裁判字號：臺灣新北地方法院97年重訴字第252號民事判決
裁判日期：民國98年06月10日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣板橋地方法院民事判決97年度重訴字第252號原告乙○○○訴訟代理人 楊久弘 律師複代理人 陳怡冰 被告丙○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國98年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告與被告於民國78年10月5日簽立不動產買賣契約書（
下稱系爭契約），雙方約定由被告向原告購買坐落臺北縣板橋市○○段第45-1地號至第49-48地號等共52筆土地（重測後為臺北縣板橋市○○段）（下稱系爭土地），付款條件為訂立契約時被告給付第1期款新臺幣（下同）800,000元予原告、第2期款約定於78年11月30日前給付原告2,000,000元、第3期款約定於增值稅單開徵時，憑單給付原告4,200,
000元、第4期款約定過戶登記完畢，發給新所有權狀時給付原告5,200,000元，餘款5,200,000元則於原設定於買賣土地上之抵押權塗銷時給付原告。被告自簽約後僅給付原告前3次款項共計7,000,000元，已移轉登記其中41筆土地於其名下（以新地號為基準計算），剩餘價金迄今仍未給付。㈡依系爭契約第7條第2項約定，土地增值稅應由被告負擔，
惟被告於臺北縣稅捐稽徵處發函催繳增值稅後並未繳納已屬「違約」，復因其未繳納增值稅致無法辦理過戶手續，而蓄意導致不給付第4期款、第5期款自屬「不買」，故被告迄今仍未按約於7日內給付價款應屬可歸責於被告，自符合系爭契約第13條所述「違約」、「不買」及「不履行按約7日內給付價款」之要件。對此，原告曾於81年2月1日以存證信函催告履行之，被告並未置理。其後原告於93年發函被告重申已解除契約之意思，並請被告返還已過戶之土地，仍遭被告拒絕。至96年6月15日原告委任律師再次發函被告表示依系爭契約第13條規定系爭契約已經解除，被告已給付之價款全部沒收作為違約金，並請被告將附表所示土地移轉登記予原告。
㈢系爭契約之條款乃被告所提供、繕打，中間部分刪改及最末
若干補充手寫部分，亦係於被告主導下所為。被告稱系爭契約為代書甲○○所提供云云，惟該代書乃被告所找來，內容條款亦非原告所擬，原告簽立時，該條款業經被告繕打完畢。至於被證1與原證1契約不同之處，原告否認其真正：
1.系爭契約書第3條下方手寫部分（「道路予定地、、、面積約以地籍圖為準」等字）。即使被告所言屬實，買賣雙方對於總價達成一致協議，○○○區○道路○○道路用地於契約中記載，對於契約效力並無任何影響。
2.系爭契約書第3頁左側欄位上方之所有文字。
3.系爭契約書第3頁左側欄位內第6行所載「第二三次款未兌現餘款新台幣、、、約定於年月日前付予乙方」等字。
4.系爭契約書第3頁左側欄位內第七行「買賣標的」四字下方同行之全部小字（「茲收到新台幣肆佰伍拾萬元、、、收款人乙○○○」等字）。
5.除上述外，被證1契約書較原證1契約書所多出之原告姓名印文，原告否認其真正，多出之被告姓名印文，應係被告自行加蓋者，於簽立契約時並無。另就被證1契約書第
3頁左邊欄位倒數第2行之代筆人甲○○印文，於簽立契約時亦無，原告亦否認其真正。
㈣就被告98年1月20日所提存證信函及附件，或因該記載日期
為81年2月之存證信函，距今已長達17年之久，其附件之不動產買賣契約書何以與原證一之內容有所出入，原告實不復記憶，惟當原告提起本件訴訟時，手上所有之契約書確實為原證1無誤。此外，被告所提出之前不動產買賣契約書第3條下方手寫部分，上有「逸民簽」3字之記載，如被告主張該契約為真實，更可看出系爭買賣應為訴外人 朱逸民 所策劃主導，而使用被告之名義簽立。
㈤查訴外人朱逸民（即被告子 朱世棻 之父），於63年11月29日
自訴外人 江素 、 江新喜 、 江棟龍 、 江寶定 購買系爭土地中之19筆土地（重測後之筆數），並於77年將其中8筆土地過戶予被告，78年被告旋與原告簽立系爭契約向原告購買系爭土地，嗣被告之子朱世棻（當時3歲，被告為其法定代理人）於79年11月26日繼承朱逸民之土地，被告及其子取得系爭土地之範圍相當廣泛，且僅取得部分持份（如被告向原告購買
114分之5，被告之子繼承自朱逸民則為228分之30）而非特定土地之全部持分，足證被告及訴外人朱逸民當時確實正在開發系爭土地。
㈥被告主張系爭土地中若干土地地目為「道」，經政府列為都
