宣 示 判 決 筆 錄 94年度重簡字第1956號
原 告
即反訴被告 丁○○
訴訟代理人 張麗真 律師
被 告
即反訴原告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
當事人間94年度重簡字第1956號給付租金事件，本院於中華民國
95年6月19日辯論終結，並於中華民國95年6月26日下午5時整，
在本院第一法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 彭松江
書記官 葉子榕
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之事實及其理由要領如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬肆仟柒佰叁拾叁元及自民國九十
五年三月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣玖仟陸佰陸拾元及自民國九十五
年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之三，其餘由反訴原告負擔。
反訴原告勝訴部分得假執行。
事實
甲、本訴部份：
壹、原告方面：
一、聲明：
被告應給付原告新臺幣（下同）164,733元及自民國95
年3月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延
利息。訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）原告主張被告承租原告所有坐落台北縣三重市○○街
○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）經營「魔法石健康茶
飲」，約定租期自94年5月15日至97年5月14日止，每
月租金29,000元，每月15日前給付。
（二）詎94年6月23日系爭房屋2樓突然發生火警，消防隊前
來灌水撲滅，被告稱因樓板積水，其承租之店面天花
板受潮漏水，室內裝潢及生財物品損壞無法繼續營運
，有重新裝修補辦生財物品之必要，乃委託律師發函
要求原告賠償新台幣（下同）40餘萬元，惟查火警當
日下午5時許發生，原告接獲被告來電告知後，即請
兒子 曾志浩 立刻前往查看，據曾志浩告知確有發生火
警灌水滅火乙事，惟一樓店面即系爭房屋並未被火波
及，當日晚上被告提早打烊，第二天仍繼續正常營業
，所受損失自屬不大，然卻要求高達40餘萬賠償，實
無法接受。
（三）嗣被告聲請三重市調解委員會調解，雙方無法達成共
識，但原告嗣後口頭表示願免收2個月即94年7、8月
之租金以示賠償，詎被告竟繼拒付9月份租金，明顯
表示不同意原告所示賠償誠意，原告不得已乃於同年
10月7日委託律師發函，限期要求原告給付，逾期撤
銷免收2個月租金之意思表示。被告於10月11日收受
上開函件，迄今仍拒不給付所欠租金，已逾越原告所
與寬限期限。本件被告自94年7月15日起即未依約繳
交租金，經原告於95年3月21日發函終止租約，被告
於95年3月22日收受，故兩造租約於95年3月22日即已
終止。從而，被告共計積欠租金164,733元，爰本於
租賃契約之法律關係，請求被告給付如聲明所示之租
金及利息。
三、證據：提出房屋租賃契約書、律師函、存證信函及其回
執各乙份為證。
貳、被告方面：
一、聲明：
求為判決駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
自認有收到終止系爭房屋租賃契約之存證信函通知及積
欠租金164,733元之事實，惟以失火損失太大，無法給
付所欠租金。
乙、反訴部份：
壹、反訴原告部份：
一、聲明：
反訴被告應給付反訴原告313,746元及自反訴狀繕本送
達翌日即95年3月14日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、陳述：
(一)反訴原告係系爭房屋之承租人，94年6月23日下午5時
