裁判字號：臺灣基隆地方法院107年基簡字第368號民事判決
裁判日期：民國108年01月09日
裁判案由：拆屋還地
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
107年度基簡字第368號原告麗景天下股份有限公司法定代理人 周立章 訴訟代理人 林達傑 律師被告 蕭雪 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國107年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴狀所列訴之聲明為：「(一)被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）占用原告所有坐落基隆市○○區○○段○○○段000000地號如起訴狀附圖所示紅色、401-1地號如附圖所示藍色、410地號如附圖所示綠色部分（下合稱系爭土地；以實際複丈圖為準）拆除，將土地返還原告。(二)被告應給付原告新臺幣（下同）1,700元，及自民國105年1月起至返還系爭土地之日止，按月給付原告112元。」（頁9、13）惟因原告主張系爭房屋之占地位置、面積未臻完備，原告遂俟本院囑請基隆市安樂地政事務所丈量測繪完成後，於107年10月24日提出民事準備書續㈠狀，更正、補充其訴之聲明為：「(一)被告應將系爭房屋占用原告所有系爭土地，如基隆市安樂地政事務所107年4月26日土地複丈成果圖（即本判決附圖；下稱附圖）所示部分予以拆除，並將土地返還原告。(二)被告應給付原告1,700元，及自105年1月起至返還系爭土地之日止，按月給付原告112元。」（頁297）核原告所為係屬不變更訴訟標的，補充或更正事實上或法律上之陳述，自應予准許。
二、本件原告之法定代理人原為 林金安 ，惟於本件起訴後，變更為周立章，且經周立章以原告法定代理人之身分具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀及所附原告公司變更登記表在卷可憑（頁353、337至343），核與民事訴訟法第170條及第175條第1項規定相符，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)原告所有之系爭土地經被告於96年間擅自搭建如系爭房屋之鋼構建築，無權占用如附圖所示編號A部分5.16平方公尺、編號B部分9.01平方公尺、編號C部分11.18平方公尺之部分，且經基隆市政府核定違建在案，為此，爰依民法第767條第1項規定，訴請被告拆除系爭房屋、返還土地。又被告無權占有系爭土地，可獲相當租金之利益而屬不當得利，原告亦得依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，以系爭土地80年至104年申報地價均每平方公尺20
0元、105年為448元之年息10%計算自起訴狀繕本送達翌日起回溯5年相當於租金之不當得利。不當得利之金額自10
2年2月起至104年12月止為1,700元（計算式：200元×30×10%÷12×34）、105年1月起至返還系爭土地之日止，則應按月給付原告112元（計算式：448元×30×10%÷12）。並聲明：1.被告應將系爭房屋占用原告所有系爭土地，如附圖所示部分予以拆除，並將土地返還原告。2.被告應給付原告1,700元，及自105年1月起至返還系爭土地之日止，按月給付原告112元。3.請依職權宣告假執行。
(二)就被告答辯之陳述：被告雖稱其與麗景天下社區管理委員會（下稱麗景天下管委會）完成協商，約定俟被告按其所提供之施工方法施作麗景天下社區之擋土牆（下稱社區擋土牆），麗景天下社區即不再對系爭房屋可能涉及土地越界部分主張權利（下稱系爭協議）。但麗景天下管委會與原告非同一法人格，組織特性亦全然有別，被告不得以其與麗景天下管委會之約定拘束原告。況被告提出之系爭協議內容係指被告應為麗景管委會復原擋土牆基礎翼，否則應負賠償責任，與原告訴請被告拆除系爭房屋無涉；且系爭協議之結論尚附有麗景天下管委會同意被告得以系爭房屋無權占有系爭土地作為交換被告復原擋土牆，應另經區分所有權人會議表決並簽署正式協議之條件，然此業經97年7月19日麗景天下社區區權人大會會議否決，並通過應訴諸法律行動之決議，足徵渠等之間確未就鄰地互不主張權利之事實際約定至明。至被告所提出之施作社區擋土牆施工圖說，其上固有時任麗景天下管委會第18屆副主任委員 張美蕙 、工務委員 王復國 簽名，但此與原告無關，細繹該書面內容，亦無字句可認與麗景天下社區有以復原擋土牆作為系爭房屋合法占用系爭土地之交換，被告空言指摘，自非可採。
