裁判字號：臺灣士林地方法院102年訴字第58號民事判決
裁判日期：民國103年01月24日
裁判案由：請求減少價金等
臺灣士林地方法院民事判決102年度訴字第58號原告 林冠宇 訴訟代理人 賴安國 律師複代理人 賴怡文 律師
楊雅竹 律師被告 黃四川 訴訟代理人 許其華
賴青鵬 律師上一人複代理人 簡宥樺 被告東龍國際開發股份有限公司法定代理人 戴正鳳 訴訟代理人 江明偉 複代理人 林振聲 被告松富貴房屋仲介股份有限公司法定代理人 黃蘇麗華 訴訟代理人 黃子容 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國102年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應連帶給付新臺幣（下同）524萬28元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第7頁）。嗣於民國102年8月7日本院準備程序減縮第㈠項聲明為：被告應連帶給付原告391萬4,941元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷二第57頁、第61至62頁）；復於同年12月30日言詞辯論期日改易其利息部分之請求為自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起算之利息（見本院卷二第182頁）。經核，原告所為係減縮其應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠被告黃四川於101年6月8日委託被告東龍國際開發股份有
限公司汐止福德直營店（下稱東龍公司），以總價1,500萬元銷售被告黃四川所有坐落新北市○○區○○段○○○○段
000地號土地、應有部分1000分之112（下稱系爭土地），及其上同小段8857建號建物即門牌號碼新北市○○區○○○路○巷○號房屋、權利範圍全部（下稱系爭房屋），暨共有部分即同小段8871建號建物、應有部分1000分之458與同小段8872建號建物、應有部分1000分之74（下分別稱共用部分8871、8872建號建物，與系爭房屋、系爭土地合則稱系爭不動產）。原告於同年8月間，見被告東龍公司張貼內容載有「使用面積包含地下室」之廣告傳單（下稱系爭廣告），乃心生購買之意，遂委託被告松富貴房屋仲介股份有限公司即東龍公司汐止區仁愛加盟店（下稱松富貴公司）與被告東龍公司斡旋議價，並就系爭不動產買賣事宜授與訴外人即原告配偶 楊雅婷 代理權，由楊雅婷於同年月28日代理原告與被告黃四川就系爭不動產簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣價金為1,120萬元。原告業於同年9月18日支付買賣價金完畢，並於同年月14日登記為系爭不動產所有權人。
㈡系爭廣告上明載「使用面積包含地下室」，蓄意令原告感覺
買受系爭不動產係及於系爭房屋之地下室隔間（下稱系爭地下室隔間）之所有權及使用權；被告黃四川之仲介即被告東龍公司與被告松富貴公司於締約過程中，亦迭向原告表示系爭地下室隔間只有單一內梯可以通達，係供原告獨立使用，並僅告知若管線有問題需讓他人進入系爭地下室隔間修繕，令原告認為除必要之修繕外，原告對系爭地下室隔間有排他之所有權及使用權，被告東龍公司仲介人員與系爭買賣契約書之承辦地政士更於簽約時，再度表明系爭地下室隔間為原告獨立使用、系爭地下室隔間均係原告的等詞；復因系爭地下室隔間僅能由設在系爭房屋1樓之內梯通達，無法自地下室其餘部分直接進入，以其實際使用情形，可知雙方交易時係有使買受系爭不動產之原告單獨使用系爭地下室隔間之意思，故被告黃四川實有將系爭地下室隔間之單獨所有權出售予原告，原告應得不受任何限制使用、占有系爭地下室隔間；退步言之，縱認原告僅按區分所有之比例購得系爭地下室隔間所有權應有部分，或係約定原告取得系爭地下室隔間供私人專用之使用權，原告仍可單獨或按區分所有之應有部分比例使用系爭地下室隔間。然原告於101年9月底，因裝修系爭房屋而向地政機關申請系爭房屋使用執照及平面圖時，方知系爭地下室隔間係防空避難室，依法不得堆置雜物、設置柵欄，而屬法律上無法使用，亦不能供原告專用，系爭地下室隔間所砌牆面更屬違建，惟被告竟未於買賣磋商過程中，告知原告此情，甚而於系爭不動產房地產標的現況說明書第8項「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」部分，勾選「否」。原告買受系爭不動產，係以1樓及系爭地下室隔間皆可專用作為考量基礎，倘原告早知系爭地下室隔間無法使用，顯將影響原告之購屋意願，且系爭不動產之實際使用坪數及交易價格亦會有所不同，則系爭不動產因有系爭地下室隔間無法使用之瑕疵，已造成系爭不動產交易價值及通常效用之貶損，亦不符合債之本旨，原告自得依民法第359條、第179條規定，請求被告黃四川減少價金及返還溢付之數額，並依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告黃四川負不完全給付之損害賠償責任。又被告未據實說明系爭地下室隔間為防空避難室，更蓄意以不實廣告誤導原告購買系爭不動產，令原告溢付系爭地下室隔間之買賣價金，即屬共同故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，亦應依民法第184條第1項但書、第185條第1項規定對原告負連帶損害賠償責任。
㈢再被告松富貴公司與東龍公司經營不動產經紀業務，並仲介
系爭不動產之買賣，依民法第567條第2項及不動產經紀業管理條例第21條規定，即負有就系爭地下室隔間屬於防空避難室一節詳加調查並對原告為說明之義務。渠等之經紀人員於執行仲介業務時未履行上開義務，更以不實廣告誤導原告購買系爭不動產，亦因系爭地下室隔間係防空避難室而不能使用，被告黃四川就系爭地下室隔間乃為給付不能，此屬因可歸責於被告松富貴公司與東龍公司之事由不能履行委託契約，致原告受有損害，原告另得依民法第227條第1項、第
