裁判字號：臺灣宜蘭地方法院89年訴字第360號民事判決
裁判日期：民國91年06月20日
裁判案由：租佃爭議
臺灣宜蘭地方法院民事判決八十九年度訴字第三六○號
原告丙○○
甲○○辛○○複代理人乙○○被告己○○
戊○○○丁○庚○○○右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認原告與被告己○○、戊○○○、丁○、庚○○○間就坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之耕地租賃關係不存在。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）緣現宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號面積三七五平方公尺土地，係於八十三年三月五日合併自同段八００、八０一、七九二之三地號三筆土地而來：（１）其中東安段七九二之三地號係於八十二年十月二十七日自東安段七九二地號分割，屬中華民國所有之國有土地，嗣於八十三年二月七日出售予原告辛○○、丙○○、甲○○三人，七九二之三地號部分原未訂有任何耕地三七五租約。（２）其中東安段八００地號土地部分，於七十四年五月二十日重測前○○○鎮○○○段一二六之八地號，面積一０八平方公尺，該土地原於四十三年一月四日由訴外人 游祥通 買賣取得所有權，於四十四年間游祥通與被告等人之被繼承人許 阿埤 訂立三七五租約（羅租字第四三六之四號租約、訂租面積一０八平方公尺），五十七年間該地號土地變更編定為建地，游祥通嗣於七十八年三月間將土地售予訴外人 林金芳 ，林金芳於八十二年四月間再將土地售予原告三人。（３）其中東安段八０一地號土地部分，於七十四年五月二十日重測前○○○鎮○○○段一二六之九地號，面積二一０平方公尺，該土地原於四十三年一月四日由訴外人 林梓桐 買受取得所有權，於四十四年間林梓桐與被告等人之被繼承人 許阿埤 訂立三七五租約（羅租字第四三六之五號租約、訂租面積二一０平方公尺），五十七年間該地號土地變更編定為建地，嗣於六十五年三月間林梓桐將土地售予林金芳，林金芳於八十二年四月間再將土地售予原告三人。
（二）嗣宜蘭縣羅東鎮公所於八十五年三月二十五日依「台灣省審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鎮（鎮、市、區）公所聯繫作業要點」囑託宜蘭縣羅東地政事務所就系爭土地為三七五租約之註記。原告等在八十六年間於系爭土地申請建照興建房屋時，接獲宜蘭縣政府來函要求原告補正「土地登記簿登載為三七五租約，請出具無三七五租約證明並塗銷登記事項」，嗣經查証系爭土地原所有權人於四十四年間雖與許阿埤訂有三七五耕地租約（許阿埤於六十九年間死亡），惟數十年來許阿埤及其繼承人即被告等均未自任耕作，上開土地亦無耕作之事實（詳後述）。原告就兩造間之租佃爭議於八十九年六月三十日向宜蘭縣羅東鎮公所耕地租佃委員會申請調解，於調解過程中被告己○○要求原告給予補償費，並表示若丙○○等三人要賣土地伊有優先承買權云云，惟原告認租約已無效，且兩造就補償金額未能達成協議致調解不成立，足認原告與被告於調解程序中就兩造間三七五租約是否存在顯有爭執，並非自始無爭執。被告既爭執其與原告間三七五租賃關係存在而要求原告予以補償，兩造間對於耕地租賃法律關係之存否即有不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此項危險得以對於被告之確認判決除去，故原告主張兩造間三七五租賃關係不存在而提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。
（三）查系爭土地原所有權人游祥通、林梓桐於民國四十四年間雖與被告之被繼承人許阿埤訂有前述之三七五耕地租約，惟許阿埤並未自任耕作，上開土地亦無耕作之事實：
