裁判字號：臺灣臺南地方法院94年訴字第1059號民事判決
裁判日期：民國95年02月10日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決94年度訴字第1059號原告戊○○訴訟代理人王盛鐸律師
何冠慧 律師被告家億建設股份有限公司法定代理人丁○○被告丙○○共同訴訟代理人 溫三郎 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於95年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決（一）被告家億建設股份有限公司應給付原告新臺幣（下同）240,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告丙○○應給付原告360,000元，及自追加被告狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於94年7月23日前往被告億建設股份有限公司（下稱被告公司）臺南市○○○路之接待中心看屋，由接待人員介紹E棟3號即門牌號碼臺南市○○○路○○巷○號房屋，原告走馬看花大略看過1小時，被告公司人員即證人乙○○並未逐條說明契約內容，只大略說明坪數、總價、付款方式，即表示要趕快正式簽約交付訂金及簽約金，否則已有別人要買，並未給予原告充分審閱契約及思考的時間，在急迫輕率又缺乏輕驗的情況下，誤信證人乙○○所述為真，於當日即簽立面額600,000元之商業本票，並分別與被告公司與被告丙○○簽立不動產買賣契約，買受坐落於臺南市○區○○段755-18、755-24地號土地及其上門牌號碼臺南市○○○路○○巷○號之房屋（下稱系爭房地），總價金為7,500,000元，又原告於該日，除簽立系爭房地不動產買賣契約書2份，共28條條文外，尚簽立代辦貸款契約書1份計6條條文、綠邑晶采生活公約同意切結書1份2條8個條款，非僅只簽立每份不動產買賣契約書14條條文而已。
（二）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性，涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間；又事業不得為足以影響交易秩序之顯失公平行為，消費者保護法第11條之1、公平交易法第24條定有明文。另行政院公平交易委員會於84年6月20日曾函中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會，請轉知所屬會員，建築投資商銷售房屋時，在與客戶簽約前，應提供客戶充份之契約審閱期間，審閱期間至少5天，不能事先要求消費者預先給付定金和契約金再提供買賣契約書。又依內政部90年7月11日台內中地字第9082362號公告（行政院消保會第78次委員會議通過），成屋買賣的契約審閱期間至少5日。而審閱期間規定之目的，在促使交易雙方立於平等之機會，無論簡易或繁雜，賣方均應給付買方合理之審閱期間，充分考量是否付款進行交易，以避免買方在匆促之下作成決定，事後反悔而造成交易雙方之衝突與困擾。本件被告並未給予原告5日之審閱期間，現場銷售人員證人乙○○、己○○亦未告知原告得將契約攜回審閱，更未說明契約內容若有疑問不清之處可以帶回。
（三）證人乙○○、己○○於本院94年10月7日準備程序期日所為之證述並不實在。蓋原告係於94年7月23日下午1時30分許，與原告之子即證人 陳冠誠 一起至被告公司看房子，並由證人陳冠誠駕車搭載前往，之後再打電話請地理師甲○○到場，等地理師甲○○到場時，已近該日下午3時許，原告於該日僅看E3、E5、E6等3間房子，簽約當時證人乙○○是用很快唸的方式唸過契約條文，未向原告清楚說明條文內容，且原告於簽約當日並未授權證人乙○○、己○○代刻印章，系爭房地不動產買賣契約書上原告之印文，係證人乙○○、己○○未經原告同意擅自刻印所蓋，簽約時間是在該日下午約3時30分過後約4時多即完畢，且係證人己○○逼其簽立600,000元之本票後，雙方再簽立系爭房地不動產買賣契約書，並非簽立系爭房地不動產買賣契約書後，原告再簽立該600,000元之本票。是證人乙○○、己○○證述，原告係於94年7月23日上午10時許1個人先來看房子、簽約時曾清楚向原告說明條文內容、該日下午2時許即開始簽約、原告看房子的時間甚長、簽約時間有1個半小時至2個小時之久、簽立系爭房地不動產買賣契約書後，原告再簽立上開600,000元本票等情，均係與事實不符之不實證述。
（四）原告簽立系爭房地不動產買賣契約書後，於94年7月28日下午再去查看系爭房地，發現房屋後面通巷太窄又不通風，當日即向證人乙○○表明要解除房地買賣契約，但證人乙○○不接受。94年7月30日下午原告再去查看系爭房地，經仔細查看下，赫然發現該房屋各樓層的牆壁均有多處細微的龜裂，全新房屋實不應有此現象，當場再度向接待人員表明要解除買賣契約，亦遭接待人員拒絕。被告一再拒絕，欲讓原告知難而退，原告在解除契約無望之下，不得已才於94年8月3日寄發存證信函，表明解約請求返還已交付之買賣價金600,000元。又原告雖然有房屋2棟，惟均非以正常買賣方式取得，永康市之房屋是因前夫繳不起貸款而承接，東門路之房屋則是娘家父親所贈與，原告從未向建商或民間買過房屋，實缺乏購屋經驗。