二、被告答辯：
(一)系爭房屋於96年間建築完成，因緊鄰麗景天下社區，經兩造查知社區擋土牆有占用被告所有同小段396地號土地（下稱
396地號土地）約達9平方公尺，而系爭房屋有占用如附圖所示編號面積等情，遂多次進行協商。被告慮及社區擋土牆之設置涉及社區公共安全，乃與麗景天下管委會達成系爭協議，同意按麗景天下管委會提供之施工方法施工社區擋土牆，換取麗景天下社區對於系爭房屋所涉越界爭議不再主張權利，該施工圖說已有麗景天下管委會委員之簽名為憑。嗣被告自行出資30餘萬元協助麗景天下社區整修擋土牆（甚多提供2坪空間為麗景天下社區補強社區擋土牆、增設排水溝渠），經該擋土牆修補完成迄今已逾10年，兩造對於系爭房屋、擋土牆互相越界部分均再無爭執。詎麗景天下管委會竟於
106年間突編列訴訟預算，復由原告對被告興訟，已悖系爭協議甚明。
(二)實則，原告「麗景天下股份有限公司」為麗景天下管委會所設立、登記、管理，管委會之主委倘若變更，原告公司負責人也會隨之變更，兩者關係緊密同一，也因此歷來討論有關社區擋土牆基礎翼、系爭建物互相越界之問題，均係透過麗景天下管委會與被告討論，原告對麗景天下管委會、被告間之協議當知之甚詳。但原告不僅表示其與麗景天下管委會無關，且稱被告、麗景天下管委會於97年間達成之上開協議未經過區分所有權人會議決議，不生效力；甚表示原告早於97年間麗景天下社區區分所有權人會議即決議要對被告興訟（麗景天下社區區分所有權人會議在麗景天下管委會、被告協商後2日之97年7月19日召開且決議對被告興訟，但被告對此等情節均不知悉，仍依約履行修補社區擋土牆），致被告無所適從等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張系爭土地為其所有，系爭房屋為被告所有，且系爭房屋占有系爭土地，位置及面積如附圖所示等情，業據原告提出土地登記謄本、現場照片等件為證（頁15至19、23），且經本院勘驗確認屬實，並囑託基隆市安樂地政事務所派員測量確認無誤，有勘驗筆錄、勘驗照片、基隆市安樂地政事務所107年4月26日基安地所二字第1070003567號函及所附土地複丈成果圖附卷可憑（頁45至67、121至123），亦為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張屬實。至原告主張其所有之系爭土地遭被告以系爭房屋無權占有，原告自得依民法第
767條第1項、第179條等規定，訴請被告拆除系爭房屋，將系爭房屋占用之系爭土地如附圖各編號所示之部分返還予原告，併就被告無權占有使用之系爭土地，請求相當於租金之不當得利等語，均為被告所否認，並執前詞置辯，是本件爭點為：(一)被告之系爭房屋坐落而占有使用原告所有系爭土地之部分，有無合法權源？(二)原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？現判斷如下。
(二)被告抗辯其合法占有系爭土地，係答辯稱：原告所有系爭土地與被告所有之396地號土地為鄰地，兩造土地互以社區擋土牆、系爭房屋為越界建物，兩造已於97年間透過麗景天下管委會協議互不主張權利等語，業據其提出97年間因越界建物所召開之數次協調紀錄、互相越界之地籍參考圖、麗景天下社區管理委員會 蕭雪越 建案執行過程書面、基隆市安樂地政事務所97年7月14日基安地所二字第0970006176號函、現場照片、華新一路蕭雪越建案擋土牆安全鞏固方法（含施工方法、施工圖）、396地號土地所有權狀、同意書、97年7月17日麗景天下社區第18屆第1次管委協調會議紀錄等件以佐（頁83、85、89、91、93、97至113、303至304、175、187）。經查：
