臺灣花蓮地方法院112年度訴字第33號民事判決

裁判字號：臺灣花蓮地方法院112年訴字第33號民事判決

裁判日期：民國112年12月06日

裁判案由：確認本票債權不存在等

臺灣花蓮地方法院民事判決112年度訴字第33號原告 陳韋銓 訴訟代理人 林怡君 律師被告 邱千洧 訴訟代理人 簡燦賢 律師
簡雯珺 律師上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，本院於民國112年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告經訴外人永慶不動產花蓮中山站前加盟店即花蓮中山
不動產企業社(下稱永慶不動產)居間仲介，兩造於民國111年10月26日就被告所有坐落花蓮縣○○市○○段000地號土地及其上同段889建號建物(門牌號碼為花蓮縣○○市○○路0○00號4樓，下合稱系爭房地)，簽訂「永慶不動產買賣契約書」(下稱系爭契約)，約定買賣總價新臺幣(下同)828萬元(含簽約款88萬元、完稅款120萬元、尾款620萬元)，其中簽約款88萬元部分，原告以斡旋金5萬元轉換為簽約款外，其餘83萬元另由原告於111年10月26日簽發到期日為111年10月28日、發票據號碼NO387135之本票(下稱系爭本票)交付與被告。
㈡嗣原告因簽約當日流程未見被告、產權證明文件等甚感疑問
，於111年11月1日寄發存證信函予永慶不動產，被告復於同年月8日寄發存證信函催告原告應於7日內依約給付簽約款，逾期則解除契約並依法沒收已繳價金云云。豈料此時，原告尚發現系爭房地遭被告出租予第三人使用(即現作為「Airbnb」租賃使用)，而依賣方即被告所提供之不動產標的物現況說明書項次16「建物是否有租賃情形(若是，需檢附租賃契約書)」之處，竟勾選「否」，顯與系爭房地現況不符，認被告登載不實訊息使原告陷於錯誤，此屬房屋買賣交易重要事項，故原告遂於111年11月16日寄發存證信函予被告撤銷簽立買賣契約意思表示，主張系爭契約無效。
㈢系爭契約既屬無效，被告持系爭本票對原告主張票據債權及
前收受原告交付之5萬元均無法律上原因，依民法第179條規定，請求被告返還。
㈣若認原告上開主張無理由，然依系爭契約第4條、第12條約定
，應認簽約款88萬元性質係屬買賣價金之一部分，而系爭契約第12條第2項之違約金約定，屬損害賠償總額預定性之違約金。又系爭本票自111年10月28日本應兌付，至被告於111年11月8日發函催告原告於7日內依約給付簽約款，逾期解除契約止，共計18天，再依系爭契約第12條第2項所載違約金每日5‰計算，則依民法第252條規定，被告得向原告請求之違約金至多僅7,470元(計算式：830,000元0.5‰18天＝7470元)。
㈤為此，爰依民法第88條、第92條及不當得利法律關係提起本
件訴訟等語，並聲明：⒈確認被告所執有原告所簽發系爭本票債權不存在。⒉被告應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：㈠被告因簽約當天不克前往，委託姊夫即訴外人林○民為代理人
與原告簽訂系爭契約，而本件買賣標的物之現況說明書已附於買賣契約之後，經原告簽署且押上日期，而被告之戶籍地址、系爭房地分屬該大樓之1、4樓，出賣人之戶籍地本非必與欲出售之房屋所在位置相同，並無原告所指「授權書資料真偽不清」、「簽約流程未見被告」、「未見產權證明文件」、「系爭契約標的物不明確」等情事，而得作為原告主張契約無效之理由；退萬步言之，縱認林○民為無權代理，亦僅為本人(即被告)是否承認而對本人生效之問題，不存在無權代理。
㈡原告迄今仍未兌現系爭本票，甚於111年11月1日寄發存證信