（五）又按法律行為違反強制或禁止之規定者無效；法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，民法第71條、第72條定有明文。本件被告公司之銷售行為違反上揭消費者保護法及公平交易法之規定，契約應屬無效，被告依民法第113條之規定，應負回復原狀之責，是被告公司應將600,000元買賣價金中之240,000元返還原告；被告丙○○將600,000元買賣價金中之360,000元返還原告。縱認買賣契約尚非無效，然被告係以欺罔行為向原告騙稱系爭房地已有他人要購買，必須趕快正式簽約及交付訂金，致使原告信以為真，並利用原告急迫、輕率而無經驗之情形下給付該600,000元，且顯失公平，原告已發存證信函撤銷購買系爭房地之意思表示，另再以起訴狀及追加被告狀之送達表明依民法第88條、92條撤銷意思表示，或依民法第74條第1項，請求撤銷被告之暴利行為，併依民法第227條之2第1項之規定，請求被告公司應將600,000元買賣價金中之240,000元返還原告；被告丙○○將600,000元買賣價金中之360,000元返還原告。
三、證據：提出不動產買賣契約書（建物）1份、不動產買賣契約書（土地）1份、代辦貸款契約書1份、綠邑晶采生活公約同意切結書1份、存證信函2份、臺南市政府94年8月9日南市法保字第09409506830號函1份、內政部成屋買賣契約書範本1份、臺南市稅捐稽徵處94年8月1日南市稅房字第0940079854號函1紙、甲○○於94年10月18日出具之證明書1紙及網路留言1紙，並聲請訊問證人乙○○、己○○及陳冠誠。
乙、被告方面：
一、聲明：請求判決（一）駁回原告之訴。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執執行。
二、陳述：
（一）原告於94年7月23日至銷售現場，由 陳月昭 小姐介紹E、F棟，原告仔細看屋，並由原告帶來之地理師甲○○陪同看過後，看房屋時間約2個小時，最後才決定簽約。因系爭房地係成屋，合約條款土地及房屋各僅14條，且均係買賣之基本條款，如買賣之標的、價金、付款明細、產權移轉之登記、稅金負擔、權狀及房屋之交付，及違約罰則等，當場告知原告，先講解全部條款，若有疑問不清楚可將契約帶回，但經講解後，原告認無必要帶回審閱，即簽章完成合約，並開立600,000元本票1紙。94年7月25日中午原告來繳款，由證人乙○○小姐陪同到銀行匯款600,000元，於當天簽收，並退還本票。94年7月26日下午3點30分，原告來辦理對保及過戶用印。
（二）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日「以內」之「合理期間」，供消費者「審閱全部條款內容」，消費者保護法第11條之1固定有明文。惟該條立法精神乃因或有「企業經營者」如保險業之保險契約條款，內容繁複、深奧難懂，故有審閱期間之規定，並非旨在使買賣雙方立於不平等條件，或妨害社會交易及使買方得有僥倖之機會，故該條重點乃在「合理期間」及「審閱全部條款內容」，若訂立契約之內容簡單易懂，短暫時間即得審閱完畢，且當事人間對契約條款並無爭執，雙方均依照契約內容履行，即不得藉口所謂「審閱期間」未有30日「以內」，而得主張契約無效。況縱有違反「審閱期間」規定之條款者，亦僅該違反「審閱期間」規定之「條款」，不構成「契約之內容」，並非買賣契約均屬無效，稽諸同第11條之1第2項規定即知。本件原告仔細看過系爭房地，並由地理師甲○○陪同看過，非常滿意，才決定簽約，且雙方所簽立之不動買賣契約書僅各2頁共28條，且約定內容為「出賣不動產標的」（第1條）、價格（第2條）、付款明細（第3條）、產權登記時間（第4條）、賣方保證無產權不清（第5條）、產權登記若須買方配合，不得拒絕（第6條）、買方得指定登記予第3人（第7條）、規費及代書費之負擔（第8條）、房屋稅及水電費之負擔（第9條）、不動產交付日期（第10條）、不動產依房屋課稅現值為移轉契價（第11條）、交付權狀日期（第12條）、建築及使用執照之範圍及現況交屋且買方已詳閱本合約之條款（第13條）、違約罰則（第14條）等，條款簡單易懂，且屬買賣契約成立之基本要件，否則違反民法第153條之規定，買賣契約豈不是無效。換言之，該契約內容均屬契約成立必要記載事項而以明文代之而已，且雙方均依買賣契約內容履行，即原告亦依約定匯款，被告亦依約辦理過戶手續，雙方對契約內容均無爭執，依信賴法則，自無審閱期間違反與否之問題。