1.參諸本判決附圖、現場照片及本院當場履勘確認系爭房屋與系爭土地之相對位置可知，系爭房屋係坐落於港口小段392-12、396、410、401-1及400地號土地上，位置西南側後方緊鄰麗景天下社區，除面對華新一路之一側外，其餘三面均為擋土牆（頁47）；至麗景天下社區擋土牆有部分興建於被告之396地號土地，亦有上開基隆安樂地政事務所函覆稱「本所於97年6月23日赴現場指界（土丈字第527號土地複丈案），參照96土丈字第1087、1095號土地鑑界複丈資料顯示該擋土牆基礎翼裸露部分應坐落本市○○區○○段○○○段000地號」等語為憑，是此足知，被告指稱兩造土地暨地上建物係兩相毗鄰，且互相越界，係屬真實，首堪認定。
2.揆諸被告提出之協調紀錄、麗景天下社區管理委員會蕭雪越建案執行過程、97年7月17日麗景天下社區第18屆第1次管委協調會議紀錄等歷來協調文件內容，麗景天下管委會自97年1月31日起，已就系爭房屋是否因越界而致社區擋土牆基礎裸露之事與被告開始協調；復於97年3月14日至97年4月14日間，由麗景天下管委會要求被告提出擋土牆安全鞏固方法，且由被告依照麗景天下管委會之審核多次修改，繪製兩造互相越界之地籍參考圖釐清建物各自越界面積，商議申請重新鑑界；再於97年5月31日，麗景天下管委會主任委員與被告再行協調，經被告表示願將396地號土地部分提供予麗景天下社區使用，且協助補強前開擋土牆，弭平紛爭。嗣麗景天下管委會終於97年7月17日，於麗景天下社區管理委員會第18屆第1次蕭雪越建物協調會議中，與被告達成共識，約定就「1.建物坐落位置。2.擋土牆基翼掏空復原及補強。
3.雙方互占土地」等3部分，以如該次會議討論事項議案一、二、三之決議方式解決紛爭。並於會議紀錄載明：「議案一…蕭雪女士現有建物後方範圍涵蓋本社區檔土牆基翼，雖土地屬蕭雪所有，但因建物鋼骨固定在本社區檔土牆上，往後恐對檔土牆結構造成損壞…蕭雪女士同意將建物（即系爭房屋）後段拆除移至社區擋土牆基翼之外，…同意本年農曆八月底前完成」、「議案二…1.蕭雪女士同意依97年1月29日所召開華新一路越界建築第一次協調小組會議所協調之復原及補強設計圖進行補強擋土牆基翼…工程費用概由蕭雪女士負責支付。2.…擋土牆基翼亦有自然掏空…不是蕭雪女士造成之損壞…蕭雪女士同意…一併補強，所需費用亦由蕭雪女士負責支付。3.加設陰井沉沙池…，所需費用亦由蕭雪女士負責支付。」、「議案三…蕭雪女士現有建物約佔用本社區土地4.81坪，本社區可目視之裸露擋土牆基翼約占用蕭雪土地2.373坪，另後續補強擋土牆基翼約需1.75坪，合計約
4.123坪…雙方同意對方繼續無償使用該現況土地」等語（頁303至304），亦即，雙方同意就系爭土地及396地號土地上建物互相占有之部分，在「被告依麗景天下管委會之施工方法為麗景天下社區修復、補強擋土牆暨闢設陰井沉砂池、排水溝渠」之條件下，雙方均可繼續無償使用現況土地。
3.被告依上開會議決議內容，先於97年7月30日作成載明「蕭雪女士願意即日起7日內開始施工復原麗景天下社區擋土牆基礎翼，依第一次協調會協調結果之復原圖復原…如有違背上述所言，願意負賠償責任…」等文字之同意書（頁143）；並按麗景天下管委會指示，將渠等審核之施工方式工程圖說，提供予應屆麗景天下管委會副主任委員、工務委員分別確認，署名「張美蕙97.8/8」、「王復國08/6」等文字（頁
111），而該社區擋土牆業已施工完竣，亦有卷附照片可供對照。是迨被告完工之後，麗景天下管委會或原告均未再對被告主張權利，被告亦然。準此以觀，堪信兩造之間，確就系爭土地上之越界建物有所協議，且合意被告將上開各項工程施作完畢後，均各自無償使用現況土地，被告亦已依約履行屬實。