函藉詞解約，顯已未按系爭契約第4條第1項約定履行而違約。故被告依系爭契約約定，於同年月8日寄發存證信函予催告原告依限兌現系爭本票，否則解除契約並依約沒收原告已支付之款項，原告於翌日收受該函而逾期未兌現，則系爭契約業經被告合法解除，且被告依約得沒收原告已支付之簽約款即系爭本票債權83萬元及現金5萬元，故系爭本票債權確屬存在，並無不當得利。
㈢系爭契約第12條第2項約定被告得沒收買方即原告已給付之全
部款項，性質為懲罰性違約金，故若原告未依系爭契約所定之義務履行時，被告無論有無損害、損害金額多寡，均得請求，更遑論原告就其主張違約金過高而顯失公平之說明及舉證均有所不足。被告亦因原告任意違約行為，致原本要與友人在美國開設咖啡店之合夥關係生變，向姊姊、姊夫借款週轉美金15萬元及所生之利息，受有財產損失及名譽、信用等人格損害，在在均認本件無酌減違約金之理。
㈣原告以被告未告知系爭房地曾作為「Airbnb」，且在標的物
現況說明書對於「建物是否有租賃情形」之項目勾選「否」，認遭被告詐欺，然被告主觀上並無詐欺故意，客觀上亦無詐欺之情事，系爭房地確實不存在任何傳統租賃之情形，被告縱曾將系爭房地作為「Airbnb」使用，亦未與任何人簽訂租賃契約書、未按月收取租金、未收受押租保證金，且可在交屋前結束所有「Airbnb」關係，並不影響原告於交屋後對系爭房地之使用收益，擁有系爭房屋完整所有權能，本件標的物現況說明書所謂「建物是否有租賃情形」，應不包括曾經將系爭房地作為「Airbnb」之情形，難認被告於「建物是否有租賃情形」乙欄勾選「否」係屬詐欺行為，原告非得以此為由撤銷其簽訂系爭契約之意思表示。
㈤系爭契約既經被告合法解除在前，而已不存在，則原告於111
年11月16日寄發存證信函向被告撤銷其簽訂系爭契約之意思表示，係對不存在之法律行為撤銷，本即非屬合法，應不生撤銷效力。
㈥並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事項，本院基於下列括號內卷附資料，先予認定。㈠兩造經永慶不動產居間仲介後，被告委任其姊夫林○民於111
年10月26日就被告所有系爭房地與原告簽訂系爭契約，約定買賣總價828萬元(含簽約款88萬元、完稅款120萬元、尾款620萬元)，其中簽約款88萬元部分，原告以斡旋金5萬元轉換為簽約款外，其餘83萬元另由原告簽發系爭本票予被告。(見卷第27-67頁)㈡系爭契約第4條「價款給付」，就簽約款88萬元部分，載明：
「買賣雙方簽署本契約時同時給付。買方已給付之斡旋金、定金，均視為簽約款一部分。」(見卷第33頁)㈢系爭契約第12條第1、2項之約定如下：(見卷第37頁)
⒈買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違
約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。
⒉買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款
及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。㈣被告於系爭契約所附標的物現況說明書(成屋)項次16「建物
是否有租賃情形(若是，須檢附租賃契約書)」之處，勾選「否」。(見卷第51頁)㈤原告於111年11月1日寄發花蓮港務局郵局存證號碼000047號
存證信函(下稱原告存證信函1)予永慶不動產，主張本件交易有「未提供產權資料審閱」、「賣方未到場」、「授權書資料真偽不清」之情，認系爭契約自始無效，於文到3日內返還已給付之5萬元。(見卷第63-65頁)㈥被告於111年11月8日寄發花蓮府前路郵局存證號碼000167號
存證信函回覆原告，於文到後7日內依約給付簽約款，逾期則解除契約，依法沒收已繳價金，原告於翌日收受該存證信函。(見卷第71-79、128頁)㈦原告於111年11月16日寄發台北敦南郵局存證號碼000934號存