226條第1項、第567條第2項，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，請求被告松富貴公司、東龍公司負連帶損害賠償責任。復系爭地下室隔間實際上處於法律上無法使用之情形，然被告東龍公司竟製作不實之系爭廣告誤導原告，系爭廣告之內容客觀上亦足以引起一般消費者產生錯誤認知或決定，且經原告進一步與被告確認系爭地下室隔間得否供使用，被告仍傳達可讓原告使用之訊息，致原告陷於錯誤而買受系爭不動產，被告東龍公司即應依不動產經紀業管理條例第21條、公平交易法第21條規定負損害賠償責任。
㈣因系爭地下室隔間面積經測量為66.5平方公尺即20.12坪，
則應減少之買賣價金與損害賠償數額為391萬4,941元【計算式：20.12坪×11,200,000元/57.56坪＝3,914,941元】。為此，依民法第359條、第179條、第227條第1項、第
226條第1項、第184條第1項後段、第185條第1項、第
567條第2項，不動產經紀管理條例第21條、第26條第1項、第2項，公平交易法第21條第1項規定提起本件訴訟，請求擇一為有利於原告之判決云云，並聲明：㈠被告應連帶給付原告391萬4,941元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則各以下列情詞置辯，並均聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行：
㈠被告黃四川辯稱：系爭買賣契約書已就主建物、附屬建物、
共用部分分列標明，系爭地下室隔間非屬主建物即專有部分或專有之附屬建築，僅係共同使用部分，依法不能為約定專用部分，系爭買賣契約書之標的物與買賣價金亦不包括系爭地下室隔間，且被告黃四川雖未告知系爭地下室隔間屬防空避難室，惟從未向原告表示系爭地下室可逾越法律限制單獨使用，原告復曾於簽約時在建物謄本上簽名確認，而知悉系爭地下室為公共設施即共同使用部分；況系爭廣告非被告黃四川製作，系爭不動產之房地產標的現況說明書亦無「使用面積包含地下室」之記載，故被告黃四川並無蓄意隱瞞系爭地下室隔間為共同使用部分，或與原告約定將系爭地下室隔間之「單獨所有權」出售予原告或得供原告單獨使用，且系爭不動產有合法內梯可通往地下室，隔間亦非違建，系爭地下室隔間非不能使用，系爭不動產復無面積短少情事，被告黃四川所為給付無瑕疵或不符債之本旨。次縱系爭地下室隔間有無法使用之瑕疵，然原告於買受系爭不動產時，即知悉系爭地下室隔間屬公共設施，不得獨立使用供作專有部分或為約定專用部分，被告黃四川復未保證系爭地下室隔間為專有部分，則原告未向地政事務所調閱建物測量成果圖查詢，因而不知系爭地下室隔間為防空避難室，乃具重大過失且為可歸責於原告，依民法第355條規定，被告黃四川自不負擔保責任。再系爭地下室隔間既不屬買賣標的物，原告縱得請求減少價金，得減少之數額為0元。又系爭廣告既非被告黃四川製作，被告黃四川亦未在其上簽名，當無須對原告負侵權行為連帶損害賠償責任等語。
㈡被告東龍公司則以：
⒈原告自看屋起到簽訂系爭買賣契約書，期間曾詢問系爭房屋
之地下室使用情況，被告東龍公司於解說時，雖未明確告知系爭地下室隔間屬防空避難室，惟再三強調「系爭房屋1樓設有一內梯，可直接進入系爭地下室隔間，現況為1樓屋主使用，但仍屬公共設施，為大樓區分所有權人共有，大家都可使用地下室」，據實告知原告系爭地下室隔間之實際使用狀況，且從未向原告告知或保證系爭地下室隔間為原告專屬、專用或獨用，亦未提供約定專用契約書，故原告於簽約前，即知悉系爭地下室隔間屬公共設施，須讓他人自系爭房屋
1樓內梯進入修繕設備，復當知悉系爭地下室隔間非供私人專用，系爭地下室隔間自無瑕疵。次原告之代理人楊雅婷於簽訂系爭買賣契約書時，在該契約書第16條其他約定事項加註「本標的物現況交屋，賣方不負任何瑕疵擔保責任」，雙方並簽章確認，該項約定並不限於漏水、凶宅或海砂屋情形，故原告自當承擔日後之利益與風險，被告依民法第355條規定，亦不負擔保之責。實則，原告純係基於個人判斷而認系爭地下室隔間可供其任意使用，然被告東龍公司從未告知原告如何使用系爭地下室隔間，亦無權干涉原告如何使用公共設施，原告持有後自可依相關法規合法使用，並非絕對無法使用。再系爭不動產因地下室之登記面積過大，且屬公共設施而不能專屬、專用，被告黃四川遂以低於市場行情之價格出賣予原告，並未造成交易價值及通常效用之減損；倘原告請求減少價金為有理由，應酌予減少合理之價金。又物之瑕疵擔保屬不完全給付之特別規定，故買賣關係中就有關物之瑕疵擔保部分，應優先適用物之瑕疵擔保規定，原告即不得再依不完全給付之規定請求被告賠償。
⒉又被告東龍公司純係依據建物所有權狀之內容，如實製作系
爭廣告，並就系爭地下室隔間之產權、持分多寡、使用狀況暨現況情形等詳實向楊雅婷解說，已善盡調查及據實告知義務，楊雅婷亦知悉系爭地下室隔間為公共設施；而系爭廣告記載「使用面積包含地下室」，僅指系爭地下室隔間可以使用，無不當之處，且系爭不動產買賣權狀坪數為57.56坪，其中包含原告持分之地下室共有部分面積為25.26坪，其餘公設1.67坪，合計公共設施面積為26.93坪，故系爭廣告記載「使用面積包含地下室」亦為真實而無誤導之嫌，原告復未能舉證證明被告東龍公司有以背於善良風俗之方法故意加損害於原告；況被告松富貴公司係負責與原告接洽，被告東龍公司則負責與被告黃四川聯繫、斡旋價金，被告黃四川於完成委託程序後復未過問或指示銷售事宜，被告無共同侵權行為；至房地產標的現況說明書僅係被告東龍公司提供予被告黃四川勾選，並非被告東龍公司所書，系爭地下室隔間亦非屬違建。另被告黃四川與原告互負雙務契約之給付義務，如有給付不能或不完全給付之情形，原告應向被告黃四川主張，與被告東龍公司無涉。復原告從未委託被告東龍公司居間仲介系爭不動產，被告東龍公司於執行仲介業務期間亦無故意或過失行為，並已盡調查及說明義務，原告依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定請求被告東龍公司賠償為無理由。末系爭廣告並無不實，原告係自以為系爭地下室隔間屬其權狀範圍之內，且有自1樓室內通往該處之內梯，即自行將「使用面積包含地下室」擴大解釋，並非因系爭廣告陷於錯誤，即不得依不動產經紀業管理條例第21條、公平交易法第21條規定請求被告東龍公司負賠償責任等語為辯。