(三)原告雖主張：被告僅係與麗景天下管委會締約，主體並非原告，尚不得據此拘束原告云云，但經本院職權查詢麗景天下社區管理委員會之歷屆報備資料、原告公司之設立及歷次變更登記表等關涉原告、麗景天下管委會歷來實質運作之相關文件（頁213至214、229至269、309至332），可徵麗景天下社區召開區分所有權人大會，係以「麗景天下社區管理委員會年度區分所有權人大會暨麗景天下股份有限公司股東會議」名義召開，且就會議之歷次選舉事項，亦均就會議紀錄載明「麗景天下股份有限公司董事長、董事、監察人選舉。選舉說明：由當屆委員、監事擔任之（董事長為當任主委…）」等文字內容（頁231；餘如卷附麗景天下管委會歷屆報備資料光碟電子檔歷年報備資料所示），顯見原告與麗景天下管委會間之關係，尚與一般區分所有權人與管理委員會有別，原告不僅為麗景天下社區之區分所有權人，於麗景天下社區歷屆召開區分所有權人會議時，更可同時派任原告公司時任董事長為麗景天下管委會應屆主委，並將董事長即應屆管委會主委之條件視為選舉辦法之一部（迄今亦然，如
107、106、105年原告公司之法定代理人分別變更為周立章、林金安、 林松桂 ，均與麗景天下管委會各該屆主任委員係屬同一人），且於歷來召開區分所有權人會議時，均一併召開原告公司股東會議，併考之原告公司之營業事業項目係「休閒活動場館業、住宅及建築清潔服務業」，設立地址係「基隆市○○區○○○街○○號3樓」，與麗景天下管理委員會設立地址、從事社區管理維護工作等情亦屬同一等節，亦足彰顯原告、麗景天下管委會間之主體名稱固然不同，但實際設立、經營、組織人員配置關係等內部運作，係高度相關且緊密。再參酌麗景天下管委會與被告歷來協商之過程，均有代表管委會之委員及有前後擔任原告公司股東、董事長之人員（如 江意民 、林金安；頁304、313、315、317、32
6、328）與會；而議程間提及系爭土地無權占有事宜，亦係稱「該處建物侵占麗景天下土地」、「本社區土地」、「土地被佔用問題…授權管理委員會繼續協調」等語（頁21、
304）；又俟麗景天下管委會、被告協調完成之後，原告即未再就本件爭議續而主張所有權或請求協商等節，與上開原告公司、麗景天下管委會之運作型態互相勾稽，應認原告就歷來麗景天下管委會、被告間協商之過程，均知之甚詳，且麗景天下管委會於97年間與被告之歷次協調，應不僅止於麗景天下管委會與被告間之磋商而已，更係原告透過麗景天下管委會與被告所為之協商過程，衡之原告之行為，已可探知麗景天下管委會與被告間之協議內容，實際係貫徹原告即系爭土地所有權人之意思所為，亦足間接推認原告對麗景天下管委會最終與被告所達成建物互有越界但互不主張之結論，有承諾之效果意思，而非僅係單純之沉默，屬默示同意而授權予麗景天下管委會進行協議無誤（最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例參照），據此，足認97年7月17日麗景天下管委會會議議案一、二、三之決議內容，自應拘束本件兩造當事人，堪以認定，則原告主張上開協議係被告與麗景天下管委會所為合意，伊不受拘束，洵無足採。
(四)原告雖又主張：上開協議未經麗景天下區權人會議決議通過，且另訂約款，不生效力，應認兩造間自始未就系爭房屋越界之事有所合意，復以上開97年7月17日麗景天下管委會會議紀錄、97年7月19日之麗景天下社區管理委員會97年度區分所有權人大會暨麗景天下股份有限公司股東會議紀錄為憑。惟查：
1.本院審酌97年7月17日麗景天下管委會會議紀錄，其會議附則固有記載「1.前五項內容須提麗景天下社區區分所有權人大會表決通過後始生效並再簽署正式協議書」等文字，且於達成上開協議後之隔2日（即97年7月19日），麗景天下管委會旋召開區分所有權人會員大會，並於該會議中就上開協議作出表決，表決結果為「1.訴諸法律行動來解決。39票。2.授權管理委員會繼續協調。0票。3.依97年7月17日第18屆委員與蕭雪女士協調結果處理。6票。」等情（頁272），而決議「同意訴諸法律行動」解決本件爭議。惟麗景天下管委會、原告於兩造就「被告依麗景天下管委會之施工方法為麗景天下社區修復、補強擋土牆暨闢設陰井沉砂池、排水溝渠，雙方同意對方繼續無償使用現況土地」之事達成協議之後，不僅未曾就97年7月19日社區召開區分所有權人會議之結論向被告說明，甚且任憑被告於97年7月30日、同年8月6日、8月8日先後以同意書表示其不主張權利、將於一定期限內修補擋土牆，並提出麗景天下管委會指示之施工圖示予時任副主委張美蕙、工務委員王復國簽名確認，逕令被告完成擋土牆施作工程，已與一般常情不符。又倘如兩造就上開協議確附有此等條件存在，被告理應暫待麗景天下社區召開區分所有權人大會決議後，確認條件成就，始為履約，豈可能在兩造約款尚屬未明之際，不顧應另訂新約之合意，驟而提出同意書、工程圖予麗景天下管委會確認署名，甚至自掏腰包進行擋土牆施工，再多提供自己所有396地號土地之面積闢設陰井沉砂池、排水溝渠，在在與常理相悖。