１、鈞院另案已確定之八十七年度重訴字第二八號原告丙○○等人與林金芳間債務不履行事件審理中，証人 游賜賢 於八十八年三月十八日到庭結証稱「我從七歲開始住在那邊，我不知道我爸與許阿埤之間租約情形，系爭土地是做住家使用」、「（系爭土地做住家使用的時間？）在我從七歲時起」、「（該地有無供農用？）該地都是供住家使用，並沒有供人耕作」等語，以及林金芳於該案八十七年十月十五日言詞辯論筆錄陳稱「我從十五歲就住在系爭土地附近，所以我了解系爭土地並沒有耕作的情形」等語可証。又証人游賜賢係000年0月00日出生，其七歲時為民國四十六年，足徵於四十六年起系爭土地即供作住家使用，許阿埤並無在系爭土地上自任耕作之事實。
２、何況許阿埤更於系爭土地上建屋並於五十二年間將地上房屋售予訴外人 曾茂松 ，同時將系爭土地出租予曾茂松，此亦有另案八十八年度訴字第一七四號原告與 曾林 含少（即曾茂松之妻）間拆屋還地事件審理中，曾 林含少 所提出之賣渡証（買賣契約書）、基地租賃契約書、買賣契稅繳納收據、基地租金收據等可憑。由五十二年四月九日許阿埤與曾茂松所訂立之賣渡証記載「前記建物乃鄙人所有也這次以前記價款賣渡與台端其價款全部即日如數受領足訖保此建物確是鄙人所有：：」，及基地租賃契約書記載「甲方（許阿埤）所○○○鎮○○○路貳貳零之柒號房屋壹幢，今因出賣與乙方（曾茂松）承買為住宅之故，願將上開基地以年租新台幣陸拾元整之租金出租予乙方承租」等語，足認許阿埤確有將所承租之耕地違法轉租他人住宅使用，未有耕作之事實。
３、又宜蘭縣羅東鎮公所於八十六年十月六日曾前往系爭土地現場實地勘查發現該筆土地並無耕作事實並堆置廢棄物、停放汽機車，有宜蘭縣羅東鎮公所八十六年七月二十三日八六鎮民字第０一三一九三號函及八十七年七月十八日八七鎮民字第一二五五六號函公文書可稽，迄今系爭土地仍存有上述 曾林含少 所有之房屋（面積０．００四三公頃），以及供作停車使用，並無耕作之事實，再再足認被告未於系爭土地耕作之事實。被告到庭空言陳稱「七九０到八００地號這片土地我們現在都還在耕作：：」云云，顯屬無據，要無可採。
４、又上開許阿埤所建房屋坐落之基地包含系爭土地於八十三年合併前○○○鎮○○段○○○○號（重測前○○○鎮○○○段一二六之八地號）○○○鎮○○段○○○○號（重測前○○○鎮○○○段一二六之九地號）二筆土地，此有鈞院八十八年度訴字第一七四號丙○○等三人與曾林含少間拆屋還地事件就系爭土地上之地上建物所為複丈成果圖（編號Ａ即為許阿埤售予曾茂松之建物位置）、系爭土地八十三年間合併前之地籍圖即明。故許阿埤所承租之羅租字第四三六之四號租約及羅租字第四三六之五號租約耕地均有違法轉租及未自任耕作情事。
５、系爭土地除於前述四、五十年間建有房屋０．００四三公頃（約十三坪）外，原告之前手游祥通於六十一年間另於系爭土地上興建木造房屋一棟居住，面積十八．二五坪並設籍該處，有宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處七十八年一月二十五日宜稅羅二字第一七二七號函影本及宜蘭縣羅東鎮公所八十七年七月十八日八七鎮民字第一二五五五六號函，亦可証明系爭土地長久以來即供建屋使用，並無耕作之事實。上開游祥通所建房屋嗣於七十八年間連同系爭土地出賣與林金芳，林金芳於八十二年間將系爭土地出售予原告三人時才將地上房屋拆除。另由鈞院履勘現場時，鄰接系爭土地之鄰房外牆尚留有系爭土地上原有房屋拆除後所存之屋簷痕跡及殘留部分牆壁未拆除乾淨之情形，足証系爭土地上原另有游祥通建屋一棟居住使用之事實。
６、上述曾林含少及游祥通所有之二棟房屋面積合計已達三一．二五坪約一０
三．三一平方公尺，而當時八００地號土地面積為一０九平方公尺，顯見系爭土地於六十一年間前幾已全部建屋使用，被告於系爭土地上不可能有耕作事實。被告主張其有耕作之事實，顯無足取。
７、被告以台灣省宜蘭農田水利會七十六年二期及七十七年一期徵收單各乙紙，主張其繳水費確有耕作云云，惟觀之該二紙徵收單上記載收費之地號○○○鎮○○段○○○○○號，並未記載八００地號，與系爭土地八００地號毫無關係，又該二紙徵收單上記載徵收面積為０．０四七三公頃，於七