市○○○道路用地，進而主張原告刻意隱瞞且被告對此土地價款無依約給付必要云云，惟上開被徵收之若干土地其徵收日期為78年5月9日，被告及訴外人朱逸民於78年5月9日前早持有部分系爭土地，且被告乃土地開發工作者，對於系爭土地之情形及相關法令，應可全盤掌握，而原告並非專業且該土地係繼承而來，對土地之實際狀況並不熟悉（此由系爭土地早已73年5月1日即重測為板橋市○○段地號，而系爭買賣契約於78年10月5日簽訂時卻仍以重測前之板橋市○○段為簽約標的即知，原告連土地重測成新地號亦不知情，手中持有之所有權狀仍為舊權狀），當被告及訴外人朱逸民前來向原告表示欲購買原告所有之全部系爭土地時，原告即將手上持有之全部土地所有權狀（含被告所指被徵收之土地，因原告連系爭土地重測都不知情，故未申請重測後之新權狀）交付被告，由被告製作買賣契約及附表，由此可證被告為收購方便，明知系爭土地中之若干土地已被徵收，卻仍然將其列為買賣標的。又依臺北縣政府回覆原告函詢有關板橋市○○段1038、1039、1138、1142及1196等系爭土地之徵收情形，其表示前開土地之地價補償費於79年7月11日提存於臺灣板橋地方法院提存所，並非由原告領取，可證實原告於78年10月簽約時，對於系爭土地之徵收並不知悉。至於被證二之土地登記謄本，其中新興段第1138、1196地號土地雖有抵繳稅款及徵收之記載，惟無法證實該地號上用以抵繳稅款之持分為原告所有（抵繳稅款之權利範圍為19分之1即95分之5，而系爭土地之權利範圍卻為114分之5，抵繳稅款之權利範圍大於原告所持有之權利範圍，故該抵繳之紀錄絕非原告持有之土地）。
㈦此外，地目為「道」者，並不代表該土地即會被徵收或作為
道路使用（其認定應以使用分區為準），另除重測後之板橋市○○段○○○○○號土地於70年9月15日因徵收而登記為板橋市所有，其餘土地於78年10月5日簽約時均未被徵收。且土地徵收條例係自89年2月2日才公布施行，於兩造簽約之78年時，尚無該規定，自無適用土地徵收條例第23條規定之餘地，即使是業經公告徵收之土地，於實際徵收前，所有人仍可處分、過戶，新的所有權人於未來徵收時則可領取相關徵收補償費。
㈧被告主張系爭土地設有抵押權及地上權，並據此抗辯其無法
辦理過戶及付款約定不合理云云。惟以被告之專業及對系爭土地及契約皆知之甚詳，且系爭契約第4條約定，對於既設定之他項權利登記（包括地上權及抵押權皆登記於他項權利部），原告於系爭契約書第3條第5期付款日方需將拋棄證書交付被告，既然兩造於契約中對此業已明確規範，可證被告於簽約時應已知悉此一狀況，且該條款是對土地開發專業之被告所擬訂，豈可事後再行執此抗辯。又一般開發業者即使知悉土地上有地上權或抵押權等問題，只要其認為投資後有收益可圖，仍會購買，待購買後再以協商方式解決處理之。
㈨被告雖抗辯其於該等土地申報及繳納增值稅後，因該等土地
上有地上權，導致遭辦理移轉登記之地政事務所退件云云。惟被告所提被證5撤銷移轉現值申報書，原告從未簽署或蓋章於該文件，可能是被告委請甲○○一人所為，原告對該文件全無所悉，故否認其真正，即使該文件為真，由其文字記載亦無法證明撤銷移轉現值申報係因系爭土地上有地上權登記。且據原告所知，被告係因為未繳納增值稅而未辦理過戶，就被告主張其已繳納增值稅及申辦過戶之情事，原告予以否認。又被告僅提出兩份土地增值稅繳款書影本，未提出辦理過戶資料（或遭退件資料），仍無法證明其就迄今尚未過戶之土地曾繳納增值稅或辦理過戶而遭退件。
㈩另被告雖引用系爭契約第12條，惟該條所謂其他事故應指與
天災地變類似之事故，與被告所稱抵押權、地上權等並不相同。
被告提出被證6之判決書，指摘原告一物二賣云云。惟該案
件乃被告慫恿及指示原告所為者。蓋因當年被告找上原告欲向原告購買系爭土地時，被告除告知原告對於土地情形不清楚外，亦告知先前有此買賣（ 余松濤 及 凌良墩 等人亦係土地投資客主動找上被告欲購買系爭土地），被告知悉後欲原告對訴外人余松濤等人提出自訴，希望藉此能避免前次買賣對其所可能造成之麻煩。故被告前開主張，不僅與事實不符，亦有違誠信。
被告另稱重測後系爭土地共計1072.6265平方公尺，乘上每
平方公尺新台幣16,000元之約定價金，亦僅為17,162,024元，尚不達契約書所訂之17,220,000元云云。惟兩造訂約當時系爭土地總面積為1087.85平方公尺，依每平方公尺新台幣16,000元之約定價金計算，總價金應為17,405,600元，已超過約定價金。此外，因被告所提附表2（即被告尚未過戶土地面積）中編號第62號之土地權利面積應為18.07平方公尺，而非其上所載之8.0701平方公尺，故重測後之土地面積亦應非被告所稱之前開1072.6265平方公尺。
另就被告所聲請傳喚之證人甲○○，於民國97年12月3日在鈞院作證之證詞陳述意見如次：
1.證人或因事件相隔已久，且年紀相當長的關係，於作證當日就鈞院之詢問問題雖有回答，惟觀諸其回答問題時之態度及反應，實不知其是否確實瞭解及知悉問題為何後方才回覆鈞院。故對於證人證詞之正確性，原告實感懷疑。