30分許，系爭房屋2樓失火（2樓部份亦為反訴被告所
有，當時為空屋無人居住），消防隊前來救災，灌水
滅火，導致該棟房屋樓板積水，反訴原告所承租之1
樓部分天花板受潮漏水，室內裝潢及生財物品損壞，
無法正常營運所經營之「魔法石健康茶飲」生意，乃
於94年8月16日重新裝潢，耗時16天，至94年8月31日
完工，花費120,000元，始克繼續正常營業，又除上
開裝潢費用外，尚有因修繕致反訴原告無法正常營業
之租金損失15,456元（計算方式為每日租金966元乘
以16日）、營業損失128,000元（計算方式為每日營
收8,000元乘以16日）及生財器具之損失50,290元，
共計313,746元。本次反訴原告所受之損失係因反訴
被告未妥適管理門禁，致使第三人可隨時進入2樓，
失火造成，爰依本於侵權行為法律關係，請求反訴被
告給付如反訴原告聲明所示之賠償金額及利息。
(二）自認未踐行定期催告修繕系爭房屋之事實。
三、證據：提出受理火災登記簿、估價單、發票、收據、估
價單4紙及照片8幀為證。
貳、反訴被告部份：
一、聲明：
求為判決駁回反訴原告之訴。反訴訴訟費用由反訴原告
負擔。
二、陳述：
（一）本件反訴原告主張因反訴被告管理不當致其受有損害
等情，自應由反訴原告就反訴被告如何管理不當之事
實負舉證責任。本案火災迅即被撲滅，反訴原告所承
租之系爭房屋完全未受波及，僅因2樓灑水滅火致水
從2樓滲至1樓，1樓因有平面天花板，水乃從天花板
與牆壁接縫滲出而弄髒牆壁，反訴原告於翌日繼續營
業，完全未受火災影響，如事後有重新裝潢情事乃其
個人之需求，而與失火了無關係，故反訴原告請求租
金及營業損失實無理由。又系爭房屋縱有修繕之必要
，依民法430條之規定，承租人即反訴原告自應定相
期限催告反訴被告修繕，然反訴原告竟不為催告，逕
發函請求賠償，自不得主張自行修繕而請求出租人償
還其費用。
（二）又反訴所提損害內容，其中：1、裝潢估價單非支出
憑證且內容多與失火受損無關。2、鐵架發票亦與滲
水無涉。3、估價單所示貨品無法證明受有損害（況
且糖、茶等貨品平日皆用瓶罐或袋子裝置，受水損害
機會不大）。4、反訴原告並未提出文件證明停工期
間租金及營業損失。從而，反訴原告之請求即顯無理
由。
理由
壹、本訴部份：
一、本件原告起訴原請求被告給付116,000元及自起訴狀繕本
送達翌日起算之法定遲延利息，嗣於訴訟中擴張求為判決
被告應給付原告164,733元及自民國95年3月23日起至清償
日止，按年息百分之五計算之遲延利息，核屬擴張應受判
決事項之聲明，符合民事訴訟法第255條第1項第3款之規
定，自准許之。
二、原告主張被告承租系爭房屋，自94年7月15日起即未給付
租金，經原告於94年10月7日催繳仍拒不給付，原告乃於
95年3月21日發函終止租約，兩造租賃關係於被告收受該
函即同年3月22日即行終止，被告積欠租金共計164,733元
等事實，業據其提出房屋租賃契約書、律師函、存證信函
及其回執等件為證，復為被告所自認，自堪認原告之主張
為真實。
三、從而，原告本於租賃之法律關係，請求被告給付如主文第
1項所示金額及法定遲延利息，即屬正當，應予准許。
貳、反訴部份：
一、反訴原告係系爭房屋之承租人，於94年6月23日下午5時30
分許，系爭房屋之2樓失火，該2樓亦為反訴被告所有等事
實，為兩造所不爭執，此部分固堪信為實。又反訴原告主
張伊所受之損失係因反訴被告未妥適管理門禁，致使第三
人可隨時進出系爭房屋2樓，失火造成等語，惟為反訴被
告所否認，並以反訴被告於系爭房屋大門設有門鎖防閑，
其管理並無不當等語為辯。是本件應審酌者，厥為反訴被
告就本件之火災有無過失及反訴原告之各項請求是否有據
，爰分別審究如下：
二、無法營業之損失及生財器具之損害部分：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段固定有明文。本件反訴原告主
張因反訴被告就失火房屋管理不當，嗣因撲滅火災導致系
爭房屋天花板漏水，使其受有無法營業之損失128,000元
及生財器具之損害50,290元，惟為反訴被告所否認，則反
訴原告自應就本件損害之發生反訴被告有過失之事實負舉
