園市中壢區中鎮○○○00號私有耕地租賃契約業經合意終止，以致該耕地租賃關係不存在，被告6人則否認其主張，則兩造間對此法律關係存否顯有爭執，以致原告8人在私法上之地位即有受侵害之危險，且此項危險得以確認判決除去之，應認原告8人有即受確認判決之法律上利益，本件起訴合乎前開規定，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告8人主張：
（一）系爭534地號土地前為訴外人黃 英貴 、 黃乾源 、 黃英添 、 黃乾明 、 黃乾增 、 黃乾淦 及被告 黃健才 （原名 黃乾材 ）等
7人（下稱 黃英貴 等7人）共有，嗣原告邱顯卿、邱浩雲、 黃坤和 、黃坤壽、黃文媛、黃淑雅分別因買賣、贈與或繼承受讓其應有部分，系爭534地號土地現為原告8人共有；系爭571之1地號土地係原告黃坤一所有；系爭578、584地號土地則為原告黃坤一與被告黃良鎮、 黃良善 、黃瑞蓮共有，原告黃坤一於該2筆土地之應有部分均為16分之1，而被告6人分別為訴外人 黃阿德 之繼承人或再轉繼承人。其中，系爭534地號土地為坐落重測前桃園縣中壢市○○段○○○段000000000段○00○0地號土地、系爭571之1地號土地為坐落重測前興南小段66之
2地號土地，均分割自坐落重測前興南小段66地號土地；系爭578地號土地為坐落重測前興南小段67之2地號土地、系爭584地號土地為坐落重測前興南小段67之6地號土地，均分割自坐落重測前興南小段67地號土地。
（二）黃英貴等7人於民國38年間，將坐落重測前興南小段65、65之1、66、67、68、68之1、68之2、161地號土地，出租予黃阿德及訴外人 黃德墩 、 黃德城 （下合稱黃阿德3兄弟），並簽訂新竹縣中壢鎮公所（現改制為桃園市中壢區公所，原告8人誤載為桃園縣中壢市公所）38年中鎮○○○00號私有耕地租約（下稱38年租約）。嗣 黃貴英 等7人為將所出租耕地之部分，出售予訴外人 葉鎮安 （後改姓 張鎮安 ），而於51年間與黃阿德3兄弟協商，約定以土地補償而合意終止38年租約。黃阿德3兄弟於協商過程中，依渠等之分管協議，而將38年租約分為桃園縣中壢市公所51年中鎮○○○00號、51年中鎮國字第91號、51年中鎮國字第94號租約（下依序稱54號租約、91號租約、94號租約），依序以黃阿德、黃德墩、黃德城為承租人。
（三）黃貴英等7人於51年間，即與黃德墩、黃德城達成以特定土地補償而合意終止租約之協議；黃貴英等7人與黃阿德之間，雖已有以土地補償並終止租約之共識，但遲至53年底，方就補償土地之地號、面積、位置等項達成協議，約定除黃乾明外之原地主，將坐落重測前興南小段66之2地號土地，及分割自同段67地號土地之同段67之2地號土地應有部分各16分之15，移轉予訴外人即黃阿德之配偶 黃李珠 ，並於54年4月27日完成移轉登記。被告6人就於系爭土地已無耕地租賃契約存在，然兩造之間對此尚有爭執，原告8人自得請求確認54號租約之耕地租賃關係不存在等語。
（四）並聲明：⑴確認兩造間就534地號土地之54號租約耕地三七五租賃關係不存在。⑵確認原告黃坤一與被告6人間就系爭571之1地號土地全部、系爭578地號土地應有部分16分之1、系爭584地號土地應有部分16分之1之54號租約耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告黃良鎮、黃良喜、黃瑞蓮、黃明秀、黃月春（下稱被告黃良鎮等5人）則以：
（一）黃貴英等7人於51年6月14日間出賣土地與予葉鎮安時，僅就坐落重測前興南小段66之4、65、65之1地號土地，合意終止租約，並非終止38年租約之全部，否則，渠等何以仍於51年7月21日另與黃阿德3兄弟另訂租約？且依三七五減租條例計算，黃阿德3兄弟受補償之土地面積，未達38年租約承租土地總面積之1000之375，顯見當時並未合意終止全部租約，而僅終止出售予葉鎮安之土地上之租約，被告6人除繼承自黃阿德3兄弟之土地外，並另買受部分土地。是以，就54號租約部分，黃貴英等7人應僅就出售予葉鎮安部分之坐落重測前興南小段66之4、65、65之1地號土地終止租約，而就同段66、161地號土地，被告6人仍繼續承租等語，以資抗辯。