（三）按除公平交易法另有規定外，「事業」亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，公平交易法第24條固定有明文。惟須事業有足以影響交易之欺罔或顯失公平之行為，方與該要件相當。本件原告主張「只走馬看花大略看過，接待人員即表示要趕快正式簽約交付訂金及簽約金，否則已有別人要買，並未給予原告充分思考期間」云云，與事實不符，又其主張或為主觀價值之思考，並不足為影響交易之欺罔行為，而通常客觀上亦不致即有顯失公平之行為。再按民事上所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其錯誤而為意思表示；又主張被詐欺而為意思表示者，固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證責任（最高法院18年度上字第371號、44年度台上字第75號判例參照）。本件被告並無詐欺原告情事，且原告亦未舉證以實其說，其主張顯乏理由。又原告主張依民法第88條撤銷錯誤意思表示，乃係意思表示動機有無錯誤問題，非意思表示之內容或表示行為有錯誤。再者，本件亦無積極證據足以認定被告有原告所主張，利用原告急迫、輕率、無經驗，而與之簽立系爭房地不動產買賣契約之情事，是原告此部分之主張，亦屬無據。
（四）本件原告於94年7月23日早上約10點多1個人先來看房子，之後才電話連絡其子陳冠誠過來看房子，原告看得很清楚，從早上看到下午，當時還有1位銷售人員陳月昭小姐陪同看屋，原告總共看了4戶，即E3、E5、E6、E7等4戶，因為地理師甲○○說E3即系爭房地比較適合原告，原告才決定購買系爭房地，簽約前原告看房子2、3個小時，簽約之後，原告還有再去看房子及週遭的環境。而原告自認擁有2棟房屋，理當對屋況有相當理解，且原告同時詳細看過E3、E5、E6、E7等4戶，經詳細比較後，又參酌地理師之意見，最後選定購買系爭房地，在在顯示原告是相當仔細之人，且詳細比較4間屋況及地理風水等情，故原告主張未經仔細看屋等情，顯無足採。
（五）原告係老師退休，無論學識及社會地位，均有一定水準，兼之其子陳冠誠目前就讀崑山科技大學，27歲（00年0月00日生），均有相當社會經驗與學識，而且土地及建物合約書雖稱有28個條文，惟土地與建物買賣合約書之條文均相同，簽約時間使用1、2個小時，難謂對買賣契約條文，未有充分瞭解。原告係謹慎與堅持之人，其本身之學識及社會地位，加上其子之學歷與年齡，使用1、2個小時來認識28個條文，且該買賣契約均屬一般性買賣成立及生效基本之約定，應屬綽綽有餘；加上原告從來未對合約之內容有任何疑義或不滿，則所謂契約之審閱期間，於本件買賣契約之簽約，並無意義，要無適用之餘地。另縱然原告對買賣契約之內容有疑義，欲引用「契約審閱5日期間」，亦當在簽約後5日即7月30日提出，詎其至94年8月4日始發存證信函表示解約，亦早逾其主張之審閱期間，況且原告及其律師在法庭上均稱對契約的內容沒有意見，顯見與審閱期間無涉。
（六）證人乙○○小姐未向原告表示系爭房地已經有人付3,000元訂金，要買就要趕快簽約交付訂金，亦未聽聞被告公司其他人員有跟原告說過系爭房地已經有人付3,000元訂金，要買就要趕快簽約交付訂金等情，業據證人乙○○小姐於本院證述在卷。況既然有人如果付3,000元訂金，則被告跟本不可能再與原告訂約。又本件房屋及土地總價達7,500,000元，被告沒有也不可能只向客戶收3,000元訂金之情事。再者，縱然有上述情事，原告是否購買系爭房地仍得自主，若不中意，豈有因之即簽約，並事後主張遭詐欺及錯誤云云之理。換言之，買賣之重要因素，係買賣標的物及價金之合意，有人付3000元云云，頂多僅是動機問題。況且若原告無買賣合意及中意屋況，亦不可能僅因「有人付3000元訂金」云云，即成為買賣契約之重要因素。本件原告不否認買賣契約書上之姓名，為其所親簽，則本件買賣契約依法仍成立生效。又「印章部分，我們有先詢問戊○○女士的意見，戊○○女士同意我們代刻印章，代刻印章之後，因為有公司的大小章，所以我同事在旁邊幫忙蓋公司的大小章及戊○○女士的印章，因為契約書1式2份，我將1份跟戊○○女士講解，另1份則由公司同事蓋章，同事蓋完章之後再交換契約書蓋另1本，之後戊○○女士才簽名」等語，業據證人乙○○小姐於本院證述在卷。
（七）綜上，本件原告購買系爭房地之時，被告已清楚告知原告得將契約攜回審閱，惟因契約內容均屬一般契約成立要件及慣例，故原告在經詳閱內容，未攜回審閱，係其權利；且原告始終未對契約內容有異議，只是事後反悔不想購買罷了；被告亦無為難，只是契約內容有違約罰款之約定，如果今天是被告違約，不賣給原告，同樣要給付1倍違約金，況且，依通例只要違約金未逾總價百分之15，應無過高之虞，故本件純屬原告反悔不想買之問題。
三、證據：提出不動產買賣契約書（土地）1份。
丙、本院依職權函臺南市東南地政事務所查詢原告住所地坐落土地及建物之登記謄本。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查本件原告起訴原係請求被告公司應給付原告600,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於94年12月29日另具追加被告狀請求追加被告丙○○，主張其所交付之600,000元買賣價金，其中240,000元由被告公司收受，餘360,000元則由被告丙○○收受，為此變更聲明求為：
