裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年重上字第12號民事判決
裁判日期：民國102年07月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度重上字第12號上訴人 張素真 訴訟代理人 吳中和 律師被上訴人 張金蓮 （即 張林換 之承受訴訟人）
曾 張來好 （即張林換之承受訴訟人） 張國權 （即張林換之承受訴訟人）上一人訴訟代理人 黃秀英 被上訴人 張金鳳 （即張林換之承受訴訟人）
張金鈴 （即張林換之承受訴訟人） 張蓮臻 （即張林換之承受訴訟人） 張金鑾 （兼張林換之承受訴訟人） 張東富 （兼張林換之承受訴訟人） 張國寶 （兼張林換之承受訴訟人）上六人共同訴訟代理人 陳文慧 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國101年11月23日臺灣臺中地方法院99年度訴字第2668號第一審判決提起上訴，本院於民國102年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過貳佰叁拾捌萬捌仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之三、餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查張林換業於民國101年3月8日本件訴訟繫屬中死亡，其繼承人張東富、張金鑾、張金蓮、 曾張來好 、張國寶、張金鳳、張金鈴、張國權、張蓮臻業於101年4月17日具狀聲明承受訴訟（見原審卷第73頁），核與上開規定並無不符，自應予以准許。
二、被上訴人主張：上訴人於96年11月1日向伊等承租坐落台中市○區○○○段○○○號上之全部建物（門牌號碼為台中市○區○○路0段000號、000號及000-0號，下合稱系爭建物），租賃期間自96年11月1日起至104年10月31日止，為期8年，租金每月新台幣（下同）76萬元。詎上訴人自98年5月起迄99年5月止，每月僅給付租金44萬元（其中98年11月份未付租金），尚欠租金共492萬元。伊等已於99年6月間終止系爭租賃契約，上訴人於系爭租賃契約終止後至99年10月止，繼續占有使用系爭建物，即受有相當於租金之利益共304萬元，爰依民法第767條、第179條、第181條規定提起本訴。並聲明：上訴人應給付伊等796萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年12月16日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、上訴人辯以：伊所經營之大都會KTV於98年間因營運困難，經雙方合意自98年5月起調降租金為每月44萬元；嗣後伊即每月給付44萬元租金予被上訴人，並無積欠租金情事。系爭建物於99年5月28日、同年6月9日，經台中市政府裁罰並勒令停止使用，並於同年6月4日執行拆除，致伊無從於系爭建物經營KTV，伊於台中市政府為上開拆除行為後，即未再使用系爭建物，並未受有任何利益，被上訴人主張依不當得利法律關係請求，顯無理由。苟認伊於上開拆除行為後仍須給付租金，則依土地法第97條第1項規定，亦不應逾申報價額年息百分之10。又伊於訂立系爭契約時，已交付450萬元押租保證金，系爭契約既終止，則被上訴人亦應將450萬元押租保證金返還予伊。另押租保證金僅450萬元，惟伊交付500萬元之支票予被上訴人兌現，另50萬元，被上訴人亦應返還予伊。又伊自98年5月至99年5月期間，共代被上訴人繳納租金所得稅57萬2000元，苟認伊應給付被上訴人租金，爰就押租保證金450萬元、溢付之50萬元及代繳稅款57萬2000元與所欠租金抵銷。
四、兩造不爭執事項：⑴上訴人之配偶 許志 在於88年6月18日向張東富、張林換、張