㈢被告松富貴公司陳謂：原告自行了解系爭不動產之現況並決
定購買後，始委託被告松富貴公司向東龍公司斡旋議價，被告松富貴公司並非受託仲介系爭不動產之買賣，自無調查或說明系爭不動產情形之義務，且對被告黃四川或其仲介人員於原告看屋時如何與其約定或解說，無從置喙，亦不知原告是否明瞭系爭地下室隔間不得供私人專用，況被告松富貴公司已為原告議價成功，而完全履行其委任契約之議價義務，無債務不履行或侵權行為情事，亦無須依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定對原告負損害賠償責任。又依一般人之認知，地下室除供車位使用外，屬公設及防空避難室，一般人當明不得約定專用等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第57頁背面至58頁）：㈠被告黃四川於101年6月8日委託被告東龍公司，以總價1,
500萬元銷售被告黃四川所有之系爭不動產。㈡被告東龍公司銷售系爭不動產之廣告單即系爭廣告上標註：
「特色：採光好/社區環境寧靜/使用面積包含地下室/停車方便」等字樣。
㈢原告於101年8月間委託被告松富貴公司向東龍公司就系爭
不動產為斡旋議價，嗣被告黃四川同意以1,120萬元出售系爭不動產予原告。
㈣原告就系爭不動產買賣事宜授與其配偶楊雅婷代理權，楊雅
婷於101年8月28日代理原告與被告黃四川就系爭不動產簽訂系爭買賣契約書，買賣價金為1,120萬元。原告業於同年
9月18日支付買賣價金完畢，並於同年月14日登記為系爭不動產所有權人。
㈤系爭買賣契約書第16條其他約定事項手寫附註：「1.本標的
物現況交屋，賣方不負任何瑕疵擔保責任。」房地產標的現況說明書第8項「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」則勾選「否」。
㈥系爭房屋之地下室屬公共設施，為大樓區分所有權人共有，
使用執照及建物測量成果圖上所載之主要用途為防空避難室、水箱及台電配電室，使用執照所附平面圖則如原證七所示。
㈦原告於購買系爭不動產前，即知悉系爭房屋之地下室為公共設施。
㈧系爭房屋之地下室經以牆面隔間出如原證九上方照片所示即
系爭地下室隔間。系爭地下室隔間僅得通過設置在系爭房屋
1樓之內梯出入。㈨原告曾於101年10月16日寄發汐止社后郵局存證號碼595號
之存證信函予被告黃四川，主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，或請求減少價金，復於同年月22日再次寄發汐止社后郵局存證號碼615號存證信函予被告黃四川，主張解除系爭買賣契約並賠償損害，或請求減少價金。
四、本院得心證之理由：原告主張被告黃四川給付之系爭不動產存有物之瑕疵，亦不合債之本旨，原告自得請求被告黃四川減少價金與返還溢付之數額，及負債務不履行損害賠償責任；次被告均未據實告知系爭地下室隔間為防空避難室而不能使用，並以不實之系爭廣告誤導原告購買系爭不動產，原告亦得請求渠等連帶負侵權行為損害賠償責任；再被告松富貴公司、東龍公司未就系爭地下室隔間屬於防空避難室一節盡調查及說明之義務，復出具不實之系爭廣告誤導原告，亦應對原告負連帶損害賠償責任，被告東龍公司另應賠償因廣告不實致原告所受損害云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭不動產不存在物之瑕疵或不符債之本旨：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第354條、第359條、第227條第1項、第22
6條第1項固分別定有明文。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
⒉徵諸原告明確陳以：被告係傳達系爭地下室隔間係屬原告獨
立使用；原告應該要可以使用系爭地下室隔間，但系爭地下室隔間為防空避難室，在法律上根本無法使用；本件係主張物之瑕疵，而非權利瑕疵云云（見本院卷二第182頁背面、
124頁），及另稱：原告本即知悉系爭地下室隔間為公共設施，但因防空避難室具有嚴格之使用限制，相對於公寓大廈之共用部分，可能透過章程、住戶規約或其他方式為使用約定，顯然兩者為不同之客體，倘原告早知系爭地下室隔間為無法設置門扇、堆放東西之防空避難室，即會作其他考量，何須多次詢問系爭地下室隔間是否可以使用云云（見本院卷二第127頁），可知原告本件所主張者及其立論基礎，乃被告黃四川因出售系爭地下室隔間之「單獨所有權」予原告，或與原告約定系爭地下室隔間得供專用，依約應使原告得按同於專有部分之使用方法，於系爭地下室隔間置放物品或設置門扇而為獨立使用；退步言之，原告亦得依上開方式與其他共有人共同使用系爭地下室隔間。然因系爭地下室隔間在法律上不能作此使用，即欠缺得供獨立使用或共同使用之通常效用及價值，故系爭不動產具有物之瑕疵且不符合債之本旨；至其所云「使用權」或「專用權」等詞（見本院卷二第
182頁背面），核僅指被告黃四川與之約定系爭地下室隔間可供專用，並非主張被告黃四川係出賣系爭地下室隔間之「使用權」或「約定專用權」予原告而為權利買賣。又依原告前揭陳詞，益可認其並非主張被告黃四川負有移轉系爭地下室隔間「單獨所有權」之義務而不能履行，應負權利瑕疵擔保責任，附此敘明。是以，原告就被告黃四川係出售系爭地下室隔間之單獨所有權予原告，或與原告約定系爭地下室隔間得供專用，故原告依約得獨立使用系爭地下室隔間乙事，揆諸前揭規定及說明，首應舉證以實其說。
⒊經查：
⑴細繹系爭買賣契約書第1條「不動產標示及買賣權利範圍」