2.又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148條定有明文。而權利固得自由行使，義務本應隨時履行，惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利之性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」（最高法院97年度台上字第950號裁判意旨參照）。又倘權利人就其已可行使之權利，在相當期間內不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人正當信任，以為權利人不欲行使其權利，惟權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷於窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之權利失效原則，即應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，不能發生應有之效果（最高法院105年度台上字第209號判決意旨參照）。查，原告自80年起即為系爭土地之所有權人，且於97年間透過麗景天下管委會與原告達成就兩造土地上互有越界建物不再主張權利之合意，業如前述，應認原告有同意系爭房屋使用系爭土地，即同意被告繼續使用系爭土地之意思，而系爭房屋對系爭土地之占有使用係具有正當法律權源，原告仍執97年7月19日區分所有權人會議內容主張其對被告訴諸法律係有決議可循，已無足採。況縱設原告之權利未受前開協議之拘束，尚可自由決定如何行使，惟衡酌其在被告於97年施作社區擋土牆工程、陰井沉砂池及排水溝渠後，即未再透過麗景天下管委會協商此事，亦未否認其就系爭房屋占有使用系爭土地之事係早已知悉，則其未就系爭房屋占用系爭土地之部分行使權利，且未向被告釐清前開協議或因區分所有權人會議決議有無法執行之可能性，已足引起被告之正當信任，以為原告不欲行使其權利，係因兩造已有無償使用土地之協議所致，詎原告又於10餘年後方 唐突 出面表示行使權利，指摘過去麗景天下管委會、被告間就系爭土地、系爭房屋間之協議與其無涉，忽而主張行使土地所有人之權利，自令被告陷於窘境，而應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，不能發生應有之效果。故原告主張原被告無權占用系爭土地，請求被告拆屋還地，並無理由。
(五)另系爭房屋係有權占用系爭土地，業已認定如前，則系爭房屋既非無權占有系爭土地，被告即非無法律上之原因受有利益，原告依民法第179條規定，請求被告給付1,700元，及自
105年1月起至返還系爭土地之日止，按月給付原告112元相當於租金之不當得利，即屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。又原告敗訴之判決，並不生依職權宣告假執行之問題，此參民事訴訟法第389條之規定甚明。且經原告聲明請求法院依職權宣告假執行，自應於駁回其本案請求時一併駁回假執行之聲請，否則即有原告聲明之事項漏未判決之不當（臺灣高等法院暨所屬法院86年11月研討結果參照），附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國108年1月9日
基隆簡易庭法官曹庭毓以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月9日
書記官黃婉晴