裁判字號：臺灣桃園地方法院100年簡上字第155號民事判決
裁判日期：民國101年02月29日
裁判案由：給付租金
臺灣桃園地方法院民事判決100年度簡上字第155號上訴人 黃明中 訴訟代理人 郭士誠 被上訴人 楊勝貿 兼訴訟 羅秋蘭 代理人上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國100年
7月6日本院桃園簡易庭100年度壢簡字第175號第一審判決提起上訴，本院於101年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣壹拾伍萬玖仟貳佰玖拾貳元，及自民國一百年一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第3款定有明文。上開規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易訴訟程序之上訴程序亦準用之。上訴人不服上訴聲明原係：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）16萬8,000元及自起訴狀（即支付命令狀）繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見本院卷第20頁）。惟因其上開上訴請求給付金額包括原審已判令給付之金額8,708元，顯見上訴人就其於原審已勝訴確定部分（按被上訴人就其敗訴部分，並未上訴），亦表明為上訴範圍，衡情應屬誤載。且上訴人於本院最後言詞辯論期日變更聲明為：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人15萬9,292元及自100年
1月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第98頁）。以上，應屬更正並為核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊所有坐落於桃園縣○○鎮○○○○○段112之17地號土地上約15坪土地（下稱系爭土地），於81年9月起由被上訴人楊勝貿之父親即訴外人 楊朝順 向當時系爭土地所有權人即訴外人 黃仁安 承租，楊朝順於系爭土地上興建鐵皮屋。嗣因黃仁安將系爭土地贈與上訴人，遂於96年10月25日改由上訴人出租系爭土地予被上訴人經營輪胎行，雙方約定每月租金6,000元，租期自96年11月1日起至97年10月31日止計1年，租金共7萬2,000元（6,000元×12月），雙方並簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約）1份，並由被上訴人羅秋蘭（即被上訴人楊勝貿之母親）擔任系爭租約之連帶保證人。被上訴人楊勝貿雖已繳付6萬元租金，但於上開租賃期間內尚有2個月租金計1萬2,000元迄未給付，爰依租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付上開積欠之租金。又系爭租約租期屆滿後，上訴人已依法終止租約，惟被上訴人迄今仍無權占用系爭土地，其每月受有相當於租金之不當得利，按每月6,000元租金計算，自97年11月1日起至99年12月31日止合計26個月，共計受有15萬6,000元相當於租金之不當得利（6,000元×26月），爰依不當得利之法律關係請求上訴人應給付上訴人15萬6,000元。以上合計16萬8,00
0元。原審判命：被上訴人應給付上訴人8,708元及自100年1月13起算之法定遲延利息。上訴人不服上訴聲明：⒈原不利於上訴人部分判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人15萬9,292元（16萬8,000元－8,708元）及自100年1月13日（即原審支付命令繕本送達之翌日起）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（按原審判決被上訴人給付8,70
8元及其法定遲延利息部分，未據被上訴人上訴，業已確定）。
二、被上訴人羅秋蘭、楊勝貿則以：上訴人之祖父即訴外人 黃煥成 同意被上訴人楊勝貿之父楊朝順於系爭土地上興建房屋，並承諾將包含系爭土地在內共200多坪土地以100萬元出賣予楊朝順，惟因72年間系爭土地已過戶於訴外人黃仁安名下，黃仁安不肯過戶而作罷。但因被上訴人自72年間迄今已陸續給付租金共100多萬元，已合於黃煥成所稱出賣價格100萬元，黃煥成又同意讓被上訴人繼續使用系爭土地上直至過戶為止，因此被上訴人已無再給付租金之義務。另上訴人之員工 高藝庭 取走被上訴人兩人之印章逕行用印於系爭租約上，被上訴人同意就系爭租約以承租範圍為15坪土地計算租金，但雙方約定1年全部租金為6萬元（亦即每月租金為5,00