（二）並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
三、被告黃明湧則以：
（一）黃貴英等7人於51年間，因欲出賣土地，而與黃阿德3兄弟約定，就出賣與 葉振安 及用以補償黃阿德3兄弟部分土地，以土地補償黃阿德3兄弟並終止部分租約，未出賣土地上之租約並未終止，被告黃明湧仍繼續耕作，亦曾提存租金等語，以資抗辯。
（二）並聲明：請求駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條。耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例要旨參照）。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民事訴訟法第277條、民法第759條之1第1項定有明文。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張（最高法院99年度台上字第1998號判決意旨參照），此土地登記之推定力，乃為便於物權人主張權利而設，其意旨在避免物權人負擔過重之舉證責任，進而維護物權之對世效力，其效力範圍亦僅及於關於不動產物權得喪變更之記載，其餘如土地之標示、不動產物權得喪變更之原因關係等，與不動產物權之存在與否及其內容無關之事項，均不在推定之列。本件按卷附土地登記簿所示，坐落重測前興南小段66之2、67之2地號土地前於54年4月27日各移轉應有部分16分之15予黃李珠之原因，經記載為「買賣」（見本院卷第114至119頁），然如前所述，此原因關係之記載本不在土地登記推定之列，況按卷附登記原因標準用語沿革及內政部89年10月24日台內地字第0000000號函所示，直至內政部發布該函，「耕地租約終止」始增列為登記原因（見本院卷第56至58頁），足見在此之前因補償土地而合意終止耕地三七五租約者，必須假借其他原因，始能登記，則不能僅以上開以「買賣」為原因關係之記載，遽認黃阿德、黃李珠或被告6人有買受該等土地，惟此記載仍應作為全辯論意旨而予以審酌，合先敘明。
（二）於本件之情形，系爭534地號土地前為黃英貴等7人所共有，現為原告8人所共有，系爭571之1地號土地係原告黃坤一所有，系爭578、584地號土地前均為原告黃坤一所有，現為原告黃坤一與被告黃良鎮、黃良善、黃瑞蓮共有，原告黃坤一之應有部分均為16分之1，而被告6人分別為黃阿德之繼承人或再轉繼承人；其中，系爭534地號土地為坐落重測前興南小段66之6地號土地、系爭571之
1地號土地為坐落重測前興南小段66之2地號土地，均分割自坐落重測前興南小段66地號土地；系爭578地號土地為坐落重測前興南小段67之2地號土地、系爭584地號土地為坐落重測前興南小段67之6地號土地，均分割自坐落重測前興南小段67地號土地；黃英貴等7人於38年間，將坐落重測前興南小段65、65之1、66、67、68、68之1、68之2、161地號土地，出租予黃阿德3兄弟，並簽訂38年租約，該租約並於51年間，按黃阿德3兄弟之分管約定，分為54號租約、91號租約、94號租約，依序以黃阿德、黃德墩、黃德城為承租人；黃英貴等7人於51年間為出賣38年租約部分承租土地予葉鎮安，遂與黃阿德3兄弟協議以移轉部分土地作為補償，進而於51年9月27日，將38年租約承租土地部分出賣並移轉登記為葉鎮安所有；黃英貴等7人與黃德墩間第91號租約承租土地內坐落重測前興南小段65、65之1、66之4地號土地，旋於51年9月27日移轉登記予葉鎮安，就坐落同段66之3地號及67之1地號土地，亦於51年11月1日移轉登記予訴外人即 黃德敦 之子 黃源河 ；黃英貴等7人與黃德城間94號承租土地內坐落重測前興南小段67地號土地，於51年11月1日移轉登記予黃德城；黃英貴等7人與黃阿德間54號租約承租土地內坐落重測前興南小段66之2、67之2地號土地，則於54年4月27日各移轉應有部分16分之15予黃李珠等情，有土地登記謄本5份、土地登記簿2份、新竹縣中壢鎮51年中鎮○○○00號租約登記申請書、桃園縣中壢市51年中鎮國字第54、