書明：「建物改良物標示：建號8857：建物面積為地面層1層90.96平方公尺，附屬建物面積10.33平方公尺，出賣權利範圍全部；共同使用部分隨同主建物移轉：建號：8871建號、面積182.35平方公尺、持分1000分之458，8872建號、面積74.87平方公尺、持分1000分之74」之內容，及遍觀系爭買賣契約書之記載，就系爭地下室隔間之「單獨所有權」亦屬買賣標的物，或系爭地下室隔間係約定由原告專用等項均屬付之闕如，有系爭買賣契約書在卷可憑（見本院卷一第22至27頁）。再參之原告於購買系爭不動產前，業知悉系爭不動產之地下室為公共設施，已如前三、㈦所述，並為原告迭自承在卷（見本院卷一第97頁背面、102頁），衡諸吾人通常之智識經驗，所謂「公共設施」即係指公寓大廈非屬專有部分而供共同使用之共用部分，各區分所有權人僅得依其應有部分之比例共有及使用該等共用部分，顯無可能取得「單獨所有權」；而該共用部分之現實使用情形為何，與出賣人有無出賣共用部分之「單獨所有權」或與買受人約定供其專用之意，乃屬二事，原告或一般買賣房屋之交易相對人並無僅憑現況使用方式，即信賴其有取得共用部分「單獨所有權」或出賣人承諾得供其專用之合理根據。準此，足徵兩造僅約定原告係買受坐落地面1層之系爭房屋主建物（含附屬建物）單獨所有權，及包括系爭房屋地下室（含系爭地下室隔間）在內等共用部分之所有權應有部分，並無將系爭地下室隔間之「單獨所有權」列為買賣標的之意思，或有何供專用之約定甚明。
⑵原告雖執前詞主張：依系爭廣告所載「使用面積包含地下室
」之文字，被告黃四川之仲介即被告東龍公司、松富貴公司承辦人員與承辦地政士於締約過程中表示「系爭地下室隔間可供原告獨立使用」、「系爭地下室隔間均是原告的」等詞及僅告以除必要修繕方須容任他人進入系爭地下室隔間等事，暨系爭地下室隔間之實際使用情形，可知被告黃四川確有將系爭地下室隔間之「單獨所有權」出賣予原告，或與原告約定供專用云云。然：
①姑不論系爭廣告並非被告黃四川所製作，且僅屬要約之引誘
，尚非要約，更無從予以承諾而達成意思表示合致，已難執此遽行推認被告黃四川確有何與原告「約定」將系爭地下室隔間之「單獨所有權」出售予原告，或承諾得由原告專用之舉至灼。次系爭廣告之「特色」欄中，固載有「使用面積包含地下室」等文詞，惟審繹上開文義，客觀上至多僅有買受系爭不動產者事實上得使用系爭房屋地下室之旨，洵無從執此推知其是否同得買受該地下室之「單獨所有權」、出賣人是否有將地下室供專用之意、實際使用範圍與狀況究為如何等節之詳情，自尚不足使一般交易相對人產生系爭地下室隔間之「單獨所有權」亦屬買賣標的物，或出賣人有與買受人約定供專用之認知，而仍待買受人於磋商過程中進一步探問始能確認。再證人即被告東龍公司之仲介人員林振聲固到庭結證稱：一般而言，防空避難室裡面要清空，（問：意思是不能放東西，也不能作私人使用？）對；（問：當時為何會在傳單上註明面積包括地下室？）因為當時有內梯下去，使用方法很多，沒有特別去強調可以堆放東西，當初都是空空的，進出也是從內梯；（問：你都知道要清空了，為何會這樣註明？）伊有註明，但不代表地下室可以用等語（見本院卷一第178至179頁）。然核其所述防空避難室裡應清空而不能供私人使用、在系爭廣告上註明「使用面積包含地下室」不代表地下室可用等節，應指系爭地下室隔間之使用依法應受防空避難室使用目的之限制；其稱使用方法很多乙事，則係謂系爭地下室隔間之事實上使用可能性。系爭地下室隔間事實上並非不能使用，僅須受法令之限制，且現況亦確係由系爭房屋所有權人予以實際上使用（詳見後⒋所述），則林振聲上揭證述之內容，尚非顯與邏輯相悖，應屬可取，是堪信被告東龍公司製作系爭廣告並註明「使用面積包含地下室」等詞，應僅係出於表彰系爭地下室隔間事實上使用情形之目的而為，遑論系爭廣告所載該語，客觀上既僅足推知買受系爭不動產者事實上得使用系爭房屋地下室之旨，已如前述，誠不因被告東龍公司係基於何等主觀目的撰具上揭文詞，即得使見聞系爭廣告之人產生系爭地下室隔間可供買受系爭不動產者單獨使用之印象。況原告既自承：其從未否認系爭廣告有載明系爭地下室隔間屬公共設施等語（見本院卷一第102頁），揆諸前揭㈠、⒊、⑴之說明，益見徒以系爭廣告所示內容，猶難使原告誤認被告黃四川確有出售系爭地下室隔間之「單獨所有權」，或與原告約定供專用之意思。是原告主張：被告東龍公司明知系爭地下室隔間應予清空，應在系爭廣告上記明「使用面積不含地下室」，惟被告東龍公司竟在系爭廣告上撰載「使用面積包含地下室」，蓄意令原告或一般消費者感覺買受系爭不動產及於系爭地下室隔間之所有權與使用權，並以此推論被告黃四川乃出售系爭地下室隔間「單獨所有權」或與原告約定供專用云云，與交易常情及其所陳之主觀認知均不相合，應屬過度衍義，要非可採。②次證人楊雅婷固到庭結證稱：簽約前去看房子時，被告松富
貴公司之仲介人員黃子容只有跟伊講過污水跟蓄水池都在地下室，要維修的話要讓人下來維修，沒有特別講過地下室，被告東龍公司之仲介人員林振聲也沒有特別跟伊提過地下室；看屋過程中，伊沒有問過誰地下室是否可以獨立使用，因為伊看到系爭廣告就寫1樓包含地下室。帶伊看屋就是介紹
1樓跟地下室、污水、蓄水池的位置，仲介只說伊要怎麼使用，就怎麼使用，空間還蠻大的，只有污水問題，其他都沒有什麼問題；是到簽約的時候，伊有問地下室是否伊獨立使用，被告東龍公司仲介人員與承辦地政士才回答伊因為地下室沒有外梯，所以是伊獨立使用；看屋與簽約時，均沒有跟伊說過地下室是公共設施，簽約當時伊有問承辦地政士地下室幾坪，承辦地政士說1樓30幾坪、地下室20幾坪，就這樣而已；簽約當天才見到被告黃四川，當時未針對地下室部分詢問被告黃四川問題，承辦地政士與被告東龍公司仲介人員說可以獨立使用時，被告黃四川還沒有到場；簽約當時沒有人提到地下室是屬於大家共有，亦不知道地下室屬於區分所有權人共有；（問：簽約當時有沒有告訴你買到地下室，是買到地下室所有權？）有跟伊說1樓包含地下室，都在權狀內，簽約時，承辦地政士跟被告東龍公司仲介人員介紹坪數時，有說1樓是30幾坪、地下室20幾坪，加起來50幾坪，包含1樓跟地下室都是原告的，且換算的時候，也是包含地下室換算給伊看；當場伊有看到登記謄本與系爭買賣契約書，亦有看到其上所載建物坪數，但伊不會看坪數換算云云（見本院卷一第221至222頁）。惟：
依證人黃子容到庭結證稱：伊有偕同被告東龍公司的人跟買
