裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第2849號民事判決
裁判日期：民國101年02月17日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第2849號原告 秦雋 為訴訟代理人 謝天仁 律師複代理人 吳佩玲 律師被告劉 樹芬
林志峰 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國101年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林志峰應自門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷二之四號二樓房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
被告 劉樹芬 應給付原告新台幣拾捌萬叁仟貳佰貳拾陸元，及自民國一百年八月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林志峰負擔百分之八十七，由被告劉樹芬負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾叁萬伍仟元為被告林志峰供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣陸萬壹仟壹佰元為被告劉樹芬供擔保後，得假執行。但被告劉樹芬如以新台幣拾捌萬叁仟貳佰貳拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、7款、第2項分別定有明文。查本件原告起訴時聲明第一項係請求被告劉樹芬應將坐落臺北市○○○路○段○○○巷2之4號2樓房屋（下稱系爭房屋）搬遷騰空返還予原告，嗣於100年11月18日具狀追加林志峰為被告，同時變更第一項聲明為請求被告共同將系爭房屋搬遷騰空返還予原告，其餘請求不變。核其所為，尚不甚礙被告之防禦及本件訴訟之終結，且經被告無異議而為本案之言詞辯論，合於前開規定，應予准許。
㈡本件被告林志峰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠被告劉樹芬與訴外人丸田營造有限公司（下稱丸田公司）於
97年間就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租期自97年5月1日起至100年4月30日止，每月租金新台幣（下同）2萬元，嗣系爭房屋遭法拍，由訴外人 陳松田 得標，於99年5月1日由法院核發不動產權利移轉證書而取得所有權，原告於99年7月27日向訴外人陳松田買受系爭房屋，並為所有權移轉登記，故原告為系爭房屋之所有權人。依民法第425條第1項之規定，被告劉樹芬與丸田公司間之租賃契約，對原告仍繼續存在。另依民法第455條規定，承租人應於租賃關係終止後返還租賃物，系爭租約於100年4月30日屆期，然被告劉樹芬並未遷讓返還系爭房屋，並同意被告林志峰繼續無權占有使用。又被告劉樹芬自99年5月1日起，即未依約繳付租金，原告得請求自99年5月1日至100年4月30日止，系爭租約存續期間之租金共24萬元。系爭租約第6條並約定：「乙方（即承租人）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，…」，第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。被告劉樹芬既未交還系爭房屋，原告自得請求被告劉樹芬自系爭租約期限屆滿翌日即100年5月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付租金5倍之違約金，為符公平合理，爰請求每月4萬元之違約金，並依系爭租約第12條，請求被告劉樹芬賠償第一審律師費用7萬元及訴訟費7,820元。
㈡爰依民法第767條所有物返還請求權、民法第455條租賃物返
還請求權之規定，以及系爭租約之約定，聲明請求：⒈被告應共同將坐落於臺北市○○○路○段○○○巷2之4號2樓之房屋搬遷騰空，返還予原告。⒉被告劉樹芬應給付原告317,820元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告劉樹芬應自100年5月1日起，至其將坐落於臺北市○○○路○段○○○巷2之4號2樓房屋搬遷騰空返還予原告之日止，每月給付原告4萬元。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：㈠被告劉樹芬則以：伊係於97年5月1日至100年4月30日間，向