0元，而非每月租金6,000元）。上訴人請求以每月6,000元計算租金顯然過高，其請求顯無理由等語置辯，並答辯聲明：上訴駁回。
三、本件不爭執事項㈠系爭土地原為黃仁安所有，於92年1月13日以「贈與」為原
因移轉登記為上訴人所有，有土地所有權狀、登記謄本影本等在卷可稽（見原審卷第24頁、25頁）。
㈡依系爭租約記載，被上訴人楊勝貿向上訴人承租系爭土地，
而羅秋蘭為連帶保證人，租期自96年11月1日起至97年12月31日止，有系爭租約影本在卷可稽（見本院卷第9頁）。被上訴人於簽訂系爭租約時已給付上訴人6萬元租金。
四、本院判斷上訴人主張被上訴人積欠伊97年10月、11月計兩個月租金共
1萬2,000元，及自97年11月1日起至99年12月31日止，無權占用系爭土地，獲有相當於26個月租金之不當得利共15萬6,000元，合計16萬8,000元，扣除原審已判決被上訴人應給付8,087元，尚應給付上訴人15萬9,292元，此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。被上訴人抗辯上訴人之祖父黃煥成承諾包含系爭土地在內共200多坪土地以100萬元出賣與被上訴人，惟因72年間系爭土地已過戶於訴外人黃仁安名下，黃仁安不肯過戶而作罷，而被上訴人迄今已陸續給付租金100多萬元，已合於黃煥成所稱出賣價格100萬元，伊不用再給付租金云云。惟被上訴人之父親楊朝順於81年間即向上訴人之父親黃仁安承租系爭土地， 有渠 等兩人所簽訂1年期之租約1份在卷可稽（見原審卷第31頁）。若楊朝順與黃煥成有達成買賣系爭土地之合意，楊朝順豈有可能自81年起向黃仁安承租系爭土地多年，而被上訴人豈有可能於96年11月再向上訴人承租之系爭土地，簽訂系爭租約之理？且縱令被上訴人抗辯曾與黃煥成約定買賣系爭土地屬實，惟系爭土地之原所有權人為黃仁安，並非黃煥成，被上訴人既自承「黃仁安不願過戶系爭土地」，顯見黃仁安不同意以上開條件出售系爭土地予被上訴人，況上訴人與訴外人黃煥成間就系爭土地果真有之買賣約定，亦自無拘束黃仁安或上訴人之效力，是被上訴人上開所辯，即無足取。
㈡又契約書內當事人之印章如係真正，而該當事人否認係其本
人所蓋或其有授權他人代蓋時，應由其負舉證責任（最高法院37年上字第8816號判例參照）。申言之，印章以由所有人保管並自行用印為常態，若印章為真正，而所有人否認係其用印，自應就其爭執該印章非其本人或非由其授權他人蓋用之變態事實，負舉證之責。被上訴人抗辯簽訂系爭租約時，係由上訴人之員工高藝庭取走被上訴人羅秋蘭及楊勝貿之印章逕行用印，被上訴人對於契約內容毫無所知云云。惟查，被上訴人羅秋蘭於本院審理中自陳：「（羅秋蘭是否有收到一份契約書？）當時我跟他要收據，他沒有給我，我們要走時他就拿這張寫收現金6萬元的契約書丟在桌上，他還把印章也拿出來，我把印章拿走，他告訴我這張契約書就是收據，我才拿走，但沒有拿到真正的收據」等語（見本院卷第79頁背面）；惟其於原審亦自承：「租約不是我蓋的，是他的會計，付6千元的約是用簽名的，會計拿去蓋的，蓋好拿給我們看」；「（當初簽約時，沒有告知是15坪，有無證據提出），96年10月我才知到是15坪。96年11月是他自己蓋的，我有簽收據。當時是我算錢6萬元給會計，會計拿小收據給我，沒有蓋章，會計將錢與收據拿辦公室，出來就拿契約給我，我看了一下，上載15坪」等語（見原審卷第56頁背面）。是就上訴人羅秋蘭之陳述互核觀之，足證簽約當日被上訴人有交付6萬元與上訴人會計高藝庭，且被上訴人將渠等兩人私章交予上訴人員工即證人高藝庭蓋章， 嗣高藝庭 拿系爭租約給被上訴人羅秋蘭，而被上訴人羅秋蘭既已自承看過系爭契約內容「上載15坪」，且其既當場亦未再就租金表示異議或拒絕簽署系爭租約，自應認系爭租約已有效成立而有拘束兩造之效力，被上訴人抗辯系爭租約係高藝庭逕行用印云云，無從採信。
㈢兩造租約是否已終止？
按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第450條第1項及第455條前段分別定有明文。又系爭租賃契約書第3條明文約定：「租賃期限自96年11月1日起至97年10月31日止為期1年。租期屆滿乙方（即被上訴人）應即時遷讓交還甲方管理」；「租用地內任何地上建築物於租用期間屆滿，乙方應無條件拆除該建築物，並將租用地回復原狀交還甲方管理。乙方當然喪失一切使用權，且絕不要求搬遷費等任何名目之款項」。揆諸上開規定，可知兩造於簽定系爭租約時已言明系爭租約於租期屆滿時當然終止，被上訴人如欲繼續承租系爭土地，自應續訂或另訂新租約。惟兩造租期屆滿後，上訴人已於以存證信函通知被上訴人「請其給付所積欠之租金，並續訂租約，否則租約即告終止」等語；嗣因被上訴人均未依約給付租金，嗣上訴人已再次以存證信函通知兩造租賃契約終止，有上訴人所寄發之存證信函兩份在卷可稽（見原審卷第14頁至16頁）。足見系爭租約已於97年10月31日終止，兩造租賃關係已因終止而消滅，被上訴人既未舉證證明另有其他可得合法使用系爭土地之權源，則自97年11月1日起即屬無權占有。