方一起到現場去看；到現場的人有被告東龍公司的人林振聲及其配偶、原告與原告配偶楊雅婷；伊有跟原告一起下去過系爭地下室隔間，被告東龍公司仲介人員有介紹公共設施的部分；被告東龍公司提供的DM（即系爭廣告）上有寫到使用空間包含地下室，被告東龍公司仲介人員也有講這個是公設等語（見本院卷一第214頁背面至215頁），及證人即承辦地政士 李婉瑜 到庭結證稱：簽約時，伊是按照原來標的填寫，有的公共設施是大家共有的，這部分買方簽約時也有問伊，伊就告知那是公共設施；伊在簽約時沒有告知買方地下室坪數為何，或因地下室只有內梯可通達故只有買方可獨立使用等語（見本院卷二第110頁背面至111頁），顯與楊雅婷前揭所稱看屋與簽約過程中均無人說明地下室為公共設施，及承辦地政士曾表示地下室為原告獨立使用云云不符。參諸楊雅婷既稱簽約前已見聞系爭廣告之內容，承辦地政士於簽約時亦有說明系爭房屋1樓為30幾坪、地下室20幾坪乙事，其於簽約時復有看到登記謄本與系爭買賣契約書云云，佐以系爭廣告內已直接以「坪」為單位，明載主建物、附屬建物與公共設施之面積，主建物與附屬建物面積合計即為30.63坪，公共設施面積則為26.93坪，且系爭廣告、建物登記謄本與系爭買賣契約書上均迭書明建物樓層乃位在1樓乙情，有上載系爭買賣契約書、系爭廣告（見本院卷一第19頁）與建物登記謄本（見本院卷一第13頁）附卷可稽，果楊雅婷上揭證言屬實，楊雅婷於簽約前，應知系爭房屋之地下室部分係公共設施而為共有，且於承辦地政士告以坪數後，更能明悉此情，然楊雅婷竟仍謂其看屋與簽約時均無人說明地下室是公共設施、簽約當時沒有人提到地下室是屬於大家共有、其亦不知道地下室屬於區分所有權人共有云云，誠與其自行證述之歷程相為矛盾，而有飾詞迴避之嫌，則其證詞是否信實可採，殊非無疑。復酌以依原告歷次所陳，可徵原告主觀上應認被告松富貴公司、東龍公司仲介人員與承辦地政士於看屋、簽約過程之表述等項，與被告黃四川有無出售系爭地下室隔間之「單獨所有權」或與原告約定供專用一事相涉，而楊雅婷乃原告之配偶至親，衡情尤有偏頗之虞。綜核上情，堪認楊雅婷就看屋及簽約過程中，仲介人員與承辦地政士積極告知或消極未說明之內容，暨其不知系爭房屋之地下室（含系爭地下室隔間）為公共設施而屬共有等項所為前開證詞，應與事實有間，尚非可取。
況縱令楊雅婷所證前詞為真，原告事實上是否得獨立使用系
爭地下室隔間及使用範圍為何，與被告黃四川有無將系爭地下室隔間之「單獨所有權」一併出售或允由原告專用，係屬二事，業悉如前㈠、⒊、⑴所敘，自無從僅因被告松富貴公司、東龍公司或承辦地政士曾陳述此一現實使用狀況，即逕認原告與被告黃四川就系爭地下室隔間已達成買賣「單獨所有權」或約定應供專用之合意。再考諸原告陳以系爭房屋之地下室（含系爭地下室隔間）所有權應有部分係登記在共用部分8871建號建物，該建號未包括其他如樓梯間等之公共設施乙節（見本院卷二第59、103至104頁），為被告所不否認，並有建物登記謄本存卷可考（見本院卷一第15頁），則依原告取得之共用部分8871建號建物所有權應有部分比例核算，面積恰為83.5163平方公尺即25.26坪，與主建物及附屬建物之面積合計即約為50多坪，足信楊雅婷指稱承辦地政士告知之內容，確與所有權狀之記載及原告取得之權利範圍換算所得面積相符，並無不實之情，且原告於買受系爭不動產前既已明知系爭地下室隔間屬公共設施，尤無可能僅因此等陳述，即誤認其係購得系爭地下室隔間之「單獨所有權」。是楊雅婷上揭證述之內容，仍不足採為有利於原告認定之依據。
③再黃子容雖證稱：看屋時原告有問怎樣使用系爭地下室隔間
，被告東龍公司回覆內梯是做在原告的範圍，所以進出不需要透過別人；（問：原告有無跟妳提過，他很重視地下室之類的話？）系爭房屋是原告看到被告東龍公司DM中寫使用面積包含地下室，覺得使用空間很大，他很滿意，所以才會想要買這個房子等語（見本院卷一第215頁背面、217頁背面）；李婉瑜則證述：簽約當時，經紀人說有個室內梯，可以讓買方到地下室；經紀人有提到室內梯可以進去，目前就是他一人使用等語（見本院卷二第110頁背面至111頁）；林振聲另證稱：伊有開門帶原告與黃子容至現場，但伊沒有介紹過房子，伊曾有幾次與黃子容去看房子，伊有向黃子容說一樓有內梯，可以通到地下室，並介紹那是公共設施，大家都可以用，不是產權獨立，伊有強調那是公共設施；（問：有無向黃子容表示地下室為防空避難室？）一般仲介都會知道地下室都是防空避難室，不然就是停車場，所以伊沒有特別去強調等語（見本院卷一第176頁）。然審視渠等上揭證述之情節，顯可知被告東龍公司僅係表達因系爭地下室隔間之出入方式，故現況係可令原告個人使用之旨，且原告主觀上就此現實使用情形復相當滿意而已，容不足憑此遽認被告東龍公司、松富貴公司、承辦地政士乃至被告黃四川有何表示系爭地下室隔間係供原告專用之意，更與被告黃四川有無與原告「約定」出售系爭地下室隔間之「單獨所有權」乙事無涉。參以原告自承：被告僅籠統告知系爭地下室隔間可以給原告用，但如果有人要修水電的話，要給別人用，並未說可以做怎樣的使用；看屋過程中，被告東龍公司仲介人員表示「系爭地下室隔間原告可以用，因為只有一個內梯可以進入」，黃子容亦稱「只有一個內梯可進入系爭地下室，原告當然可以使用」等語（見本院卷一第129頁，卷二第120頁），益見被告松富貴公司、東龍公司於看屋過程中，確僅就系爭地下室隔間之事實上使用可能性加以解說，尤與有無出售系爭地下室隔間之「單獨所有權」予原告，或約定係供原告專用等事無關。至林振聲與黃子容就係由何人向原告解說系爭房屋狀況一事，所證雖有出入，且依其等證述之情節，固亦可徵於看屋過程中應無何人曾向原告表示系爭地下室隔間係屬防空避難室，使用上須受法令之限制。惟徒憑此仍不足認其確有告以系爭地下室隔間得供原告私人專用乙情為真。是原告主張：被告松富貴公司與東龍公司仲介人員於看屋過程中曾表明系爭地下室隔間可供原告個人專用，被告東龍公司仲介人員與承辦地政士更於簽約時表示系爭地下室隔間為原告獨立使用、系爭地下室隔間均是原告的，被告黃四川復係將系爭地下室隔間之「單獨所有權」一併出售予原告云云，均要乏所憑。
④又依原告陳謂：被告表明如有必要之修繕，須讓他人進入系