證責任，乃反訴原告雖舉受理災害登記簿1紙為證，然依
該記載僅能證明火災發生之事實，並不能確實證明火災係
反訴被告之過失所造成。此外，反訴原告復未能舉證證明
受有營業之損失及反訴被告關於失災之發生確有過失，為
其所是認，是反訴原告請求無法營業之損失及生財器具之
損害，即屬無據，不予准許。
三、修繕費用部份：
按租賃物之修繕，如契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔，民法第429條第1項固定有明文。然租賃關係存續
中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人
得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不
為修繕者，承租人得終止租約或自行修繕，而請求出租人
償還其費用或於租金中扣除之，復為同法第430條所明定
。此即為承租人之催告權，亦為承租人之義務(同法第43
7條參照)，是以承租人如未踐行催告，即無終止租約或自
行修繕之權利（最高法院30年渝上字第345判例參照）。
本件反訴原告主張因失火灑水撲滅火災，致伊承租之店面
天花板受潮漏水需雇工修繕，計支出修繕費用120,000元
乙節，業據其提出估價單及發票各1紙為證，然為反訴被
告所否認，姑不論該估價單及發票之真實性為何，反訴原
告自應於踐行上述定期催告程序後，倘反訴被告於其期限
內不為修繕，承租人即反訴原告始得自行修繕，進而向出
租人即反訴被告請求償還其費用。查本件反訴原告於火災
發生後，僅曾發函反訴被告請求出面洽談理賠40餘萬元事
宜，有該律師函附卷可稽，而並未向出租人即反訴被告為
租賃物修繕之定期催告，為其所是認。此外，反訴原告復
未提出其他證據證明其確曾為催告之通知，是反訴原告既
未於相當期限內為修繕租賃物之催告，揆諸上述說明，自
不得於自行修繕後，遽向反訴被告請求償還該修繕費用。
從而，反訴原告請求此項之修繕費用即屬無據，應予駁回
。
四、修繕期間租金之減免部份：
租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物
之一部滅失者，承租人得按滅失之部份，請求減少租金，
民法第435條第1項定有明文。本件反訴原告主張因租賃房
屋之天花板漏水需雇工修繕始得繼續營業，而該修繕期間
自94年8月16日起至同年8月31日止，計16日，因反訴原告
無法依租賃契約使用租賃物，故請求修繕期間內租金之損
失15,456元（計算方式為每日租金966元乘以16日）。按
請求減少租金，民法雖僅就租賃物一部滅失而為規定，但
其非部份滅失，而係毀損或其他事由而至不能使用收益者
，解釋上應得類推適用。經查，本件反訴原告因天花板漏
水需雇工修繕，修繕期間內無法就租賃物使用收益，自可
類推適用民法第435條之規定，而向出租人即反訴被告請
求減少租金，是反訴原告請求反訴被告減少租金應屬有據
。惟系爭房屋回復原狀必要的修繕期間為10日，其餘6日
則為反訴原告施作其個人需求部份，與本件租賃房屋回復
原狀之必要修繕無關等情，業據證人甲○○到庭結證屬實
，是反訴原告請求租金損失之合理日數應為10日，其租金
之損失則為9,660元（計算式：966×10＝9,660）。
五、綜上所述，反訴原告主張系爭房屋因火災致無法使用收益
，主張請求租金損失9,660元之部份為有理由，應予准許
。逾此部份之請求，則為無理由，應予駁回。
參、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
結論：本訴原告勝訴部分及反訴之反訴原告勝訴部份，均係就簡
易訴訟事件所為本訴被告及反訴被告敗訴之判決，爰依職權宣告
假執行。
中華民國95年6月26日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法院書記官葉子榕
法官彭松江
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
法院書記官葉子榕
中華 民 國 95 年6月26日