證信函(下稱原告存證信函2)與被告，主張重申系爭契約自始無效外，另主張縱系爭契約有效成立，認受被告詐欺，而撤銷買賣之意思表示，系爭契約亦屬無效，應於7日內返還定金5萬元及系爭本票。(見卷第91-105頁)㈧原告於簽發系爭本票後，屆期並未兌現。嗣被告持系爭本票
聲請本票裁定，經臺灣臺北地方法院於112年1月17日以112年度司票字第192號裁定准予強制執行。(見卷第17、19頁)
四、本院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文，故事實為法律關係發生之特別要件者，主張權利存在之當事人，應就權利發生之事實負舉證責任，主張權利不存在之人，就權利障礙、權利消滅或權利排除事實負舉證責任。本件兩造就系爭本票為原告簽發交付被告收執一事既無爭執，則因票據之文義證券及無因證券特性，票據上之權利義務悉依票上所載文義定之，與其基礎之原因關係各自獨立，被告已得持附表所示本票行使票據權利。而原告主張系爭本票之原因債權有無效事由或業為原告撤銷而不存在，自應由原告就系爭本票債權之權利消滅、排除或障礙等事實負舉證之責，核先敘明。
㈡系爭契約未有無效事由，且未經原告合法撤銷，故原告不得
以系爭契約為無效或經合法撤銷為由，主張系爭本票債權不存在。
⒈系爭契約未有無效事由，且已合法生效。
原告存證信函1雖主張系爭契約有「未提供產權資料審閱」、「賣方未到場」、「授權書資料真偽不清」等情，而屬自始無效云云。惟系爭契約係兩造經永慶不動產居間仲介，而由被告委任林○民與原告簽立等情，已如前揭三、㈠所述，自無所謂「賣方未到場」、「授權書資料真偽不清」之情事；又被告縱有原告所指「未提供產權資料供原告審閱」之情事，惟此亦非契約無效事由。綜上，系爭契約未有無效事由，於兩造簽約後已合法生效，兩造均受其拘束。
⒉系爭契約未經原告合法撤銷。
⑴原告雖主張被告於系爭契約簽約前，隱匿其在「Airbnb
」將有系爭房地出租之情事，且於系爭契約之「標的物現況說明書(成屋)」項次16「建物是否有租賃情形」之處，勾選「否」(下稱系爭條款)，而受被告詐欺而本於錯誤認知為承買之意思表示，業於111年11月16日寄發存證信函撤銷該意思表示，故系爭契約已經撤銷而失其效力云云。
⑵經審視原告提出之系爭房地之「Airbnb」訂房網頁，可
知被告雖有在「Airbnb」將系爭房地提供旅客訂房之情事。惟「Airbnb」係日租型式之訂房模式，性質上較類似於飯店的訂房，與一般房屋租賃因其租期較長，且承租人居於經濟弱勢，故立法者予在民法等法規上予以承租人買賣不破租賃等相關保障，在本質上有所不同，自不能等量齊觀。經審視系爭契約之「標的物現況說明書(成屋)」，可知此為一般房仲業者於仲介成屋買賣時，提供予賣方填寫之制式表格，其目的在於使賣方說明並確認買賣標的之現況，而使買方得以掌握該標的之必要資訊，以作為交易與否之憑據並防杜日後糾紛。本院審酌上情，系爭契約「標的物現況說明書(成屋)」之系爭條款之勾選目的，係為避免系爭房地於交屋時仍有租約存在，致使買方受民法第425條所定買賣不破租賃之限制；並參酌系爭房地雖在「Airbnb」網頁提供訂房，惟其至多僅為陳列展示並提供訂房之機會，並無證據證明被告於系爭契約所定之交屋期日，有出租他人使用之情，何況此種租賃模式在性質上並無與一般房屋租賃同等之保障，而無損於原告履約之利益。遑論原告於發現上情後，並未曾洽詢被告有無租約存在而能否依約交屋，反而逕以原告存證信函1、2表示系爭契約無效或有撤銷事由等情。
⑶綜上，難認被告有原告所指隱匿系爭房地出租情事，而
就系爭條款為不實勾選之情。另審酌原告先以原告存證信函1，主張系爭契約有自始無效事由云云，待被告以存證信函回復後，原告始以原告存證信函2主張被告於系爭條款有詐欺情事等情(見前揭三、㈤至㈦所述)，足認本件顯係原告於簽約後反悔，始藉口解約，難認其有何因被告隱匿資訊而陷於錯誤之情。故原告主張業以民法第88條、第92條規定撤銷其買賣之意思表示及系爭契約，為無理由。