爭地下室隔間，暗示系爭地下室隔間係屬原告可獨立使用之區域等語（見本院卷二第120、124頁），顯見原告主張其依上情認為除必要修繕外，原告對系爭地下室隔間有排他之所有權及使用權云云，僅係個人臆測推論之詞，並非被告黃四川確與其有此約定或被告松富貴公司、東龍公司有前開表述，且被告曾告以原告須讓他人進入系爭地下室隔間修繕乙事，客觀上殊難憑認被告有何明示或默示系爭地下室隔間乃原告可排他獨立使用區域之意思。原告主張：被告僅告知因系爭地下室隔間配有大樓管線，若是管線有問題，原告須讓人自內梯進入系爭地下室隔間修繕，反面推論可知如無修繕必要，原告 無庸容 任他人進出系爭地下室隔間，故被告係以原告可單獨使用系爭地下室隔間為約定內容出售系爭不動產，原告自有排他所有權及使用權云云，誠屬無稽。
⑤另系爭地下室隔間之實際使用情形為何，與兩造有無將原告
係買受系爭地下室隔間之「單獨所有權」或約定供專用等項納入契約，並無關連，業悉述如上。原告猶執前詞稱：以系爭地下室隔間之實際使用情形，可知雙方交易時係有使買受系爭不動產之原告單獨使用系爭地下室隔間之意云云，容非可採。
⑥至原告提出黃子容與楊雅婷間於101年11月5日對話過程之
錄音譯文為佐（見本院卷一第158至167頁）。然該次對話既非兩造在締約過程中所為，已難執以推認原告與被告黃四川締約時之真意為何。再酌之斯時原告及楊雅婷主觀上或認系爭地下室隔間之權利歸屬與其認知不同，而已生不滿之情，則黃子容所述非無出於安撫之可能，是否全與過去之客觀真實相符，亦屬有疑。況縱黃子容與楊雅婷於該次對話中所言楊雅婷於締約時曾詢及系爭地下室隔間可否獨立使用，承辦代書與被告東龍公司仲介人員表示因只有內梯，故原告可單獨使用等節確與締約時之狀況相符，依上開說明，仍與被告黃四川有無出售系爭地下室隔間之「單獨所有權」或與原告約定應供專用無涉。是該錄音譯文自不足採為有利於原告認定之憑據。
⑶綜上，原告所為舉證，均不足使本院形成被告黃四川確有承
諾將系爭地下室隔間之「單獨所有權」出售予原告，或約由原告可專用系爭地下室隔間等節之確切心證，原告係負舉證責任之一方，其舉證責任未盡，即應受不利之認定，則其主張因買受系爭地下室隔間之「單獨所有權」或被告黃四川與其約定供專用，故得予排他使用云云，自屬無據。從而，被告黃四川依約既不負有令原告排他使用系爭地下室隔間之義務，堪認系爭不動產自無滅失或減少價值之瑕疵，或滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，被告黃四川所為給付亦無不符於債之本旨之情事。
⒋第按約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區
分所有權人使用者；公寓大廈共用部分為下列各款者，不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分；公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，公寓大廈管理條例第3條第5款、第7條後段、第58條第2項分別定有明文。準諸上開法文意旨，可知公寓大廈之法定防空避難設備部分雖不得為區分所有權人以外之第三人設定專用權，然約定供特定區分所有權人專用，則無不可，亦不屬同法第7條後段第4款之情形。被告辯稱防空避難室不得為約定專用部分云云，固非可採。而區分所有權人縱得專用屬共用部分之防空避難室，亦應於法令限制範圍內，以合於防空避難目的之方式使用，此乃權利人行使權利之當然。是以，苟出賣人未保證買受人於買受區分所有之專用部分及其共用部分後，得不受法令限制，以等同專有部分之使用方式使用屬共用部分之法定防空避難設備，買受人之使用須受法令限制一節，自不構成使買賣標的物有滅失或減少其價值之瑕疵，或滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人所為給付亦非可認不符於債之本旨。原告雖一再主張：系爭地下室隔間為防空避難室，不得堆置雜物、設置柵欄，係屬法律上無法使用，故系爭不動產存有物之瑕疵，且不符合債之本旨云云。惟：
⑴原告前開陳詞，係以其應得以同於專有部分之使用方式，於
系爭地下室隔間置放物品或設置門扇而為使用為立論基礎，業如上⒉所述，則原告所以認為系爭不動產存有物之瑕疵或不符債之本旨，乃出於其預期之使用方式與法相悖，故屬「不能使用」。然姑不論被告黃四川未與原告約定系爭地下室隔間得供專用，果令此節為真，徵之上揭說明，可知原告仍得於法律限制之範圍內，使用防空避難室，並無不能使用之情形。而衡諸一般經驗法則，舉凡公寓大廈之公共設施即共用部分，其性質上乃為全體區分所有權人之共同利益而設，與專有部分非可同視，其使用恆受有更多法令之限制，不因是否為防空避難室或他類共用部分而異，區分所有權人本即不能期待其得無視法令限制或其他區分所有權人之利益，而有以全然同於專有部分之使用方式，合法使用共用部分之權限，更勿論區分所有權人間縱透過章程、住戶規約或其他方式，同意特定區分所有權人以悖於法令強制或禁止規定之方式使用該共用部分，是項約定依法猶屬無效；況縱為屬區分所有權人單獨所有之專有部分，其使用仍應受法令之限制（民法第765條規定參照），區分所有權人容不得以其享有自由使用、收益、處分及排除他人干涉之所有權權能，遽謂其得無視法律規定為使用。原告以系爭地下室隔間倘非屬防空避難室且經約定供專用，其即必得以相當於專有部分之使用方式，任意增設門扇及堆置物品為其理據，要無可取。
⑵原告就此固又主張：其不具有專業能力，不能期待其對系爭
地下室隔間不能使用之狀況有所悉，且因不動產交易之相關事項過於艱澀繁雜，須有專業人士從旁協助，倘若不動產經紀業者恣意卸責，將自身義務轉嫁予不具專業能力之消費者承擔，將有違公平正義云云。然縱使原告非屬慣於從事不動產交易之專業人士，亦應具一般社會經驗與判斷能力，當能辨明「公共設施」即非屬得為其單獨所有之「專有部分」，於使用方法上自不能等同以觀，且將受有一定之法令限制；酌以系爭地下室隔間之天花板上設有明顯之化糞管、電纜線，天花板樑柱間留有管線之孔徑，地面上亦有圓形人孔蓋及抽水管徑等情，業據本院至現場履勘明確，有勘驗筆錄（見本院卷一第234至235頁）、現場照片（見本院卷一第107至108頁、卷二第19至35頁）在卷可稽，可知系爭地下室隔間既經敷設人孔蓋且存有管線外露等情形，顯與一般專有部分已將管線等設施妥為掩蓋不同，則原告衡情豈有信其仍得以全然同於專有部分之使用方法合法使用系爭地下室隔間之理。原告所陳上詞，及另主張：各樓層住戶均會設有污水管線連結至公用污水管排放廢棄物，屬各區分所有權人均會使用之必要設施，因原告為1樓住戶，廁所污水管徑本得經由