2.證人就第3條上面的增載，「道路預定地，雙方協議按每平方公尺新台幣捌仟元計算付給面積約以地籍圖為準」，雖表示是其所寫的，惟並未證明是否在經原告同意之情形下加入，亦未證明被證1第3條之原告印文是原告所親自蓋印。
3.證人雖稱若干印文為原告所蓋印，惟原告實際上真無印象當時有蓋該等印文。
4.依證人所述，契約書第3頁左側所載「板橋市○○段四五之五地號及同...地號內、、、重測后新地號以地政事務所分割重測後之地號面積為準」等字樣為其所載，又證人甲○○代書乃被告所找來擬定契約內容及辦理過戶事宜者，由前開記載應可證實關於系爭土地之相關狀況（如抵押權、地上權或土地徵收等問題）甲○○代書應有所掌握、查證，且既然甲○○係有執照之專業代書，又是受被告所託，依法及依常理自應會告知被告系爭土地上之實際狀況，被告辯稱遭原告所騙，與事實並不相符。
5.退萬步言，即使證人所言為真，亦僅證明被告迄今付款7,300,000元予原告，並無礙於被告違約之事實。原告仍有權解除系爭契約，並請求判如起訴之聲明。
為此，爰依民法第259條第1項第1款規定，聲明求為判決被告應將坐落臺北縣板橋市○○段如附表所列地號、面積及權利範圍之土地移轉登記予原告。
二、被告抗辯：㈠原告在79年4月23日即向被告索取第2、3期款6,500,000
元之第一銀行板橋分行支票1張，到期日為79年5月23日，因被告當時手頭不寬，無法如期兌現，經協議由被告取回該6,500,000元支票1張，並開給79年7月17日當日兌現之第一銀行信義分行2,000,000元及到期日79年7月27日臺灣銀行板橋分行4,500,000元支票各1張，均已如期兌現，且上開繕寫筆跡均由代書甲○○書寫，再由原告拿其隨身攜帶之印章蓋章為證，此2、3期款6,500,000元加上第1期款800,000元合計7,300,000元，事實俱在。㈡兩造簽立之系爭契約係由代書甲○○提供之印刷板「定型化
」契約書，若有協議或增刪條文則於兩造同意後才由代書繕寫，再由兩造當場蓋章為證。原告所謂被告所執契約書內容較原告契約書內容多出許多手寫及蓋章部分，以一般常情，凡契約中給付金錢之一方，即要求收受之對造應在給付之一方契約書中繕寫清楚並蓋章為證，而收受之對造未必會帶來契約書為相同之記載。有關被告提出不動產買賣契約書原本之真正與舉證：
1.被告契約書第3條增加手寫字跡，且與原告契約書影本印章不符，推其原因為原告於79年4月23日向被告領取「茲收到二、三次款 陸佰伍 拾萬元正，一銀板橋分行40150號CA0000000，79/5/23兌現」支票同時，經雙方協議所加註之手寫字跡，此由該字跡為同一人（代書甲○○）手寫及原告所使用之印章可證。
2.被告契約書第7、8條所蓋雙方印章及增刪字，均不利被告，應為真正，原告起訴狀所附契約書影本之增刪處未蓋兩造印章，反為不實。
3.系爭契約第3頁左側欄位內第7行「買賣標的」四字下方同行之全部小字部分，此有發票銀行及票號到期日均可證明，況證人於證述此部分時亦有明確之供述確已將銀行本票交付原告收迄，故該筆款項確係原告所領取。
4.就原告爭執有無系爭契約第3頁左側欄位上方所有文字、第3頁左側欄位內第6行所載「第二三次款未兌現餘款新台幣、、、約定於年月日前付予乙方」等字、較原證1契約書所多出之原告姓名印文及被告姓名印文、第3頁左邊欄位倒數第2行之代筆人甲○○印文之記載，有原告81年2月寄發之存證信函中附件契約書影本可證上開爭執不能成立。
㈢被告已故之夫朱逸民生前從事紡織事業，系爭土地係其生前
因從事事業經營之需要，以被告名義購買，被告及其子朱世棻是否從事土地開發或大量收購系爭土地之「旁邊土地」之部分，應與本案系爭事實無涉。
㈣依系爭契約第2條記載兩造買賣價款以每平方公尺16,000元
計算，道路用地以每平方公尺8,000元計算，惟原告出賣之不動產土地明細表中地目欄，並無將道路用地及其他不同地目予以區分之記載或附有地籍圖佐證，顯見原告出售土地時，既不周圓且有隱匿不實之情事。
㈤次將系爭契約所附不動產土地明細表，與原告起訴狀附表二
「兩造間訂立之買賣標的表」比對，原告所出賣重測前臺北縣板橋市○○段第45-13、45-14、45-21、45-22、45-24、45-19、45-29、45-31、45-32地號（即重測後同市○○段第1039、1038、1142、1138、1196、1134地號）土地，其地目皆為「道」，除重測後板橋市○○段第1134地號早被徵收外，同地段1038、1039、1138、1142、1196等地號有因抵繳稅款早經政府於72年9月1日強制充公，再交由板橋市徵收，有因經政府於78年5月9日即公告徵收後，再於81年或85年間完成登記，土地面積為71.45平方公尺，此抵繳稅款及公告徵收皆在兩造簽約以前，原告理當接有通知該等土地已經徵收，依土地徵收條例第23條規定，該土地不得移轉，原告仍將該等土地出售被告，對被告造成不能給付，甚至事後無可回復之無效契約，則被告對此土地價款自無依約給付必要。