被告公司應給付原告240,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告丙○○應給付原告360,000元，及自追加被告狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語，核其性質，應屬訴之變更及追加，惟其變更部分係減縮訴之聲明，追加被告部分，依其追加被告狀之記載，原告既基於同一買賣之基礎事實而為主張，且並未妨礙被告之防禦與訴訟終結，而合於前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：原告於94年7月23日前往被告公司看系爭房地，在未經給予5日審閱期間，且被告更以不趕快正式簽約交付訂金及簽約金，否則已有別人要買為詐欺手段，並於原告急迫、輕率、無輕驗之情況下，未經原告同意即擅自盜刻原告印章在系爭房地不動產買賣契約上蓋章，逼迫原告簽立600,000元之本票及系爭房地不動產買賣契約書2份，而購買被告公司及被告丙○○所有之系爭房地。本件被告之前揭銷售行為，違反消費者保護法第11條之1及公平交易法第24條之規定，依民法第71條、第72條之規定，系爭房地買賣契約應屬無效，被告依民法第113條之規定，應負回復原狀之責，是被告公司應將600,000元買賣價金中之240,000元返還原告；被告丙○○將600,000元買賣價金中之360,000元返還原告。縱認買賣契約尚非屬無效，然被告係以欺罔行為向原告騙稱系爭房地已有他人要購買，必須趕快正式簽約及交付訂金，致使原告信以為真，且利用原告在急迫、輕率、無經驗之情形下給付該600,000元，並顯失公平，原告已發存證信函撤銷購買系爭房地之意思表示，另再以起訴狀及追加被告狀之送達表明依民法第88條、92條撤銷意思表示，或依民法第74條第1項，請求撤銷被告之暴利行為，併依民法第227條之2第1項之規定，請求被告公司應將600,000元買賣價金中之240,000元返還原告；被告丙○○將600,000元買賣價金中之360,000元返還原告等語。
二、被告則以：原告於94年7月23日仔細看過後系爭房地，並由原告帶來之地理師甲○○陪同看過，認系爭房地較適合原告後，才簽立系爭房地不動產買賣契約書，因系爭房地係成屋，合約條款土地及房屋各僅14條，且均係買賣之基本條款，如買賣之標的、價金、付款明細、產權移轉登記、稅金負擔、權狀、房屋之交付及違約罰則等情，並無內容繁複、深奧難懂之處，且原告自陳擁有2棟房子，理當對屋況相當瞭解，又係一退休老師，無論學識或社會地位，均有一定水準，簽約當日又有原告就讀崑山科技大學成年之子陳冠誠陪同看屋，而本件簽約時間又長達1、2個小時之久，以原告看屋之過程，本身之學識及社會地位，使用1、2個小時來認識瞭解該28個條文，且該等28個條文又均屬買賣之基本條款，難謂原告對買賣契約條文，未有充分瞭解。又消費者保護法第11條之1，所謂企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日「以內」之「合理期間」，供消費者「審閱全部條款內容」，其立法精神乃因或有「企業經營者」如保險業之保險契約條款，內容繁複、深奧難懂，故有審閱期間之規定，並非旨在使買賣雙方立於不平等條件，或妨害社會交易及使買方得有僥倖之機會，故該條重點乃在「合理期間」及「審閱全部條款內容」，若訂立契約之內容簡單易懂，短暫時間即得審閱完畢，且當事人間對契約條款並無爭執，雙方均依照契約內容履行，即不得藉口所謂「審閱期間」未有30日「以內」，而得主張契約無效。況原告對本件不動買賣契約條款之內容，並未有任何不滿或疑義，顯見本件與審閱期間無涉。至原告主張被告利用其急迫、輕率、無經驗，對其為詐欺行為，而與之簽立系爭房地不動產買賣契約，並未舉證以實其說，主張意思表示錯誤乙情，應係意思表示動機有無錯誤問題，並非意思表示之內容或表示行為有錯誤，本件純屬原告反悔不想購買系爭房地之問題等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於94年7月23日訂立不動產買賣契約，向被告公司購買坐落臺南市○區○○里○○鄰○○○路○○巷○號房屋1棟，及向被告丙○○購買該房屋坐落之臺南市○區○○段755-
18、755-24號地號土地。
（二）原告於94年7月25日至銀行匯款600,000元與被告，其中240,000元由被告公司收受、360,000元則由被告丙○○收受。