十六、七十七年時上開一０一一地號土地之面積為０．０一二二公頃，而八００地號土地之面積於七十六、七十七年當時之面積為０．０一０九公頃，一０一一地號與八００地號土地面積合計僅０．０二三一公頃，與徵收單上所載二筆土地之面積０．０四七三公頃相去甚遠，更足証該二紙徵收單與系爭土地無關，無從証明被告有於系爭土地耕作之事實。乃被告主張「上開水單上明載系二筆土地，其中一筆即係八００地號，此亦可從繳費面積為０．０四七三公頃，為一０一一地號與八００地號之面積總合」云云，顯與事實不合，不足採信。
（四）被告之被繼承人許阿埤於四十四年間與系爭土地之原所有人簽訂耕地租約後不自任耕作，又將耕地違法轉租他人使用，顯屬違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，原訂耕地租約當然無效，租賃關係因而歸於消滅。故原告前手游祥通於七十八年間出售系爭耕地予訴外人林金芳時，原耕地租約早已消滅，許阿埤已非合法有效之承租人，許阿埤於六十九年間去世被告亦無從因繼承取得承租人身份，游祥通於七十八年三月七日出售土地自無依耕地三七五減租條例第十五條第一項規定通知被告出賣條件之必要。則原告訴請確認與被告間就系爭耕地租賃關係不存在，亦無當事人不適格之問題。
三、證據：提出宜蘭縣政府函、基地租賃契約、繳稅通知書、規費統一收費收據、筆錄、羅東地政事務所函、調解申請書、調處程序筆錄複丈成果圖、地籍圖各一件、民事判決、買賣契約、地租收據各二件、土地登記簿 謄本 二件、羅東鎮公所函三件、照片六幀為證，並請求訊問證人曾林含少、 曾志峰 、 張燦棟 ，及至現場履勘並囑託地政機關測量。
乙、被告方面：
壹、被告己○○方面：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭所為之聲明及陳述略以：
一、聲明：認諾原告之請求。
二、陳述：
（一）查系爭耕地登記有三七五租約，出租人為耕地原所有權人游祥通，承租人則為被告之父許阿埤，嗣許阿埤死亡後由被告繼承耕地租約，其後游祥通於七十八年間將系爭土地出賣予訴外人林金芳，惟游祥通並未依法將出賣條件以書面通知被告，故被告得主張系爭耕地原所有權人游祥通始為系爭租約之出租人，原告以出租人之地位主張耕地三七五減租條例第十六條之租約無效等權利，其當事人顯未適格，其訴不合法。
（二）被告與耕地原所有權人游祥通之租賃關係存在，要屬灼然，並不因原告提起本訴，即得除去被告與游祥通間的租賃關係，而使原告私法上的地位獲得改善，原告欠缺確認之訴訟利益。
（三）原告所提出有關許阿埤違法轉租之買賣契約、基地租賃契約書、契稅繳納收據、地租租金收據等，顯為偽造，因許阿埤並不識字，許阿埤常以手印代替，且上開文件亦非蓋用許阿埤之印鑑章。況依土地登記規則第七十三條規定，曾林含少之建物首次登記，須經土地所有權人游祥通出具同意書，要與許阿埤無涉。且上開文件均為影本。出自不同機關之文件，字跡竟然相同。另原告提出之五十二年賣渡證明所載之房屋稅籍牌號，與曾林含少部分之房屋稅籍牌號亦不相同，可見該證物確有不實。
（四）游祥通於七十八年三月三十一日將系爭土地賣與訴外人林金芳，被告仍在系爭土地上耕作，此有被告歷年至七十八年六月向宜蘭縣農田水利會繳費之水單可證，至七十八年間始因縣政府政策改變始未繳納。該繳費單所載面積為０點０四七三公頃，○○○鎮○○段一０一一、八００地號面積之總和。足證游賜賢所言被告未曾於系爭土地上耕作，乃屬不實。
三、證據：提出戶籍謄本、租佃調解申請書各一件、調處程序筆錄二件、臺灣省宜蘭縣農田水利會徵收單八件，並請求訊問證人 吳美玉 、 柳琳同 及被告戊○○○，及調閱本院八十七年度重訴字第二八號、八十八年度訴字第一七四號卷宗。
貳、被告戊○○○、許 陳碧珠 、丁○方面：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理由