㈥再查重測前板橋市○○段49-3、49-4地號（即重測後板橋市
○○段1237、1243、1183地號）土地，於原告出售前，該等土地早已設定地上權，依土地法第104條第1、2項規定，原告應就是否優先通知地上權人負舉證責任，原告若未曾通知，對被告權益已有不利之虞，被告為此先後於93年9月24日及93年10月12日以板橋八甲郵局第135及141號存證信函催告原告履行兩造間不動產買賣條件，並以原告未先將原有設定地上權辦理塗銷，致被告於該等土地申報及繳納增值稅後，最後仍遭辦理移轉登記之地政事務所退件...乃催告原告履行塗銷登記，復聲明請求權時效業經中斷等云。被告於契約時效完成前催告原告履行契約，倘原告主張依系爭契約第13條解除契約，則原告除應返還先前所支付之7,300,000元外，亦須賠償被告同額違約金。
㈦系爭土地，除上開政府已徵收之土地外，於訂約前即於71年
5月24日全部設定抵押權擔保給訴外人凌良墩，擔保債權額4,835,000元，清償日期為72年5月4日，按理原告於收取被告已支付買賣價金7,300,000元後，即可先償還該筆債務以塗銷抵押權登記，原告不此作為，反將抵押權與上開地上權登記在兩造契約中列為被告最後應交付第5期5,020,000元時，才暫由被告保管，俟原告對設定登記塗銷完畢後付清。然衡之原告所剩買賣餘款，並不足清償抵押權債務及需補償地上權之款項，此無疑原告就此不合理付款約定，作為其後買賣契約不能完全辦理移轉登記予被告之藉口。
㈧原告是否有隱瞞系爭土地上有設定抵押權、地上權徵收及先
前曾有買賣之情事部分，可由無論設定抵押權、地上權及徵收均須向所有權人為之，故所有權人對於自己之土地有無設定他項權利無不知之理由，且政府之徵收均有給付所有權人徵收費，所有權人有無領取徵收費即可證明所有權人是否知悉此事，上開之事均發生在契約簽約前，即契約簽訂前原告均已知悉此事，但原告於簽訂契約時不為告知即屬隱瞞。
㈨本件原告出售板橋市○○段第1183、1040地號2筆土地，於
繳交增值稅後，申辦移轉登記時，因該2筆土地已有地上權登記，致遭地政事務所退件，退件後代書應辦理撤銷移轉現值申報，取回已繳納之土地增值稅。原告雖謂撤銷移轉現值申報書非其經手，該文件可能被告委請甲○○一手所為云云，惟向地上權人通知優先購買之時效證明或地上權人優先購買拋棄書等文件，均需由原告提供或補正，原告何有推卸不知之理。且依本案附件之稅捐稽徵處板橋分行98年1月22日函文中已敘明原告於81年1月3日已領取板橋市○○段1040、1183地號2筆土地退還之367,695元，即原告所發之存證信函催告被告應履行土地過戶前，即已知悉自己之上開二筆土地已因有地上權設定而不能過戶，並侵占被告已繳納之367,695元。至於被告是否就系爭土地繳納增值稅並向地政機關送件申辦過戶，由證2附件撤銷「移轉現值申報案」申請案、協議書及臺北縣稅捐稽徵處土地增值稅繳款書觀之，不難明瞭。
㈩又依系爭契約第12條未段「及其他事故等情，應由乙方負責
排除不得虧損於甲方之權益」，已載明原告之土地不能有被他人占有之情形，原告不將已被徵收之土地協商解決及已被設定抵押權及地上權之土地予以排除，已造成被告事實上虧損，進而無法辦理後續履約事宜之責任，應由原告負責排除。
原告就上開抵押權部分設定，揚言其被偽造文書及詐欺所設
定，嗣經臺灣臺北地方法院審理發現原告與訴外人余松濤間早於69年12月20日訂立不動產買賣契約，原告所出賣之不動產係所有坐落板橋市○○段45-1等48筆土地（即其後再出賣被告之52筆土地中之部分，而原告之所以再灌水出售被告4筆即包含已被徵收及設定地上權他項權利部分），因此原告就系爭土地不但有兩次買賣，且隱瞞已經政府公告徵收及設定有地上權登記之土地一併出售被告，此不依誠信原則所訂立之買賣契約，自有違約在先。
兩造不動產買賣契約之標的土地，其重測後共計1072.6265
平方公尺（其中一般土地：998.1105平方公尺；道路預定用地74.516平方公尺），既使原告將上開土地全部移轉過戶被告，並以每平方公尺16,000元計算，價金僅17,162,024元，尚不達兩造契約書第2條所定總買賣價款之17,220,000元，今雙方約定道路預定地按每平方公尺8,000元計算，則實際價款應為16,565,896元（16,000×998.1105＋8,000×
74.516＝16,565,896元），原告依契約顯已多出應得價款654,104元，更何況原告所出賣之土地，尚有部分已被政府徵收及設有地上權登記而不能移轉過戶被告之情事，因此兩造所定之不動產買賣契約原告自始已有違約不實之情事。
被告已過戶之土地面積：281.7962平方公尺，其中一般用地