四、得心證之理由：原告於94年7月23日至被告公司看屋後，即於同日訂立不動產買賣契約，向被告公司及被告丙○○購買系爭房地，並於94年7月25日至銀行匯款600,000元與被告，其中240,000元由被告公司收受、餘360,000元則由被告丙○○收受，且被告並末給予原告經內政部公告成屋買賣至少5日契約審閱期間之事實，業據原告提出不動產買賣契約書（建物）、不動產買賣契約書（土地）及內政部成屋買賣契約書範本各1份附卷（見本院卷第10頁至第12頁、第29頁）可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。原告主張：其於94年7月23日訂立系爭房地不動產買賣契約，向被告公司及被告丙○○購買系爭房地，然被告並末給予原告5日之契約審閱期間，被告所為之銷售行為，違反消費者保護法第11條之1及公平交易法第24條之規定，系爭房地買賣契約應屬無效，縱認買賣契約尚非屬無效，然被告係以詐欺手段及利用原告急迫、輕率、無經驗之情形下，與原告訂立系爭房地買賣契約，又原告當時係為錯誤之意思表示，原告依法得撤銷系爭房地買賣契約之意思表示等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件應審究者厥為：（一）系爭房地買賣契約之訂立是否因未給予原告5日審閱期間，而違反消費者保護法第11條之1之規定，及因有顯失公平之行為，而違反公平交易法第24條之規定，並致系爭房地買賣契約無效？（二）原告是否受被告詐欺而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示？原告得否依民法第92條之規定撤銷訂立系爭房地買賣契約之意思表示？原告是否因錯誤而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示？原告得否依民法88條之規定撤銷訂立系爭房地買賣契約之意思表示？（三）被告是否係趁原告急迫、輕率、無經驗而與之訂定系爭房地買賣契約，且依當時情形顯失公平？原告得否依民法第74條之規定撤銷系爭房地買賣契約？經查：
（一）系爭房地買賣契約之訂立是否因未給予原告5日審閱期間，而違反消費者保護法第11條之1之規定，及因有顯失公平之行為，而違反公平交易法第24條之規定，並致系爭房地買賣契約無效？
１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文。而該條立之立法理由，係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果，又因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。是該條之目的，在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張條款不構成契約之內容。因之，並非任何定型化契約，於訂定契約之前，企業經營者均應給予消費者中央主管機關所選擇特定行業之審閱期間，否則消費者即可主張該條款不構成契約之內容或契約全部無效，而仍應實質探究消費者於簽立定型化契約之前，是否有合理期間，能審閱全部條款內容，並充分瞭解該契約之權利義務關係，以考量締約與否。苟非如此，未經探究個案審閱期間是否合理及定型化契約條款是否顯失公平，一概以審閱期間不足中央主管機關所公告之審閱期間，即逕認定型化契約全部無效，應已逾審閱期間規範之目的，且有礙社會一般交易秩序。
２、查系爭房地買賣契約書為被告所預先擬，嗣後供不特定之買受人簽訂之定型化契約書，為被告所不爭執。然觀諸系爭房地買賣契約書之內容，因系爭房地係成屋買賣，雙方所簽立之不動買賣契約書2份，土地與房屋各僅2頁及14條條文，共計4頁28條條文，且2份不動產買賣契約書第4條至第14條，除第13條外，內容均相同，契約所載內容又多係買賣之基本條款，其中各條約定意旨為：第1條「出賣不動產標的」、第2條「價格」、第3條「付款明細」、第4條「產權登記時間」、第5條「賣方保證無產權不清」、第6條「產權登記若須買方配合，不得拒絕」、第7條「買方得指定登記與第3人」、第8條「規費及代書費之負擔」、第9條「房屋稅及水電費之負擔」、第10條「不動產交付日期」、第11條「不動產依房屋課稅現值為移轉契價」、第12條「交付權狀日期」、第13條「建築及使用執照之範圍及現況交屋，且買方已詳閱本合約之條款」（按建物部分之買賣契約書有此約定，土地部分之買賣契約書，僅載稱其他約定，內容部分則空白）、第14條「違約罰則」，條款簡單易懂，並無內容繁複、深奧難懂之處，且多屬一般不動產買賣契約之基本約定事項，難認系爭房地不動產買賣契約書之條款，有何違反誠信原則及對原告有顯失公平之處。
３、又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。再按買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約為成立（最高法院20年上字第2202號判例參照）。查系爭房地不動產買賣契約書2份，第5條至第14條之內容固預先以印刷字體擬定，第4條亦預先以印刷字體擬定內容，惟關於備齊移轉登記文件、蓋妥印章、申報土地增值稅、辦理所有權移轉登記等日期，則予以空白。然關於買賣契約是否成立之「標的物」及「價金」部分，即買賣契約書第1條「出賣不動產標的」、第2條「價格」、第3條「付款明細」部分，則需另行填載，以確定買賣之標的物、價金及付款明細，此觀之卷附系爭房地不動產買賣契約書2份即明（見本院卷第10頁至第12頁）。