國寶、張金鑾承租系爭土地，並於該地上興建系爭建物，約定租賃期間自88年11月1日起至96年10月31日止，並以張東富為起造人。 許志在 租約屆滿後，由上訴人續租系爭建物，約定租賃期間自96年11月1日起至104年10月31日止。
⑵上訴人承租系爭建物係供作「大都會KTV」，承租時即為「大都會KTV」之營業場所。
⑶上訴人自98年5月起至98年10月，及98年11月至99年5月止，
「大都會KTV」之租金均給付44萬元。其中98年11月之租金，延至99年7月20日以匯票寄送44萬元，惟遭被上訴人拒收；99年6月租金則以匯票寄送13萬2000元，亦遭被上訴人拒收，此後未再給付租金。
⑷上訴人使用系爭建物期間，漢口路4段295號房屋因違反建築
法第73條之規定（擅自變更原使用用途「辦公室、飲食店、店鋪」供作「B1類視聽歌唱」場所使用），於99年5月28日、6月9日各遭臺中市政府裁處罰鍰18萬元，且令建築物應立即停止使用、恢復原狀。
⑸漢口路295號、295-1號房屋因前側、中庭、騎樓、屋後側部
分有違章建築，經臺中市政府都市發展處違章建築拆除科於99年6月4日執行拆除。
⑹被上訴人於99年3月2日以存證信函催告上訴人於3日內一次
給付2個月租金共152萬元，及押租金450萬元，逾期依法終止雙方租賃契約。又於99年6月10日以存證信函（臺中淡溝郵局671號）催告上訴人於10日內一次給付二個月租金152萬元、保證金450萬元及補繳短缺之租金，逾期將依法終止租約。再於99年6月18日以存證信函催告上訴人於5日內，將積欠之租金152萬元、保證金450萬元，及補繳短缺之租金，匯入指定之專案帳戶，逾期未給付租金視同違約，將依法終止租約。復於99年7月5日以存證信函（臺中何厝郵局816號）函告上訴人終止租約。另於99年7月22日以存證信函（臺中漢口路郵局000515號）退回上訴人98年11月之租金匯票，並終止契約。以上意思表示均已到達上訴人。
⑺上訴人於99年7月20日：以存證信函（臺中軍功郵局000149
號）向被上訴人表示已將98年11月租金匯入指定之帳戶；且99年6月間因建築物之室內隔間不符臺中市政府之規定，致遭強制拆除、破壞裝璜無法營業，請被上訴人於函到7日內配合建築師向臺中市政府辦理建物及室內隔間裝修變更手續。又於99年7月26日：以存證信函（臺中文心路郵局2015號）寄送99年6月之租金13萬2000元；並表示繼續承租，不足部分待申請變更裝修許可，正式營業後，再補繳。再於99年8月12日以存證信函（臺中文心路郵局2149號）通知被上訴人於7日內配合依臺中市政府規定，辦理建築物變更。
⑻台灣台中地方法院99年度訴字2041號駁回上訴人調降租金之請求確定。
⑼上訴人已於100年12月31日經將系爭房屋交還被上訴人。
五、得心證之理由：⑴被上訴人主張：兩造簽訂系爭租賃契約（簽約之出租人為張
東富、張林換、張國寶、張金鑾），由伊等將系爭建物出租予上訴人供營業使用，為期8年，租賃期間自96年11月1日起至104年10月31日止，租金約定自96年11月1日起至99年10月31日止，每月租金為76萬元等語，為上訴人所不爭執，應堪信被上訴人此部分主張為真實。被上訴人主張兩造簽訂系爭租賃契約日期為96年11月1日，上訴人則辯稱係95年8月18日。兩造雖曾將訂立系爭租賃契約之時間為96年11月1日列為不爭執事項（見原審卷第104頁反面），然而上訴人於上訴後對此有所爭執，並提出租賃契約為證。經查，上訴人所提出之租賃契約書影本（見原審卷第180-182頁）上最末一行為「中華民國九十五年八月十八日」，其所提出之租賃契約書原本上最末一行為「中華民國九十五年八月十八日」，並無塗改痕跡，此業經本院勘驗明確（見本院卷第155頁反面）；而被上訴人所提出之之租賃契約書影本（見原審卷第114-117頁）上最末一行雖為「中華民國九十六年十一月一日」，然其所提出之租賃契約書原本上最末一行經以立可白液塗改為「九十六年十一月一日」，塗改處僅有張東富、張國權之印文，並無張素真之印文，此亦經本院勘驗明確（見本院卷第145頁反面）；被上訴人並無法說明係由何人塗改及塗改之原因（見本院卷第155頁正面），是兩造訂立系爭租賃契約之時間應為95年8月18日，而非被上訴人所主張之96年11月1日，上訴人就此於原審雖不爭執，但顯與事實不符，依民事訴訟法第279條第3項規定，應容許上訴人撤銷上開自認。