⒊從而，系爭契約未有無效事由，且未經原告合法撤銷，故
原告不得以系爭契約為無效或經合法撤銷為由，主張系爭本票債權不存在。
㈡原告主張酌減違約金，為無理由。
⒈按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如
何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現。又當事人主張之事實，究竟該當於發生何項法律關係，乃屬法官依據法律獨立審判職責之法律適用問題，固不受當事人主張或陳述之拘束（最高法院92年度台上字第2374號、101年度台上字第1345號民事裁判意旨參照）。
⒉查系爭契約第12條第2項「後段」規定：「如買方毀約不買
或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項，惟已過戶於買方名下之產權及移交方使用之不動產，買方應即無條件歸還賣方。」，可知此項約定係適用於「買方毀約不買或有其他違約情事」之情形，且其法律效果為賣方於解除本契約後「得沒收」買方已給付之全部款項。參酌同項「前段」：「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。」，已明定「買方給付遲延」時應賠償自應付之日起至完全給付時，按買賣總價款每日千分之零點五計算之「違約金」。可知系爭契約第12條第2項「前段」、「後段」，已明確區分違約情形而約定相異之法律效果，是系爭契約12條第2項「後段」既約定「沒收」之法律效果，其性質非屬違約金甚明。揆諸前揭說明，本件自無庸就系爭契約第12條第2項「後段」所定「沒收條款」之性質究屬何種違約金之性質先為定性，再依此審究被告沒收簽約款88萬元有無酌減違約金之必要。故原告主張被告沒收簽約款應有民法第252條違約金酌減之適用，容有誤會，本院自不受其主張或陳述之拘束。
⒊而本件原告既寄發原告存證信函1予被告，主張系爭契約無
效，依此事實已可認原告無履約之意；嗣被告於111年11月8日寄發存證信函與原告，請求原告於文到後7日內依約給付簽約款，逾期則解除契約，惟原告屆期仍未給付，反而於111年11月16日寄發原告存證信函2予被告，主張撤銷系爭契約等情，已如前揭三、㈤至㈦所述。足認被告已依系爭契約第12條第1項約定解除系爭契約，被告自得依同條第2項「後段」之約定，將原告已給付之買賣價金沒收。又系爭本票既為原告作為簽約款之一部交付予被告，是被告對系爭本票自有合法之原因債權存在，而得以執票人之地位向原告主張系爭本票之權利。
⒋綜上，系爭契約12條第2項「後段」之「沒收條款」，並非
違約金之約定，原告主張被告沒收簽約款應有民法第252條違約金酌減規定之適用，容有誤會。至被告雖以其因原告未履約，致需另外向姊夫為美元借貸，致應補償姊夫美元存款提前解約之利息損失100萬元，並應按3%計算美元借款利息，而主張其沒收金額仍不足填補其所受損害，並認無予原告酌減違約金金額餘地等語，依其所提出之證據(見卷第327、351-355、385-392頁)，雖難謂為無所憑據。惟本件既無違約金酌減之問題，本院自無庸對此為實質審酌，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張系爭契約為無效，且經合法撤銷，復據原告合法行使違約金酌減權利，故被告對原告為給付簽約款所交付之現金5萬元及系爭本票，俱無債權存在，而請求確認被告所執系爭本票債權不存在及返還5萬元，均屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年12月6日
民事第二庭法官李立青上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年12月8日
書記官林政良