又原告自承係國中退休老師，94年7月23日簽立系爭房地不動產買賣契約書之前，有看過其他業主出售之房屋約2、3件，預計換屋已有2年多，名下並有房屋2棟（見本院卷39頁、第68頁、第69頁），是原告係一有相當學識及社會經驗之人，且對購買房地並非全然陌生、毫無準備，自已對計劃購買之房地，設有一定之標準及價金額度，況原告並不爭執於94年7月23日簽立系爭房地不動產買賣契約書，並於簽約2日後之94年7月25日至銀行匯款600,000元與被告，而購買房地，非如一般購物，金額非小，若謂原告就系爭房地及其價金並未互相同意，即簽立系爭房地不動產買賣契約2份，顯與常情有違。此外，原告又不能證明受被告詐欺及因錯誤而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示，復不能證明被告趁其急迫、輕率、無經驗而與之訂定系爭房地買賣契約（此部分詳如後述）。是系爭房地不動產買賣契約書上，就買賣之標的物及金額，既經以筆加以填載，被告又自承簽立系爭房地不動產買賣契書，且嗣後再匯款600,000元與被告，堪認系爭房地買賣契約業已因兩造就標的物及其價金互相同意而成立。
４、證人即被告公司副理乙○○於本院94年10月7日準備程序期間到庭證稱：「（當日簽約的情形請陳述？）我把合約書拿給原告看，並且當場向原告清楚說明合約條款，因為有合約審閱期，所以我把合約的14個條款講清楚給原告聽，並說如果她不清楚可以帶回去審閱，如果覺得沒有問題的話再簽章。從簽約到原告離席時，大約花了1、2個小時的時間。在向原告講完條約之後，原告也清楚看完條約之後，原告就問她兒子陳冠誠2次，是否有問題，他兒子沒說什麼，之後原告才簽約。印章的部分，我們有先詢問原告的意見，原告同意我們代刻印章，代刻印章之後，因為有公司的大小章，所以我同事在旁邊幫忙蓋公司的大小章及原告的印章，因為契約書是1式2份，我持1份跟原告講解，另1份則由公司同事蓋章，同事蓋完章之後再交換契約書蓋另1本，之後原告才簽名的。」、「（原告是早上還是下午去看房子？）原告是當日早上約10點多她1個人先來看房子，之後才電話聯絡他人。」、「（何時開始向原告說明契約的內容？）大約是當日下午2點多左右。」、「（原告早上10點多來看房子的情形如何？）原告看得很清楚，從早上看到下午，當時還有1位銷售人員陪同她看，她總共看了4戶，即E3、E5、E6、E7等4戶，最後原告買E3，因為地理師說E3比較適合原告，地理師在簽約前就先離開了。」、「（妳跟原告講解契約內容後，原告的反應如何？）契約條文只有14條，不會很繁雜，原告也很清楚。」、「簽完契約之後，原告有簽600,000元本票。本票是由被告公司人員提供給原告簽名蓋章。」、「（在講解契約之前，有無跟原告講過有5天的審閱期？）我有講過。」、「（看系爭房地及簽約的起訖時間？）從當日早上10點至下午5點多離開。」、「（原告看房子看多久？）簽約前有看房子2、3個小時，簽約之後，原告還有再去看房子及周遭的環境。」等語（見本院卷第80頁至第83頁）。
５、證人即現場專案經理己○○於本院94年10月7日準備程序期間亦到庭證稱：「（94年7月23日原告簽約購買系爭房地當日，你有無在場？）我有在場。」、「（請詳述當日簽約情形？）原告當日與兒子來現場，來看我們E3、E5、E6、E7的房子，由現場銷售人員陳小姐來接待，下午他們有約1位王教授地理師來看，看了覺得不錯，當場就決定買E3。」「（乙○○有無詳細向原告說明契約的內容？）有，我們所有的條文一定跟客戶講的很清楚。」、「（你如何知道？）我是現場的專案經理，我有聽到也有看到當時講解的情形，我只是沒有固定坐在那邊。」、「（契約書用印的情形如何？）因為原告沒有帶印章，我們有問原告是否同意我們代刻印章，原告有同意。」、「（原告當日有無簽本票？）有簽本票，是簽完契約之後才請她簽本票。」、「（原告看屋到簽約約多久時間？）原告從早上10點到下午簽約完已經5、6點了，除了簽約之外，原告都有在看房子。」、「（原告簽約時間約花多久？）約1個半小時至2個小時。」等語（見本院卷第83頁至第85頁）。
６、原告雖否認證人乙○○、己○○2人前揭證詞之真正，並主張證人乙○○、己○○未經其同意，即擅自盜刻其印章，且在系爭房地不動產買賣契約書上蓋用其印章，原告並被迫簽立600,000元之本票1紙云云。然此為被告所否認，且依一般經驗法則，苟有原告主張之上情者，依原告之學識及社會經驗，其焉有於見證人乙○○、己○○擅自盜刻其印章，並在系爭房地不動產買賣契約書上蓋用其印章後，仍於契約書上簽名之理！且於94年7月23日簽立系爭房地不動產買賣契約書及600,000元本票後，不隨即於當日報警處理以保權益之理！甚而，更於2日後之94年7月25日仍至銀行匯款600,000元與被告！是原告此部分之主張顯與事理相違，不足採憑。反之，原告自承其所簽立之系爭房地不動產買賣契約書（建物）1份之第13條第4款，業已載明「買方（即原告）已詳閱本合約之條款」等語，此有系爭房地不動產買賣契約書1份在卷（見本院卷第10頁、第11頁）可參，原告並自承證人乙○○於94年7月23日簽約當日有簡單唸過契約內容予原告聽等語，此觀之原告95年1月26日所提陳述意見狀即明（見本院卷第188頁），證人乙○○、己○○，經本院隔離訊問後，所為前揭證述內容，經核又大致相符，且原告所簽立之系爭房地不動買賣契約書2份，土地與房屋各僅2頁及14條條文，條款簡單易懂，並無內容繁複、深奧難懂之處，且多屬一般不動產買賣契約之基本約定事項，而原告又係國中退休老師，為一具有相當學識及社會經驗之人，對購買房地又非全然陌生、毫無準備，已如前述。