268.7705平方公尺，道路預定用地：13.0257平方公尺，僅達兩造總買賣標的物之25%，依兩造契約所定買賣價款，被告應付價金為4,404,534元（16,000元×268.7705＋8,000元×13.0257＝4,404,534元）。現被告已給付原告價金共7,300,000元，已逾過戶土地之價金，若非原告不能依約將兩造所定之買賣標的物全部移轉被告在先，則被告何不繼續履約付款。
被告尚未過戶之土地面積：790.8303平方公尺，其中一般用
地729.34平方公尺，道路預定用地：61.4903平方公尺，但原告已被徵收政府徵收之土地：61.447平方公尺（一般用地
21.1402平方公尺，道路預定用地：40.3068平方公尺）及現有地上權登記土地：56.8859平方公尺，即無從移轉登記給被告，則原告理應與被告解決。
併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院查：㈠原告主張兩造於民國78年10月5日簽立系爭契約，雙方約定
由被告向原告購買系爭土地，付款條件為訂立契約時被告給付第1期款800,000元予原告、第2期款約定於78年11月30日前給付原告2,000,000元、第3期款約定於增值稅單開徵時，憑單給付原告4,200,000元、第4期款約定過戶登記完畢，發給新所有權狀時給付原告5,200,000元，餘款5,200,
000元則於原設定於買賣土地上之抵押權塗銷時給付原告，此為被告所不爭執，堪信為真實。至於土地每平方公尺之價額，原告主張每平方公尺均為16,000元，被告則認為一般土地為每平方公尺均為16,000元，道路預定地則為為每平方公尺8,000元，並各提出不動產買賣契約書為證，惟原告提出者為影本，被告提出者為原本，被告並否認原告提出不動產買賣契約書影本之真正。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責；私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第277條前段、第357條分別定有明文。又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之義務，最高法院47年台上字第1784號判例亦可資參照。原告所提出之上開文書為影本，被告又爭執該私文書之真正，自應由原告就該文書之真正負舉證責任，然原告迄未提出任何證據加以證明，足見上開文書無法採為其認為系爭土地之價額每平方公尺均為16,000元之證據。而被告則認為一般土地為每平方公尺均為16,000元，道路預定地則為為每平方公尺8,000元，已據其並提出不動產買賣契約書原本為證，而原告於81年2月1日寄予被告之第14號存證信函附件之出不動產買賣契約書影本中之第
3條就道路預定地部分，亦為相同之記載（本院卷第192頁至第194頁），足證造有關土地價額之約定為一般土地為每平方公尺均為16,000元，道路預定地則為為每平方公尺8,00
0元，合先敘明。㈡原告又主張依系爭契約第7條第2項約定，土地增值稅應由
被告負擔，惟被告於臺北縣稅捐稽徵處發函催繳增值稅後並未繳納已屬「違約」，復因其未繳納增值稅致無法辦理過戶手續，而蓄意導致不給付第4期款、第5期款自屬「不買」，故被告迄今仍未按約於7日內給付價款應屬可歸責於被告，自符合系爭契約第13條所述「違約」、「不買」及「不履行按約7日內給付價款」之要件。對此，原告曾於81年2月
1日以存證信函催告履行之，被告並未置理。其後原告於93年發函被告重申已解除契約之意思，並請被告返還已為所有權移轉登記之土地，仍遭被告拒絕。至96年6月15日原告再次發函被告表示依系爭契約第13條規定系爭契約已經解除，被告已給付之價款全部沒收作為違約金，並請被告將附表所示土地移轉登記予原告。為此，爰依民法第259條第1項第
1款規定，被告應將系爭土地移轉登記予原告。被告則否認有違反系爭契約契約第13條所述「違約」、「不買」及「不履行按約7日內給付價款」之情事，認為原告無權解除系爭契約，亦不得請求將系爭土地移轉登記予原告。
㈢系爭契約第13條規定:「甲方（指被告）違約或不買或不履行按約7日內給付價款時乙方（指原告）得解除本契約」。
茲應審酌者為被告有否「違約或不買或不履行按約7日內給付價款」之事實。原告認為被告有「違約」之事實，係以依系爭契約第7條第2項約定，土地增值稅應由被告負擔，被告於臺北縣稅捐稽徵處發函催繳增值稅後，並未繳納為據，並提出原證3（臺北縣稅捐稽徵處發函）、原證4（台中公益路郵局第929號存證信函）、原證5（台北34友郵局2204號存證信函）為證。惟按土地為有償移轉者，土地增值稅之納稅義務人為原所有權人，土地稅法第5條第1項第1款定有明文，故土地買受人並非土地增值稅課徵之對象。縱令土地買受人與土地原所有人間訂立之買賣契約有土地增值稅由土地買受人負擔之特約，亦屬私法上之契約，不能變更公法上納稅義務之主體。