上訴人另辯稱：被上訴人另將系爭建物出租予惠之宇有限公司（下稱惠之宇公司）、 許記 大肥鵝餐廳（下稱許記）云云，但查上訴人已於100年12月31日將系爭房屋交還被上訴人，此為兩造所不爭執之事實，則不論被上訴人有無與惠之宇公司、許記另定租約，系爭建物於100年12月31日前既屬上訴人占有，上訴人自有給付租金及返還不當得利之義務，上訴人此部分所辯，並無足採。
⑵被上訴人主張：上訴人自98年5月起迄99年5月止，每月僅給
付租金44萬元（上訴人於99年7月20日以匯票寄送98年11月份之租金44萬元，經被上訴人退回）等語，為上訴人所不爭執，亦堪信被上訴人此部分主張為真實。
⑶上訴人辯稱：伊所經營之大都會KTV因營運困難，經雙方合
意自98年5月起調降租金為每月44萬元云云，為被上訴人所否認。經查，被上訴人依租賃契約及民法第179條規定，請求上訴人給付所積欠之租金，並給付租約終止後相當於租金之不當得利。惟兩造間有否合意調降租金，涉及上訴人所給付之租金是否短少；上訴人具狀稱：已另案提起調降租金訴訟（台灣台中地方法院99年度訴字第2041號），兩造有無合意調降租金為兩案之爭點而聲請裁定停止本件之訴訟程序，此有民事答辯暨聲請裁定訴訟停止狀在卷足憑（見原審卷第12-14頁），原審為免裁判歧異，乃於100年1月19日裁定停止審判，此有裁定書附卷可按（見原審卷第24頁）。而上開另案業已將兩造有無合意調降租金列為爭點，並經兩造於另訴訟事件進行中各為充分之舉證，一如訴訟標的盡其攻擊、防禦之能事，當事人並已為適當而完全之辯論，法院始據兩造之攻擊防禦方法暨舉證之證據資料而為實質上之審理判斷，並將判斷之理由詳載於判決理由中，此有上開另案判決書附卷足憑（見原審卷第37-43頁），上開另案判決業經確定，復為兩造所不爭執。是兩造間就上開爭點自有爭點效理論之適用。而上訴人於本件訴訟中，並未提出足以推翻前訴訟確定判決所為判斷之新訴訟資料，且前訴訟確定判決復無顯然違背法令之情事，兩造於本訴訟中自不得就前開爭點，再為與前訴訟確定判決之認定相反之主張，法院亦不得作相異之判斷。則前訴訟確定判決既認定兩造間並無約定調降租金之事實，則上訴人於本件訴訟中復主張自98年5月起兩造已合意將租金自每月76萬元調降為44萬元云云，自不足採。
⑷被上訴人主張：上訴人自98年5月起迄99年5月止，每月僅給
付租金44萬元（98年11月份並未繳納），尚短欠租金共492萬元等語，上訴人固不否認僅給付每月44萬元租金之事實，惟辯稱：並無積欠租金云云；經查，兩造間並無調降租金為每月44萬元之協議，已如上述，依約上訴人每月應給付之租金數額即應為76萬元。則上訴人自98年5月起至99年7月4日（99年7月5日終止租約，詳後述）止，遲延給付之租金（含未付及短付租金）為545萬8065元（其計算式：76萬－44萬＝32萬；32萬×12＝384萬；384萬＋76萬×2＋76萬×4/31＝545萬8065）。
⑸按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」、「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定」民法第440條定有明文。至99年5月止，上訴人遲延給付之租金已逾兩個月之租額（152萬元），並遲延逾2個月，從而被上訴人於99年3月2日、6月10日、6月18日分別以存證信函定期催告上訴人給付積欠之租金，並於期限後之99年7月5日函告上訴人終止租約，上訴人並已同日收到上開意思表示，則兩造間之租賃關係業已於99年7月5日合法終止。