故而，證人乙○○證述其有當場向原告說明契約條款內容，契約條款僅14條，並不繁雜，原告於其說明後很清楚內容等情，尚非可信。又綜觀證人乙○○、己○○2人前揭之證述內容，並無違反事理常情之處，顯較原告之主張為可採，是其2人之前揭證詞，應非虛妄。至原告所提出由甲○○於94年10月18日所出具之證明書1紙（見本院卷第114頁），雖載稱：甲○○於94年7月23日上午約10時30分許，與原告至臺南市○○街○○巷37之1號觀看成大建設公司所出售之房屋，過程約半小時至1小時等語，然此證明書為被告否認其真正，原告又未舉證證明為真正，難認有形式上之證據力，且乏其他事證可資相佐所載內容確實為真，自無從據以為原告有利之認定，附此敘明。
７、故依證人乙○○、己○○前揭證言，本件原告應係於94年7月23日上午10時許，即至被告公司接待中心看屋，於看過4戶房屋後，同日下午再電請地理師甲○○陪同看屋，嗣才決定購買系爭房地，而證人乙○○則於同日下午2時許，向原告說明系爭房地不動產賣契約書之內容，並於原告清楚知悉契約內容及有審閱期間之問題後，同意由被告公司代刻印章蓋用印文後，簽立系爭房地不動產買賣契約書2份，並進而於簽訂買賣契約書之後，簽立600,000元之本票1紙，整個簽約過程約1至2小時，原告嗣於該日下午5、6時許離開被告公司之接待中心，過程中原告除簽約外，其餘的時間多在看屋。再參以原告所簽立之系爭房地不動買賣契約書2份，土地與房屋各僅2頁及14條條文，其中4條至第14條，除第13條外，內容均相同，條款簡單易懂，並無內容繁複、深奧難懂之處，且多屬一般不動產買賣契約之基本約定事項，而原告又係國中退休老師，簽立系爭房地不動產買賣契約之前，有看過其他業主出售之房屋約2、3件，預計換屋已有2年多，名下並有房屋2棟，為一具有相當學識及社會經驗之人，對購買房地又非全然陌生、毫無準備，對屋況亦應有相當理解，於看過4戶後，在已成年就讀崑山科技大學之子陳冠誠陪同下，再參酌地理師甲○○之意見，最後才決定購買系爭房地，縱被告未給予原告5日之審閱期間，且於同日尚簽立代辦貸款契約書1份計6條條文及綠邑晶采生活公約同意切結書1份2條8個條款，然綜合上情，應足認被告已給予原告「合理期間」，審閱全部契約條款內容。
８、又系爭房地不動產買賣契約書2份，條款簡單易懂，並無內容繁複、深奧難懂之處，且多屬一般不動產買賣契約之基本約定事項，難認系爭房地不動產買賣契約書之條款，有何違反誠信原則及對原告有顯失公平之處，已如前述，並為原告所不爭執，且原告未曾對契約條款之實質內容表示不滿或異議，並自陳系爭房地不動產買賣契約書2份，共計28條條文，並無任何顯失公平或違反平等互惠原則之處等語（見本院卷第121頁）。換言之，原告並未具體指出何1條款內容，因未給予原告合理審閱期間，得依消費者保護法第11條之1第2項之規定，主張該條款之內容不構成契約之內容，而係逕認一旦企業經營者未給予至少5日之審閱期間，契約即因違反消費者保護法第11條之1及公平交易法第24條之規定，依民法第71條、第72條之規定，系爭房地買賣契約即屬無效，未考量前揭消費者保護法第11條之1之立法理由與目的，尚有可議。
９、綜上，系爭房地不動產買賣契約書，已因兩造就標的物及其價金互相同意而成立，被告雖未給予原告5日之審閱期間，惟依前揭說明，應足認被告已給予原告「合理期間」，審閱全部契約條款內容，難認被告有何違反消費者保護法第11條之1及公平交易法第24條規定之處，且系爭房地不動產買賣契約書2份之約定條款，並無任何違反誠信及平等互惠原則或對原告有顯失公平之處，原告顯未因被告未給予5日之審閱期間，而未能充分瞭解契約所生之權利與義務，並進而致訂立顯失公平對其不利之契約。故原告主張系爭房地買賣契約之訂立，因被告未給予原告5日之審閱期間，而違反消費者保護法第11條之1之規定，及因有顯失公平之行為，而違反公平交易法第24條之規定，並致系爭房地買賣契約無效云云，自屬無據。
（二）原告是否受被告詐欺而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示？原告得否依民法第92條之規定撤銷訂立系爭房地買賣契約之意思表示？原告是否因錯誤而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示？原告得否依民法88條之規定撤銷訂立系爭房地買賣契約之意思表示？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任；上訴人並未舉證證明上述和解內容係依原合建契約而達成或係因上訴人之錯誤意思表示而成立，自不得執原合建契約內容而拒絕上述和解契約之履行。（最高法院44年台上字第75號判例、81年度台上字第939號判決參照）。本件原告主張其受被告詐欺及因錯誤而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示，依前揭法條規定及最高法院判例與判決意旨，即應由原告就其此部分之主張負舉證之責。