㈣本件有無土地法第110條規定之適用？
按土地法第110條之立法意旨乃係「城巿由於人口集中，其土地供不應求，為防止土地所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第110條規定土地租金最高上限之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿土地供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方土地供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用土地，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。況土地若供營業使用，則其享有之商業利益，自非一般居住用土地可比。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；是土地法110條乃係參酌同法97條城市房屋最高上限之規定而來，是該條文所稱「土地」，係指供住宅使用之土地而言；營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第110條所指土地，應解為不包括「供營業使用」之土地，以兼顧租賃雙方之利益，並契合本條之立法本旨。經查，系爭土地地目雖為「田」，有該土地登記謄本在卷可稽，然被上訴人承租系爭土地實際上係供開設輪胎行用之事實，業據被上訴人羅秋蘭於本院審理中陳述綦詳（見本院卷第79頁）。依上說明，本件應無土地法第110條規定土地租金最高上限之適用甚明，是本件應以系爭租約約定之租金為計算基礎，原審援引土地法第110條規定以為本件租金之計算基礎，乃誤解法律之適用，併予敘明。
㈤原告可請求之租金及不當得利若干？⒈依系爭租約第2條約定，兩造約定每月租金為6,000元，租
期自96年11月1日起至97年10月31日止計1年，有該租約影本在卷可憑，亦即被上訴人共應給付上訴人租金7萬2千元（6,000元×12月）。而被上訴人於簽約時已繳足6萬元租金，此為兩造所不爭執。是上訴人主張被上訴人楊勝貿應再給付上訴人上開租賃期間所積欠之租金1萬2,000元，核屬有據。
⒉又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念，其所得之利益僅相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。兩造租賃關係已於98年10月31日終止。被上訴人自同年11月1日起即構成無權占有。上訴人請求相當於租金之不當得利，洵屬有據。再者，本件系爭土地位於桃園縣大金山下段大金山下小段11
2之17地號土地，地目雖為田，但該地段位處楊梅交流道附近，週邊有愛買購物中心，商業活動熱絡，且被上訴人承租系爭土地係供經營汽車輪胎行使用，已如前述。此外，並有系爭土地空照圖、現場使用照片及土地登記謄本附卷可稽，審酌被上訴人占有使用之方式及其位置，認上訴人請求按每月租金6,000元計算相當於租金之不當得利，於法並無不合。職是，上訴人主張被上訴人楊勝貿應給付自97年11月1月起至99年12月止共計26個月相當於租金之不當得利計15萬6,
000元（6,000元×26月），核屬有據，以上合計被上訴人應給付上訴人合計16萬8,000元（1萬2,000元＋15萬6,00
0元），而被上訴人羅秋蘭為系爭租約之連帶保證人，依法自應負連帶清償責任。惟原審已判令被上訴人應給付上訴人8,708元，上訴人主張被上訴人應再給付上訴人15萬9,292元（16萬8,000元－8,708元）及其法定遲延利息，洵屬可採。
五、綜上，上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係請求被上訴人應給付上訴人積欠之租金及相當於租金之不當得利計15
萬9,292元及自支付命令狀繕本送達翌日即100年1月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國101年2月29日
民事第二庭審判長法官劉克聖
法官劉佩宜法官張金柱本判決不得上訴。
以上正本係照原本作成。
中華民國101年2月29日
書記官葉靜瑜