再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；而無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，亦經最高法院著有61年台上字第1695號判例可參。上訴人於100年12月31日交還系爭建物予被上訴人，此為兩造所不爭之事實。是兩造間之系爭租賃契約既於99年7月5日合法終止，99年7月5日終止後至100年12月31日止，上訴人仍占用系爭建物，自受有相當租金之利益。上訴人雖辯稱：系爭建物於99年5月28日、同年6月9日因違反建築法第73條規定，經臺中市政府裁罰並勒令停止使用，並於同年6月4日執行拆除，伊於台中市政府為上開拆除行為後，即未再使用系爭建物，而未受有任何利益云云，惟為被上訴人所否認，並稱：臺中市政府於99年6月4日僅拆除系爭建物之違建與裝潢部分，建物主體並未拆除，上訴人仍繼續占有使用系爭建物等語。查系爭建物因違建遭拆除部分，僅限台中市○○路○段○○○○○○○○○號屋前、中庭、騎樓及屋後側之增建部分（應屬違建），此有99年5月31日台中市政府府都違字第0000000000號通知單及拆除照片在卷足憑（見原審卷第62-72頁），足見其主体建築並未拆除。而上訴人於99年7月26日除以存證信函寄送99年6月之租金13萬2000元，並表示繼續承租；而上訴人迄100年12月31日始將系爭建物交還被上訴人，此為兩造所不爭執之事實，足見系爭建物於100年12月31日以前仍為上訴人所占有管領中，對被上訴人而言自受有相當租金之損害。而系爭建物係上訴人之配偶許志在承租系爭土地後，以張東富為起造人興建系爭建物，後由上訴人繼續承租，此亦為兩造所不爭執之事實，則系爭建物縱因違建而遭拆除，仍係可歸責於上訴人，上訴人縱因拆除違建部分及屋內裝潢而無法使用，仍有支付租金及返還不當得利之義務，上訴人此部分所辯，並無足採。上訴人又辯稱：依土地法第97條第1項規定，租金不應逾申報價額年息百分之10，被上訴人請求給付之金額顯逾上開規定云云。查土地法第97條第1項規定之適用，係以無租金約定關係存在為前提，為擬制當事人給付義務之計算標準，本件兩造約定系爭建物租金為每月76萬元，於終止系爭租賃契約後即推定上訴人每月受有相當於76萬元租金之利益。再按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年3月1日94年度第2次民事庭會議參照）。系爭建物依原租約之約定係供營業使用，自不受土地法第97條規定之限制。是上訴人上開辯解，亦無足取。是被上訴人請求上訴人給付自99年7月5日起至99年10月31日止相當於租金之利益，此段期間之相當於租金之利益為294萬1935元（其計算式：76萬×3＝
228萬，228萬＋76萬×27/31＝294萬1935）。⑹綜上，被上訴人自98年5月間起至99年10月31日止，得向上
訴人請求未付之租金及不當得利之損害金，共計840萬元（其計算式：0000000＋0000000＝0000000）。被上訴人僅請求其中796萬元，自屬有據。
⑺上訴人主張以所交付之500萬元（原審主張450萬元）之押租
保證金，及代繳自98年5月至99年5月期間，台中市○區○○路0段000號建物之租賃所得稅共計41萬6000元（計算式：32000×13＝416000）、同段295-1號建物之租賃所得稅共計15萬6000元（12000×13＝156000），總計57萬2000元，與被上訴人之租金、不當得利債權抵銷等語。被上訴人則辯稱：500萬元係上訴人代其夫清償積欠張東富之欠款2400萬元之一部，並非押租金；上訴人主張繳納之稅額繳款書中，繳納義務人為大肥鵝餐廳、惠之宇有限公司，並非上訴人；又上訴人自96年11月起每月已預扣7萬6000元，實際匯予張東富之租金為68萬4000元云云。查：
①上訴人確有交付500萬元之支票予張東富，並已兌現，此