1樓地板與系爭地下室隔間之公共污水管相連接云云，尤不足採為有利於其認定之憑據。
⑶再考諸系爭廣告之內容，黃子容、李婉瑜、林振聲前揭證述
之情節，暨上開錄音譯文所示談話過程，均無從推認被告黃四川或仲介人員於締約過程中，有何表示原告於依現況使用系爭地下室隔間時，得不受任何法令限制之意思；縱楊雅婷前載證言為可取，猶復如是，足見被告黃四川未曾約定或保證原告得不顧法令之限制，以同於專有部分之使用方法使用系爭地下室隔間之範圍。又共用部分之現況係供如何之使用，依不動產交易之常態與通常交易第三人之智識經驗，尚不足徒憑此逕予推認該項使用方式是否與法令限制相符，或出賣人即有約定或保證該部分得永以現況合法使用。
⑷況佐之系爭地下室隔間現確為原告使用中一情，為原告所不
否認，酌以楊雅婷證稱：到目前為止，無人向原告主張不能使用地下室之範圍等語（見本院卷一第222頁背面），尤見原告主張系爭地下室隔間無法供其使用云云，誠非足取。至現況使用方式是否應予調整變更以期合法，乃屬別一問題，併此敘明。
⑸綜上所述，原告既仍得於法令限制內使用系爭地下室隔間，
且其並無以等同專有部分之使用方式，合法使用系爭地下室隔間之正當期待，被告黃四川復未保證系爭地下室隔間之使用得不受法令限制，揆之前揭說明，系爭地下室隔間為防空避難室，其使用須受法令之限制乙節，核不足以推認系爭不動產存在物之瑕疵或不符債之本旨。原告所陳前詞，誠無可取。
⑹原告另主張：系爭地下室隔間所砌牆面為違建，惟被告竟未
於買賣磋商過程中告知原告此情，並於系爭不動產房地產標的現況說明書第8項「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」部分，勾選「否」云云。然按本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物，違章建築處理辦法第2條定有明文。次建築物室內裝修應遵守左列規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。四、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。室內裝修從業者應經內政部登記許可，並依其業務範圍及責任執行業務。前3項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任，由內政部定之，建築法第77條之2亦有明定。又供公眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物，其室內裝修應依本辦法之規定辦理。本辦法所稱室內裝修，指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為：一、固著於建築物構造體之天花板裝修。二、內部牆面裝修。三、高度超過地板面以上1點2公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。四、分間牆變更，此觀建築物室內裝修管理辦法第2條、第3條規定益明。查系爭地下室隔間內設牆面係位於系爭房屋所在公寓大廈經核准建築之地下室面積內，為兩造所不爭執，並有建築圖說（見本院卷一第34頁）、建物測量成果圖（見本院卷一第88頁）及新北市汐止地政事務所102年6月27日新北汐地測字第1023671366號函所附複丈成果圖（見本院卷二第36至37頁）在卷可參，顯見該等牆面之增設並非違建，而僅屬建築法所定之室內裝修，則被告縱於房地產標的現況說明書上勾選無違建，或未向原告提及此情，亦無不當可言，且與原告爭執之「系爭地下室隔間在法律上不能使用」一事無關。又系爭不動產非屬供公眾使用之建築物，本件亦乏事證證明其室內裝修曾經內政部認有必要申請審查許可，況該牆面之裝設依法是否須申請審查許可及有無申請等節，僅屬主管機關之行政管理事項，與私權關係無涉。是原告所陳上詞，仍無從採為有利於其認定之憑據。⒌從而，系爭不動產既無物之瑕疵，亦非不符債之本旨，則原
告依民法第359條、第179條規定，請求被告黃四川減少價金及返還溢付之數額，或依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告黃四川負債務不履行損害賠償責任，自屬無據。
㈡原告依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求被告連帶負損害賠償責任，為無理由：
⒈按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害賠
償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項後段、第185條第1項前段固分別定有明文。
⒉原告雖主張：被告未據實告知系爭地下室隔間為防空避難室
，不得供原告私人專用，更蓄意以不實廣告誤導原告購買系爭不動產，屬共同故意以背於善良風俗之方法加損害於原告云云。然：
⑴原告所執理據，既在於其預期之使用方式與系爭地下室隔間
依法所能使用之方式未合，而被告黃四川並未出售系爭地下室隔間之「單獨所有權」或與原告約定應供專用，原告亦無信賴得以同於專有部分之使用方法，合法使用系爭地下室隔間之正當根據，被告黃四川就該節復未有何品質之保證（詳參前揭㈠、⒊、⒋之論述），則無論被告有無明確告知系爭地下室隔間之使用目的為防空避難室，此與原告是否陷於得以專有部分之使用方法使用系爭地下室隔間之錯誤，並無因果關係。再酌之黃子容、李婉瑜上開證述之內容，足徵被告松富貴公司、東龍公司仲介人員於締約過程中，確有告知系爭地下室隔間屬公共設施一事，原告復迭自承確於簽約前即知悉此情，可信被告既已明確告知系爭地下室隔間為公共設施，其漏未敘及系爭地下室隔間為防空避難室，亦與施用詐術之行為有間。