系爭契約第7條第2項約定:「土地移轉增值稅經雙方議定歸於甲方（指被告）負擔之。」，僅係被告有代為支出土地增值稅之私法上義務，但公法上之納稅義務人仍為該土地之原所有權人即原告，原告提出原證3之臺北縣稅捐稽徵處發函所載之納稅義務人亦為該土地之原所有權人即原告，基此，倘原告已依法繳納該稅捐，則原告可依約定請求被告負擔該項稅款。若原告僅催告被告繳納上開稅款，被告無從單獨繳納上開稅，原告必須有協同辦理之行為，例如將土地增值稅單交予被告，或告之土地之地號、增值稅之稅額等事項，被告方能依兩造之約定履行，而由原告提出之原證3（臺北縣稅捐稽徵處發函）、原證4（台中公益路郵局第929號存證信函）、原證5（台北34友郵局2204號存證信函）等觀之，其中證3為臺北縣稅捐稽徵處發函，受文者為原告，與被告無關；其中證4與土地增值稅有關部分，亦僅記載：「本案在81年2月1日第14號存證信函中已說明清：台端（指被告）未於要求期限內繳納核定應納增值稅，並已受稅處註銷原契約之效力，申請現值案撤銷。」等文句（原告並未提出81年2月1日第14號存證信函）；其中證5與土地增值稅有關部分，亦僅記載：「台端未於期限內繳納核定應納增值稅額，致該核定增值稅案件經國稅局撤銷。經本人多次催告台端應向國稅局重報稅額，台端，均置之不理。」等文句，並不能證明原告有為上述協同行為，被告自無從單獨繳納土地增值稅，原告主張被告「違約」，尚屬無據。又原告認為被告未繳納增值稅致無法辦理過戶手續，而蓄意導致不給付第4期款、第5期款，自屬「不買」，且被告未依約於7日內給付價款，應屬可歸責於被告。惟查，依系爭契約付款方法欄所載：「第四次付款約定於過戶登記完畢，發給新所有權狀時，付乙方（指原告）新台幣伍佰貳拾萬元，餘款新台幣伍佰零貳萬元保留，設定塗銷時給付。」，而系爭土地並未全部過戶登記完畢，發給新所有權狀，系爭部分土地上設定之抵押權，亦未塗銷，此為原告所不爭執，足證系爭契約第4期款、第5期款之付款期限尚未屆至，被告並無給付第4期款、第5期款之義務，原告以被告不給付第4期款、第5期款，而認為被告「不買」，並進而推論被告未依約於7日內給付價款，亦屬無據。綜上，原告未能舉證證明被告有「違約或不買或不履行按約7日內給付價款」之事實。從而原告依系爭契約第13條規定解除系爭契約，自屬無據。
㈣兩造訂立之不動產買賣契約，其買賣之標的共有土地52筆，
價金合計17,220,000元，未區分各筆土地之價款，地目有「旱」、「建」、「道」等，系爭契約中並未載明購買土地之目的，此為兩造所不爭執。至於土地每平方公尺之價額，一般土地為每平方公尺均為16,000元，道路預定地則為為每平方公尺8,000元，有如前述。嗣兩造於被告給付第1期、第
2期、第3期價款後，就買賣之標的中之42筆土地（如附表所示）為所有權移轉登記完畢。（就給付就前後3期給付之款項總額，原告認為係7,000,000元，被告則認為係7,300,
000元，惟被告已為所有權移轉登記之土地面積計281.7962平方公尺，其中一般用地268.7705平方公尺，道路預定用地：13.0257平方公尺，僅達兩造總買賣標的物之25%，依兩造契約所定買賣價款，被告應付價金為4,404,534元【16,
000元×268.7705＋8,000元×13.0257＝4,404,534元】。縱以原告所主張之7,000,000元，被告給付給付之價金，已逾所有權移轉登記土地之價金。），可見當事人之意思，其買賣標的應屬可分。又原告就買賣之標的土地52筆中之第1183、1040地號2筆土地，於繳交增值稅後，申辦移轉登記時，因該2筆土地已有地上權登記，致遭地政事務所退件，退件後代書應辦理撤銷移轉現值申報，取回已繳納之土地增值稅。原告雖謂撤銷移轉現值申報書非其經手，該文件可能被告委請甲○○一手所為云云，惟為所有權移轉登記相關文件，均需由原告提供，原告應有所知悉。且台北縣稅捐稽徵處板橋分行98年1月22日函文中已敘明原告於81年1月3日已領取第1040、1183地號2筆土地退還之367,695元，有撤銷「移轉現值申報案」申請案、協議書及臺北縣稅捐稽徵處土地增值稅繳款書、臺北縣稅捐稽徵處標準局分處函在卷可稽（本院卷第199頁、第200頁、第201頁、第216頁），原告此部分之抗辯，不足採信。足證兩造確有就上開2筆土地單獨申辦所有權移轉登記之事實，由此亦足以證明兩造訂立之不動產買賣契約，其買賣標的應屬可分。本件買賣標的既屬可分，退萬步言，縱認被告有原告所稱未依約定負擔土地增值稅之事實，但此部分應繳納土地增值稅之土地，依原證3之臺北縣稅捐稽徵處函示，地號為第1165號、第1167號、第1168號、第1170號、第1171號、第1237號、第1253號，原告所得解除契約者應為此部分。至於如附表示地號土地部分，自屬因達成契約目的即清償而使債之關係當然消滅，且已消滅之債，亦不可能再予解除。
㈤綜上所述，原告並不能證明被告有「違約或不買或不履行按