為兩造所不爭執之事實，且有台北富邦銀行中正分行、發票日95年8月15日、面額500萬元支票乙紙在卷足憑（見原審卷第179頁）。兩造間租賃契約係於95年8月18日，而非被上訴人所主張之96年11月1日，已如上述，則上開500萬元支票係95年8月15日，上訴人倘係以之作為清償許志在之債務而於簽約時（96年11月1日）交付，則該支票已逾1年之提示期限，被上訴人如何提示兌現該支票？尤其被上訴人所提出之租賃契約影本上訂約日期塗改為96年11月1日，顯然係為配合代償債務之說而塗改；而系爭租賃契約並無代償債務之約定，係於96年11月1日上訴人與張東富等人所簽系爭協議書（見原審卷第114頁反面）上始有此約定，顯然該500萬元支票係作為押租金之用，而非代償債務。系爭租賃契約已明確約定保證金450萬元，足見上訴人已交付該保證金。至於上訴人於收受被上訴人催繳租金及給付押租金之存證信函時，縱未表示已交付押租金，亦不足以據此否定上訴人所交付之500萬元支票係押租金之事實。從而上訴人主張以返還押租金債權與被上訴人之租金、不當得利債權抵銷，應予准許。
②上訴人主張代被上訴人繳納租金所得稅57萬2000元等語，
業據其提出惠之宇公司及許記所得扣繳稅額繳款書影本各13紙為證（見原審卷第140-159頁）。被上訴人辯稱：上訴人自96年11月起每月預扣7萬6000元，實際匯入張東富之郵局帳戶內之租金為68萬4000元，否認上訴人有代繳租賃所得稅之事實云云，查上訴人主張代繳租賃所得稅之期間為98年5月至99年5月間，而上訴人確有給付該段期間每月44萬元租金，且被上訴人計算該段期間上訴人尚未繳納之租金為32萬元，已如上述，顯然上訴人主張代繳該段期間之租金所得稅57萬2000元，應堪採信；被上訴人辯稱上訴人僅支付扣除所得稅後之租金，應係98年5月之前之事，被上訴人否認上訴人有代繳98年5月至99年5月間租賃所得稅57萬2000元云云，自無足採。又依所得稅法第89條第1項第2款、第89條第1項第2款規定，租金之扣繳義務人為承租人、納稅義務人為取得所得者即出租人，是上訴人本有扣繳租賃所得稅之義務。至於雖係惠之宇公司、許記代被上訴人繳納租賃所得稅，但惠之宇公司、許記已將其對被上訴人之債權讓與予上訴人，此有債權讓與契約書在卷足證（見本院卷第126-1、126-2頁），而上訴人亦已以上訴狀繕本之送達作為債權讓與之通知（見本院卷第8頁），則上訴人以代繳租賃所得稅之債權與被上訴人之租金債權抵銷，應予准許。
③被上訴人上開租金及不當得利債權796萬元，經上訴人以
上開押租金500萬元及代繳租賃所得稅57萬2000元抵銷後，被上訴人請求上訴人給付238萬8000元本息範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
⑻綜上所述，被上訴人本於租賃契約及不當得利之法律關係，
請求上訴人給付796萬元，及自99年12月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於238萬8000元本息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，兩造分別陳明願供擔保准、免假執行，均核無不合，原審並為准免假執行之宣告，核無不合。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌，認均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，附予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國102年7月30日
民事第七庭審判長法官饒鴻鵬
法官張瑞蘭法官李平勳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官劉恒宏中華民國102年7月30日