一、按耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定租佃爭議事件所以須經調解、調處始得起訴，無非在於保持雙方情感，減少訟累。但若當事人之一造為多數人，且爭議之標的須該多數人全體處分、管理者，他造於申請調解、調處時，一時不易查明，而有所漏列，或經未被列為相對人之人於調解、調處程序中具狀表明反對，以致調解、調處不成立，則為訴訟便宜起見，宜認為該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序而准予追加為相對之當事人，否則未免勞民費事，有違立法之真意。又耕地租佃爭議事件，出租人或承租人有數人，僅有其中一人或數人（非全體）參與起訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出租人或承租人因故未曾參與，仍應認已踐行調解、調處程序（最高法院八十四年度台抗字第二六四號、七十二年度台上字第六八０號裁判意旨參照）。查本件租佃爭議雖僅由原承租人許阿埤之繼承人之一即被告己○○參與起訴前之調解、調處程序，調解、調處不成立而移送本院審理，原告於訴訟進行中，追加原承租人許阿埤之其他繼承人戊○○○、許陳碧珠、丁○為被告，揆諸前開說明，應認本件已踐行調解、調處程序，應准予其追加依法審理之。
二、本件被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按當事人適格，乃指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。倘原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格，至其是否確為權利人或他造是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人適格之欠缺（最高法院八十六年度台上字第一六號裁判意旨參照）。查本件原告起訴主張渠為宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之共有人，與繼承而公同共有之被告等人就系爭土地並無三七五耕地三七五租約關係存在，詎宜蘭縣羅東鎮公所於八十五年間依「台灣省審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鎮（鎮、市、區）公所聯繫作業要點」囑託宜蘭縣羅東地政事務所就系爭土地為前開三七五租約之註記，乃提起本件訴訟，自無當事人不適格之情事，合先敘明。
四、查本件原告起訴主張：緣現宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號係於八十三年三月五日合併自同段八００、八０一、七九二之三地號三筆土地。其中東安段八００、八０一地號土地部分，於七十四年五月二十日重測前分別○○○鎮○○○段一二六之八、一二六之九地號，於四十四年間由當時之土地所有權人游祥通（前開一二六之八地號）、林梓桐（前開一二六之九地號）各與被告之被繼承人許阿埤訂立三七五租約（羅租字第四三六之四號租約、羅租字第四三六之五號租約）。然被告之被繼承人許阿埤並未在系爭土地自耕任作，四十六年起前開二地號土地即供作住家使用，許阿埤更於系爭土地上建屋並於五十二年間將地上房屋售予訴外人曾茂松，同時將系爭土地違法轉租予曾茂松，而違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，原訂耕地租約當然無效，租賃關係因而歸於消滅，許阿埤已非合法有效之承租人，許阿埤於六十九年間去世被告亦無從因繼承取得承租人身份。嗣林梓桐、游祥通先後於六十五年、七十八年間將前開一二六之九、一二六之八地號出售予訴外人林金芳，林金芳再於八十二年間將前開二地號土地出售予原告，並於八十三年合併為系爭地號土地。八十五年三月二十五日宜蘭縣羅東鎮公所依「台灣省審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鎮（鎮、市、區）公所聯繫作業要點」囑託宜蘭縣羅東地政事務所就系爭土地為三七五租約之註記。原告等在八十六年間於系爭土地申請建照興建房屋時，接獲宜蘭縣政府來函要求原告補正「土地登記簿登載為三七五租約，請出具無三七五租約證明並塗銷登記事項」，始知前開租約情事，經聲請調解、調處，然被告己○○堅稱就系爭土地有三七五租約存在，要求原告須為補償，故原告提起本件訴訟，請求確認兩造就系爭地號土地之耕地租賃關係不存在等語，並據其提出與其所述相符之宜蘭縣政府函、基地租賃契約、繳稅通知書、規費統一收費收據、筆錄、羅東地政事務所函、調解申請書、調處程序筆錄複丈成果圖、地籍圖各一件、本院八十七年度重訴字第二八號、八十八年度訴字第一七四號民事判決、買賣契約、地租收據、土地登記簿謄本、羅東鎮公所函、照片，及請求訊問證人曾林含少、曾志峰、張燦棟，及至現場履勘並囑託地政機關測量為證。