91、94號租約登記申請書、中壢地政事務所103年9月18日中地測字第0000000000號函各1份存卷可採，且為兩造所不爭執，堪可採認（見本院卷第36至47、100、114至
119頁）。
（三）承上，黃英貴等7人於51年7月21日分別與黃德墩等3人簽訂54號租約、91號租約及94號租約，並於51年9月27日、51年11月1日、54年4月27日，將該等租約承租土地部分分別移轉登記為黃源河、黃德城、黃李珠，倘非黃英貴等7人分別補償黃阿德3兄弟後合意終止租約，當無可能於換約未幾，旋即移轉上開土地； 況參 以黃英貴等7人與黃阿德3兄弟合意終止租約之目的，係欲將38年租約內部分土地出售予葉鎮安，則認定渠等已合意終止全部租約、黃英貴等7人進而應得收回全部土地，始符常理，否則，就未終止之部分，黃英貴等7人仍應受到耕地三七五減租條例上，就出租人終止契約、收回耕地所設嚴苛要件之限制，自陷於尾大不掉的尷尬場面，而非趁此機會一併終止黃阿德3兄弟所承租全部土地上之租約，反不合理。是以，應認黃英貴等7人已與黃阿德3兄弟合意終止38號租約之全部。
（四）被告黃良鎮等5人雖以：黃英貴等7人補償土地之比例，未達38號租約承租土地1000分之375，足見兩造僅合意終止部分租約，被告6人並另買受部分土地云云，以資抗辯，然查：⑴耕地三七五減租條例之規定，對於出租人終止契約、收回耕地之要件限制極其嚴苛，是以，租佃雙方合意終止契約，出租人並以部分耕地補償承租人者，世所常見，其用以補償之耕地面積、比例，法無明文，依私法自治原則，應由租佃雙方自行約定，即因時地而異，本無定規。本件被告黃良鎮等5人所謂倘黃貴英等7人前與黃阿德3兄弟終止全部租約，依耕地三七五減租條例計算應補償若干面積，然其實際補償面積較少，而推論渠等僅合意終止部分租約云云，立論基礎顯有錯誤，並無可採；⑵被告黃良鎮等5人就其所謂買受部分土地云云，並未舉證以實其說，亦與兩造間是否尚有租約存在，並無直接關聯，自難遽為對其有利益之認定。此部分抗辯於法無據，均無可採。
（五）被告黃明湧雖抗辯：54號租約僅一部終止，被告黃明湧尚有耕作，亦有提存租金云云。經查，被告黃明湧未就其在54年後繼續耕作系爭534、571之1、578、584地號土地乙節舉證，另依本院提存所101年度存字第152號卷所示，被告黃明秀、黃明湧、黃月春及訴外人黃 廖桂香 確於
101年2月2日，為原告8人提存90年至99年間之租穀金新臺幣54,401元， 然渠 等於90年之前有無繳納租金、何以遲至101年間始為提存等項，被告黃明湧均未有說明或舉證，自難認其在54年之後，確有繼續耕作並繳納租金；況無論耕作、繳納租金或提存，均僅能證明被告黃明秀、黃明湧、黃月春及 黃廖桂香 對於54號租約之租賃關係存在之主觀認知，不能證明其客觀存在，而本院斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，認黃英貴等7人與黃阿德3兄弟已經合意終止全部租約，已述如前，被告黃明湧仍空言否認，實屬無據，均無可採。
五、綜上所述，兩造間之54號耕地三七五租約業經合意終止，原告8人訴請確認兩造間就系爭534地號土地之耕地三七五租賃關係、原告黃坤一訴請確認其與被告6人間就系爭571之
1地號土地全部、系爭578地號土地應有部分16分之1、系爭584地號土地應有部分16分之1之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用應由被告6人負擔，爰判決如主文第2項。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年1月21日
民事第二庭法官孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月21日
書記官楊美慧