丸田公司租賃系爭房屋進門右手邊部分開放區域做為辦公室使用，並非承租系爭房屋之全部，租賃期間之租金每月2萬元，已自丸田公司積欠伊之250萬元欠款中抵扣。且伊已於系爭租約到期前之100年2月、3月間搬離系爭房屋，將房屋鑰匙交還給丸田公司之蔡承運。當時伊僅知系爭房屋已遭法拍，並不知道系爭房屋後來還有轉手，原告亦未通知伊已購得系爭房屋，一般經由買賣或法拍取得物件之租賃轉移，所有權人不主動告知承租人，承租人無從得知買主為何人。故伊無從把系爭房屋之鑰匙交給法拍買受人或後手即原告。伊不認識被告林志峰，且系爭房屋交還予原出租人丸田公司時，還有其他不認識之第三人在使用，並非僅有伊1人持有系爭房屋之鑰匙，伊亦未曾將所承租部份轉租或同意被告林志峰等第三人使用，並無原告所指違約情事等語置辯。並聲明：⒈請求駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告林志峰未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠被告劉樹芬與丸田公司簽訂系爭租約，由被告劉樹芬承租系
爭房屋，租期自97年5月1日起至100年4月30日止，共計3年，每月租金2萬元；嗣系爭房屋遭法拍，由訴外人陳松田得標，本院於99年5月1日核發不動產權利移轉證書，原告再向訴外人陳松田買受系爭房屋，於99年7月27日為所有權移轉登記，而取得系爭房屋所有權之事實，業據原告提出系爭租約、本院99年5月1日北院隆98司執丙字第21450號不動產權利移轉證書、系爭房屋之建物所有權狀等為證（見本院卷第9至16頁）。並經本院調閱98年度司執字第21450號執行卷確認無誤，且為被告所不爭執，堪認屬實。
㈡原告主張系爭房屋現由被告林志峰無權占有使用，業據其提
出100年11月10日會同里長辦公室人員、當地管區警員至系爭房屋查看之現場照片、錄影光碟等為證（見本院卷第129至136頁），並有臺北市政府警察局中山分局100年12月5日北市警中分刑字第10034847100號函附交辦單、員警工作登記簿，以及101年1月3日北市警中分刑字第10035213600號函附被告林志峰之基本資料在卷可佐（見本院卷第139至141、150至151頁）；又本院101年2月3日庭期通知寄送至系爭房屋址，亦係由被告林志峰本人於100年12月27日簽收，有送達證書在卷足稽（見本院卷第152頁）。並經被告劉樹芬具結陳稱：伊並不認識被告林志峰，未曾將系爭房屋轉租予被告林志峰或同意其使用系爭房屋等語明確（見本院卷第162頁）。而被告林志峰已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條文第1項之規定，視同自認，自堪信原告上開主張為真。從而，原告依民法第767條所有物返還請求權之規定，請求被告林志峰自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據。
㈢原告另主張系爭房屋係經被告劉樹芬同意而提供予被告林志
峰使用，故被告劉樹芬應與被告林志峰共同遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第6條自100年5月1日起至其遷讓房屋之日止按月給付4萬元之違約金、依系爭租約第12條給付本件律師費7萬元及訴訟費7,820元，另應給付99年5月1日至100年4月30日積欠之租金共計24萬元；則為被告劉樹芬所否認，並以前詞置辯。故本件應審究者即為：原告請求被告劉樹芬遷讓返還系爭房屋，以及給付違約未返還系爭房屋之違約金、律師費及訴訟費等，有無理由？原告請求被告劉樹芬給付積欠之租金24萬元，有無理由？茲析述如下：
⒈原告請求被告劉樹芬遷讓返還系爭房屋，以及給付違約未返
還系爭房屋之違約金每月4萬元、律師費7萬元、訴訟費7,820元等，均無理由：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條固定有明文，惟此租賃物返還請求權，仍需以被請求人占有該租賃物之事實為前提，否則殊無主張該租賃物返還請求權之餘地。依前揭說明，原告既係主張被告劉樹芬於租賃期間屆滿後仍無權占有系爭房屋，而依民法第767條、第455條請求被告劉樹芬遷讓房屋，被告劉樹芬則辯稱其已於租期屆滿前之100年2月、3月間搬離系爭房屋，而否認占有系爭房屋，即應由原告先就被告劉樹芬占有系爭房屋之事實負舉證責任。