２、證人即原告之子陳冠誠固於本院94年10月7日準備程序期間到庭證稱：「（94年7月23日訂約當天，是否有被告公司的銷售人員向原告表示要趕快簽約交訂金及簽約金，否則有別人付訂金3,000元買了，有無這件事？）有。」、「（當天被告公司的銷售人員是誰？）是乙○○。」、「（94年7月23日訂約當天，被告公司銷售人員乙○○向原告表示要趕快簽約交訂金及簽約金，否則有別人付訂金3,000元買了，是指買了什麼東西？）即是指本案的系爭房地。」等語（見本院卷第77頁）。然前揭證人陳冠誠所為之證言，為被告所否認，證人乙○○於本院94年10月7日準備程序期間則到庭證稱：「（妳有無跟原告表示系爭房地已經有人付3,000元訂金，要買就要趕快簽約交付訂金？）我沒有跟原告說過這件事。」、「（妳知不知道被告公司其他人員有無跟原告說過系爭房地已經有人付3000元訂金，要買就要趕快簽約交付訂金？）我不知道，我沒有聽到這樣的話。」等語（見本院卷第81頁）。
３、又系爭房地售價高達7,500,000元，他人縱欲下訂購買，衡情訂金顯不可能僅3,000元，再參以前揭證人乙○○之證述，尚難依證人陳冠誠前揭證言，即遽認原告係受被告詐欺而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示，又原告係因錯誤而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示乙節，又未據原告舉證以實其說，原告此部分之主張，自難採信。綜此，原告既不能證明受被告詐欺及因錯誤而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示，依前揭說明，自不得依民法第92條、第88條之規定撤銷訂立系爭房地買賣契約之意思表示。
（三）被告是否係趁原告急迫、輕率、無經驗而與之訂定系爭房地買賣契約，且依當時情形顯失公平？原告得否依民法第74條之規定撤銷系爭房地買賣契約？
１、按法院依民法第74條第1項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。原審以上訴人未能舉證證明被上訴人有利用其急迫、輕率，或無經驗而簽訂附件協議之主觀情事，且該協議之內容對上訴人而言，亦非顯失公平，因認上訴人不得請求減輕給付及請求被上訴人補付價金，經核於法洵無違誤（最高法院82年度台上字第496號判決參照）。本件原告主張其被告趁其急迫、輕率、無經驗而與之訂定系爭系爭房地買賣契約，依前揭最高法院判決意旨，亦應由原告就其此部分之主張負舉證之責。
２、本件原告係國中退休老師，簽立系爭房地不動產買賣契約之前，曾看過其他業主出售之房屋約2、3件，預計換屋已有2年多，名下並有房屋2棟，為一具有相當學識及社會經驗之人，對購買房地顯非全然陌生、毫無準備，對屋況亦應有相當理解，於看過4戶房子後，在已成年就讀崑山科技大學之子陳冠誠陪同下，再參酌地理師甲○○之意見，最後才決定購買系爭房地，且未曾對契約條款之實質內容表示不滿或異議，並自陳系爭房地不動產買賣契約書2份，共計28條條文，並無任何顯失公平或違反平等互惠原則之處，已詳如前述，難認被告係趁原告急迫、輕率、無經驗而與之訂定系爭房地買賣契約，且依當時情形有顯失公平之處，原告又能再舉證以實其前開主張，其此部分之主張，亦難採憑。綜此，原告既不能證明被告趁其急迫、輕率、無經驗而與之訂定系爭房地買賣契約，且依當時情形顯失公平，依前揭說明，自不得依民法第74條之規定撤銷系爭房地買賣契約。
五、綜上所述，系爭房地不動產買賣契約，已因兩造就標的物及其價金互相同意而成立，被告雖未給予原告5日之審閱期間，惟依前揭說明，應足認被告已給予原告「合理期間」，審閱全部契約條款內容，難認被告有何違反消費者保護法第11條之1之規定及因有顯失公平之行為，而違反公平交易法第24條之規定，並致系爭房地買賣契約無效；原告又未能舉證證明其受被告詐欺或因錯誤而為訂立系爭房地買賣契約之意思表示；且亦不能證明被告趁其急迫、輕率、無經驗而與之訂定系爭房地買賣契約。從而，原告主張系爭房地買賣契約無效，依民法第113條之規定，被告負回復原狀之責，以及依法第88條、第92條撤銷意思表示，或依民法第74條撤銷被告之暴利行為後，併依民法第227條之2第1項之規定，請求被告公司應將600,000元買賣價金中之240,000元返還原告，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告丙○○將600,000元買賣價金中之360,000元返還原告，及自追加被告狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，因其本案訴訟已經敗訴判決，其假執行聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年2月10日
民事第四庭法官陳金虎以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國95年2月13日
書記官謝文心