約7日內給付價款」之事實，原告依系爭契約第13條規定解除系爭契約，並無依據。又本件買賣標的既屬可分，縱認被告有原告所稱未依約定負擔土地增值稅之事實，但此部分應繳納土地增值稅之土地，僅為第1165號、第1167號、第1168號、第1170號、第1171號、第1237號、第1253號土地，原告所得解除契約者應為此部分。至於如附表示地號土地部分，自屬因達成契約目的即清償而使債之關係當然消滅，且已消滅之債，亦不可能再予解除。從而，原告依系爭契約第13條約定、民法第259條第1項第1款規定，請求被告應將坐落臺北縣板橋市○○段如附表所列地號、面積及權利範圍之土地移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
㈥本案事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊方法及舉證，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年6月10日
民事第一庭法官李世貴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年6月12日
書記官蘇哲男┌───────────────────────────────────────────────┐│附表（土地）：│├──┬───────────────────────────┬─┬──────┬────┬──┤│編│土地坐落│地│面積││││號├───┬────┬────┬────┬────────┤├──────┤權利範圍│備考│││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│１│臺北縣│板橋市│新興││1132│旱│149│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│２│臺北縣│板橋市│新興││1133│建│27│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│３│臺北縣│板橋市│新興││1136│旱│9│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│４│臺北縣│板橋市│新興││1137│建│70│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│５│臺北縣│板橋市│新興││1139│道│89│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│６│臺北縣│板橋市│新興││1140│道│12│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│７│臺北縣│板橋市│新興││1141│道│2│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│８│臺北縣│板橋市│新興││1144│建│25│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│９│臺北縣│板橋市│新興││1145│建│1250│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│10│臺北縣│板橋市│新興││1146│旱│570│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│11│臺北縣│板橋市│新興││1147│建│1010│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│12│臺北縣│板橋市│新興││1148│旱│178│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│13│臺北縣│板橋市│新興││1191│建│166│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│14│臺北縣│板橋市│新興││1193│建│76│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│15│臺北縣│板橋市│新興││1194│建│1165│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│16│臺北縣│板橋市│新興││1195│道│145│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│17│臺北縣