⑵又審視系爭廣告所載「使用面積包括地下室」之內容，僅傳
達買受系爭不動產者事實上得使用系爭房屋之地下室之意，此外別無他指，亦不因被告東龍公司擬具該廣告時之主觀意念而異，業如前㈠、⒊、⑵、①所述；復參以系爭廣告既詳為分列主建物、附屬建物、公共設施等各項產權範圍，一見即明，並無混淆誤解之虞，堪認系爭廣告上開描述方式尚稱客觀中性，系爭地下室隔間事實上亦仍得予使用，由此益徵系爭廣告之敘述與現況使用情形誠屬相符，難以指摘為不實。況系爭廣告僅為要約之引誘，猶待交易雙方進一步詳為探詢磋商，而原告既於後續交易過程中，已得悉系爭地下室隔間為公共設施，自尚無從認原告於見聞系爭廣告時所生之主觀認知，確有影響其最終承諾買受系爭不動產之意思形成，並因此受有何等損害。
⑶是以，被告東龍公司出具系爭廣告，及被告未曾告知原告系
爭地下室隔間屬防空避難室等節，均不構成故意背於善良風俗之方法加損害於他人，則原告依民法第184條第1項後段、第185條第1項規定，請求被告負連帶損害賠償責任，即屬無據。
㈢原告依民法第227條第1項、第226條第1項、第567條第
2項，不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項，請求被告東龍公司及松富貴公司賠償，為無理由：
⒈按以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂
立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第2項固有明文。而經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任；因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第21條、第26條第1項、第2項雖亦分別有明定。
⒉原告尚執前詞主張：被告松富貴公司與東龍公司之經紀人員
於執行仲介業務時，未就系爭地下室隔間屬於防空避難室一節詳加調查並履行對原告為說明之義務，更以不實廣告誤導原告購買系爭不動產，亦因系爭地下室隔間係防空避難室而不能使用，被告黃四川就系爭地下室隔間乃為給付不能，此屬因可歸責於被告松富貴公司、東龍公司之事由不能履行委託契約，致原告受有損害云云。惟無論被告松富貴公司有無居間仲介系爭不動產之買賣，或原告有無委託被告東龍公司居間仲介系爭不動產，系爭地下室隔間既非不能使用，系爭不動產亦誠不存在物之瑕疵或有悖於債之本旨，業詳述如前，則原告主張其因此受有損害，進而請求被告松富貴公司、東龍公司賠償，於法已非有據。次系爭廣告並無不實，被告松富貴公司、東龍公司之仲介人員於締約過程中，亦確曾告知原告系爭地下室隔間為公共設施，原告當知系爭地下室隔間之使用與專有部分之使用非得等同視之，均悉如上述，則即令被告松富貴公司與東龍公司之仲介人員漏未敘及系爭地下室隔間屬防空避難室，仍尚難認其等未盡調查與說明義務，且亦要與原告主觀上誤認系爭地下室隔間得以同於專有部分之方式合法使用而買受系爭不動產無因果關係。至原告援引臺灣板橋地方法院（現改制為臺灣新北地方法院）100年度訴字第1112號民事判決為據，稱於不動產交易中，倘有「使用面積短少」之情形，買受人可援引不動產經紀業管理條例第26條第1項規定請求賠償云云。惟上開判決並非法源而無拘束力，且該事件所涉事實，乃買賣契約書內所載之主建物面積係包括專有部分與共用部分即電、樓梯間等公共設施，惟仲介人員並未告知此情，致買受人所能使用之「專有部分」面積短少，其基礎原因事實與本件洵屬相異，顯難執以比附援引，併此敘明。是原告所陳上情，均殊乏所憑，其依民法第227條第1項、第226條第1項、第567條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，請求被告松富貴公司、東龍公司負連帶損害賠償責任，即無可取。㈣原告依不動產經紀業管理條例第21條、公平交易法第21條規定，請求被告東龍公司賠償，為無理由：
⒈按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法
，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。事業對於載有前項虛偽不實或引人錯誤表示之商品，不得販賣、運送、輸出或輸入。前2項規定於事業之服務準用之。廣告代理業在明知或可得而知情形下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任，公平交易法第21條第1項至第3項、第4項前段固分別定有明文。
⒉原告猶執前詞主張：被告東龍公司製作不實之系爭廣告，並
於交易過程中向原告表示系爭地下室隔間可供原告使用，致原告陷於錯誤而買受系爭不動產，應依不動產經紀業管理條例第21條、公平交易法第21條規定負損害賠償責任云云。惟系爭地下室隔間事實上確可供使用，僅須受法令之限制，系爭廣告所載「使用面積包含地下室」等內容客觀上亦無不實之情，原告復非因此而形成買受系爭不動產之決意，均詳如上述，則原告所陳前詞，均屬無據，其依上揭規定請求被告東龍公司負損害賠償責任，同乏所憑，不應准許。
五、從而，原告本於前開原因事實，依民法第359條、第179條、第227條第1項、第226條第1項、第184條第1項後段、第185條第1項、第567條第2項、不動產經紀管理條例第21條、第26條第1項及第2項、公平交易法第21條第1項規定，請求被告應連帶給付原告391萬4,941元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年1月24日
民事第三庭審判長法官蕭錫証
法官施月燿法官李佳芳以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年1月24日
書記官詹淳涵