五、又被告己○○雖認諾原告請求確認原告與被告己○○間就系爭土地之耕地租賃關係不存在之聲明。惟陳稱：查被告之被繼承人許阿埤與原土地所有權人游祥通（、林梓桐）就系爭耕地登記有三七五租約，許阿埤及繼承之被告等人並無不自任耕作及違法轉租之事實，系爭耕地租約仍然存在，且因原土地所有人游祥通（、林梓桐）於出售系爭土地時均未依耕地三七五減租條例第十五條第一項、第三項之規定通知承租人， 故渠 等人所為之買賣及移轉行為均不得對抗被告，被告得主張系爭耕地原所有權人始為系爭租約之出租人等語，並提出戶籍謄本、臺灣省宜蘭縣農田水利會徵收單，及請求訊問證人吳美玉、柳琳同及被告戊○○○為證。
而被告戊○○○、許陳碧珠、丁○雖未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明陳述， 惟渠 等與被告己○○就本件系爭租賃關係乃屬繼承之公同共有法律關係，具有必須合一確定之情形，故依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定，被告己○○所為前開陳述，除認諾行為外，其效力應及於全體。
六、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不妥之狀態者，即難認有即受確認判決之法律上利益。次按，耕地出賣時，承租人有優先承受之權，出賣人應將買賣條件以書面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為耕地三七五減租條例第十五條第一項、第三項所明定。所謂不得對抗承租人者，即出租人（即出賣人）與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。故承租人如未接獲出賣條件之書面通知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在，且該以買賣為原因而成立之移轉所有權之行為，對於承租人不生效力。經查：（一）本件依被告前開所述，乃主張系爭耕地租約仍有效存在，且因原土地所有人游祥通、林梓桐出售系爭土地時，均未依耕地三七五減租條例第十五條第一項、第三項之規定通知承租人，故渠等人所為之買賣及移轉行為均不得對抗被告，亦即被告主張系爭土地之所有權人仍為訴外人游祥通、林梓桐，『被告係與游祥通、林梓桐等人就系爭土地存有三七五租約關係，而非與原告等人存有三七五租約關係』。（二）從而，本件兩造雖對於：被告之被繼承人許阿埤早於四、五十年間（系爭土地先後出售予林金芳，再由林金芳轉售予原告前），即因不自任耕作、違法轉租，致其與原所有權人即出租人游祥通、林梓桐間之三七五租約關係歸於消滅乙節有所爭執，然無論何造就前開爭執所為主張方為有理由，渠等之結論均為『兩造間就坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○號土地之耕地租賃關係不存在』，亦即兩造均不爭執彼此間就系爭土地並無無租賃關係之存在，從而原告就兩造不爭執之事項訴請確認，並無對立、不妥之狀態存在，縱經本院以判決為前開確認，亦不能排除被告另訴主張與原土地所有權人就系爭土地仍存有三七五租約關係，並否認原告之所有權人地位，故原告提起前開確認訴訟，即難謂有即受確認判決之法律上利益，其請求即有未合，本院自應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年六月二十日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法官林翠華右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
中華民國九十一年六月二十五日~B法院書記官沈峰巨