│板橋市│新興││1198│建│614│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│18│臺北縣│板橋市│新興││1240│建│29│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│19│臺北縣│板橋市│新興││1241│建│6│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│20│臺北縣│板橋市│新興││1201│建│18│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│21│臺北縣│板橋市│新興││1202│建│167│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│22│臺北縣│板橋市│新興││1203│道│5│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│23│臺北縣│板橋市│新興││1140-1│道│6│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│24│臺北縣│板橋市│新興││1141-1│道│15│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│25│臺北縣│板橋市│新興││1143│建│194│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│26│臺北縣│板橋市│新興││1148-1│旱│1│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│27│臺北縣│板橋市│新興││1192│建│17│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│28│臺北縣│板橋市│新興││1193-1│建│1│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│29│臺北縣│板橋市│新興││1195-1│道│9│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│30│臺北縣│板橋市│新興││1195-2│道│4│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│31│臺北縣│板橋市│新興││1196-1│道│1│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│32│臺北縣│板橋市│新興││1196-2│道│6│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│33│臺北縣│板橋市│新興││1197│道│1│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│34│臺北縣│板橋市│新興││1198-1│建│4│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│35│臺北縣│板橋市│新興││1199│建│18│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│36│臺北縣│板橋市│新興││1200│建│144│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│37│臺北縣│板橋市│新興││1201-1│建│4│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│38│臺北縣│板橋市│新興││1202-1│建│1│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│39│臺北縣│板橋市│新興││1203-1│道│2│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│40│臺北縣│板橋市│新興││1239│建│148│10/228││├──┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──────┼────┼──┤│41│臺北縣│板橋市│新興││1253-1│建│67│10/228││└──┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴──────┴────┴──┘