⑵惟依上開原告提出之100年11月10日現場照片、錄影光碟，
以及上開臺北市政府警察局中山分局函附員警工作紀錄簿載稱「…民眾請求協助…過程中其自帶鎖匠上樓開門…待其開鎖後發現屋內有人，請求本網查證其身份，經詢問當事人林志峰同意，登記其身份」等語（見本院卷第141頁），僅足以認定系爭房屋現係由被告林志峰占有使用。參以圓山派出所員警曾數度依本院函囑，於100年8月16日、100年10月6日、100年12月2日至系爭房屋現場查看，均未發現被告劉樹芬在場，有臺北市政府警察局中山分局100年8月22日北市警中分刑字第10033250600號函、100年10月7日北市警中分刑字第10034022400號函、100年12月5日北市警中分刑字第10034847100號函（見本院卷第47至51、106至109、139至141頁）。證人 陳雪蓮 復於本院審理中具結證稱：伊100年間任職於址設臺北市○○○路○段○○○巷2之4號1樓（即系爭房屋樓下）之婚紗店，該婚紗店係由原告之母親 蘇珍琳 所經營，伊平常上班時間為早上9點到晚上6點，伊有時會看到一名男子出入系爭房屋，但該名男子並非被告劉樹芬等語（見本院卷第160至161頁）；堪認被告劉樹芬辯稱其已於100年2月、3月間搬離，而未占有使用系爭房屋，應堪採信。
⑶至原告雖主張依系爭租約，被告劉樹芬租賃之範圍為系爭房
屋全部，且依執行卷之系爭房屋使用現況調查表，員警於98年7月24日至現場查看時，房屋內只有被告劉樹芬在場，故被告林志峰若非得被告劉樹芬之同意，不可能使用系爭房屋云云。惟查，依本院拍賣系爭房屋時就房屋使用情形所為記載，系爭房屋於97年8月21日查封前，除由債務人丸田公司自營公司外，並已分別分租予第三人福益建設有限公司（租期自97年2月1日至98年1月31日）、隆利華貿易有限公司（租期自97年6月1日至98年5月31日）、被告劉樹芬（租期自97年5月1日至100年4月30日）等占有使用，故系爭房屋拍定後不點交，有本院民事執行處98年9月23日北院隆98司執丙字第21450號通知在卷足稽（見本院卷第75至78頁）。上開第三人之租賃期間均與被告劉樹芬之租賃期間部分重疊，堪認被告劉樹芬辯稱系爭租約就租賃範圍之記載不明確、其僅承租系爭房屋之部分範圍使用，堪以採信。況由上開執行通知，亦可知系爭房屋於拍定前，除由出租人丸田公司自用外，另有多家公司承租使用，拍定後亦未點交，故衡諸常情，先後持有系爭房屋之鑰匙者，當非僅被告劉樹芬1人，即無法排除被告林志峰係經由被告劉樹芬以外之第三人取得系爭房屋之鑰匙而自行進入屋內之可能性。從而，原告以上開理由主張被告林志峰係經被告劉樹芬同意而占有使用系爭房屋，亦無足採。
⑷原告既未能舉證證明被告劉樹芬現仍占有使用系爭房屋，或
被告林志峰係經被告劉樹芬同意而使用系爭房屋，則原告請求被告劉樹芬返還系爭房屋，即無理由。又被告劉樹芬辯稱：伊僅知系爭房屋遭法院拍賣，並不知系爭房屋又轉手予原告，法拍之買受人以及原告均未曾通知伊已取得系爭房屋之所有權等情，亦為原告所不爭執；原告既未通知被告劉樹芬其已取得系爭房屋之所有權而得行使出租人之權利，自難責令被告劉樹芬應於租期屆滿時將系爭房屋交還予原告。且原告亦未能舉證證明被告劉樹芬於租賃期滿後仍繼續占有使用系爭房屋，則其主張被告劉樹芬違約未返還系爭房屋，而依系爭租約第6條請求被告劉樹芬自租期屆滿翌日即100年5月1日起至遷讓房屋止按月計付4萬元之違約金，以及另依系爭租約第12條請求被告劉樹芬賠償其違約致原告涉訟所需繳納之訴訟費7,820元、律師費7萬元，均屬無據。
⒉原告得請求被告劉樹芬給付積欠之租金183,226元：
⑴按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯
僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同（最高法院45年台上字第590號判例要旨參照）。又民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言，若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債權按月扣抵租金，屬別一契約，且此契約對於因受讓租賃物而繼為出租人之受讓人並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，主張按月扣抵應支付受讓人之租金（最高法院92年度台上字第2299號判決意旨參照）。被告劉樹芬辯稱：依系爭租約之約定，伊應給付之每月租金2萬元，係從原出租人丸田公司積欠之250萬元中抵扣；固有系爭租約記載「每月租金從欠款新台幣貳佰伍拾萬元抵扣」在卷可稽（見本院卷第12頁），惟依前揭說明，該等以欠款按月扣抵租金之契約，係存在於被告劉樹芬與原出租人丸田公司間，對受讓系爭房屋之人即原告等並非繼續有效，被告劉樹芬自不得以之對抗原告，故原告仍得於受讓系爭房屋、繼為出租人後，請求被告劉樹芬給付積欠之租金。
⑵復按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依
民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年台上字第1100號判例要旨參照）；亦即受讓人承繼出租人之地位，而與承租人繼續發生租賃關係，係以租賃物所有權之移轉為其準據時點，在此時點之前，出租人業已取得之租金請求權等權利並不移轉於受讓人。經查，系爭房屋係經法院拍賣而於99年5月1日由訴外人陳松田取得所有權（見本院卷第13至14頁），承繼丸田公司取得出租人之地位；原告復於99年7月27日自訴外人陳松田處受讓取得系爭房屋之所有權（見本院卷第16頁），而承繼出租人之地位；原告既未舉證證明訴外人 陳松田業 將其取得系爭房屋所有權期間對於被告劉樹芬之租金債權讓與原告，則原告自僅得請求自其取得系爭房屋所有權而成為出租人之日（即99年7月27日）起至租期屆滿之日（即100年4月30日）止之租金共計183,226元【計算式：（5/31〈99年7月份〉＋9〈99年8月份至100年4月份〉）×每月租金2萬元＝183,226元。元以下四捨五入】。另查，系爭租約第4條固約定租金應於每月1日前繳納、每次應繳1個月份（見本院卷第9頁），原告復請求被告劉樹芬給付上開積欠之租金自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息；惟原告於受讓取得系爭房屋之所有權後，並未通知承租人即被告劉樹芬，業如前述，自難認被告劉樹芬未按系爭租約所定時間給付租金予原告係可歸責於被告劉樹芬，而令其自租約所定給付期限屆滿時起負遲延責任；又本件起訴狀繕本雖曾送達至系爭房屋址，惟因無人收受，而於100年5月24日寄存於中山分局圓山派出所，有送達證書附卷可參（見本院卷第28頁），被告劉樹芬復辯稱其已於100年2月、3月間搬離系爭房屋，自難認上開起訴狀繕本已於100年5月24日合法寄存送達於被告劉樹芬之住所而發生催告之效力，故應認被告劉樹芬係於本院100年8月9日行言詞辯論時經原告催告，而未為給付，始應負遲延責任。故原告得請求被告劉樹芬給付積欠之租金183,226元，及自被告劉樹芬受催告翌日即100年
8月10日起至清償日止，按法定利率即年息百分之五計算之利息，其逾此部分之請求，即無理由。
五、綜上所述，原告係於99年7月27日取得系爭房屋之所有權及出租人之地位，而被告林志峰係無權占有系爭房屋，故原告依民法第767條所有物返還請求權之規定，請求被告林志峰自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告，以及依系爭租約之約定，請求被告劉樹芬給付99年7月27日至100年4月30日間之租金共計183,226元，及自100年8月10日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開部分之請求，均無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：原告及被告劉樹芬分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本裁判之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國101年2月17日
民事第五庭法官陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月17日
書記官謝淑芬